Национальная ассоциация риэлторов США в начале марта опубликовала статистику, согласно которой доля просроченных платежей по ипотечным кредитам на срок более 30 дней возросла до самого высокого уровня за последние 23 года. Это свидетельствует о развитии кризиса на рынке недвижимости США и продолжении тенденции к снижению цен на жилье в США. При этом за 2007 год цены на жилье в США упали на 8,9%. Многие экономисты говорят о том, что это послужит дополнительным стимулом для многих банков преодолеть разразившийся на ипотечном рынке кризис, так как жилье стало доступней и доля просроченных кредитов начнет уменьшаться.

При этом снижение цен на жилье в США в 2008 году не прекратилось, а лишь замедлилось. В России же цены на недвижимость начали новый виток роста. В итоге, к началу марта Москва обогнала Нью-Йорк по средней стоимости квадратного метра жилья. Учитывая, что проблема доступности жилья также актуальна для России, аналитическому центру «Индикаторы рынка недвижимости» представляется целесообразным сопоставить уровень доступности жилья в деловых столицах США и России.

По данным английского аналитического риэлторского агентства Global Property Guide средняя цена квадратного метра в Нью-Йорке в начале 2007 года составляла $5402, а к началу марта 2008 года она упала до $4891. Средняя цена квадратного метра элитного жилья составляла к марту 2008 года $15,933 тыс., а средняя цена квадратного метра жилья на Манхеттене приблизилась к $25 тыс. В Москве, по данным аналитического центра www.irn.ru, с января 2007 года до начала марта 2008 года средняя цена квадратного метра выросла с $4213 до $5021. Средняя цена квадратного метра элитных новостроек к марту 2008 года составила $16,256 тыс., а средняя цена квадратного метра на Остоженке приблизилась к $30 тыс. Таким образом, во всех сегментах рынка недвижимости по средней стоимости квадратного метра жилья Москва обогнала Нью-Йорк. При этом для сопоставления уровня доступности жилья представляется целесообразным ориентироваться на уровень средней цены за квадратный метр в городе в целом.

Для определения уровня доступности жилья обычно прибегают к оценке того, за сколько лет сможет накопить на жилье среднестатистический житель данного города. Для этого средний размер жилья в данном городе умножают на среднюю стоимость квадратного метра жилья и полученную сумму делят на половину годового дохода среднестатистического жителя данного города.

По данным Global Property Guide средний размер квартирной площади в Нью-Йорке составляет 120 кв.м. По оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», средняя площадь квартиры в Москве – 80 кв. м. По данным Бюро переписи населения США средний годовой доход жителя Нью-Йорка приближается к $50 тыс. По данным Росстата, средняя начисленная заработная плата в Москве составляет 23,17 тыс. руб. Следует подчеркнуть, что за 2007 год эти данные существенно не изменились.

Исходя из этих данных средний житель Нью-Йорка год назад мог накопить на жилье примерно за 26 лет, а теперь он может это сделать за 24 года. За тот же год срок накопления в Москве для среднего жителя увеличился с примерно 60 до 70 лет. Казалось бы, уровень доступности в Москве поднялся на зияющие высоты, и, на первый взгляд, это может говорить о том, что столь же масштабное удешевление жилья, как в США, и для России не за горами.

Однако есть несколько параметров, которые существенным образом меняют картину. Проблема в том, что Бюро переписи населения США учитывает доход граждан до вычета налогов, а Росстат – после. Кроме того, налоги в США значительно выше, чем в России, и американцы их, в отличие от большинства из нас, платят. Наконец, в отличие от граждан России американцы тратят много средств на оплату коммунальных услуг и медицинской страховки. В итоге, остающийся на руках у американцев доход, по некоторым оценкам, в 2 раза меньше того, который показывает Бюро переписи населения США. В то же время Росстат учитывает только официально демонстрируемую работодателями зарплату, а давно известно, что, по крайней мере, в Москве реальный доход, как минимум, в 2 раза отличается от официального.

При таком раскладе картина уровня доступности жилья будет выглядеть несколько иначе. В Нью-Йорке срок накопления на жилье для среднестатистического жителя за 2007 год сократился с 52 лет до 48, а в Москве увеличился с 30 до 35. В таком случае становится понятно, почему в США доля ипотеки в общем объеме кредитов населению составляет порядка 80%, а в России лишь 4%. Если уровень доступности жилья в России будет снижаться такими же темпами, как и в прошлом году, то, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, до американского сценария развития событий ей придется пройти путь длинною, как минимум, в несколько лет. К тому же, американский рынок недвижимости насыщен жильем, а в России сохраняется его дефицит, поэтому повторение в России американского кризиса становится еще менее вероятным.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотеке

ПроектРасположениеГКЦена за квартируМин ставка, %
ДаблЛенинский район4 кв. 2021 г.от 4 250 600 руб.от 4.5%
КрыльяМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки1 кв. 2021 г.от 11 485 670 руб.от 1.2%
ЛицаМосква, Северный округ, район Хорошевский, м. ЦСКАСданот 21 000 758 руб.от 5.9%
Летний садМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская4 кв. 2020 г.от 7 658 576 руб.от 1.2%
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская1 кв. 2021 г.от 12 814 200 руб.от 0.5%
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 11 793 425 руб.от 5.85%
Жилой квартал ВТБ Арена паркМосква, Северный округ, район Аэропорт, м. Динамоот 21 694 343 руб.от 0.1%
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево4 кв. 2021 г.от 8 042 970 руб.от 5.8%
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2022 г.от 6 680 731 руб.от 0.1%
Румянцево-ПаркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский2 кв. 2020 - 2 кв. 2023 г.от 5 313 600 руб.от 0.1%
Городской квартал BIGTIMEМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Полежаевская4 кв. 2020 г.от 12 147 100 руб.от 6%
МетрополияМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Угрешская МЦК3 кв. 2023 г.от 6 877 000 руб.от 4.7%
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 11 089 680 руб.от 5.85%
TopHillsМосква, Южный округ, район Нагорный, м. Нагорная2 кв. 2023 г.---от 4.7%
City BayМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Мякинино4 кв. 2022 г.---от 4.7%
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино1 кв. 2023 г.---от 0.1%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все