Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Актуальность измерения емкости региональных рынков перед началом масштабных строительных проектов

Актуальность исследований в области емкости региональных рынков недвижимости возникла совсем недавно. У многих участников рынка недвижимости в прошлом году появилось чувство беспокойства относительно вероятности реализации задуманных ими проектов. Действительно, успешная продажа 1-2 домов в том или ином региональном городе не гарантирует столь же успешной реализации последующих объемов жилья из-за возможного истощения спроса. Кроме того, как показала практика 2007 года, рост цен в условиях ограниченности предложения довольно быстро может смениться откатом цен назад при насыщении или перенасыщении предложения. В таком случае стимуляция спроса посредством рекламы и PR не всегда может привлечь желаемое количество покупателей.

Для того чтобы предотвратить возможные потери или снижение темпов продаж объектов недвижимости, необходимо измерять емкость рынка. Емкость рынка недвижимости – это количество квадратных метров, которые в условиях сложившейся конъюнктуры рынка можно продать в единицу времени по определенной цене.

Понятие емкости рынка во многом перекликается с понятием спроса, фактически являясь его количественной характеристикой. Следует помнить, что разные сегменты рынка имеют разную емкость. Мы будет говорить о емкости рынка жилья. В качестве единицы времени для измерения емкости рынка недвижимости целесообразно использовать год, то есть мы будем оперировать количеством квадратных метров, которые можно продать за год по фиксированной цене.

Емкость рынка обратно пропорциональна цене квадратного метра жилья. Как правило, чем выше цена, тем меньше емкость. Обычно, говоря о емкости рынка, подразумевают сложившийся уровень цен. Кроме того, емкость рынка зависит от мер по продвижению товара. В связи с этим обычно различают базовую емкость, не требующую особых усилий в плане продвижения, и потенциальную емкость, которая может быть достигнута при интенсивной рекламе, PR и прочих промо-мероприятиях.

При этом емкость рынка жилья регионального города складывается из уровеня платежеспособного спроса на недвижимость в данном городе со стороны жителей этого города, области, других регионов России и других стран.

Для большинства городов основную долю емкости рынка (от 50% до 90%) создают жители самого города и окружающей области или так называемый локальный спросом. Локальный спрос поддается измерению достаточно легко, так как его сложно увеличить.

Для наиболее интересных городов, таких, как Москва и Подмосковье, Санкт-Петербург, юг России, немалую долю емкости рынка (от 20% до 50%) создают региональные миграции или так называемый миграционный спрос, который гораздо сложнее измерить. В зависимости от обстоятельств миграционный спрос может меняться в разы.

В то же время следует отметить, что в нынешних условиях полный спрос формируется также из двух других сравнимых составляющих. Он состоит из обычного платежеспособного спроса и инвестиционного спроса. Обычный спрос формируется под воздействием необходимости приобрести жилье для проживания или обмена. Инвестиционный спрос зависит от числа желающих приобрести дополнительное жилье или жилье для получения прибыли, которое в дальнейшем будет сдаваться в аренду или перепродано.

Основной метод измерения емкости рынка – опросы населения. Для проведения исследования сначала формируется выборка и составляется анкета. Затем проводится сам опрос. После чего результаты опроса проверяются, а полученные данные систематизируются и обрабатываются. И только на основе обработанных данных производится расчет емкости рынка.

Базовой величиной для определения емкости рынка является размер целевой группы – это люди, планирующие в обозримом будущем менять жилищные условия или приобретать жилье с теми или иными целями. Характерная величина целевой группы для переездов в рамках одного города составляет от 7% до 20%. При миграциях в другие города без определения конкретного направления она колеблется от 3% до 5% на все города. Если же измерять миграционный спрос на отдельно взятый город этот параметр составит доли процента – от 0,1% до 0,5%.

При этом размеры целевой группы для переездов внутри города и межрегиональных миграций нередко оказываются сравнимыми из-за аналогичной разницы в населении. Население страны в целом, которое формирует региональные миграции, примерно в 100 раз превышает население среднестатистического города-миллионника – это компенсирует разницу в величинах целевых групп.

Емкость рынка рассчитывается по следующей формуле: Емкость рынка = Сумма (Емкость со стороны каждого региона).

При этом Емкость со стороны региона рассчитывается по следующей формуле: Емкость со стороны региона = (Активное население) * (Доля целевой группы) * (Вероятность переезда)

В данном случае под Вероятностью переезда понимается важный фактор, отражающий то обстоятельство, что чем дальше удален город, в который планируется переезд, тем меньше вероятность того, что планы реализуются на практике.  Так, если принять вероятность воплощения планов по переезду в рамках одного города за 1, то вероятность переезда в этот город с другого конца страны будет, очевидно, намного ниже.

Без учета фактора Вероятности переезда получается абсурд, будто бы емкость спроса со стороны других регионов из-за большой величины их суммарного населения оказывается заметно больше емкости спроса со стороны самого города. Примерный вид кривой вероятности переезда (коэффициента эффективного спроса) отражает снижение вероятности по мере удаления от рассматриваемого города.

Вычислить значения функции вероятности переезда для каждого конкретного города можно либо экспертно, либо на основе той или иной экономической модели. В целом, если вероятность переезда внутри города принимается за 1, то характерные значения вероятности переезда в данный город из окружающей области составят 70%-80%, из смежных регионов – около 50%, а из удаленных регионов – порядка 10%-30%.

Вычисление емкости рынка со стороны жителей исследуемого города и окружающей области представляет собой вполне решаемую задачу, связанную с проведением двух социологических опросов. Казалось бы, для точного измерения емкости рынка данного города необходимо провести опросы как минимум по всей стране. Расчет емкости рынка со стороны всех регионов требует в России проведения более 80 опросов (по числу регионов). Однако столь большие жертвы не нужны. Трудозатраты на оценку миграционного спроса можно значительно упростить. Очевидно, что провести такое количество опросов в реальности сложно и поэтому все регионы логично сгруппировать по нескольким типам.

В России это могут быть, например, такие 7 групп: столичный сегмент, в который входят Москва, Санкт-Петербург и их области; города центральной России; Поволжье; Урал; Сибирь и Север России; Дальний восток; Юг России.

Другой способ разбивки регионов на группы – построение макроэкономического рейтинга, например, комплексной оценки социально-экономического развития регионов, население которых обладает наибольшим потенциалом для покупки жилья.

В большинстве городов России емкость рынка пока превышает объемы нового строительства. Этот дисбаланс приводит к росту цен от 10% до 100% в год, который и компенсирует существующий разрыв.

По оценкам аналитического центра IRN.RU связь между этими величинами имеет примерно следующий порядок. При росте цен на 10%-20% в год емкость рынка превышает объемы строительства на 30%-50%. При росте цен на 30%-50% в год емкость рынка превышает объемы строительства примерно вдвое. При росте цен более 50% в год емкость рынка превышает объемы строительства более чем вдвое. Более точная связь между емкостью рынка, объемами строительства и динамикой цен для каждого конкретного города может быть установлена на основе подробных эмпирических данных, а также модели поведения данного рынка. В большинстве случаев эта связь будет носить экспонциальный характер. Другими словами при росте цен количество потенциальных покупателей (емкость рынка) сокращается не линейно, а в геометрической прогрессии

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1411 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 361 390
до 10 718 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Спутник Московская область, Одинцовский район Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 78 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.1 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.2 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.3 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.4 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.6 Показать все 6 корпусов Застройщик: Бухта Лэнд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 1 909 484
до 6 107 999 руб.
Узнать подробнее
ЖК Жилой квартал Тетрис Московская область, г. Красногорск, 2 км от МКАД Студии, 1-2-комнатные квартиры Площади : 18 - 47 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 1, к.3 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.4 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.5 Застройщик: Садовое кольцо МПС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 364 540
до 7 156 350 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SAMPO Московская область, Истринский район, 25 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 35 - 84 кв.м. Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.1-13, (1 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.14-31, (3 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.32-46, (4 оч.) Застройщик: микрорайон Кантри.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью от 46 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Новые 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 48 до 131 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Золотая Звезда Квартиры пл. от 38 метров. Монолит. квартиры в готовых домах 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах пл. 22-115 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Торопитесь! Апартаменты пл. 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах пл. от 21 метра.Монолит-кирпич. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. Подробности по телефону! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте