Недавно в одном из ведущих деловых изданий была опубликована статья, в которой с цифрами в руках доказывалась уже навязшая в зубах «истина» – цены на российскую (и, прежде всего, на московскую) недвижимость продолжат рост. Если еще совсем недавно мировой кризис ликвидности выставлялся в качестве повода для снижения цен на недвижимость в России, то теперь этот кризис выставляется в качестве очередной причины для нового подорожания жилья. «Индикаторы рынка недвижимости» считают необходимым обратить внимание читателей на некоторые особенности как одного, так и другого рассуждения.

Первое рассуждение строилось на том, что обычно все финансовые кризисы, так или иначе, затрагивают Россию. И в России постепенно начинают происходить те же процессы, которые происходят во всем мире. В данном случае это означает удешевление жилой недвижимости. Однако удешевление жилой недвижимости на западных рынках в данном случае началось после того, как большое количество ипотечных заемщиков оказалось банкротами. Дело в том, что на западе ипотека занимает 80% рынка недвижимости. При этом большинство сделок по приобретению жилья с помощью ипотеки были сделаны в спекулятивных целях по плавающим ставкам. И когда последние стали расти, многие заемщики посчитали более выгодным признать себя банкротами, чем платить высокую ставку.

В итоге, после кризиса на рынок была выброшена масса никому не нужного жилья. В США сейчас количество брошенных домов растет невиданными темпами даже в крупных городах. В России же ипотека занимает не более 10% всего рынка недвижимости, и пользуются ей не для спекуляций, а для реального улучшения жилищных условий, поэтому вероятность наступления массового банкротства российских заемщиков крайне низка. На данный момент банкротства по ипотеке в России измеряются единичными случаями. А уровень просрочек по платежам не превышает 4% от общего объема займа, тогда как в США этот показатель близок к 20%. Но даже если допустить, что вдруг все российские заемщики обанкротились бы, то это событие никакого существенного влияния на рынок недвижимости не оказало бы, так как доля людей покупающих недвижимость по ипотеке, как уже говорилось, не превышает в России 10% от общего числа сделок.

Тогда взволнованные участники российского рынка недвижимости стали прибегать к другому рассуждению. На фоне кризиса ликвидности для российских заемщиков дорожают внешние кредиты. Прежде всего, это бьет по российским банкам, так как именно они среди российских предприятий выступают в роли главных заемщиков у зарубежных фондов. Но как следствие деньги дорожают и для российских производителей, которые занимают у российских банков. И вот, дошло подорожание и до застройщиков. Кредиты для них в разных банках подорожали от 2% до 10%, а некоторые банки вообще прекратили кредитовать строительную отрасль. При этом строительство за счет заемных денег стало для девелоперов обычной практикой. На этом фоне не удивительно, что стали сокращаться объемы возводимых квадратных метров. Именно это сейчас, по словам многих участников рынка, и наблюдается как на рынке коммерческой, так и на рынке жилой недвижимости.

Естественно ожидать, что при замедлении темпов возведения жилья снижается объем готового предложения. И в результате в год завершения строительного цикла можно ожидать увеличения темпов роста цен на недвижимость. Обычная длительность строительного цикла – 1,5-2 года. И, участники рынка легко прогнозируют, что к 2010 году можно ожидать небывалых темпов роста цен на российскую недвижимость.

События, схожие с явлением, наблюдаемым сейчас на рынке недвижимости, происходили в России в 2005 году, когда в марте вступил в силу злосчастный закон №214, фактически уничтоживший долевое строительство. Тогда, по словам участников рынка, темпы введения в строй жилья сократились почти на 70%. При чем восстановиться они смогли лишь спустя год. И большинство представителей заинтересованных сторон тогда прогнозировали, что во II половине 2006 и 2007 году темпы роста цен превзойдут все возможные ожидания. Однако, как все помнят, рост цен произошел авансом, а во II половине 2006 года началось как раз замедление темпов роста цен на жилье, а в 2007 году цены сначала остановились, а потом поползли вниз. И хотя осенью 2007 года рост цен возобновился, по итогам года в целом он не превысил 15%.

Таким образом, на первый взгляд получается, что уже в ближайшее время следует ожидать еще большего роста цен, чем наблюдается на данный момент. Однако при более детальном анализе ситуации становится ясно, что подобного рода выводы девелоперов вытекают не из логики рынка, а из намерения выдать желаемое за действительное. Проблема в том, что главной причиной высокого роста цен в 2005-2006 годах стало активное перетекание бывших потенциальных дольщиков с первичного рынка на вторичный. Сейчас так же на первичном рынке высока доля частных покупателей. Но их уже не так много, как это было в эпоху засилья долевых схем.

Кроме того, в отличие от марта 2005 года, когда потенциальная покупательская способность была еще высока и бывшие дольщики могли решить квартирный вопрос с помощью ипотеки, сейчас же для многих недвижимость становится не доступной даже с помощью ипотеки. При этом активной становится услуга по прибретению жилья даже на стадии строительства с помощью ипотеки. Это означает, что у людей не хватает средств даже для покупки квартиры по цене недостроя. И если участники рынка попытаются поднять цены, они только ускорят наступления периода коррекции.

Наконец, те затруднения, о которых говорят строители, сами по себе слишком преувеличены. Худшее из того, что они описывают – это полное закрытие всеми банками кредитных линий для строителей. Однако это произойти не может по определению. Так как всегда найдется банкир, готовый за большой процент предоставить строителям кредит. Именно это сейчас и происходит – подорожание кредитов. Максимальное подорожание, которое называли строители, – это дополнительные 10%. Учитывая, что длительность строительного цикла, связанного с займом, не превышает 2 года, такое сильное подорожание означает увеличение себестоимости строительства примерно на 20%.

Однако, как известно, себестоимость строительства составляет не более 50% от рыночной цены продажи недвижимости. Таким образом, увеличение стоимости кредита означает не увеличение рыночных цен, а снижение рентабельности с 50% до 40%. И даже если допустить, что эта разница будет переложена на плечи покупателей, рост цен не превысит 10%. Ни о каких 50%, на которые рынок вырос в 2005 году, и уже тем более о 100% прироста, прославивших 2006 год, в данном случае говорить не приходится. По оценкам аналитического центра www.irn.ru, прогнозы о резком росте цен на недвижимость в ближайшее время со стороны застройщиков только выдают их тоску по лучшим временам и не имеют к реальности никакого отношения.