Измерение спроса и потребительских предпочтений объектов недвижимости и ипотечных продуктов
Краткий конспект доклада руководителя отдела социологических исследований аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Екатерины Смурыгиной на конференции «Инновационная ипотека».
Традиционно измерением спроса и потребительских предпочтений на ипотечные продукты занимаются банки и ипотечные брокеры. Однако понятие спроса на ипотечные продукты сами по себе абстрактно. В своей конкретике спрос на все ипотечные продукты тесно завязан на конечный объект недвижимости, ради покупки которого планируется взять кредит. Поэтому, по оценке аналитического центра www.irn.ru исследования спроса и потребительских предпочтений на ипотечные продукты следует проводить вкупе с исследованиями спроса на объекты недвижимости.
При этом, естественно, спрос на ипотечные продукты зависит от параметров этих продуктов. Основными характеристиками ипотечных продуктов традиционно считается размер первоначального взноса, срока заимствования и процентной ставки. Уровень доступности ипотеки определяется тем, насколько низка ставка и минимальный размер первоначального взноса и на сколь максимально долгий срок можно взять кредит.
На сегодняшний момент существует некий миф, активно распиаренный, что уровень доступности ипотеки определяется, прежде всего, уровнем ставки по кредиту. Между тем, как неоднократно писали «Индикаторы рынка недвижимости», в российской реальности размер кредитной ставки оказывает минимальное влияние на уровень доступности ипотеки. Активное тиражирование важности размера ипотечной ставки пришло в Россию вместе с распространением американской системы ипотеки. При этом в США ипотека стала развиваться тогда, когда спрос на жилье в основном был уже удовлетворен, и участники рынка недвижимости с помощью ипотеки пытались увеличить число продаж. В итоге, люди, как правило, покупали с помощью ипотеки второй или третий дом уже не для проживания, а с целью вложения денег. В данном случае важно то, что доход они будут получать в основном не за счет роста стоимости жилья, а за счет сдачи его в аренду, так как динамика роста цен на недвижимость в США долгое время была не высокой.
В данном случае для них размер кредитной ставки играет важную роль, потому что происходит сравнение доходности разных инструментов. Они могут положить деньги в банк под какой-то процент, могут в какой-нибудь ПИФ, а могут под какой-то процент по ипотеке купить второй дом и сдавать его в аренду. При этом дельта между платой за жилье и платой по кредиту и составляет доход. Следует учесть, что за счет общей стабильности и развитости рынка в целом доходности в США низкие. И сравнивать доходность ПИФов, банковских депозитов и вложений в недвижимость вполне корректно. Однако в России недвижимость традиционно очень быстро растет в цене, и важным становится уже не размер ставки по кредиту, а сам факт покупки жилья, так как уже через 1-2 года его можно будет продать с высоким уровнем прибыли, который намного превысит переплату банку, которая определяется уровнем кредитной ставки.
Именно поэтому, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, на российском рынке основную роль играют 2 параметра: минимальный размер первоначального взноса и максимальный срок выплаты по кредиту.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Когда минимальный размер первоначального взноса 30%, то при быстро растущем рынке человек зачастую не успевает накопить необходимую ему для получения кредита сумму или приобретает не очень дорогое жилье. В случае же, когда минимальный размер первоначального взноса снижается до 10%, то потенциальному покупателю уже гораздо проще накопить необходимую ему для приобретения жилья сумму, при этом он зачастую может купить гораздо более дорогой объект недвижимости. В случае же нулевого первоначального взноса ситуация вообще меняется – человек может купить квартиру не имея сбережений, а имея достаточный постоянный доход. Таким образом, величина первоначального взноса на нашем рынке – ключевой параметр, показывающий принципиально может человек что-то купить или нет.
Другим важным моментом, который волнует человека – это сумма, которую нужно платить ежемесячно. В условиях постоянного роста цен из-за дефицита предложения величина ипотечной ставки влияет на ежемесячный платеж крайне слабо. Снижение ставки на 1 процентный пункт уменьшает ежемесячный платеж примерно на 4%. При этом срок кредитования, влияет гораздо существеннее на величину ежемесячного платежа. Если сравнить кредит на 10 лет или на 30 лет, то величина ежемесячного платежа уменьшается почти вдвое. Понятно, что люди не планируют 30 лет расплачиваться по кредиту, человек предполагает, что через 10 лет деньги все равно будут другие, все равно будет инфляция, и, соответственно, планирует досрочно закрыть кредит. И для него важно «здесь и сейчас» получить приемлемую сумму ежемесячного платежа. Чем на больший срок он возьмет кредит, тем меньше будет ежемесячный платеж.
Именно поэтому специалисты «Индикаторов рынка недвижимости» считают, что в тех сегментах, которые рассчитаны на обычного покупателя, важно, прежде всего, акцентировать внимание на минимальном размере первоначального взноса и максимальном сроке кредитования.
Для тех же сегментов, где преобладает покупка инвестиционных объектов, покупка второго жилья, там гораздо важнее процентная ставка по кредиту. Например, на загородном рынке гораздо большее значение имеет размер ипотечной ставки. Как правило, загородную недвижимость покупают как вторую. И здесь значимую роль играет доходность вложений. Дорогая недвижимость всегда на фоне общего роста увеличивает свою стоимость медленно, соответственно, этот сегмент можно рассматривать как сравнительно стабильный. Поэтому в данном случае «американский синдром» зацикленности на размере ипотечной ставки вполне оправдан.
На этом примере видно, что спрос и потребительские предпочтения на ипотечные продукты зависят от сегмента рынка недвижимости, от стоимости недвижимости. В зависимости от того, на какой сегмент банк планирует работать и для какого покупателя он создает ипотечный продукт, и следует выбирать схему создания ипотечного продукта и рекламы отдельных его характеристик.
Универсального покупателя не существует. Спрос на ипотеку зависит от класса жилья, которое потенциальные покупатели планируют приобрести. Так, по данным опроса, проведенного «Индикаторами рынка недвижимости» в регионах России, чем более дешевое жилье планирует приобрести потенциальный покупатель, тем больше вероятность того, что он воспользуется для этого ипотекой.
.gif)
Кроме того, спрос на ипотечные кредиты зависит от социального статуса самого потенциального покупателя. Если его доход выше среднего (топ-менджмент), то у него и без ипотеки в основном хватает денег на покупку жилья. У руководителей среднего звена (средний класс доходов) потребности выше, а денег на покупку жилья самостоятельно уже не хватает, поэтому потребности в ипотеке существенно выше. Наконец, у рядовых специалистов (уровень доходов ниже среднего) даже с помощью ипотеки денег на жилье не хватает, поэтому потребность в ипотеке ниже, чем у среднего класса.
.gif)
И даже если ориентироваться на распиаренную кредитную ставку, для разных слоев населения в зависимости от их социального статуса желаемая ставка по кредиту будет разной. Руководители среднего звена и рядовые специалисты готовы брать ипотеку по более высокой ставке, чем топ-менеджмент. Но все в целом хотят снижения ставки. Сейчас средний уровень кредитных ставок в рублях составляет 12%, тогда как большинство населения хочет , чтобы она была ниже 10%.
| Социальный статус населения | Cредняя желательная ставка по кредиту, % |
|---|---|
| Выше среднего | 7 |
| Средний класс | 9 |
| Ниже среднего | 9 |
| Источник: www.IRN.ru | |
И в этом исключительная вина слишком пристального внимания властей и банкиров к уровню размера кредитной ставки. Хотя, с математической точки зрения, важнее для рядовых покупателей более выгодно не снижать кредитную ставку, а увеличивать срок заимствования, большая часть населения, как было только что показано, жаждет низких ставок и не понимает, зачем брать кредиты на срок дольше 15-20 лет. Но и здесь в зависимости социального статуса той или иной прослойки населения возникают различия в готовности к длительным срокам.
При доходе выше среднего 93% опрошенных называют в качестве оптимального максимального времени заимствования сроки до 15 лет, при этом их большая часть – 71% – указывали срок от 6 до15 лет. 87% представителей среднего класса предпочитают срок займа от 11 до 30 лет, при этом большая их часть – 66% - указывают срок в пределах от 11 до 20 лет. 76% опрошенных с доходами ниже среднего также, как и представители среднего класса, называют в качестве предпочтительного срок от 11 до 30 лет, при этом практически половина из них – 48% – опять же указывают срок в пределах от 11 до 20 лет. Таким образом, только 11% из среднего класса готовы к длительным заимствованиям, а среди рядовых специалистов таких лишь 28%. Это происходит от того, что люди не привыкли думать, что взяв кредит на 30 лет или более можно расплатиться за него за 5-7 лет. Однако для большинства западных стран это обычная практика. Так как кредиты берут молодые люди до 35 лет, доходы которых год от года растут.
И все же, даже при общей зашоренности сознания на уровне кредитной ставки универсальных предпочтений на этом рынке фактически нет, как нет некоего универсального покупателя. Следовательно, по оценке аналитического центра www.irn.ru, измерять спрос на ипотечные продукты имеет смысл вкупе с измерением спроса на саму недвижимость. Например, если речь идет о том, что банк хочет вместе с каким-то застройщиком разработать кредитные продукты под продажу каких-либо новостроек, то имеет смысл опрашивать потенциальных покупателей именно данного сегмента жилья, и понимать какие предпочтения по кредиту были бы именно у них. Когда речь идет о выходе кредитного продукта в регионы, то в этом случае надо понимать, кто является потенциальным покупателем региональной недвижимости. Например, на недвижимость в Сочи могут претендовать 3 совершенно разных целевых группы: местные, москвичи, покупающие в инвестиционных целях, и регионалы, которые планируют переехать в более теплый климат Для сочинцев нужны одни ипотечные условия, для москвичей – другие, а для регионалов – третьи.
Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике
Застройщик — ООО СЗ «Левел Нижегородская». Проектная декларация на сайте наш.дом.рф. Акция до 30.04.2024. Не оферта. Подробности на level.ru.
