Кризис 1998 года может вернуться
В аналитической литературе традиционно считается хорошим тоном проводить разного рода аналогии и сравнение текущих событий на рынке с происходившим ранее. Не менее увлекательными являются и попытки выявления тех или иных экономических циклов и периодических закономерностей. Особенно актуальными все подобные манипуляции становятся в эпоху перемен, когда рынок находится на распутье. Нечто подобное происходит и сейчас на московском рынке недвижимости. Мнения экспертов разделились на диаметрально противоположные – от предсказания двукратного подорожания жилья к следующему году до двукратного обвала цен. В связи с этим, в преддверии майских праздников, сотрудники компании «Индикаторы рынка недвижимости» решили немного поэкспериментировать с аналитическими аналогиями и цикличностью московского рынка и посмотреть, к чему это может привести.
История российского рынка недвижимости в постсоветский период делится фактически на 2 основных этапа: до кризиса 1998 года и после него. Начиная с августовского путча 1991 года и последующего развала Советского Союза, сфера недвижимости в России начала постепенный переход от немногочисленных сделок обмена жилья к рыночным отношениям. Однако реальных денег в начале 90х ни у кого не было, поэтому и цены на квартиры были тогда чисто символическими – по сегодняшним меркам просто «копейки». Впрочем довольно скоро стоимость квартир в Москве начала свое восхождение. Аналитический центр www.irn.ru постарался свести все имеющиеся данные о ценах на московские квартиры с 1991 года на едином графике индекса стоимости жилья, построенном в логарифмическом масштабе.
Первый этап развития рынка недвижимости Москвы обнаруживает 3 основные волны подорожания жилья. Первая волна – довольно резкое повышение цен с минимальных значений в 100$-300$ за метр до более-менее ощутимого уровня порядка 700$ за метр. Эта волна закончилась временной передышкой рынка, после которой цены подросли еще раз до уровня 1200$-1300$ за метр. И здесь наступила уже более существенная стагнация и откат цен назад примерно на 20%. И наконец, незадолго до общего экономического кризиса, разразившегося в августе 1998 года, цены снова поползли вверх, однако последняя, третья волна подорожания оказалась непродолжительной.
Кризис 1998 года обрушил цены на московские квартиры довольно существенно – от 30% до 40%, то есть до уровня 600$-700$ за метр. Выбираться из послекризисной «ямы» рынок начал лишь в 2001 году, когда наметился новый этап роста цен на жилье. При этом первый этап подорожания целиком длился с осени 1991 по осень 1998 года – около 7 лет, а полный цикл с учетом кризиса и обвала цен – с осени 1991 по осень 2001 года – около 10 лет. Кстати, как 7 так и 10 лет – характерные экономические циклы, которые нередко можно встретить в разных работах по аналитике.
Примечательно, что второй этап роста цен на столичную недвижимость, начавшийся в 2001 году, содержит все те же основные периоды, которые рынок уже проходил в 1991-1998 годах! Действительно, после 2001 года также имели место 3 волны подорожания жилья. Первая – с осени 2001 по конец весны 2004 вывела московский рынок из послекризисной «ямы» на новый уровень цен около 2000$ за метр. Закончилась она очередной передышкой рынка, после которой цены выросли еще вдвое – более чем до 4000$ за метр. Но вторая волна подорожания жилья, как и в 1991-1998 годах уже сопровождалась заметным откатом цен назад. Реальная коррекция, с учетом скрытых факторов, составила около 10%-15%. И, наконец, с осени 2007 года рынок снова пошел вверх, и сейчас мы наблюдаем развитие третьей и, возможно, последней волны подорожания квартир в Москве.
Какие выводы мы должны сделать из этих довольно простых аналогий? Казалось бы, нынешний семилетний цикл подорожания недвижимости Москвы, начавшийся с осени 2001 года, должен подойти к концу уже довольно скоро – в этом году. Далее, согласно приведенной аналогии, должен последовать кризис рынка недвижимости и существенный провал цен на жилье, возможно на те же 30%-40%, как и после 1998 года. Впрочем, всем хорошо понятно, что целиком и полностью полагаться на подобные аналогии нельзя.
Сейчас ситуация в Росси далеко не такая, как была в 1998 году. С политической и экономической точек зрения достигнута определенная стабильность и есть условия для дальнейшего развития. Сейчас Россия в меньшей степени зависит от иностранных инвестиций и серьезным плюсом являются высокие цены на экспортное сырье. Однако есть и ряд причин, позволяющих сравнивать нынешнее состояние рынка недвижимости с предкризисным состоянием 1998 года.
Очень многие эксперты сходятся во мнении, что столичный рынок недвижимости сейчас сильно перегрет. Цены на жилье таковы, что основная масса населения, в том числе средний класс, не в состоянии приобрести квартиру даже с помощью ипотеки. Нередко цены московской недвижимости оказываются выше, чем во многих более развитых и комфортных странах Европы, а также в США. Значительную долю покупателей все последние годы составляли инвесторы, что и привело к астрономическому росту цен с 600$ за метр до 5500$, то есть почти в 10 раз. Так или иначе, по многим показателям рынок недвижимости Москвы имеет признаки пирамиды, а значит, коррекция цен в том или ином виде более чем вероятна.
Аналитический центр www.irn.ru предпочитает занимать в этом вопросе уравновешенную позицию. Конечно же, проводить прямые аналогии 2008 года с 1998 годом нельзя. И приведенные в этой статье рассуждения показывают, как далеко могут завести подобные аналогии и поиск цикличности экономических процессов. Однако если говорить о перспективе московского рынка жилья в этом году, то они, все-таки в чем-то совпадают с проделанной аналогией. Согласно прогнозам рынка недвижимости, нынешняя волна подорожания жилья окажется непродолжительной и сойдет на «нет» вскоре после майских праздников, то есть к началу лета.
Впоследствии рынок ожидает новая стагнация, которая, скорее всего, будет сопровождаться откатом цен назад. Принимая во внимание, что во время стагнации 2007 года величина полной коррекции составила порядка 10%-15%, то теперь она может оказаться даже глубже и составить 15%-20%. Впрочем, если до общего экономического кризиса не дойдет, то более существенное снижение цен на московскую недвижимость представляется маловероятным. При этом новая стагнация может оказаться заметно более продолжительной, нежели стагнации 2004 и 2007 годов. В результате полная продолжительность второго цикла столичного рынка недвижимости также может составить около 10 лет.