Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Наценка за «изюминку»

Формально, подмосковный рынок коттеджных поселков постоянно растет. Однако не все так лучезарно на ниве загородных поселений, как это может показаться на первый взгляд. По данным исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, проведенного «Индикаторами рынка недвижимости», число организованных коттеджных поселков предлагаемых на первичном рынке, действительно, выросло за последний год на 26,7%. Но этот прирост обусловлен не увеличением выхода на рынок новых объектов, а тем, что на рынке остаются с прошлых лет не полностью распроданные поселки.

Так с весны 2006 года по весну 2007 года на рынок вышло 105 новых поселков, а с весны 2007 года по весну 2008 года – 100 поселков. Так что уровень поступления на рынок новых объектов достаточно стабилен, а вот темпы продаж, по сравнению с прошлым годом заметно упали. С весны 2006 года по весну 2007 года были полностью распроданы и ушли с рынка 70 коттеджных поселков, а с весны 2007 года по весну 2008 года – всего 48.

С увеличением количества предложений на коттеджном рынке начала расти конкуренция между объектами. Сегодняшний девелопер постепенно приходит к пониманию, что для обеспечения высокого уровня продаж уже недостаточно построить просто качественный и удачный коттеджный поселок. Требуется обязательно внести в него «изюминку».

Всем давно известна легенда о возникновении первой булочки с изюмом. Тогда генерал-губернатор Арсений Закревский обнаружил в свежей сайке знаменитого булочника Ивана Филиппова таракана. Находчивый булочник схватил насекомое и немедленно съел, заявив, что это была изюминка. Вернувшись в пекарню, Филиппов распорядился срочно начать печь булочки с изюмом, чтобы избежать наказания и окончательно оправдаться перед губернатором. Видимо, российские девелоперы готовы пойти проверенным путем легендарного булочника, выставив экзотическую инфраструктуру в качестве «якорей» новых хобби-поселков.

Весьма наглядно эту ситуацию иллюстрирует проект «Гран-При», «якорем» в котором должны стать ипподром и тренировочный центр для лошадей. По предварительным планам, на долю ипподрома и тренировочного центра приходится 29% общей площади застройки. При этом помимо них в поселке запланировано поле для гольфа, на которое приходится еще 18% общей площади.

Следует отметить, что если увлечение гольфом указывает на финансовое благополучие и высокий социальный статус, то слабость по отношению к тотализатору на скачках, наоборот выдает в человеке ментальную неустойчивость и пагубную страсть к азартным играм. Американские девелоперы, имеющие неплохой опыт в строительстве ипподромов, давно заметили, что как только в будущий ипподром закладывается первый камень цена прилегающих земельных участков непременно снижается. Поэтому строительство гольф-поля и крупнейшего в московской области ипподрома в рамках одного проекта выглядит на первый взгляд, как минимум, странно.

Однако застройщики «Гран-При» настаивают на том, что ипподром это хороший повод для создания хобби-поселка. Но если допустить, что жителями поселка могут стать только заядлые игроки, то для этого понадобится более длительный срок продаж, что, на первый взгляд, явно не выгодно для инвестора. При этом, по результатам исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья, проведенного «Индикаторами рынка недвижимости», схожую практику демонстрируют многие застройщики. По состоянию на первый квартал 2008 года 28 коттеджных поселков (11% рынка) имеют один или более элемент нестандартной внутренней инфраструктуры, которые могут вызвать, как положительные, так и отрицательные эмоции у потенциальных покупателей жилья.

Например, столь милый сердцам российской элиты яхтенный спорт нашел свое материальное воплощение в виде яхт-клубов и причалов для яхт в 10 поселках, предлагаемых на первичном рынке. Половина из них расположена по Дмитровскому шоссе, имеющему несколько выходов к большой воде. Следует отметить, что яхтенный спорт не возможен без заправки (бункеровки). Для решения этой проблемы в поселке требуется дополнительная АЗС. Выглядит она как обычный понтон с заправочными колонками, пришвартованный к причалу. Если предположить, что из 100 семей проживающих в поселке хотя бы половина имеет яхты и увлекается этим видом спорта, то станет нетрудно представить, как остальные 50% жителей будут относиться в плавучей заправочной станции в своем водоеме и постоянному шуму моторов.

Примечательно, что средняя стоимость коттеджа в этих «яхтенных» поселках составляет $1,55 млн, то есть назвать эти поселки элитными нельзя, так как нижний порог цен в элитных поселках составляет, по оценке специалистов аналитического центра www.irn.ru примерно $3,5 млн. Скорее, их можно отнести к поселкам бизнес-класса. Другими словами наличие яхт-клуба не делает поселок элитным, а скорее служит для создания и укрепления в потенциальном покупателе общего ощущения статуса и престижа. Вместе с тем, коттедж в среднестатистическом поселке, расположенном на том же удалении от Москвы и по тому же направлению, что и «яхтенные» поселки, без яхт-клуба почти на 40% дешевле и составляет $1,1 млн.

Похожая ситуация складывается и вокруг остальных экзотических объектов внутренней инфраструктуры. Наличием конноспортивного комплекса (клуба, базы, школы) могут похвастаться 7 поселков. Их средняя стоимость на 23% выше, чем у аналогичных объектов, лишенных этой опции. Площадки для гольфа (2 поселка) могут добавить к средней стоимости домовладения примерно 10%. В целом стоимость коттеджей в поселках обладающими такими элементами внутренней инфраструктуры, как яхт-клубы, поля для гольфа, аквапарки, горнолыжные спуски и роллердромы почти на 25% выше, чем средние цены на коттеджи в аналогичных объектах, не обладающих вышеперечисленными опциями.

Единственным исключением из правил является такой эксклюзивный элемент внутренней инфраструктуры как храм. Наличие в поселке собственной православной церкви (4 поселка) практически не влияет на среднюю стоимость домовладений и скорее выступает у девелопера в роли фола последней надежды. В одной половине поселков, где присутствуют храмы, средняя стоимость домовладения существенно ниже, чем в аналогичных по классу объектах, в другой половине – немного выше. В среднем – коттеджи в поселках с храмом стоят на 7% дешевле, чем в аналогичных объектах без него. Такая разница, в общем-то, попадает в область погрешности.

Помимо этого, несколько подмосковных поселков может похвастаться поистине экстравагантными и уникальными предложениями. Так на территории одного поселка можно увидеть собственную АЗС, другой поселок предоставляет в распоряжение своих жильцов взлетно-посадочную полосу, ангар для легкомоторной авиации и мото-трассу для квадроциклов. В третьем поселке есть собственный парк аттракционов, в четвертом пейнтбольное поле, а в пятом настоящая пасека. Поскольку все эти объекты уникальны, не корректно приводить по каждому из них отдельную статистику, а в среднем по рынку поселки с абсолютно эксклюзивной инфраструктурой почти на 32% дороже, чем их простые собратья.

В итоге, сотрудники аналитического центра www.irn.ru полагают, что главной задачей девелоперов подобных проектов является не создание уникальных хобби-поселков, а скорее привлечение к своему объекту максимального внимания общественности в расчете подстегнуть темпы продаж и тем самым увеличить итоговую стоимость домовладений. Однако эта практика имеет свои риски. Ведь наличие на территории поселка ипподрома или просто конноспортивной базы, может, как привлечь, так и оттолкнуть потенциальных клиентов.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
342 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Звоните! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! 1-5-комнатные квартиры площадью 49-136 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Спешите! 1-3-комнатные квартиры площадью от 36 метров.Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте