Традиционно считается, что ипотека – это один из важнейших инструментов обеспечения доступности жилья. Всем известно, что чем доступнее ипотека, тем проще купить жилье. Однако среди участников рынка бытует мнение, что, повышая доступность ипотеки, власти исподволь «взвинчивают» цены на недвижимость. Действительно, чем доступнее ипотека, тем больше людей готово купить жилье. Как известно, рост платежеспособного спроса при сохранении уровня предложения порождает рост цен. Теоретически, вроде бы, такая взаимосвязь выглядит логично. Однако, насколько данные процессы взаимосвязаны на практике, ответить, что называется, «с ходу» затруднительно. И все же «Индикаторы рынка недвижимости» вычленили между ними определенную зависимость.

Как уже писал аналитический центр www.irn.ru, главными параметрами, влияющими на уровень доступности ипотеки, выступают минимальный размер первоначального взноса и максимальный срок кредита. Первый из этих двух параметров влияет на размер выдаваемого кредита, а от второго в значительной зависимости находится величина ежемесячных платежей. При этом на размер платежа, хоть и в гораздо меньшей степени, но все же оказывает влияние размер процентной ставки. В течение последних 7 лет размер процентной ставки по кредиту снижался, а величина максимального срока кредита росла. В итоге, размер ежемесячного платежа в течение этих 7 лет планомерно уменьшался. Так же планомерно в течение последних 4 лет снижался размер минимального первоначального взноса. Снижение ежемесячного платежа и размера первоначального взноса и характеризует улучшение условий ипотеки или увеличение ее доступности.

При этом необходимо учитывать, что доступность – понятие растяжимое. Общеизвестно, что наиболее выгодные условия предлагают маленькие банки. Кроме того, маленькие банки подходят к клиенту в индивидуальном порядке, а не путем применения стандартных схем оценки платежеспособности клиента, которые используют крупные банки. Однако не всякий потребитель пойдет в маленький банк. Помимо выгодных цен на услуги и индивидуального подхода к клиенту другими важными параметрами, определяющими лояльность потенциального заемщика к банку, являются удобное расположение отделений банка и широкий ассортимент услуг. Такими качествами, в основном, обладают банки крупные. При этом они, естественно, зачастую предлагают не самые лучшие условия по цене. Поэтому для оценки повышения уровня доступности ипотеки следует ориентироваться на среднегодовые уровни ставок, сроков и первоначальных взносов. Соответственно, при оценке взаимосвязи динамики цен на недвижимость от улучшения условий ипотеки стоимость квадратного метра также следует брать в среднегодовом выражении.

Как уже говорилось, главные проявления улучшения условий ипотеки – это уменьшение размера ежемесячного платежа и первоначального взноса при фиксированной стоимости жилья и сумме кредита. Ежемесячный платеж зависит, напомним еще раз, от размера ставки по кредиту (чем она меньше, тем меньше платеж) и от срока заимствования (чем он дольше, тем меньше ежемесячный платеж).


Год Средняя минимальная ставка по ипотеке (% годовых) Средний максимальный срок заимствования (года) Средний размер минимального первоначального взноса (% от стоимости жилья)
2007 9 30 5
2006 10 20 10
2005 11 15 20
2004 12 15 25
2003 13 10 30
2002 14 7 30
2001 15 5 30
2000 16 5 30
Источник: АРБ


Для того чтобы оценить насколько улучшились условия ипотеки, необходимо узнать насколько уменьшился ежемесячный платеж и размер первоначального взноса. При сведении этих коэффициентов в единую величину их необходимо «взвесить» – присвоить каждому из них определенный вес в общей величине. При этом размер первоначального взноса является параметром, от которого зависит может ли клиент хотя бы потенциально претендовать на получение кредита. Если у клиента есть деньги на первоначальный взнос, он может подавать заявку, если имеющейся у него суммы не хватает, то сколь бы велика ни была у него на данный момент зарплата, кредита ему не дадут. Исходя из этого, специалисты компании «Индикаторы рынка недвижимости» посчитали, что адекватный коэффициентом для параметра снижения размера первоначального взноса – 0,6. Соответственно, для параметра снижения величины ежемесячного платежа таким весом станет 0,4. Результаты, полученные после перемножения годичных изменений на указанные веса, складываются, что дает в итоге единый параметр измерения улучшения условий ипотеки за год.

В итоге, при сопоставлении динамики цен и динамики улучшения условий ипотеки выясняется, что периоды спада и подъема темпов роста цен почти синхронны с такими же периодами спада и подъема темпов улучшения условий ипотеки.

 

Единственным исключением, которое, как известно, подтверждает правило, стало различие в динамике темпов роста цен и динамике улучшения условий ипотеки по итогам 2007 года, когда темпы улучшения условий ипотеки значительно превзошли темпы роста цен на недвижимость. Но и это с лихвой окупилось в начале 2008 года, когда условия ипотеки несколько ухудшились по сравнению с 2007 годом, а цены на недвижимость стали расти высокими темпами.

Таким образом, по мнению специалистов «Индикаторов рынка недвижимости», можно вполне сделать вывод, что на фоне общего дефицита предложения жилья, от которого, похоже, в России в ближайшее время, никуда не деться, улучшение условий ипотеки ничего, по сути, не меняет в уровне доступности жилья. При улучшении условий ипотеки на определенный процент, примерно на тот же процент вырастает сама цена квадратного метра.

В итоге, улучшая условия ипотеки, власти борются не с болезнью, а с ее симптомами. И единственным эффективным средством повышения доступности жилья оказывается только наращивание объемов ввода нового жилого фонда. Таким образом, только в условиях насыщения рынка жильем ипотека сможет стать механизмом, который делает жилье более доступным. При наличии же дефицита жилья такой механизм не работает.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотеке

ПроектРасположениеГКЦена за квартируМин ставка, %
Изумрудные ХолмыКрасногорский район, г. Красногорск4 кв. 2021 г.от 4 133 875 руб.от 1.2%
Май город-курортЛенинский районСданот 5 517 600 руб.от 4.5%
ДаблЛенинский район4 кв. 2021 г.от 3 993 299 руб.от 4.5%
Сердце столицыМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха2 кв. 2019 г.от 10 516 160 руб.от 0.1%
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки1 кв. 2021 г.от 10 173 471 руб.от 1.2%
СИМВОЛМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная4 кв. 2022 г.от 6 371 920 руб.от 0.1%
Царская площадьМосква, Северный округ, район Беговой, м. ДинамоСданот 10 673 090 руб.от 4.7%
Летний садМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская4 кв. 2020 г.от 8 452 300 руб.от 1.2%
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская1 кв. 2021 г.от 9 872 500 руб.от 0.5%
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 10 611 961 руб.от 5.85%
Жилой квартал ВТБ Арена паркМосква, Северный округ, район Аэропорт, м. Динамоот 15 420 573 руб.от 0.1%
Район «Испанские кварталы»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское1 кв. 2021 г.от 5 485 000 руб.от 2.55%
Мир МитиноМосква, Северо-Западный округ, район Митино, м. Пятницкое шоссе3 кв. 2020 г.от 4 900 000 руб.от 0.5%
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево4 кв. 2021 г.от 7 816 662 руб.от 5.85%
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка1 кв. 2022 г.от 5 250 000 руб.от 0.5%
НебоМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки4 кв. 2020 г.от 9 658 583 руб.от 3.2%
Румянцево-ПаркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский2 кв. 2020 - 2 кв. 2023 г.от 5 036 900 руб.от 0.1%
FreshМосква, Южный округ, район Зябликово, м. Красногвардейская1 кв. 2022 г.от 6 206 220 руб.от 0.1%
МетрополияМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Угрешская МЦК1 кв. 2023 г.от 8 992 320 руб.от 4.7%
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 10 722 270 руб.от 5.85%
ТополяМосква, Юго-Восточный округ, район Марьино, м. Люблино2 кв. 2021 г.от 8 384 776 руб.от 4.9%
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино1 кв. 2023 г.от 4 400 000 руб.от 2.55%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все