Последнее время стало модным сравнивать, в какой валюте выгоднее взять кредит. Аналитический центр www.irn.ru, решил не отставать от других и оценил выгоды и опасности долларовой и рублевой ипотеки.

Первые ипотечные кредиты появились после кризиса 1998 года в 2001 году. Тогда доллар считался валютой стабильной и по отношению к рублю постоянно дорожал. Не удивительно, что банки охотнее выдавали кредиты в долларах, а ставки по ним были существенно ниже, чем по кредитам в рублях. Однако за прошедшие семь лет рубль существенно упрочил свои позиции, а доллар уже на протяжении пяти лет неуклонно дешевеет. С января 2003 года по март 2008 года курс доллара опустился с 31,9 руб. до 23,5 руб., то есть американская валюта потеряла по отношению к рублю более 25%. С точки зрения обывателя в этой ситуации соотношение в долларовых и рублевых ставках по ипотеке должно измениться. Между тем банки и не думают этого делать – ставки в рублях по-прежнему выше ставок в долларах.

Казалось бы, банки явно недополучают потенциальную прибыль, и при обычном подходе должны были бы повышать долларовые ставки и снижать рублевые. Однако не все так просто. Процентная ставка по кредиту – это показатель риска невозврата выданного займа. Невозврат может произойти по двум причинам: валюта, в которой выдан заем может обесценится или заемщик станет некредитоспособен. При этом риск обесценивания валюты займа рассчитывается, исходя не из динамики валюты относительно какой-то другой валюты, а исходя из уровня инфляции в стране-производителе денежных знаков. Вероятность же банкротства заемщика оценивается исходя из уровня данного риска в целом по стране выдачи кредита. Инфляция в США с 1991 года по 2006 год составляла в среднем 2,6% и колебалась в пределах от 1,6% до 3,9%. В свою очередь риск банкротства заемщиков в России на сегодняшний составляет примерно 5%-7%. Поэтому, долларовые ипотечные ставки в России и колебались в пределах 8%-12%.

Получается, что никто никого не обманывает. И банкам выгодно выдавать долларовые кредиты на существующем уровне ипотечных ставок. И потребителям выгодно брать такие займы. Но продлится такая ситуация может не долго. За 2007 год инфляция в США впервые за 17 лет превысила уровень 4% и составила 4,3%. Учитывая, что, по прогнозам американских экономистов, в 2008 году инфляция в США будет еще выше, теоретически, это может привести к тому, что в России долларовые ипотечные ставки сравняются с рублевыми. Эта проблема не коснется только тех граждан, которые успеют взять ипотечный кредит в долларах до того, как банки поднимут ипотечные ставки.

Для многих такая опасность может послужить стимулом к принятию скоропалительного решения. Однако компания «Индикаторы рынка недвидимости» рекомендует иметь в виду, что воды долларовых займов таят в себе скрытые омуты. Тенденция со снижением доллара, по самым пессимистичным прогнозам продлится еще не более трех лет. За это время он может опуститься до отметки 15 рублей. Однако затем доллар стабилизируется и, скорее всего, снова пойдет вверх. При этом, с конца 2009 году существует вероятность снижения курса нашей национальной валюты в связи сокращением торгового баланса. Это еще более усиливает вероятность новой волны роста курса доллара по отношению к рублю. Поэтому, долларовые кредиты выгодно брать на относительно небольшой срок, 3-5 лет.

Если сейчас доходы не позволяют взять кредиты на такой срок, то брать его на более длительный период можно, только если существует высокая вероятность, что в течение 3-5 лет доходы резко вырастут, и человек сможет погасить кредит. Также с помощью долларового ипотечного кредита можно выгодно решить проблему расширения (улучшения) жилищных условий. Взять кредит, купить квартиру, а потом немного подождать или падения курса доллара, или увеличения стоимости жилья и, продав свое старое жилье, спокойно расплатиться с банком.

В случае если человек рассчитывает расплачиваться по кредиту долгое время (от 7 лет и более), ему, по мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru, более выгодно занимать на квартиру в рублях.