Сегмент таунхаусов меняет класс
Недавно в статьях «Таунхаусы покидают Москву» и «Таунхаусы растеряли концентрацию» аналитический центр www.irn.ru обратил внимание участников рынка на тот факт, что таунхаусы строят последние годы гораздо более активно в дальнем Подмосковье. Это косвенно является признаком постепенного перехода таунхаусов из сегмента «бизнес-класс плюс» в пограничный сегмент бизнес-класса и высшей категории эконом-класса. Конечно, данный признак является далеко не достаточным для того, чтобы говорить о таком явлении основательно. Для основательного подтверждения этого тезиса необходимо наличие дополнительных признаков. Одним из них традиционно считается количество квартир-секций в одном доме: чем больше квартир-секций в одном доме, тем ниже по социальному статусу данный объект.
Представители элитного класса, вообще любят, чтобы в их непосредственном окружении было как можно меньше соседей. Поэтому для них идеальным форматом загородного жилья является коттеджный поселок, а не поселок таунхаусов. Для сегмента высшей прослойки бизнес-класса количество квартир-секций в таунхаусах должно быть минимально. И именно такая ситуация характеризует март 2006 года, когда максимальная доля рынка принадлежала объектам, где количество квартир-секций в одном доме колебалась от 11 до 30.
За прошедшие 2 года, по данным «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья - 2008», проведенного «Индикаторами рынка недвижимости» в марте этого года, доля поселков таунхаусов с числом квартир-секций в одном доме от 11 до 30 существенно сократилась. В итоге, на первое место вышел сегмент, где число квартир-секций в одном доме превышает 130.
Традиционно считается, что для элитных объектов и объектов высшей прослойки бизнес-класса число проживающих в одном доме семей не может превышать 50. Таким образом, казалось бы, вывод напрашивается сам собой. Однако если посмотреть внимательней, то становится понятно, что не все так однозначно. Достаточно обратить внимание на тот факт, что за те же 2 года существенно выросла доля поселков, в которых число квартир-секций в одном доме не превышает 10, а это, как уже говорилось, традиционно сегмент для высшей прослойки бизнес-класса. При этом число поселков с домами, в которых квартир секций не больше 10, за последние 2 года, хоть и немного, но выросло не только в относительных, но и в абсолютных показателях, – их количество увеличилось на 4 объекта. В этом смысле сокращение доли поселков таунхаусов, где число квартир секций в одном доме колеблется от 11 до 30, легко объяснить. Это единственный сегмент на всем рынке таунхаусов, где количество поселков за последний год, не только не выросло, но даже сократилось – на 2 объекта. В целом же, общее число поселков выросло за прошедший год на 13 объектов. А в среднем за прошедший год число поселков в каждом из сегментов увеличилось на 2 объекта.
Кроме того, есть еще одно дополнительное обстоятельство, которое может посеять сомнения по поводу изменения структуры рынка таунхаусов. Даже в относительных показателях доля поселков таунхаусов, где число квартир-секций в одном доме превышает 130, стала лидером рынка не за счет того, что она сама за эти 2 года выросла (она даже немного сократилась: 23,9% в марте 2006 года против 23,6% в марте 2008 года), а за счет сокращения доли прежнего лидера. Наконец, еще одним важным параметром, который говорит против выявления сколь бы то ни было существенной тенденции по изменению структуры рынка таунхаусов в пользу объектов с более многонаселенными домами, является полная асинхронность изменений в 5 из 8 сегментов.
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
И все же, при пристальном внимании становится понятно, что выявить указанную тенденцию все-таки реалистично. Для этого достаточно увеличить масштаб. Даже на первой диаграмме видно, что за последние 2 года доля каждого из сегментов, где число квартир-секций в одном доме превышает 70, выросла. Поэтому представляется целесообразным разбить рынок на 2 крупных сектора. В этом случае наличие выше упомянутой тенденции становится просто очевидным.
Конечно, многие могут возразить, что ничего удивительного в этом нет, так как в случае дробления рынка на 2 части синхронность изменений будет обеспечена. Однако в данном случае упускается из виду тот факт, что помимо динамики при разделении рынка на 2 части может наблюдаться статика. Такой пример демонстрирует в нашем случае дробление рынка на 4 части.
Как видно из последней диаграммы, существенные изменения (около 10%) демонстрирует лишь сегмент поселков, где число квартир-секций колеблется от 71 до 110. Однако никакого постоянного (отрицательного или положительного) изменения числа таких поселков год от года нет, оно асинхронно. Изменения же, которые отличаются постоянством (они наблюдаются в сегменте, где число квартир-секций в одном доме менее 30), незначительны (около 5%).
В итоге, деление рынка на 2 части оказывается в данном случае наиболее продуктивным с точки зрения выявления той или иной динамики. И эта динамика только подтверждает выдвинутый изначально тезис о постепенном дрейфе рынка таунхаусов из сегмента «бизнес-класс плюс» в пограничный сегмент бизнес-класса и высшей категории эконом-класса. Если еще 2 года назад доля поселков с числом квартир секций в одном доме менее 71 превышала 54%, то есть, фактически, можно сказать, контролировала рынок, то на данный момент ситуация прямо противоположная – рынок, образно говоря, контролирует сегмент поселков, где количество квартир-секций в одном доме более 70. При чем еще год назад между этими двумя частями рынка был примерный паритет с небольшим перевесом в пользу поселков с числом квартир-секций в одном доме менее 70 (51% против 49%). Таким образом, постоянная динамика налицо.
И это не удивительно. Как уже писал аналитический центр www.irn.ru, стоимость земли растет гораздо быстрее, чем стоимость квадратного метра в таунхаусах даже с учетом земли. Если земля дорожала за прошедшие 2 года примерно на 100% за год, то цена квадратного метра в таунхаусах с учетом стоимости земли, по данным «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья - 2008», проведенного «Индикаторами рынка недвижимости» в марте этого года, прибавляла в среднем около 23% за год. В этом смысле показатели рынка таунхаусов даже ниже, чем у коттеджного рынка, где последние 2 года средний прирост цены квадратного метра с учетом стоимости земли составлял около 30% в год. Это легко объяснимо, если учесть тот факт, что таунхаусы в целом пока не очень популярны среди нашего населения, что, естественно, отражается на темпах продаж и темпах роста стоимости.
В итоге, застройщикам становится все менее выгодно строить таунхаусы, рассчитанные на проживание в них малого количества семей. Ведь давно известно, что наиболее выгодной деятельностью на рынке девелопмента является строительство многоэтажных домов, которые, естественно, являются многоквартирными. И именно к многоквартирному сегменту (в свете выявленной тенденции) все больше тяготеют поселки таунхаусов. Но, как уже говорилось, чем больше квартир в доме, тем ниже социальный статус данного дома. К тому же, как уже отмечали «Индикаторы рынка недвижимости» в статьях «Таунхаусы покидают Москву» и «Таунхаусы растеряли концентрацию», таунхаусы все больше строят на сравнительно недорогих землях Подмосковья. Все это в целом делает очевидным, что таунхаусы теряют свой прежний социальный статус.
Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра IRN.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов (Март 2008)
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья (Март 2008)
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья (Март 2008)
