Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Измерение спроса и потребительских предпочтений объектов недвижимости и ипотечных продуктов

Краткий конспект доклада руководителя отдела социологических исследований аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Екатерины Смурыгиной на конференции «Инновационная ипотека».

Традиционно измерением спроса и потребительских предпочтений на ипотечные продукты занимаются банки и ипотечные брокеры. Однако понятие спроса на ипотечные продукты сами по себе абстрактно. В своей конкретике спрос на все ипотечные продукты тесно завязан на конечный объект недвижимости, ради покупки которого планируется взять кредит. Поэтому, по оценке аналитического центра www.irn.ru исследования спроса и потребительских предпочтений на ипотечные продукты следует проводить вкупе с исследованиями спроса на объекты недвижимости.

При этом, естественно, спрос на ипотечные продукты зависит от параметров этих продуктов. Основными характеристиками ипотечных продуктов традиционно считается размер первоначального взноса, срока заимствования и процентной ставки. Уровень доступности ипотеки определяется тем, насколько низка ставка и минимальный размер первоначального взноса и на сколь максимально долгий срок можно взять кредит.

На сегодняшний момент существует некий миф, активно распиаренный, что уровень доступности ипотеки определяется, прежде всего, уровнем ставки по кредиту. Между тем, как неоднократно писали «Индикаторы рынка недвижимости», в российской реальности размер кредитной ставки оказывает минимальное влияние на уровень доступности ипотеки. Активное тиражирование важности размера ипотечной ставки пришло в Россию вместе с распространением американской системы ипотеки. При этом в США ипотека стала развиваться тогда, когда спрос на жилье в основном был уже удовлетворен, и участники рынка недвижимости с помощью ипотеки пытались увеличить число продаж. В итоге, люди, как правило, покупали с помощью ипотеки второй или третий дом уже не для проживания, а с целью вложения денег. В данном случае важно то, что доход они будут получать в основном не за счет роста стоимости жилья, а за счет сдачи его в аренду, так как динамика роста цен на недвижимость в США долгое время была не высокой.

В данном случае для них размер кредитной ставки играет важную роль, потому что происходит сравнение доходности разных инструментов. Они могут положить деньги в банк под какой-то процент, могут в какой-нибудь ПИФ, а могут под какой-то процент по ипотеке купить второй дом и сдавать его в аренду. При этом дельта между платой за жилье и платой по кредиту и составляет доход. Следует учесть, что за счет общей стабильности и развитости рынка в целом доходности в США низкие. И сравнивать доходность ПИФов, банковских депозитов и вложений в недвижимость вполне корректно. Однако в России недвижимость традиционно очень быстро растет в цене, и важным становится уже не размер ставки по кредиту, а сам факт покупки жилья, так как уже через 1-2 года его можно будет продать с высоким уровнем прибыли, который намного превысит переплату банку, которая определяется уровнем кредитной ставки.

Именно поэтому, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, на российском рынке основную роль играют 2 параметра: минимальный размер первоначального взноса и максимальный срок выплаты по кредиту.

Когда минимальный размер первоначального взноса 30%, то при быстро растущем рынке человек зачастую не успевает накопить необходимую ему для получения кредита сумму или приобретает не очень дорогое жилье. В случае же, когда минимальный размер первоначального взноса снижается до 10%, то потенциальному покупателю уже гораздо проще накопить необходимую ему для приобретения жилья сумму, при этом он зачастую может купить гораздо более дорогой объект недвижимости. В случае же нулевого первоначального взноса ситуация вообще меняется – человек может купить квартиру не имея сбережений, а имея достаточный постоянный доход. Таким образом, величина первоначального взноса на нашем рынке – ключевой параметр, показывающий принципиально может человек что-то купить или нет.

Другим важным моментом, который волнует человека – это сумма, которую нужно платить ежемесячно. В условиях постоянного роста цен из-за дефицита предложения величина ипотечной ставки влияет на ежемесячный платеж крайне слабо. Снижение ставки на 1 процентный пункт уменьшает ежемесячный платеж примерно на 4%. При этом срок кредитования, влияет гораздо существеннее на величину ежемесячного платежа. Если сравнить кредит на 10 лет или на 30 лет, то величина ежемесячного платежа уменьшается почти вдвое. Понятно, что люди не планируют 30 лет расплачиваться по кредиту, человек предполагает, что через 10 лет деньги все равно будут другие, все равно будет инфляция, и, соответственно, планирует досрочно закрыть кредит. И для него важно «здесь и сейчас» получить приемлемую сумму ежемесячного платежа. Чем на больший срок он возьмет кредит, тем меньше будет ежемесячный платеж.

Именно поэтому специалисты «Индикаторов рынка недвижимости» считают, что в тех сегментах, которые рассчитаны на обычного покупателя, важно, прежде всего, акцентировать внимание на минимальном размере первоначального взноса и максимальном сроке кредитования.

Для тех же сегментов, где преобладает покупка инвестиционных объектов, покупка второго жилья, там гораздо важнее процентная ставка по кредиту. Например, на загородном рынке гораздо большее значение имеет размер ипотечной ставки. Как правило, загородную недвижимость покупают как вторую. И здесь значимую роль играет доходность вложений. Дорогая недвижимость всегда на фоне общего роста увеличивает свою стоимость медленно, соответственно, этот сегмент можно рассматривать как сравнительно стабильный. Поэтому в данном случае «американский синдром» зацикленности на размере ипотечной ставки вполне оправдан.

На этом примере видно, что спрос и потребительские предпочтения на ипотечные продукты зависят от сегмента рынка недвижимости, от стоимости недвижимости. В зависимости от того, на какой сегмент банк планирует работать и для какого покупателя он создает ипотечный продукт, и следует выбирать схему создания ипотечного продукта и рекламы отдельных его характеристик.

Универсального покупателя не существует. Спрос на ипотеку зависит от класса жилья, которое потенциальные покупатели планируют приобрести. Так, по данным опроса, проведенного «Индикаторами рынка недвижимости» в регионах России, чем более дешевое жилье планирует приобрести потенциальный покупатель, тем больше вероятность того, что он воспользуется для этого ипотекой.

Кроме того, спрос на ипотечные кредиты зависит от социального статуса самого потенциального покупателя. Если его доход выше среднего (топ-менджмент), то у него и без ипотеки в основном хватает денег на покупку жилья. У руководителей среднего звена (средний класс доходов) потребности выше, а денег на покупку жилья самостоятельно уже не хватает, поэтому потребности в ипотеке существенно выше. Наконец, у рядовых специалистов (уровень доходов ниже среднего) даже с помощью ипотеки денег на жилье не хватает, поэтому потребность в ипотеке ниже, чем у среднего класса.

И даже если ориентироваться на распиаренную кредитную ставку, для разных слоев населения в зависимости от их социального статуса желаемая ставка по кредиту будет разной. Руководители среднего звена и рядовые специалисты готовы брать ипотеку по более высокой ставке, чем топ-менеджмент. Но все в целом хотят снижения ставки. Сейчас средний уровень кредитных ставок в рублях составляет 12%, тогда как большинство населения хочет , чтобы она была ниже 10%.


Социальный статус населения Cредняя желательная ставка по кредиту, %
Выше среднего 7
Средний класс 9
Ниже среднего 9
Источник: www.IRN.ru


И в этом исключительная вина слишком пристального внимания властей и банкиров к уровню размера кредитной ставки. Хотя, с математической точки зрения, важнее для рядовых покупателей более выгодно не снижать кредитную ставку, а увеличивать срок заимствования, большая часть населения, как было только что показано, жаждет низких ставок и не понимает, зачем брать кредиты на срок дольше 15-20 лет. Но и здесь в зависимости социального статуса той или иной прослойки населения возникают различия в готовности к длительным срокам.

При доходе выше среднего 93% опрошенных называют в качестве оптимального максимального времени заимствования сроки до 15 лет, при этом их большая часть – 71%  – указывали срок от 6 до15 лет. 87% представителей среднего класса предпочитают срок займа от 11 до 30 лет, при этом большая их часть – 66% - указывают срок в пределах от 11 до 20 лет. 76% опрошенных с доходами ниже среднего также, как и представители среднего класса, называют в качестве предпочтительного срок от 11 до 30 лет, при этом практически половина из них – 48% – опять же указывают срок в пределах от 11 до 20 лет. Таким образом, только 11% из среднего класса готовы к длительным заимствованиям, а среди рядовых специалистов таких лишь 28%. Это происходит от того, что люди не привыкли думать, что взяв кредит на 30 лет или более можно расплатиться за него за 5-7 лет. Однако для большинства западных стран это обычная практика. Так как кредиты берут молодые люди до 35 лет, доходы которых год от года растут.

И все же, даже при общей зашоренности сознания на уровне кредитной ставки универсальных предпочтений на этом рынке фактически нет, как нет некоего универсального покупателя. Следовательно, по оценке аналитического центра www.irn.ru, измерять спрос на ипотечные продукты имеет смысл вкупе с измерением спроса на саму недвижимость. Например, если речь идет о том, что банк хочет вместе с каким-то застройщиком разработать кредитные продукты под продажу каких-либо новостроек, то имеет смысл опрашивать потенциальных покупателей именно данного сегмента жилья, и понимать какие предпочтения по кредиту были бы именно у них. Когда речь идет о выходе кредитного продукта в регионы, то в этом случае надо понимать, кто является потенциальным покупателем региональной недвижимости. Например, на недвижимость в Сочи могут претендовать 3 совершенно разных целевых группы: местные, москвичи, покупающие в инвестиционных целях, и регионалы, которые планируют переехать в более теплый климат Для сочинцев нужны одни ипотечные условия, для москвичей – другие, а для регионалов – третьи.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
471 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 000 000
до 28 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Пикассо Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 38 - 157 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 7 мин. транспортом Озёрная ул., вл.35, к.1 Озёрная ул., вл.35, к.2 Застройщик: ИжВазтехобслуживание.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 364 540
до 7 156 350 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SAMPO Московская область, Истринский район, 25 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 35 - 84 кв.м. Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.1-13, (1 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.14-31, (3 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.32-46, (4 оч.) Застройщик: микрорайон Кантри.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 361 390
до 10 718 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Спутник Московская область, Одинцовский район Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 78 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.1 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.2 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.3 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.4 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.6 Показать все 6 корпусов Застройщик: Бухта Лэнд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. Спешите! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры площадью от 25 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах пл. 21-98 метров. ГК: 1 кв. 2014 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич. 8 км от МКАД. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Спешите! Квартиры в готовых домах площадью 38-101 метр. Дом сдан. Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Спешите! Новые апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте