Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.6 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Когда, по-вашему, можно быстрее сдать квартиру в аренду?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

На рынок выводят «доступное жилье»

На прошлой неделе ГК «Эксклюзив Консалтинг» предложила потенциальным покупателям жилья Москвы и Санкт-Петербурга, у которых до этого не хватало средств на оплату входного билета на рынок недвижимости, «золотой ключик» – «жилищный сертификат». По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, выгоды данного инструмента далеко не очевидны.

Термин «жилищный сертификат» фигурирует на рынке недвижимости давно. С середины 1990-х годов с его помощью обеспечивали жильем военных. Жилищный сертификат имел номинальную стоимость в рублях, которые можно было потратить только на покупку жилья в любом регионе России, где выделенных средств хватало на покупку квартиры. Новый «жилищный сертификат» значит несколько другое.

В отличие от прошлого новый «жилищный сертификат» дает право его держателю на приобретение квадратных метров не в любом доме в любом регионе России, а в конкретном доме, возводимом вполне определенной компанией по заранее известному адресу. Таким образом, этот сертификат имеет не один, а два определителя его номинальной стоимости: денежный эквивалент и количество квадратных метров жилья, которые получает держатель сертификата в возводимом доме. При этом количество приобретаемых метров может быть любым, начиная от 0,01 кв.м.

Столь малая величина позволит потенциальным покупателям «зацепиться» за рынок. Сегодня стоимость столичного жилья вышла на такую планку, что у многих людей просто нет достаточных средств даже для того, чтобы приобрести жилье на стадии строительства. В итоге сделки в этой сфере стали редкостью. Помочь таким покупателям приобрести жилье, по мнению президента «Эксклюзив Консалтинг» Ольги Геращенко, может новый «жилищный сертификат».

Желающие смогут купить любое количество квадратных метров, на которые у них хватает денег. К моменту сдачи дома ГК приобретенные квадраты, скорее всего, будут стоить дороже. Продав их, бывшие держатели смогут купить уже больше квадратных метров в строящихся домах. Более того, если добавлять самостоятельно накопленные за время строительства дома дополнительные деньги, человек сможет спустя какое-то время купить квартиру целиком.

Новые «жилищные сертификаты» – очередная попытка разрешить проблемы долевого строительства. Защитить права дольщиков должен был закон №214 ФЗ. Но он не прижился среди застройщиков. По данным генерального директора Российского союза строителей (РСС) Михаила Викторова, договора долевого участия заключают всего лишь 5%-8% строительных компаний, работающих в Москве и Санкт-Петербурге. Проблема в том, что у строителей все равно остается слишком много обязательств перед дольщиком.

Для застройщиков механизм нового «жилищного сертификата» более выгоден, чем договоры долевого строительства. В данном случае застройщик должен только обеспечить возвратность средств по зафиксированной доходности, а не график строительства и соответствие квартиры всем требованиям дольщика.

Гарантировать от «сгорания» средств, вложенных в новые «жилищные сертификаты будет тот факт, что новый «жилищный сертификат» – это долговой инструментом с фиксированной доходностью, которая намного превосходит доходность депозитов и составляет около 20%-30%. В этом смысле «новый «жилищный сертификат» будет схож с уже давно известным на рынке инструментом – облигациями. При этом в отличие от облигаций номинальная стоимость сертификата будет также ежегодно индексироваться. Механизм индексации будет зафиксирован в договоре и самом разрешении о выпуске. Формула индексации будет учитывать коэффициент динамики роста цен на недвижимость и динамику инфляции.

Выпустить такой сертификат может строительная компания, имеющая в собственности (или долгосрочной аренде) земельный участок, разрешение на строительство многоквартирного жилого дома и утвержденную проектно-сметную документацию. Помимо этого, компания, решившаяся на выпуск сертификатов, должна пройти серьезную юридическую фильтрацию и стать максимально прозрачной как для государства, так и для потенциальных клиентов. Поручителем в случае выпуска сертификатов могут выступать страховая компания, муниципалитет или банк.

В то же время тот, кто захочет купить жилищные сертификаты, должен также очень хорошо понимать, что он приобретает не квартиру, а определенное количество квадратных метров в новостройке. Купив у нескольких физических лиц жилищные сертификаты (например, на 80 кв. метров), он будет вынужден идти к застройщику и делать выбор из оставшихся в доме квартир. Но квартир на купленное количество метров может и не быть. Тогда придется искать компромиссы на меньшую или большую площадь. Кроме того, жилищный сертификат не подразумевает какую-либо определенную квартиру. Это значит, что застройщик вправе предложить клиенту наименее ликвидное жилье, в частности на первом или последнем этаже. Организаторы нового инструмента предполагают, что потенциальный покупатель может изначально взять нужное количество жилищных сертификатов (исходя из общей площади нужной квартиры) и заключить договор предварительного бронирования квартиры. Однако пока данный процесс существует лишь на словах, процедура бронирования четко не прописана.

При этом существенное отличие от долевого строительства в том, что данный инструмент можно продать еще до завершения строительства как организаторам строительства, так и на вторичном рынке. Инициаторы выпуска подобного инструмента предполагают, что торговля этими сертификатами на вторичном рынке будет весьма активной. Они в первую очередь рассчитывают именно на «частичного» дольщика, то есть человека, который просто хочет заработать на росте цен.

Казалось бы выгоды для таких «частичных» дольщиков очевидны: гарантия возврата и высокая доходность. Однако для того, чтобы данный инструмент стал ликвидным, то есть его действительно можно было бы легко продать и купить, необходим большой рынок. На сегодняшний день только одна компания выпустила такие сертификаты, и еще планируют их выпуск до 2009 года 10 крупных застройщиков, совокупный объем строительства которых составляет более 500 тыс. кв. м. в год. Если указанные строители выведут все свои объемы на рынок, это составит порядка 10% от общего объема новостроек. Доля хотя и не очень большая, но все же заметная для рынка. Однако специалистам «Индикаторов рынка недвижимости» представляется, что с помощью данного сертификата на рынок будут выведены значительно меньшие объемы.

Проблема, прежде всего, в том, что на рынке уже существует сходный инструмент, и объемы торгов им пока не поражают. Участникам фондового рынка давно известны торгующиеся на ММВБ и РТС паи закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), инвестирующие деньги в недвижимость. По правилам Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) ЗПИФ формируется на несколько лет. Вкладчик может получить прибыль от вложений в ЗПИФ непосредственно у управляющей компании (УК), которая его формировала, только после расформирования фонда. Поэтому некоторые УК спустя год после сформирования ЗПИФа выводят его паи на биржу, где все желающие могут уже его купить или продать на вторичном рынке.

Инициаторы выпуска «жилищных сертификатов» также предполагают, что главным местом торгов будет фондовая биржа. При этом главным отличием «жилищных сертификатов» от паев ЗПИФов будет возможность продать или купить данный сертификат уже в течение первого года с момента его выпуска. Дело в том, что в течение первого года у паев ЗПИФов наблюдается наибольший прирост стоимости. Обычно за этот период их ценность вырастает как минимум в 2 раза. В дальнейшем она растет в среднем не выше, чем на 40%. Однако будет ли демонстрировать такой же прирост стоимости в течение первого года «жилищные сертификаты» пока говорить рано.

Кроме того, у «жилищных сертификатов» есть фиксированная доходность, то есть в отличие от ЗПИФов они, как и депозиты, гарантируют возврат средств. И все же сходств между этими инструментами больше, чем различий. При этом стоит отметить, что из 252 ЗПИФов недвижимости паи лишь 58 выведены на фондовый рынок. Однако сделки купли-продажи совершаются только в 37. А основной объем сделок (порядка 70%) проходит с паями 24 ЗПИФов. В наиболее активные периоды ежемесячный оборот по ним составляет от $20 тыс. до $2 млн.

И хотя удельный вес среднестатистической сделки в этом сегменте – около $20 тыс. – вполне соответствует ожиданиям застройщиков, внедряющих жилищные сертификаты, потенциальные годовые обороты их должны удручить. Следует отметить, что активность торгов паями ЗПИФов на фондовом рынке не равномерна. Бывают периоды, когда за целый квартал не совершается ни одной сделки. Если же проецировать периоды активности на год, то за год может быть совершено порядка 6 тыс. сделок на сумму чуть менее $116 млн. или 0,9% от годового объема рынка коммерческого жилья, выходящего в свободную продажу. Такой объем, вряд ли, сможет существенно повлиять на рынок новостроек.

Некоторые могут возразить, что жилищные сертификаты в силу указанных причин будут пользоваться большей популярностью. Однако приведенные данные уже завышены, ведь, как говорилось, периоды активности длятся не круглый год. Кроме того, данный объем возникает еще в силу того, что одни и те же паи могут продаваться и покупаться различными участниками по нескольку раз в течение одного дня. Наконец, указанные объемы торгов совершаются за счет торговли паями ЗПИФов по всей России, а торговать жилищными сертификатами предполагается только в пределах Москвы и Санкт-Петербурга, что также уменьшает потенциальный объем торгов. Так что жилищные сертификаты даже в лучшем случае могут рассчитывать лишь на указанный годовой оборот.

Объясняется столь не значительный потенциал нового инструмента достаточно просто. Общее количество частных инвесторов, по данным ММВБ и ВЦИОМ, по всей России не превышает полумиллиона. Это те, кто интересуется фондовым рынком или готов вкладывать свои средства в рискованные инструменты, вроде недостроя. Так что целевая аудитория, которую хотят расшевелить инициаторы выпуска нового инструмента не так, уж велика. Поэтому, по мнению представителей аналитического центра www.irn.ru, существенное влияние на рынок недвижимости жилищные сертификаты вряд ли окажут, а станут ли они для граждан новой формой долевого участия в строительстве своего жилья – покажет только время.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
255 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 040 117
до 8 685 210 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Красногорский район, г. Красногорск, 11 км от МКАД Площади : 24 - 102 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.1 (3 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) Показать все 13 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 043 860
до 28 347 730 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский Площади : 42 - 136 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 250 460
до 20 683 780 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городской квартал "Big Time" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 27 - 103 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальные цены на апартаменты с отделкой и без. Рассрочка от застройщика 0%! ЖК вблизи м «Бабушкинская». Успейте купить! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 6% в ЖК "Одинбург"! Квартиры на любой вкус - с отделкой и без! Рядом лесопарк. м.Кунцевская. Ипотека без первоначального взноса. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.4 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Трехкомнатная квартира за 45 100 руб. в месяц! 15 минут до метро! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 5,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Выгода до 2,2 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры в готовых домах с выгодой до 2,4 млн руб. Охраняемая территория. Подземный паркинг с лифтом. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. от 7,5 млн руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры с выгодой до 1,1 млн р! Только в июле! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Дома на набережной в 1 мин. от ЦАО! Готовая инфраструктура. м. Шелепиха Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,5 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.07. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Рядом м. «Динамо». Выгода до 3 млн руб. при покупке 3-х комн. квартир. Звоните! Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой. Пляж и парк рядом с домом. 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% от 4,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры премиум-класса в историческом центре Москвы на реке Яуза. Подземный паркинг. Ключи в этом году! Выгода до 1,9 млн в июле. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЖИЗНЬ на Плющихе» Закрытый внутренний двор с фонтаном, парком, зонами отдыха и детскими площадками. Метро "Киевская". Ипотека от 5% (ВТБ). квартиры без отделки от 44,1 млн«Дон-строй инвест» Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то с размахом. Своя терраса и камин, свой фитнес, консьерж-сервис Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Рихард Квартиры бизнес-класса в Хорошевском районе. Авторская архитектура. Богатая инфраструктура. Метро Зорге и Хорошево. Застройщик: ФСК Лидер. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Тропарево В продаже квартиры в готовых домах площадью 23-81 кв.м. 30 мин. транспортом от м.Тропарево. студия от 2,6 млн рублей Застройщик: Логитэк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Охраняемый огороженный двор. Индивидуальные условия! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте SREDA Торопитесь! Современные квартиры в готовых домах пл. от 28 метров. рядом с метро Текстильщики. Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Метро "Филатов луг" - открыто! Квартиры с отделкой и без. Новая Москва! Ипотека от 5%. квартиры от 3,6 млн руб! Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте