Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Строители устраивают панику

Недавно в одном из ведущих деловых изданий была опубликована статья, в которой с цифрами в руках доказывалась уже навязшая в зубах «истина» – цены на российскую (и, прежде всего, на московскую) недвижимость продолжат рост. Если еще совсем недавно мировой кризис ликвидности выставлялся в качестве повода для снижения цен на недвижимость в России, то теперь этот кризис выставляется в качестве очередной причины для нового подорожания жилья. «Индикаторы рынка недвижимости» считают необходимым обратить внимание читателей на некоторые особенности как одного, так и другого рассуждения.

Первое рассуждение строилось на том, что обычно все финансовые кризисы, так или иначе, затрагивают Россию. И в России постепенно начинают происходить те же процессы, которые происходят во всем мире. В данном случае это означает удешевление жилой недвижимости. Однако удешевление жилой недвижимости на западных рынках в данном случае началось после того, как большое количество ипотечных заемщиков оказалось банкротами. Дело в том, что на западе ипотека занимает 80% рынка недвижимости. При этом большинство сделок по приобретению жилья с помощью ипотеки были сделаны в спекулятивных целях по плавающим ставкам. И когда последние стали расти, многие заемщики посчитали более выгодным признать себя банкротами, чем платить высокую ставку.

В итоге, после кризиса на рынок была выброшена масса никому не нужного жилья. В США сейчас количество брошенных домов растет невиданными темпами даже в крупных городах. В России же ипотека занимает не более 10% всего рынка недвижимости, и пользуются ей не для спекуляций, а для реального улучшения жилищных условий, поэтому вероятность наступления массового банкротства российских заемщиков крайне низка. На данный момент банкротства по ипотеке в России измеряются единичными случаями. А уровень просрочек по платежам не превышает 4% от общего объема займа, тогда как в США этот показатель близок к 20%. Но даже если допустить, что вдруг все российские заемщики обанкротились бы, то это событие никакого существенного влияния на рынок недвижимости не оказало бы, так как доля людей покупающих недвижимость по ипотеке, как уже говорилось, не превышает в России 10% от общего числа сделок.

Тогда взволнованные участники российского рынка недвижимости стали прибегать к другому рассуждению. На фоне кризиса ликвидности для российских заемщиков дорожают внешние кредиты. Прежде всего, это бьет по российским банкам, так как именно они среди российских предприятий выступают в роли главных заемщиков у зарубежных фондов. Но как следствие деньги дорожают и для российских производителей, которые занимают у российских банков. И вот, дошло подорожание и до застройщиков. Кредиты для них в разных банках подорожали от 2% до 10%, а некоторые банки вообще прекратили кредитовать строительную отрасль. При этом строительство за счет заемных денег стало для девелоперов обычной практикой. На этом фоне не удивительно, что стали сокращаться объемы возводимых квадратных метров. Именно это сейчас, по словам многих участников рынка, и наблюдается как на рынке коммерческой, так и на рынке жилой недвижимости.

Естественно ожидать, что при замедлении темпов возведения жилья снижается объем готового предложения. И в результате в год завершения строительного цикла можно ожидать увеличения темпов роста цен на недвижимость. Обычная длительность строительного цикла – 1,5-2 года. И, участники рынка легко прогнозируют, что к 2010 году можно ожидать небывалых темпов роста цен на российскую недвижимость.

События, схожие с явлением, наблюдаемым сейчас на рынке недвижимости, происходили в России в 2005 году, когда в марте вступил в силу злосчастный закон №214, фактически уничтоживший долевое строительство. Тогда, по словам участников рынка, темпы введения в строй жилья сократились почти на 70%. При чем восстановиться они смогли лишь спустя год. И большинство представителей заинтересованных сторон тогда прогнозировали, что во II половине 2006 и 2007 году темпы роста цен превзойдут все возможные ожидания. Однако, как все помнят, рост цен произошел авансом, а во II половине 2006 года началось как раз замедление темпов роста цен на жилье, а в 2007 году цены сначала остановились, а потом поползли вниз. И хотя осенью 2007 года рост цен возобновился, по итогам года в целом он не превысил 15%.

Таким образом, на первый взгляд получается, что уже в ближайшее время следует ожидать еще большего роста цен, чем наблюдается на данный момент. Однако при более детальном анализе ситуации становится ясно, что подобного рода выводы девелоперов вытекают не из логики рынка, а из намерения выдать желаемое за действительное. Проблема в том, что главной причиной высокого роста цен в 2005-2006 годах стало активное перетекание бывших потенциальных дольщиков с первичного рынка на вторичный. Сейчас так же на первичном рынке высока доля частных покупателей. Но их уже не так много, как это было в эпоху засилья долевых схем.

Кроме того, в отличие от марта 2005 года, когда потенциальная покупательская способность была еще высока и бывшие дольщики могли решить квартирный вопрос с помощью ипотеки, сейчас же для многих недвижимость становится не доступной даже с помощью ипотеки. При этом активной становится услуга по прибретению жилья даже на стадии строительства с помощью ипотеки. Это означает, что у людей не хватает средств даже для покупки квартиры по цене недостроя. И если участники рынка попытаются поднять цены, они только ускорят наступления периода коррекции.

Наконец, те затруднения, о которых говорят строители, сами по себе слишком преувеличены. Худшее из того, что они описывают – это полное закрытие всеми банками кредитных линий для строителей. Однако это произойти не может по определению. Так как всегда найдется банкир, готовый за большой процент предоставить строителям кредит. Именно это сейчас и происходит – подорожание кредитов. Максимальное подорожание, которое называли строители, – это дополнительные 10%. Учитывая, что длительность строительного цикла, связанного с займом, не превышает 2 года, такое сильное подорожание означает увеличение себестоимости строительства примерно на 20%.

Однако, как известно, себестоимость строительства составляет не более 50% от рыночной цены продажи недвижимости. Таким образом, увеличение стоимости кредита означает не увеличение рыночных цен, а снижение рентабельности с 50% до 40%. И даже если допустить, что эта разница будет переложена на плечи покупателей, рост цен не превысит 10%. Ни о каких 50%, на которые рынок вырос в 2005 году, и уже тем более о 100% прироста, прославивших 2006 год, в данном случае говорить не приходится. По оценкам аналитического центра www.irn.ru, прогнозы о резком росте цен на недвижимость в ближайшее время со стороны застройщиков только выдают их тоску по лучшим временам и не имеют к реальности никакого отношения.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
198 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 10 439 990
до 41 339 981 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК МФК Парк Мира Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская 1-4-комнатные квартиры Площади : 44 - 183 кв.м. м. Алексеевская, 10 мин. пешком Застройщик: Смайнэкс.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 372 070
до 5 981 660 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Томилино 2018 Московская область, Люберецкий район, п. Томилино, 10 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 23 - 74 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Люберецкий р-н, п. Томилино, к.11 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.12 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.13 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.15 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Самолет-Томилино.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах пл. 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Торопитесь! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Спешите! Квартиры в готовых домах пл. от 46 метров.Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Спешите! Новые 1-2-комнатные апартаменты. Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Спешите! 1-3-комнатные квартиры площадью 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Новые 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 49 до 136 кв.м. Монолит. Звоните! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте