Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Наценка за «изюминку»

Формально, подмосковный рынок коттеджных поселков постоянно растет. Однако не все так лучезарно на ниве загородных поселений, как это может показаться на первый взгляд. По данным исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, проведенного «Индикаторами рынка недвижимости», число организованных коттеджных поселков предлагаемых на первичном рынке, действительно, выросло за последний год на 26,7%. Но этот прирост обусловлен не увеличением выхода на рынок новых объектов, а тем, что на рынке остаются с прошлых лет не полностью распроданные поселки.

Так с весны 2006 года по весну 2007 года на рынок вышло 105 новых поселков, а с весны 2007 года по весну 2008 года – 100 поселков. Так что уровень поступления на рынок новых объектов достаточно стабилен, а вот темпы продаж, по сравнению с прошлым годом заметно упали. С весны 2006 года по весну 2007 года были полностью распроданы и ушли с рынка 70 коттеджных поселков, а с весны 2007 года по весну 2008 года – всего 48.

С увеличением количества предложений на коттеджном рынке начала расти конкуренция между объектами. Сегодняшний девелопер постепенно приходит к пониманию, что для обеспечения высокого уровня продаж уже недостаточно построить просто качественный и удачный коттеджный поселок. Требуется обязательно внести в него «изюминку».

Всем давно известна легенда о возникновении первой булочки с изюмом. Тогда генерал-губернатор Арсений Закревский обнаружил в свежей сайке знаменитого булочника Ивана Филиппова таракана. Находчивый булочник схватил насекомое и немедленно съел, заявив, что это была изюминка. Вернувшись в пекарню, Филиппов распорядился срочно начать печь булочки с изюмом, чтобы избежать наказания и окончательно оправдаться перед губернатором. Видимо, российские девелоперы готовы пойти проверенным путем легендарного булочника, выставив экзотическую инфраструктуру в качестве «якорей» новых хобби-поселков.

Весьма наглядно эту ситуацию иллюстрирует проект «Гран-При», «якорем» в котором должны стать ипподром и тренировочный центр для лошадей. По предварительным планам, на долю ипподрома и тренировочного центра приходится 29% общей площади застройки. При этом помимо них в поселке запланировано поле для гольфа, на которое приходится еще 18% общей площади.

Следует отметить, что если увлечение гольфом указывает на финансовое благополучие и высокий социальный статус, то слабость по отношению к тотализатору на скачках, наоборот выдает в человеке ментальную неустойчивость и пагубную страсть к азартным играм. Американские девелоперы, имеющие неплохой опыт в строительстве ипподромов, давно заметили, что как только в будущий ипподром закладывается первый камень цена прилегающих земельных участков непременно снижается. Поэтому строительство гольф-поля и крупнейшего в московской области ипподрома в рамках одного проекта выглядит на первый взгляд, как минимум, странно.

Однако застройщики «Гран-При» настаивают на том, что ипподром это хороший повод для создания хобби-поселка. Но если допустить, что жителями поселка могут стать только заядлые игроки, то для этого понадобится более длительный срок продаж, что, на первый взгляд, явно не выгодно для инвестора. При этом, по результатам исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, проведенного «Индикаторами рынка недвижимости», схожую практику демонстрируют многие застройщики. По состоянию на первый квартал 2008 года 28 коттеджных поселков (11% рынка) имеют один или более элемент нестандартной внутренней инфраструктуры, которые могут вызвать, как положительные, так и отрицательные эмоции у потенциальных покупателей жилья.

Например, столь милый сердцам российской элиты яхтенный спорт нашел свое материальное воплощение в виде яхт-клубов и причалов для яхт в 10 поселках, предлагаемых на первичном рынке. Половина из них расположена по Дмитровскому шоссе, имеющему несколько выходов к большой воде. Следует отметить, что яхтенный спорт не возможен без заправки (бункеровки). Для решения этой проблемы в поселке требуется дополнительная АЗС. Выглядит она как обычный понтон с заправочными колонками, пришвартованный к причалу. Если предположить, что из 100 семей проживающих в поселке хотя бы половина имеет яхты и увлекается этим видом спорта, то станет нетрудно представить, как остальные 50% жителей будут относиться в плавучей заправочной станции в своем водоеме и постоянному шуму моторов.

Примечательно, что средняя стоимость коттеджа в этих «яхтенных» поселках составляет $1,55 млн, то есть назвать эти поселки элитными нельзя, так как нижний порог цен в элитных поселках составляет, по оценке специалистов аналитического центра www.irn.ru примерно $3,5 млн. Скорее, их можно отнести к поселкам бизнес-класса. Другими словами наличие яхт-клуба не делает поселок элитным, а скорее служит для создания и укрепления в потенциальном покупателе общего ощущения статуса и престижа. Вместе с тем, коттедж в среднестатистическом поселке, расположенном на том же удалении от Москвы и по тому же направлению, что и «яхтенные» поселки, без яхт-клуба почти на 40% дешевле и составляет $1,1 млн.

Похожая ситуация складывается и вокруг остальных экзотических объектов внутренней инфраструктуры. Наличием конноспортивного комплекса (клуба, базы, школы) могут похвастаться 7 поселков. Их средняя стоимость на 23% выше, чем у аналогичных объектов, лишенных этой опции. Площадки для гольфа (2 поселка) могут добавить к средней стоимости домовладения примерно 10%. В целом стоимость коттеджей в поселках обладающими такими элементами внутренней инфраструктуры, как яхт-клубы, поля для гольфа, аквапарки, горнолыжные спуски и роллердромы почти на 25% выше, чем средние цены на коттеджи в аналогичных объектах, не обладающих вышеперечисленными опциями.

Единственным исключением из правил является такой эксклюзивный элемент внутренней инфраструктуры как храм. Наличие в поселке собственной православной церкви (4 поселка) практически не влияет на среднюю стоимость домовладений и скорее выступает у девелопера в роли фола последней надежды. В одной половине поселков, где присутствуют храмы, средняя стоимость домовладения существенно ниже, чем в аналогичных по классу объектах, в другой половине – немного выше. В среднем – коттеджи в поселках с храмом стоят на 7% дешевле, чем в аналогичных объектах без него. Такая разница, в общем-то, попадает в область погрешности.

Помимо этого, несколько подмосковных поселков может похвастаться поистине экстравагантными и уникальными предложениями. Так на территории одного поселка можно увидеть собственную АЗС, другой поселок предоставляет в распоряжение своих жильцов взлетно-посадочную полосу, ангар для легкомоторной авиации и мото-трассу для квадроциклов. В третьем поселке есть собственный парк аттракционов, в четвертом пейнтбольное поле, а в пятом настоящая пасека. Поскольку все эти объекты уникальны, не корректно приводить по каждому из них отдельную статистику, а в среднем по рынку поселки с абсолютно эксклюзивной инфраструктурой почти на 32% дороже, чем их простые собратья.

В итоге, сотрудники аналитического центра www.irn.ru полагают, что главной задачей девелоперов подобных проектов является не создание уникальных хобби-поселков, а скорее привлечение к своему объекту максимального внимания общественности в расчете подстегнуть темпы продаж и тем самым увеличить итоговую стоимость домовладений. Однако эта практика имеет свои риски. Ведь наличие на территории поселка ипподрома или просто конноспортивной базы, может, как привлечь, так и оттолкнуть потенциальных клиентов.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
351 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 4 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Первый жилой Небоскреб на Садовом! Апартаменты с премиальной финишной отделкой. Панорамные виды на Кремль! Собственная инфраструктура. м Чкаловская от 12 млн. рублей Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Торопитесь! Студии, 1-4-комнатные квартиры пл. 21-118 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. 16 км от МКАД. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Спешите! Квартиры площадью от 52 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте