Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Строители устраивают панику

Недавно в одном из ведущих деловых изданий была опубликована статья, в которой с цифрами в руках доказывалась уже навязшая в зубах «истина» – цены на российскую (и, прежде всего, на московскую) недвижимость продолжат рост. Если еще совсем недавно мировой кризис ликвидности выставлялся в качестве повода для снижения цен на недвижимость в России, то теперь этот кризис выставляется в качестве очередной причины для нового подорожания жилья. «Индикаторы рынка недвижимости» считают необходимым обратить внимание читателей на некоторые особенности как одного, так и другого рассуждения.

Первое рассуждение строилось на том, что обычно все финансовые кризисы, так или иначе, затрагивают Россию. И в России постепенно начинают происходить те же процессы, которые происходят во всем мире. В данном случае это означает удешевление жилой недвижимости. Однако удешевление жилой недвижимости на западных рынках в данном случае началось после того, как большое количество ипотечных заемщиков оказалось банкротами. Дело в том, что на западе ипотека занимает 80% рынка недвижимости. При этом большинство сделок по приобретению жилья с помощью ипотеки были сделаны в спекулятивных целях по плавающим ставкам. И когда последние стали расти, многие заемщики посчитали более выгодным признать себя банкротами, чем платить высокую ставку.

В итоге, после кризиса на рынок была выброшена масса никому не нужного жилья. В США сейчас количество брошенных домов растет невиданными темпами даже в крупных городах. В России же ипотека занимает не более 10% всего рынка недвижимости, и пользуются ей не для спекуляций, а для реального улучшения жилищных условий, поэтому вероятность наступления массового банкротства российских заемщиков крайне низка. На данный момент банкротства по ипотеке в России измеряются единичными случаями. А уровень просрочек по платежам не превышает 4% от общего объема займа, тогда как в США этот показатель близок к 20%. Но даже если допустить, что вдруг все российские заемщики обанкротились бы, то это событие никакого существенного влияния на рынок недвижимости не оказало бы, так как доля людей покупающих недвижимость по ипотеке, как уже говорилось, не превышает в России 10% от общего числа сделок.

Тогда взволнованные участники российского рынка недвижимости стали прибегать к другому рассуждению. На фоне кризиса ликвидности для российских заемщиков дорожают внешние кредиты. Прежде всего, это бьет по российским банкам, так как именно они среди российских предприятий выступают в роли главных заемщиков у зарубежных фондов. Но как следствие деньги дорожают и для российских производителей, которые занимают у российских банков. И вот, дошло подорожание и до застройщиков. Кредиты для них в разных банках подорожали от 2% до 10%, а некоторые банки вообще прекратили кредитовать строительную отрасль. При этом строительство за счет заемных денег стало для девелоперов обычной практикой. На этом фоне не удивительно, что стали сокращаться объемы возводимых квадратных метров. Именно это сейчас, по словам многих участников рынка, и наблюдается как на рынке коммерческой, так и на рынке жилой недвижимости.

Естественно ожидать, что при замедлении темпов возведения жилья снижается объем готового предложения. И в результате в год завершения строительного цикла можно ожидать увеличения темпов роста цен на недвижимость. Обычная длительность строительного цикла – 1,5-2 года. И, участники рынка легко прогнозируют, что к 2010 году можно ожидать небывалых темпов роста цен на российскую недвижимость.

События, схожие с явлением, наблюдаемым сейчас на рынке недвижимости, происходили в России в 2005 году, когда в марте вступил в силу злосчастный закон №214, фактически уничтоживший долевое строительство. Тогда, по словам участников рынка, темпы введения в строй жилья сократились почти на 70%. При чем восстановиться они смогли лишь спустя год. И большинство представителей заинтересованных сторон тогда прогнозировали, что во II половине 2006 и 2007 году темпы роста цен превзойдут все возможные ожидания. Однако, как все помнят, рост цен произошел авансом, а во II половине 2006 года началось как раз замедление темпов роста цен на жилье, а в 2007 году цены сначала остановились, а потом поползли вниз. И хотя осенью 2007 года рост цен возобновился, по итогам года в целом он не превысил 15%.

Таким образом, на первый взгляд получается, что уже в ближайшее время следует ожидать еще большего роста цен, чем наблюдается на данный момент. Однако при более детальном анализе ситуации становится ясно, что подобного рода выводы девелоперов вытекают не из логики рынка, а из намерения выдать желаемое за действительное. Проблема в том, что главной причиной высокого роста цен в 2005-2006 годах стало активное перетекание бывших потенциальных дольщиков с первичного рынка на вторичный. Сейчас так же на первичном рынке высока доля частных покупателей. Но их уже не так много, как это было в эпоху засилья долевых схем.

Кроме того, в отличие от марта 2005 года, когда потенциальная покупательская способность была еще высока и бывшие дольщики могли решить квартирный вопрос с помощью ипотеки, сейчас же для многих недвижимость становится не доступной даже с помощью ипотеки. При этом активной становится услуга по прибретению жилья даже на стадии строительства с помощью ипотеки. Это означает, что у людей не хватает средств даже для покупки квартиры по цене недостроя. И если участники рынка попытаются поднять цены, они только ускорят наступления периода коррекции.

Наконец, те затруднения, о которых говорят строители, сами по себе слишком преувеличены. Худшее из того, что они описывают – это полное закрытие всеми банками кредитных линий для строителей. Однако это произойти не может по определению. Так как всегда найдется банкир, готовый за большой процент предоставить строителям кредит. Именно это сейчас и происходит – подорожание кредитов. Максимальное подорожание, которое называли строители, – это дополнительные 10%. Учитывая, что длительность строительного цикла, связанного с займом, не превышает 2 года, такое сильное подорожание означает увеличение себестоимости строительства примерно на 20%.

Однако, как известно, себестоимость строительства составляет не более 50% от рыночной цены продажи недвижимости. Таким образом, увеличение стоимости кредита означает не увеличение рыночных цен, а снижение рентабельности с 50% до 40%. И даже если допустить, что эта разница будет переложена на плечи покупателей, рост цен не превысит 10%. Ни о каких 50%, на которые рынок вырос в 2005 году, и уже тем более о 100% прироста, прославивших 2006 год, в данном случае говорить не приходится. По оценкам аналитического центра www.irn.ru, прогнозы о резком росте цен на недвижимость в ближайшее время со стороны застройщиков только выдают их тоску по лучшим временам и не имеют к реальности никакого отношения.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
197 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 364 540
до 7 156 350 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SAMPO Московская область, Истринский район, 25 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 35 - 84 кв.м. Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.1-13, (1 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.14-31, (3 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.32-46, (4 оч.) Застройщик: микрорайон Кантри.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 432 180
до 15 753 700 руб.
Узнать подробнее
ЖК Флотилия Москва, Северный округ, район Ховрино, м. Речной вокзал 1-5-комнатные квартиры Площади : 47 - 107 кв.м. м. Речной вокзал, 6 мин. транспортом Ляпидевского ул., вл.1, к.1 Ляпидевского ул., вл.1, к.3 Ляпидевского ул., вл.1, к.4 Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 864 000
до 41 155 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-5-комнатные квартиры Площади : 44 - 166 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 25 до 89 кв.м. Монолит. Спешите! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах пл. от 38 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью 22-115 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Спешите! 8 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры площадью 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Звоните! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте