Коттеджи вытесняются дачами
Среди участников рынка давно ведутся разговоры о расширении географии строительства подмосковных коттеджных поселков. Тем не менее, при детальном изучении рынка новых коттеджных поселков в динамике 2007-2008 годов сотрудникам аналитического центра www.irn.ru удалось выяснить, что данная тенденция далеко не повсеместна.
Так, по данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья – 2008», проведенному «Индикаторами рынка недвижимости», к марту 2008 года число вышедших на рынок в текущем году проектов по сравнению с весной 2007 года не увеличилось, но и сократилось оно незначительно: со 105 до 100 объектов. При этом среди них произошло определенное перераспределение. Вес дальних поселков вырос за счет сокращения доли близких к МКАД объектов. Если еще год назад между этими сегментами коттеджного рынка был примерный паритет с легким перевесом в сторону ближних поселков (50,5% против 49,5%), то в марте 2008 года на долю дальних уже приходится 53%. И это понятно. В целом по рынку число новых объектов, расположенных за пределами 35 км от МКАД изменилось незначительно (с 52 до 53 поселков), зато количество новых объектов, появившихся в пределах до 35 км от МКАД, уменьшилось с весны 2007 года куда как более заметно – с 53 до 47 поселков.
Наиболее ярким в этом отношении стало северное направление, где общее число поселков почти не изменилось: коттеджная застройка в северном Подмосковье составила 32 против 33 объектов. При этом с весны 2007 года по весну 2008 года количество северных направлений, на которых появлялись поселки в текущем году, сократилось на 4 трассы (Алтуфьевское, Волоколамское, Осташковское и Рогачевское шоссе). И хотя и появилась 1 новая (Куркинское шоссе) число поселков, возводимых рядом с ней не было равно числу поселков, которые были рядом с выбывшими трассами (1 против 4). Оставшуюся нагрузку взяли на себя те трассы, которые застраивались и до марта 2008 года. И, как в целом по рынку, среди северных поселков произошло определенное перераспределение. Если в 2007 году доля ближних северных поселков (до 35 км от МКАД, то есть в пределах ежедневной досягаемости столицы, и предназначенных для постоянного проживания) была 15% от общего числа новых поселков, то в 2008 году она уменьшилась на 2,5%. В то же время доля дальних («дачных») северных объектов выросла на те же 2,5%
В целом по рынку наблюдается некоторое сокращение осваиваемых направлений. Помимо уже упоминавшегося севера произошло сокращение направлений на востоке. Так, с весны 2006 года из нового строительства выпали 2 трассы (Егорьевское и Носовихинское шоссе), им на смену пришло только 1 (Новорязанское шоссе). Но в данном случае восток проявил себя как всякое молодое направление. Вместо сокращения числа поселков их число по сравнению с прошлым годом выросло. Конечно, в абсолютном выражении все выглядит не так радужно – количество вновь возводимых коттеджных поселков выросло всего с 5 до 6 объектов. Но даже в этом отношении заметно определенная тенденция. Вес данного направления вырос на 1,5% и 1,2% из них пришлось на дальние поселки. Кроме того, увеличение произошло как раз за счет появления новой трассы – Новорязанки, так как она с лихвой перекрыла уход 2 старых трасс, рядом с которыми суммарно строилось 2 поселка, – рядом с Новорязанским шоссе строится 3 поселка.
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
На западе также появилась еще 1 новая трасса – Ильинское шоссе. Казалось бы, при прочих равных одно из самых популярных направлений должно было бы показать существенный прирост как числа поселков, так и своей доли в общем объеме коттеджной застройки Подмосковья. Однако фортуна показала западу другую сторону своей медали. Строительство в наиболее престижном западном направлении ужалось за прошедший год в 1,3 раза. Сокращение коснулось подавляющего большинства всех трасс. Причем больше всех пострадала Новая Рига – застройка рядом с ней сократилась на 15 поселков. Единственным исключением из правила стала старая-добрая Рублевка. Но ее 6 дополнительных поселков просто не хватило для того, чтобы уравновесить все потери. В итоге вес данного направления сократился в общем объеме нового коттеджного строительства на 12%. При этом пострадал большего всего дальний запад, на который пришлось 10,6% падения.
.gif)
.gif)
Естественно, что такие потери не проходят бесследно и для соседей. Как видно на второй диаграмме, больше всех выиграл от сокращения веса западного направления юг, где число новых строек по сравнению с прошлым годом увеличилось в 2,25 раза. В итоге общий вес этого направления вырос на 10% от общего объема новых объектов. Но и здесь весь прирост пришелся на отдаленные объекты (за 36 км от МКАД).
Фактически дальний запад перетек на дальний юг, так как спрос на дорогую «дачу» не так уж велик. А север, как уже писали «Индикаторы рынка недвижимости» в статье «Затерянный эконом-класс», все больше тяготеет скорее именно к «дачному» строительству, и поэтому там происходит постепенное перетекание объектов на дальние расстояния. На этом фоне вполне логично выглядит увеличение доли восточного направления традиционно осваиваемого объектами эконом-класса. Таким образом, вместо былой однородности на рынке коттеджных поселков наблюдается активное расслоение при формальном сокращении числа новых объектов.
Специалисты аналитического центра www.irn.ru полагают, что ситуация сложившаяся на рынке коттеджных поселков московского региона, скорее указывает не на расширение географии строительства, а на дифференциацию и структуризацию предложения. Загородные коттеджи все отчетливее разделяются на дорогие дома для постоянного проживания и относительно дешевые «дачи» для круглогодичного отдыха. Причем если первые настойчиво держатся за непосредственную близость к МКАД (яркие примеры – Рублево-Успенское и Новорижское шоссе), то вторая категория поселков достаточно спокойно отходит все дальше от Москвы, в основном по Симферопольскому, Каширское и Ярославскому шоссе.
