Избранный президент Дмитрий Медведев недавно сообщил о своем намерении реализовывать национальный проект  «Доступное и комфортное жилье гражданам России» за счет строительства новых городов и населенных пунктов по несколько тысяч домов в каждом. Аналитический центр www.irn.ru оценил, насколько доступным для обычного покупателя окажется этот формат недвижимости.

Жилая площадь одного дома в этих городах предполагается на уровне от 70 до 120–150 кв. метров. Общая жилая площадь, вводимая за год за счет этого проекта, должна составлять порядка 85 млн кв. м, что на 40% больше, чем построили в России за 2007 год, который стал рекордным по этому параметру.

Дмитрий Медведев считает, что новые города должны состоять из «низкобюджетных домов» с себестоимостью в районе 20 тыс. руб. за квадратный метр или около $850. Таким образом, себестоимость целого дома должна составлять примерно от $60 тыс. до $130 тыс., в среднем же такое жилье обойдется своему будущему хозяину примерно в $95 тыс. Учитывая площадь дома, такое предложение смотрится вполне привлекательно для московского региона. Ведь на бюджет, предложенный г-ном Медведевым, в Подмосковье средней удаленности можно купить лишь однокомнатную квартиру. Однако речь идет о заселении всей страны, где цены существенно ниже, и $95 тыс. выглядят уже не столь привлекательно. Именно поэтому встает вопрос, насколько доступны цены, объявленные избранным президентом для регионов России.

Воспользовавшись официальными данными Росстата, сотрудники аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» выделили 43 региона, в которых на каждого жителя приходится меньше, чем по 21 кв. метра жилья (норма достаточности жилья и одновременно средний уровень этого показателя в целом по стране). Логично предположить, что национальный проект должен в первую очередь заработать в регионах, где дефицит жилья наибольший. Доля таких регионов оказалась значительной. Более чем в половине субъектов федерации на 1 жителя приходится меньше 21 кв. м жилья (в 43 из 85, учитываемых Росстатом в качестве отдельной строки). Между прочим, Москва тоже вошла в этот список. На каждого жителя столицы приходится 19,7 кв. м жилья.

В своих расчетах компания «Индикаторы рынка недвижимости» приняла за основу месячный ВРП на душу населения в регионе по данным Росстата. Дело в том, что средняя начисленная заработная плата учитывается Росстатом по официальным дынным, представленным в налоговую инспекцию. Но, как известно, эти данные обычно занижаются. Поэтому для расчета того, сколько лет потребуется, чтобы накопить $95 тыс. или 2,23 млн руб., логично использовать показатель в котором учитываются все деньги, вращающиеся в регионе в среднем за месяц. В итоге, для нуждающихся регионов среднемесячный ВРП на душу населения составляет порядка 18,21 тыс. руб. При этом, по статистике, обычно дом покупает семья, а среднестатистическая семья состоит из трех человек. Среднемесячный ВРП на душу населения показывает количество доходов региона в целом, приходящиеся на 1 человека, то есть в этот показатель попадают и не трудоспособные граждане. Поэтому, чтобы посчитать доход семьи с помощью ВРП на душу населения, нужно умножить среднемесячный ВРП, приходящийся на одного человека, не на 2, как в случае, когда считают доход семьи по количеству трудоспособных, а на 3, по количеству членов семьи в целом.

Реклама
ЖК Родные кварталы. Скидки до 10%!

Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!

от 5,7 млн руб.
Застройщик: СЗ ТИК. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Академическая

Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!

от 14,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Академическая. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Селигерская

Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!

от 8,7 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Селигерский. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нагатинская

Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.

от 12,2 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Инвестиционное развитие. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Стрешнево

Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.

от 12 млн руб.
Застройщик: АО СЗ МКСМ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
ЖК "Дом на Зорге". Скидки до 15%

Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!

от 16,7 млн руб.
Застройщик: СЗ Зорге25. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Причальный

Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.

от 15,5 млн руб.
Застройщик: АО СЗ ИНСПАЙР. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Южнопортовая

Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!

от 7,5 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АПД. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Бауманская

Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!

от 13,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Вектор движения. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нижегородская

Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.

от 9,2 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Нижегородская. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
ЖК Южные Сады. Скидки до 10%

Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!

от 8 млн руб.
Застройщик: СЗ Корона. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

В то же время среднестатистическая семья не может тратить на накопления весь свой доход. Во время накопления она должна еще как-то жить. Традиционно считается, что на накопления тратится примерно половина месячного дохода. В таком случае средний срок накопления на жилье по проекту Дмитрия Медведева составит в нуждающихся регионах примерно 8,5 года.

Однако есть  исключения из общего правила. Есть такое понятие как прожиточный минимум. В Усть-Ордынском Бурятском автономном округе он составляет 4,03 тыс. руб., а средний месячный ВРП на душу населения в этом регионе равен 5,97 тыс. руб. Таким образом, на накопления один человек может тратить лишь 1,94 тыс. руб., а не половину своего дохода, который составляет около 3 тыс. руб. В таком случае семья из трех человек в этом округе сможет тратить лишь 5,82 тыс. руб., а не 8,96 тыс. руб. как это предполагает обычное правило. В итоге, семьям Усть-Ордынского Бурятского автономного округа придется труднее всех. Для них время накопления на жилье на 10 лет больше, чем этого можно было ожидать при прочих равных, и составляет 31,97 года.

Во всех остальных регионах минимальный прожиточный минимум меньше половины месячного дохода жителей. Поэтому между первым и вторым аутсайдерами очень большой разрыв – порядка 15 лет. Следом за Усть-Ордой по сроку накопления на дом по проекту Дмитрия Медведева идет республика Калмыкия, где жителю для этого необходимо 17,25 года. Замыкает тройку самых сложных в плане решения «квартирного» вопроса регионов республика Марий Эл, где жителям на «доступное» жилье придется копить 14,13 года.

Быстрее всех смогут решить свой «домашний» вопрос жители Ямало-Ненецкого автономного округа. Для этого им понадобиться всего лишь 2,09 года. Москвичи оказались на втором месте. Они могут накопить на жилье за 2,39 года. Всего регионов, семьи которых смогут накопить на «доступное» жилье меньше, чем за 3 года, – 4. Помимо уже упоминавшихся Москвы и Ямало-Ненецкого автономного округа в этот список вошли Ненецкий и Ханты-Мансийский автономные округа. Для остальных время накопления в условиях не очень стабильной современной экономики представляется, даже с точки зрения российского правительства, слишком долгосрочным планированием. При этом стоит отметить, что для правительства России трехлетний экономический план стал реальностью только год назад, до этого госбюджет планировался лишь на год.

Казалось бы, в таком случае говорить о доступности жилья нельзя. Ведь население перечисленных четырех регионов составляет всего 16,37% от числа всех нуждающихся. Однако выходом из этой ситуации могла бы стать ипотека, которая, как обычно считается, существенным образом улучшает уровень доступности жилья. Сейчас самые благоприятные условия по кредиту – это заем под 10% годовых в рублях на 40 лет при 10% первоначального взноса.

Тем или иным способом жителям нуждающихся в жилье регионов вполне реально накопить на первоначальный взнос. В среднем срок накопления на него составляет 0,87 года. А максимальное время потребуется, естественно, семьям из Усть-Орды. Но и им это удастся во вполне обозримые сроки – за 3,2 года. Но и в этом случае получить жилье смогут не все. И все же их доля будет значительной. Получить кредит на дом по проекту Дмитрия Медведева сможет население уже 33 регионов или 92,74% нуждающихся. Показателем эффективности исполнения любого проекта является все-таки доля охваченных клиентов от общего потенциала. В данном случае показатель эффективности оказывается близким к 100%.

При этом стоит отметить, что на данный момент лишь 5% населения России готово взять ипотеку, хотя доходов для покупки жилья с помощью ипотечных программ хватает, как минимум, у 14% граждан. Главной проблемой 70% граждан Росси называют высокую ипотечную ставку. Это, по оценкам специалистов аналитического центра www.irn.ru, – результат неправильной пропаганды со стороны властьимущих.

Как уже писали «Индикаторы рынка недвижимости», главными критериями доступности ипотеки являются размер первоначального взноса и срок заимствований, а не размер ипотечной ставки. Однако население боится брать кредиты на длинный срок. При этом большинство из жителей России рассчитывает на значительный рост своих доходов. И формально, большинство российских граждан сможет погасить вою задолженность досрочно, за 5-7 лет. Именно так делает население Восточной Европы, которое берет кредиты на сроки до 40 лет, а гасит их за счет роста своих доходов в течение максимум 10 лет. В данном случае важно получить кредит здесь и сейчас, так как в перспективе 10 лет жилье в любом случае подорожает.

Таким образом, только популяризируя ипотеку с точки зрения ориентации на длительные сроки заимствования, правительство России сможет решить проблему жилья по проекту Дмитрия Медведева в обозримые сроки (за 3 года).

Регион Метров жилья на 1 человека (на 2006) Численность населения (чел.) Месячный прожиточный минимум (руб.) Месячный ВРП на душу населения (руб.) Срок накопления 2,23 млн руб. семьи из трех человек для покупки дома по проекту Дмитрия Медведева (годы) Срок накопления 223,35 тыс руб. семьи из трех человек для внесения первоначального взноса по ипотеке (годы) Количество домов по проекту Дмитрия Медведева, необходимое для доведения количества квадратных метров на 1 человека до нормы
Ямало-Ненецкий авт.округ 17,3 538 575 6 656 59 393,60 2,09 0,21 18 116
г. Москва 19,7 10 442 663 5 855 51 897,20 2,39 0,24 123 413
Ненецкий авт.округ 20,1 41 960 6 526 50 790,50 2,44 0,24 343
Ханты-Мансийский авт.округ - Югра 17,9 1 488 297 6 265 44 177,80 2,81 0,28 41 943
Тюменская область 19 3 345 127 3 983 38 646,50 3,21 0,32 60 820
Республика Саха (Якутия) 19,6 949 972 6 733 26 882,20 4,61 0,46 12 091
Хабаровский край 20,1 1 405 452 5 443 24 773,40 5,01 0,50 11 499
Таймырский (Долгано-Ненецкий) авт.округ 17,7 38 372 3 556 22 431,80 5,53 0,55 5 895
Томская область 19,9 1 033 102 4 131 19 641,70 6,31 0,63 10 331
Пермский край 20 2 730 892 4 237 19 130,30 6,48 0,65 24 826
Приморский край 19,7 2 005 917 5 111 16 723,40 7,42 0,74 23 706
Чеченская Республика 4,1 1 183 745 7 130 16 518,42 7,51 0,75 35 512
Республика Башкортостан 19,6 4 050 989 3 371 16 475,10 7,53 0,75 51 558
Республика Татарстан 20,9 3 760 534 3 172 16 458,90 7,54 0,75 3 419
Кемеровская область 20,5 2 826 295 3 565 16 276,40 7,62 0,76 12 847
Калининградская область 20,4 937 353 4 097 16 264,20 7,63 0,76 5 113
Омская область 20,7 2 025 626 3 929 15 914,40 7,79 0,78 5 524
Иркутская область 19,9 2 513 808 3 940 15 496,30 8 0,80 25 138
Ростовская область 20,2 4 275 978 3 728 15 141,30 8,19 0,82 31 098
Новосибирская область 19,6 2 640 656 4 210 15 048,50 8,24 0,82 33 608
Краснодарский край 19,8 5 101 081 3 832 14 663,60 8,46 0,85 55 648
Ставропольский край 20,2 2 701 215 3 523 13 696,20 9,06 0,91 19 645
Астраханская область 19,6 994 127 3 466 13 398,10 9,26 0,93 12 653
Еврейская автономная область 20,4 185 645 4 674 13 335,20 9,3 0,93 1 013
Амурская область 20,4 874 613 5 026 13 249,90 9,36 0,94 4 771
Алтайский край 20 2 523 308 3 561 12 844,80 9,66 0,97 22 939
Агинский Бурятский авт.округ 15 75 106 3 910 12 679,80 9,78 0,98 4 097
Удмуртская Республика 18,9 1 286 239 3 605 12 596,30 9,85 0,98 24 555
Республика Дагестан 16,2 2 658 630 3 153 12 503,10 9,92 0,99 116 013
Читинская область 18,9 1 122 104 3 999 12 411,50 9,99 1,00 21 422
Республика Бурятия 18,1 959 985   12 348,50 10,04 1,00 25 309
Волгоградская область 20,5 2 619 955 3 701 12 092,20 10,26 1,03 11 909
Оренбургская область 20,1 2 125 503 3 442 12 024,60 10,31 1,03 17 390
Республика Алтай 17,4 205 387 4 525 11 832,00 10,48 1,05 6 722
Карачаево-Черкесская Республика 19,2 428 706 3 144 11 734,00 10,57 1,06 7 015
Курганская область 19,6 969 304 3 509 11 100,70 11,17 1,12 12 337
Республика Хакасия 19,7 536 609 3 723 11 002,90 11,27 1,13 590 606
Республика Тыва 12,4 309 439 4 019 10 197,80 12,16 1,22 24 193
Кабардино-Балкарская Республика 16,4 891 299 3 034 10 043,80 12,35 1,23 37 273
Республика Ингушетия 10,7 492 669 3 172 9 249,50 13,41 1,34 46 132
Республика Марий Эл 20,8 706 680 3 277 8 776,50 14,13 1,41 1 285
Республика Калмыкия 20,5 287 199 3 317 7 191,50 17,25 1,72 1 305
Усть-Ордынский Бурятский авт.округ 17,2 133 873 4 032 5 971,80 31,97 3,20 4 625
Зеленым обозначены регионы, жители которых могут получить жилье по ипотеке. Бесцветны регионы, где жителям проект Дмитрия Медведева не доступен в любом случае.  
Источник : данные – Росстат, расчет – www.IRN.ru