Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Актуальность измерения емкости региональных рынков перед началом масштабных строительных проектов

Актуальность исследований в области емкости региональных рынков недвижимости возникла совсем недавно. У многих участников рынка недвижимости в прошлом году появилось чувство беспокойства относительно вероятности реализации задуманных ими проектов. Действительно, успешная продажа 1-2 домов в том или ином региональном городе не гарантирует столь же успешной реализации последующих объемов жилья из-за возможного истощения спроса. Кроме того, как показала практика 2007 года, рост цен в условиях ограниченности предложения довольно быстро может смениться откатом цен назад при насыщении или перенасыщении предложения. В таком случае стимуляция спроса посредством рекламы и PR не всегда может привлечь желаемое количество покупателей.

Для того чтобы предотвратить возможные потери или снижение темпов продаж объектов недвижимости, необходимо измерять емкость рынка. Емкость рынка недвижимости – это количество квадратных метров, которые в условиях сложившейся конъюнктуры рынка можно продать в единицу времени по определенной цене.

Понятие емкости рынка во многом перекликается с понятием спроса, фактически являясь его количественной характеристикой. Следует помнить, что разные сегменты рынка имеют разную емкость. Мы будет говорить о емкости рынка жилья. В качестве единицы времени для измерения емкости рынка недвижимости целесообразно использовать год, то есть мы будем оперировать количеством квадратных метров, которые можно продать за год по фиксированной цене.

Емкость рынка обратно пропорциональна цене квадратного метра жилья. Как правило, чем выше цена, тем меньше емкость. Обычно, говоря о емкости рынка, подразумевают сложившийся уровень цен. Кроме того, емкость рынка зависит от мер по продвижению товара. В связи с этим обычно различают базовую емкость, не требующую особых усилий в плане продвижения, и потенциальную емкость, которая может быть достигнута при интенсивной рекламе, PR и прочих промо-мероприятиях.

При этом емкость рынка жилья регионального города складывается из уровеня платежеспособного спроса на недвижимость в данном городе со стороны жителей этого города, области, других регионов России и других стран.

Для большинства городов основную долю емкости рынка (от 50% до 90%) создают жители самого города и окружающей области или так называемый локальный спросом. Локальный спрос поддается измерению достаточно легко, так как его сложно увеличить.

Для наиболее интересных городов, таких, как Москва и Подмосковье, Санкт-Петербург, юг России, немалую долю емкости рынка (от 20% до 50%) создают региональные миграции или так называемый миграционный спрос, который гораздо сложнее измерить. В зависимости от обстоятельств миграционный спрос может меняться в разы.

В то же время следует отметить, что в нынешних условиях полный спрос формируется также из двух других сравнимых составляющих. Он состоит из обычного платежеспособного спроса и инвестиционного спроса. Обычный спрос формируется под воздействием необходимости приобрести жилье для проживания или обмена. Инвестиционный спрос зависит от числа желающих приобрести дополнительное жилье или жилье для получения прибыли, которое в дальнейшем будет сдаваться в аренду или перепродано.

Основной метод измерения емкости рынка – опросы населения. Для проведения исследования сначала формируется выборка и составляется анкета. Затем проводится сам опрос. После чего результаты опроса проверяются, а полученные данные систематизируются и обрабатываются. И только на основе обработанных данных производится расчет емкости рынка.

Базовой величиной для определения емкости рынка является размер целевой группы – это люди, планирующие в обозримом будущем менять жилищные условия или приобретать жилье с теми или иными целями. Характерная величина целевой группы для переездов в рамках одного города составляет от 7% до 20%. При миграциях в другие города без определения конкретного направления она колеблется от 3% до 5% на все города. Если же измерять миграционный спрос на отдельно взятый город этот параметр составит доли процента – от 0,1% до 0,5%.

При этом размеры целевой группы для переездов внутри города и межрегиональных миграций нередко оказываются сравнимыми из-за аналогичной разницы в населении. Население страны в целом, которое формирует региональные миграции, примерно в 100 раз превышает население среднестатистического города-миллионника – это компенсирует разницу в величинах целевых групп.

Емкость рынка рассчитывается по следующей формуле: Емкость рынка = Сумма (Емкость со стороны каждого региона).

При этом Емкость со стороны региона рассчитывается по следующей формуле: Емкость со стороны региона = (Активное население) * (Доля целевой группы) * (Вероятность переезда)

В данном случае под Вероятностью переезда понимается важный фактор, отражающий то обстоятельство, что чем дальше удален город, в который планируется переезд, тем меньше вероятность того, что планы реализуются на практике.  Так, если принять вероятность воплощения планов по переезду в рамках одного города за 1, то вероятность переезда в этот город с другого конца страны будет, очевидно, намного ниже.

Без учета фактора Вероятности переезда получается абсурд, будто бы емкость спроса со стороны других регионов из-за большой величины их суммарного населения оказывается заметно больше емкости спроса со стороны самого города. Примерный вид кривой вероятности переезда (коэффициента эффективного спроса) отражает снижение вероятности по мере удаления от рассматриваемого города.

Вычислить значения функции вероятности переезда для каждого конкретного города можно либо экспертно, либо на основе той или иной экономической модели. В целом, если вероятность переезда внутри города принимается за 1, то характерные значения вероятности переезда в данный город из окружающей области составят 70%-80%, из смежных регионов – около 50%, а из удаленных регионов – порядка 10%-30%.

Вычисление емкости рынка со стороны жителей исследуемого города и окружающей области представляет собой вполне решаемую задачу, связанную с проведением двух социологических опросов. Казалось бы, для точного измерения емкости рынка данного города необходимо провести опросы как минимум по всей стране. Расчет емкости рынка со стороны всех регионов требует в России проведения более 80 опросов (по числу регионов). Однако столь большие жертвы не нужны. Трудозатраты на оценку миграционного спроса можно значительно упростить. Очевидно, что провести такое количество опросов в реальности сложно и поэтому все регионы логично сгруппировать по нескольким типам.

В России это могут быть, например, такие 7 групп: столичный сегмент, в который входят Москва, Санкт-Петербург и их области; города центральной России; Поволжье; Урал; Сибирь и Север России; Дальний восток; Юг России.

Другой способ разбивки регионов на группы – построение макроэкономического рейтинга, например, комплексной оценки социально-экономического развития регионов, население которых обладает наибольшим потенциалом для покупки жилья.

В большинстве городов России емкость рынка пока превышает объемы нового строительства. Этот дисбаланс приводит к росту цен от 10% до 100% в год, который и компенсирует существующий разрыв.

По оценкам аналитического центра IRN.RU связь между этими величинами имеет примерно следующий порядок. При росте цен на 10%-20% в год емкость рынка превышает объемы строительства на 30%-50%. При росте цен на 30%-50% в год емкость рынка превышает объемы строительства примерно вдвое. При росте цен более 50% в год емкость рынка превышает объемы строительства более чем вдвое. Более точная связь между емкостью рынка, объемами строительства и динамикой цен для каждого конкретного города может быть установлена на основе подробных эмпирических данных, а также модели поведения данного рынка. В большинстве случаев эта связь будет носить экспонциальный характер. Другими словами при росте цен количество потенциальных покупателей (емкость рынка) сокращается не линейно, а в геометрической прогрессии

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1428 (2 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 9 972 000
до 27 869 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 49 - 136 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 1 932 019
до 6 107 999 руб.
Узнать подробнее
ЖК Жилой квартал Тетрис Московская область, г. Красногорск, 2 км от МКАД Студии, 1-2-комнатные квартиры Площади : 18 - 47 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 1, к.3 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.4 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.5 Застройщик: Садовое кольцо МПС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 6 624 600
до 19 098 200 руб.
Узнать подробнее
ЖК Счастье в Лианозово Москва, Северо-Восточный округ, район Лианозово, м. Алтуфьево 1-3-комнатные квартиры Площади : 36 - 86 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Алтуфьево, 10 мин. пешком Застройщик: Абрамцевская 10.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Спешите! 1-2-комнатные апартаменты в Подмосковье.Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Подробности по телефону! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте