Московский рынок недвижимости – что дальше?
Краткий конспект доклада руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко на семинаре, который прошел в рамках выставки "Недвижимость-2008" в ЦДХ.
Новая волна роста цен показалась многим очередным затяжным периодом подорожания жилой недвижимости. Однако аналитический центр www.irn.ru, считает необходимым обратить внимание участников рынка на некоторые особенности этой волны.
Стагнация 2007 года, наступившая после масштабного подорожания жилья в 2005-2006 годах, в отличие от стагнации 2004 года имела очевидный «откат» по ценам назад. Формально глубина «отката» составила около 5%, с учетом скрытой коррекции – до 10%-15%. Но уже с конца лета 2007 года на рынке началось оживление, которое переросло в новую резкую волну подорожания квартир в 2008 году, за счет которого «откат» по ценам назад был «съеден».
И хотя стагнация 2007 года уже позади, сейчас все же стоит обратить свое внимание на некоторые ее особенности, так как, по мнению специалистов «Индикаторов рынка недвижимости», они имеют непосредственное отношение к тому, что происходит на рынке сейчас. Дело в том, что в период ценовой коррекции первой половины 2007 года впервые за много лет роста цен на недвижимость имел место отрицательный тренд. И если некоторые особенности текущей динамики рынка сохранятся, то прецедент 2007 года может быть повторен в 2008 году и даже несколько более масштабно.
Темпы роста цен на квартиры, установившиеся вскоре после окончания стагнации, в 2008 году оказались довольно высокими (в среднем 5% в месяц и даже выше), однако они все же уступают темпам роста 2006 года.
К тому же в отличие от динамики цен 2006 года прирост реальной рублевой стоимости недвижимости в Москве за осень 2007 – начало 2008 года оказывается заметно меньше прироста долларовых цен. Именно ослабление доллара за последние 8 месяцев более чем на 2 рубля или примерно на 7%-8% приводит к повышенным темпам формального роста долларовых цен на недвижимость.
Кроме того, за время стагнации и на вторичном, и на первичном рынках разрыв цен между «дорогим» и «дешевым» жильем к началу новой волны роста цен (осени 2007 года) не успел вернуться на уровень начала 2005 года (аналогичный период старта волны подорожания 2005-2006 годов). Другими словами, согласно данному критерию рынок пошел вверх, не успев накопить для этого достаточный потенциал.
Наличие заметной коррекции цен на квартиры во время стагнации 2007 года показало, что потенциал для дальнейшего роста во многом исчерпан. Чем выше поднимается ценовая планка московского квадратного метра, тем глубже будет величина коррекции цен, следующей за очередным витком подорожания жилья. Величина ценовой коррекции после нынешнего подорожания жилья, по мнению аналитического центра www.irn.ru, может составить 15%-20%.
Дополнительным подтверждением нашего тезиса служит то, что по сравнению с периодом стагнации 2007 года объем предложения заметно сократился. Такие явления всегда сопровождают период ажиотажного спроса. Однако, несмотря на то, что резкое подорожание жилья началось относительно недавно (фактически с января 2008 года), объем предложения уже находится на минимальном уровне, соответствующем окончательной фазе ажиотажного спроса в 2006 году.
Новая волна резкого роста цен на жилье в Москве началась во многом за счет наложения ряда психологических причин, каждая из которых имеет краткодействующий характер. Рынок пошел вверх, не имея такого потенциала для роста, как был перед прежними волнами подорожания жилья. Кроме того, как уже говорилось, последнее время постоянное ослабление доллара создает иллюзию более высоких темпов роста цен на недвижимость, нежели есть в действительности. В итоге, чем выше становится уровень цен на квартиры в Москве, тем сильнее причины, ограничивающие его дальнейший рост. Инвесторы уходят в другие сегменты, такие как загородный рынок, региональная и зарубежная недвижимость. А некоторые потенциальные покупатели вообще отказываются от идеи покупки жилья в пользу аренды, так как цены на нее растут совершенно другими темпами. Кроме того, за счет высоких темпов роста большинство потенциальных покупателей не могут купить себе жилье даже с помощью ипотеки, так как просто не успевают накопить на первоначальный взнос. Это означает, что действие так называемой «ипотечной пружины», которая обычно взвинчивает цены, ослабло.
Эти и другие причины ограничивают возможность повторения роста цен на квартиры в Москве на уровне прошлых лет. По оценкам www.irn.ru, потенциал для роста московского рынка недвижимости в нынешних условиях находится на уровне 15%-20% в год, что во многом обусловлено процессами инфляции.
Нынешняя волна подорожания квартир исчерпает годовой потенциал для роста уже к майским праздникам, после которых может начаться период новой стабилизации-стагнации московского рынка недвижимости, который продлится до конца года.