Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Измерение спроса и потребительских предпочтений объектов недвижимости и ипотечных продуктов

Краткий конспект доклада руководителя отдела социологических исследований аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Екатерины Смурыгиной на конференции «Инновационная ипотека».

Традиционно измерением спроса и потребительских предпочтений на ипотечные продукты занимаются банки и ипотечные брокеры. Однако понятие спроса на ипотечные продукты сами по себе абстрактно. В своей конкретике спрос на все ипотечные продукты тесно завязан на конечный объект недвижимости, ради покупки которого планируется взять кредит. Поэтому, по оценке аналитического центра www.irn.ru исследования спроса и потребительских предпочтений на ипотечные продукты следует проводить вкупе с исследованиями спроса на объекты недвижимости.

При этом, естественно, спрос на ипотечные продукты зависит от параметров этих продуктов. Основными характеристиками ипотечных продуктов традиционно считается размер первоначального взноса, срока заимствования и процентной ставки. Уровень доступности ипотеки определяется тем, насколько низка ставка и минимальный размер первоначального взноса и на сколь максимально долгий срок можно взять кредит.

На сегодняшний момент существует некий миф, активно распиаренный, что уровень доступности ипотеки определяется, прежде всего, уровнем ставки по кредиту. Между тем, как неоднократно писали «Индикаторы рынка недвижимости», в российской реальности размер кредитной ставки оказывает минимальное влияние на уровень доступности ипотеки. Активное тиражирование важности размера ипотечной ставки пришло в Россию вместе с распространением американской системы ипотеки. При этом в США ипотека стала развиваться тогда, когда спрос на жилье в основном был уже удовлетворен, и участники рынка недвижимости с помощью ипотеки пытались увеличить число продаж. В итоге, люди, как правило, покупали с помощью ипотеки второй или третий дом уже не для проживания, а с целью вложения денег. В данном случае важно то, что доход они будут получать в основном не за счет роста стоимости жилья, а за счет сдачи его в аренду, так как динамика роста цен на недвижимость в США долгое время была не высокой.

В данном случае для них размер кредитной ставки играет важную роль, потому что происходит сравнение доходности разных инструментов. Они могут положить деньги в банк под какой-то процент, могут в какой-нибудь ПИФ, а могут под какой-то процент по ипотеке купить второй дом и сдавать его в аренду. При этом дельта между платой за жилье и платой по кредиту и составляет доход. Следует учесть, что за счет общей стабильности и развитости рынка в целом доходности в США низкие. И сравнивать доходность ПИФов, банковских депозитов и вложений в недвижимость вполне корректно. Однако в России недвижимость традиционно очень быстро растет в цене, и важным становится уже не размер ставки по кредиту, а сам факт покупки жилья, так как уже через 1-2 года его можно будет продать с высоким уровнем прибыли, который намного превысит переплату банку, которая определяется уровнем кредитной ставки.

Именно поэтому, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, на российском рынке основную роль играют 2 параметра: минимальный размер первоначального взноса и максимальный срок выплаты по кредиту.

Когда минимальный размер первоначального взноса 30%, то при быстро растущем рынке человек зачастую не успевает накопить необходимую ему для получения кредита сумму или приобретает не очень дорогое жилье. В случае же, когда минимальный размер первоначального взноса снижается до 10%, то потенциальному покупателю уже гораздо проще накопить необходимую ему для приобретения жилья сумму, при этом он зачастую может купить гораздо более дорогой объект недвижимости. В случае же нулевого первоначального взноса ситуация вообще меняется – человек может купить квартиру не имея сбережений, а имея достаточный постоянный доход. Таким образом, величина первоначального взноса на нашем рынке – ключевой параметр, показывающий принципиально может человек что-то купить или нет.

Другим важным моментом, который волнует человека – это сумма, которую нужно платить ежемесячно. В условиях постоянного роста цен из-за дефицита предложения величина ипотечной ставки влияет на ежемесячный платеж крайне слабо. Снижение ставки на 1 процентный пункт уменьшает ежемесячный платеж примерно на 4%. При этом срок кредитования, влияет гораздо существеннее на величину ежемесячного платежа. Если сравнить кредит на 10 лет или на 30 лет, то величина ежемесячного платежа уменьшается почти вдвое. Понятно, что люди не планируют 30 лет расплачиваться по кредиту, человек предполагает, что через 10 лет деньги все равно будут другие, все равно будет инфляция, и, соответственно, планирует досрочно закрыть кредит. И для него важно «здесь и сейчас» получить приемлемую сумму ежемесячного платежа. Чем на больший срок он возьмет кредит, тем меньше будет ежемесячный платеж.

Именно поэтому специалисты «Индикаторов рынка недвижимости» считают, что в тех сегментах, которые рассчитаны на обычного покупателя, важно, прежде всего, акцентировать внимание на минимальном размере первоначального взноса и максимальном сроке кредитования.

Для тех же сегментов, где преобладает покупка инвестиционных объектов, покупка второго жилья, там гораздо важнее процентная ставка по кредиту. Например, на загородном рынке гораздо большее значение имеет размер ипотечной ставки. Как правило, загородную недвижимость покупают как вторую. И здесь значимую роль играет доходность вложений. Дорогая недвижимость всегда на фоне общего роста увеличивает свою стоимость медленно, соответственно, этот сегмент можно рассматривать как сравнительно стабильный. Поэтому в данном случае «американский синдром» зацикленности на размере ипотечной ставки вполне оправдан.

На этом примере видно, что спрос и потребительские предпочтения на ипотечные продукты зависят от сегмента рынка недвижимости, от стоимости недвижимости. В зависимости от того, на какой сегмент банк планирует работать и для какого покупателя он создает ипотечный продукт, и следует выбирать схему создания ипотечного продукта и рекламы отдельных его характеристик.

Универсального покупателя не существует. Спрос на ипотеку зависит от класса жилья, которое потенциальные покупатели планируют приобрести. Так, по данным опроса, проведенного «Индикаторами рынка недвижимости» в регионах России, чем более дешевое жилье планирует приобрести потенциальный покупатель, тем больше вероятность того, что он воспользуется для этого ипотекой.

Кроме того, спрос на ипотечные кредиты зависит от социального статуса самого потенциального покупателя. Если его доход выше среднего (топ-менджмент), то у него и без ипотеки в основном хватает денег на покупку жилья. У руководителей среднего звена (средний класс доходов) потребности выше, а денег на покупку жилья самостоятельно уже не хватает, поэтому потребности в ипотеке существенно выше. Наконец, у рядовых специалистов (уровень доходов ниже среднего) даже с помощью ипотеки денег на жилье не хватает, поэтому потребность в ипотеке ниже, чем у среднего класса.

И даже если ориентироваться на распиаренную кредитную ставку, для разных слоев населения в зависимости от их социального статуса желаемая ставка по кредиту будет разной. Руководители среднего звена и рядовые специалисты готовы брать ипотеку по более высокой ставке, чем топ-менеджмент. Но все в целом хотят снижения ставки. Сейчас средний уровень кредитных ставок в рублях составляет 12%, тогда как большинство населения хочет , чтобы она была ниже 10%.


Социальный статус населения Cредняя желательная ставка по кредиту, %
Выше среднего 7
Средний класс 9
Ниже среднего 9
Источник: www.IRN.ru


И в этом исключительная вина слишком пристального внимания властей и банкиров к уровню размера кредитной ставки. Хотя, с математической точки зрения, важнее для рядовых покупателей более выгодно не снижать кредитную ставку, а увеличивать срок заимствования, большая часть населения, как было только что показано, жаждет низких ставок и не понимает, зачем брать кредиты на срок дольше 15-20 лет. Но и здесь в зависимости социального статуса той или иной прослойки населения возникают различия в готовности к длительным срокам.

При доходе выше среднего 93% опрошенных называют в качестве оптимального максимального времени заимствования сроки до 15 лет, при этом их большая часть – 71%  – указывали срок от 6 до15 лет. 87% представителей среднего класса предпочитают срок займа от 11 до 30 лет, при этом большая их часть – 66% - указывают срок в пределах от 11 до 20 лет. 76% опрошенных с доходами ниже среднего также, как и представители среднего класса, называют в качестве предпочтительного срок от 11 до 30 лет, при этом практически половина из них – 48% – опять же указывают срок в пределах от 11 до 20 лет. Таким образом, только 11% из среднего класса готовы к длительным заимствованиям, а среди рядовых специалистов таких лишь 28%. Это происходит от того, что люди не привыкли думать, что взяв кредит на 30 лет или более можно расплатиться за него за 5-7 лет. Однако для большинства западных стран это обычная практика. Так как кредиты берут молодые люди до 35 лет, доходы которых год от года растут.

И все же, даже при общей зашоренности сознания на уровне кредитной ставки универсальных предпочтений на этом рынке фактически нет, как нет некоего универсального покупателя. Следовательно, по оценке аналитического центра www.irn.ru, измерять спрос на ипотечные продукты имеет смысл вкупе с измерением спроса на саму недвижимость. Например, если речь идет о том, что банк хочет вместе с каким-то застройщиком разработать кредитные продукты под продажу каких-либо новостроек, то имеет смысл опрашивать потенциальных покупателей именно данного сегмента жилья, и понимать какие предпочтения по кредиту были бы именно у них. Когда речь идет о выходе кредитного продукта в регионы, то в этом случае надо понимать, кто является потенциальным покупателем региональной недвижимости. Например, на недвижимость в Сочи могут претендовать 3 совершенно разных целевых группы: местные, москвичи, покупающие в инвестиционных целях, и регионалы, которые планируют переехать в более теплый климат Для сочинцев нужны одни ипотечные условия, для москвичей – другие, а для регионалов – третьи.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
479 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Цветочные поляны Новая Москва, Новомосковский округ, 16 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 23 - 118 кв.м. Застройщик: Старолесье.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 2 372 070
до 5 981 660 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Томилино 2018 Московская область, Люберецкий район, п. Томилино, 10 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 23 - 74 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Люберецкий р-н, п. Томилино, к.11 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.12 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.13 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.15 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Самолет-Томилино.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Торопитесь! Апартаменты в Подмосковье по привлекательным ценам.Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах площадью 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью от 18 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. 49-136 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры площадью 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью от 46 метров.Монолит. Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте