«Доступного жилья в России не будет!»
Недавно президент Союза инженеров-сметчиков и директор Департамента ценообразования Ассоциации строителей России (АСР) Павел Горячкин высказал мнение, что фразы чиновников и некоторых аналитиков, о том, что жилье будет дорожать в 2008 году в пределах 10%-15%, носят безответственный характер и говорят, что авторы этого мнения не владеют реальными цифрами. Сотрудники аналитического центра www.irn.ru, решили выяснить, насколько это утверждение соответствует действительности.
Основная проблема, по словам г-на Горячкина, в том, что темпы роста затрат строителей опережают темпы роста цен на жилье. Если в 2006 году многие участники рынка говорили о сверхприбылях строителей, то сегодня, по мнению специалиста АСР, наметилось резкое сокращение разницы между продажной ценой и себестоимостью строительства. При этом Павел Горячкин утверждает, что нормальный мировой доход от строительной деятельности составляет 14%-18% годовых. А в России, судя по озабоченности представителя АСР, этот показатель находится на грани 14%.
И для того, чтобы избежать дальнейшего снижения уровня прибыльности строители будут вынуждены повышать цены на новостройки. По мнению департамента ценообразования АСР жилье будет дорожать благодаря трем основным факторам: растет стоимость земельных участков под застройку, поднимаются затраты на подключение к энергосетям и продолжается рост цен на стройматериалы. По данным АСР сегодня расходы на землю составляют в Москве около $700 на квадратный метр, а энергетика обходится еще в $500.
При этом, по данным ЦНИИЭП Жилище, собственно строительные затраты составляют в Москве в разных районах и проектах от $800 до $1500 за квадратный метр. Таким образом, общий объем затрат на строительство в Москве должен составлять порядка $2000-$2700 за квадратный метр.
Допустим, что затраты на строительство не исчерпываются приведенными выше тремя основными составляющими. Если приплюсовать к указанным затратам инфраструктурные нагрузки, непрозрачные схемы получения строительных площадок и другие непредвиденные расходы, получится что-то около $3000 за квадратный метр. При этом, по расчетам «Индикаторов рынка недвижимости», средняя цена жилого метра на конец марта составила $5223. И это только на вторичном рынке. На первичном рынке она превышает $6 тыс. При этом, стоит отметить, что затраты на строительство примерно одинаковы, что при возведении панельного жилья, что при строительстве кирпично-монолитного дома.
В итоге, рыночные цены примерно вдвое превышают полную сумму затрат на строительство. Для объективности отметим, что строительный процесс занимает около 3 лет, то есть годовой доход девелоперов составляет порядка 30-35%, что также больше указанных г-ном Горячкиным 14-18%.
Наконец, даже если же допустить, что полные затраты на строительство составляют 100% от продажной стоимости, то застройщики, как минимум, могут заработать на росте стоимости жилья. Если поверить Павлу Горячкину, то за 2008 год квартиры в новостройках подскочат еще примерно на 40%. 40% годовых снова больше, чем 14%-18%. При этом указанные «некоторыми представителями власти и аналитиками» темпы прироста 15% в год вполне укладываются в «вилку» 14%-18% «нормальной европейской прибыли».
Поэтому слушать доклады от специалистов АСР о попытках сохранить некую исчезающую дельту между себестоимостью и продажной стоимостью квартир несколько странно. Скорее всего, речь идет именно о попытках возвращения сверхприбылей, поскольку российские застройщики не имеют опыта работы на понижающемся рынке. Учитывая такой подход крупных компаний-застройщиков к строительству «доступного и комфортного жилья гражданам России», вероятнее всего, наши граждане не получат ни первого, ни второго.
Но даже если допустить, что ожидания представителей АСР вполне справедливы, им не позволит осуществиться уровень платежеспособного спроса. Для среднестатистической семьи с 1 или 2 детьми трехкомнатная квартира (средний размер порядка 120 кв. м) считается жильем, по минимуму соответствующим нормальным условиям жизни. Цена квадратного метра такой трехкомнатной квартиры, расположенной в не очень престижном районе Москвы составляет порядка $6 тыс. Общая стоимость такого жилья составит примерно $720 тыс. А если брать квартиру немного больше (порядка 150 кв. м) и в более-менее престижном районе Москвы, то цена квадратного у нее будет колебаться между $7-$8 тыс. В этом случае общая стоимость уже превысит $1 млн. Основная масса населения Москвы не обладает такими суммами. При этом представители власти и аналитического сообщества, указывающие на возможный рост в этом году стоимости квадратного метра в Москве на 15%, ориентируются именно на платежеспособность коренных москвичей.
Между тем, даже во всей России потенциальное количество покупателей, которые были бы готовы заплатить $1 млн не велико. По оценкам Merrill Lynch, общее число долларовых миллионеров в России составляет порядка 250 тыс. человек. Даже если всех их заселить в Москву, они составят не больше 2,5% от общего числа жителей столицы. При этом, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, большинство из них уже имеет квартиры в Москве, то есть спрос на жилье в столице у них просто отсутствует. Следовательно, единственными потенциальными покупателями квартир в Москве остаются жители с меньшими доходами, а им как раз таки не хватает средств для покупки жилья. Именно поэтому рост цен, в этом году, скорее всего не превысит 15%.
