Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Российская ипотека ждет деньги Стабфонда

Доходность облигаций ипотечных госкомпаний США несмотря на все передряги американского рынка ипотеки за последнее время кажется все более привлекательной для многих консервативных инвесторов. Примечательно, что российский Минфин включил эти бумаги в список финансовых инструментов, которые можно приобретать на деньги бывшего Стабфонда. Однако, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, такая политика не совсем эффективна даже с точки зрения сбережения средств, так как на рынке появились схожие бумаги с большей доходностью – российские ипотечные облигации. Вложения в эти бумаги позволит не только расширить возможности строительства, но и решить проблему с увеличением объема предложения средств на банковском рынке. Чтобы разобраться в этих вопросах сделаем небольшой экскурс в финансовую сферу.

Месяц назад Минфин разделил Стабфонд на две части – Резервный фонд и Фонд национального благосостояния, составлявшие на тот момент 3,069 трлн руб. ($125,386 млрд) и 783 млрд руб. ($32 млрд), соответственно. Непосредственным размещением фондовых средств занимается в России ЦБ РФ. По итогам управления золотовалютными резервами (ЗВР) за 2006 год Банк России показал доходность, результаты которой удивили многих управляющих – всего лишь 3,13%. Учитывая тот факт, что за 2006 год доллар потерял 8,54%, получается, что ЗВР РФ сократились на 5,41%.

Между тем первый заместитель председателя Банка России Алексей Улюкаев еще в августе прошлого года пояснил, что структура активов и порядок работы со средствами Резервного фона будет мало отличаться от того, как ЦБ управляет ЗВР. Представители Банка России и Минфина считают главным показателем эффективности управления госфондами не доходность, а сохранность средств.

Под сохранностью средств обычно понимается возможность быстро и в любой момент получить их обратно с наименее возможными потерями. Бумаги, которые пользуются большой популярностью (ликвидные), то есть те, которые легко продать, обычно показывают не высокий доход. В случае же наступления кризиса эта доходность может вообще становится отрицательной. В эту переделку и попал ЦБ РФ.

Это не понравилось многим, в том числе и в руководстве страны. В итоге, как заявил г-н Улюкаев «есть предложение включить возможность работы с инструментами фондового рынка – акциями и производными ценными бумаги». При этом он признался, что «надо дополнительно рассматривать вопрос о том, кто будет управлять этими средствами Фонда национального благосостояния, потому что мы не вполне готовы работать с этими классами активов».

Однако пока такой управляющий не утвержден, Минфин, видимо, решил сохранить status quo, оставив управление обоими фондами за ЦБ РФ. При этом наиболее ликвидными до сих пор остаются бумаги американских государственных компаний. И Минфин разрешил вкладывать средства Резервного фонда и Фонда национального благосостояния в долговые обязательства 15 иностранных государственных агентств. Среди этих агентств оказались американские ипотечные госкомпании Fannie Mae и Freddie Mac.

Fannie Mae (Federal National Mortgage Association, FNMA, Федеральная национальная ипотечная ассоциация США) и Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC, Федеральная корпорация по ипотечному кредитованию жилищного строительства США) оказались в центре кризиса на рынке ипотечных ценных бумаг. После сообщений о необходимости привлечения дополнительного капитала на фоне масштабных списаний сомнительных долгов только за 20 ноября акции Freddie Mac потеряли 29%, а Fannie Mae - 25%.

При этом список, в котором фигурируют Freddie Mac и Fannie Mae, возник не случайно. Минфин по закону о бюджете может инвестировать средства фондов в бумаги с рейтингом не ниже «ААА» от «Fitch» или «Standard & Poor's» либо не ниже «Ааа» от «Moody's» и еще под госгарантии. Однако в условиях кризиса на финансовых рынках высокие рейтинги не спасают от банкротств. Обязательства британского ипотечного банка Northern Rock, буквально еще год назад имевшие наивысший кредитный рейтинг, за несколько месяцев «сгорели», полностью потеряв ликвидность.

Сторонники вложения в американские облигации могут возразить, что Fannie Mae и Freddie Mac подпадают под меры поддержки, входящие в знаменитый антикризисный «пакет Буша», то есть Белый дом намерен поддерживать эти компании финансами до конца кризиса. При этом Федеральная резервная система США (ФРС) резко снизила ставки доходности казначейских бумаг. На фоне поддержки и урезания доходности конкурентных бумаг доходность облигаций Fannie Mae и Freddie Mac оказалась сравнительно высокой. В итоге, бумаги Fannie Mae и Freddie Mac могут показаться вполне безопасными.

Однако финансовая поддержка Белым домом Fannie Mae и Freddie Mac означает на практике расширение рефинансирования рынка ипотечных бумаг со стороны этих организаций, то есть выкупа госкомпаниями неблагонадежных долгов у банков. Если этот сценарий реализуется, то надежность обязательств Fannie Mae и Freddie Mac может стать менее очевидной.

Повышает вероятность такого сценария известная история с кризисом Ссудо-сберегательной системы США (ССС), которая также погорела на кризисе не выплат по ипотеке. В 1987 году большая часть мер закончилась рефинансированием, что лишь на время оттянуло банкротство.

Спустя два года после начала кризиса – в 1989 году – президент Джордж Буш-старший был вынужден признать, что отрасль находится в коллапсе. При этом активы ССС за два года уменьшились в 3 раза, и 80% обязательств в течение 5 лет погашало государство.

По данным Национальной ассоциации экономики и предпринимательства США проблемы на рынке ипотечного кредитования в ближайшие 2 года будут представлять наибольшую угрозу для экономики США. Если учесть, что первые банкротства в связи с ним появились в начале 2007 года, то, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», вполне вероятен сценарий, по которому к концу 2008 года активы Fannie Mae и Freddie Mac могут сократиться в несколько раз. При этом следует учесть, что российский бюджет на 2008-2009 годы уже сверстан и подписан Госдумой. Внести изменения в правила управления, по крайней мере, фонда национального благосостояния, может только Минфин. Если этих изменений не произойдет, то последствия могут не заставить себя ждать.

При этом следует учесть, что президент России Владимир Путин уже поручил правительству РФ подготовить предложения по оптимизации управления финансовыми резервами страны. «Нам необходимо создать набор инструментов по долгосрочному рефинансированию банковской системы, – пояснил президент РФ. – Реагировать на то, что происходит в мировой экономике, мы обязаны».

И такой инструмент есть. На данный момент нехватка средств Ассоциации по ипотечному жилищному кредитованию России (АИЖК) – свершившийся факт. Изначально предполагалось пополнять АИЖК за счет зарубежных денег. Однако в конце прошлого года АИЖК с трудом разместила первый выпуск ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), а второй перенесла на начало 2008 года. В 2008 году большую часть транша выкупили крупные российские госбанки, которые также испытывают трудности с наличными финансами. Непривлекательность российских бумаг за рубежом понять не сложно. Западные банки сами нуждаются в дополнительном финансировании и хотят переждать кризис.

При этом ситуация на рынке ипотеки в России и на рынке ипотеки в США принципиально разные. В США доля ипотеки в общем объеме кредитования составляет порядка 80%, тогда как в России она не превышает 4%. Уровень просрочки платежей в США на данный момент составляет примерно 15%, а в России – не выше 3%. В этой ситуации надежность российских ипотечных ценных бумаг представляется значительно выше бумаг Fannie Mae и Freddie Mac.

Если ЦБ РФ не готов вкладывать в акции и производные ценные бумаги, то он вполне мог бы вложить средства фонда национального благосостояния в ипотечные бумаги АИЖК. Тем более, что доходность по ним никак не ниже 7% годовых в рублях, тогда как Fannie Mae и Freddie Mac никогда не показывали выше 5% и в долларах, которые сейчас теряют свою стоимость. Это позволит не изымать средства из банковской системы, которая на данный момент испытывает их нехватку, но наоборот пополнить банки дополнительными средствами, ведь АИЖК выступает фактически как кредитор банков, предлагающих ипотеку. С другой стороны вложение средств госфондов в ипотечные бумаги одновременно расширит возможности строительства, что вообще является одним из национальных приоритетов.

Для этого достаточно внести поправки в правила управления госфондами в том ключе, что их средства можно вкладывать в бумаги российских компаний с рейтингом международных рейтинговых агентств не ниже странового, чему вполне соответствует АИЖК. Учитывая тот факт, что по прогнозам большинства международных экспертов нынешний кризис не заденет Россию в отличие от восточных и западных стран, данный уровень надежности представляется специалистам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», вполне достаточным.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
178 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 339 860
до 11 664 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 28 - 110 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч.17, к.1 Коммунарка пос., уч.17, к.10.1 Коммунарка пос., уч.17, к.11 Коммунарка пос., уч.17, к.12.1 Коммунарка пос., уч.17, к.12.2 Показать все 26 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Цветочные поляны Новая Москва, Новомосковский округ, 16 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 23 - 118 кв.м. Застройщик: Старолесье.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 915 000
до 12 362 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Рассказово Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, 7 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 45 - 107 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Саларьево, 17 мин. транспортом Внуковское с/п, Рассказовка д., к.5 (3 оч.) Внуковское с/п, Рассказовка д., к.8 (3 оч.) Застройщик: Красный Октябрь.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты в Подмосковье.Монолит. Звоните! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. Торопитесь! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Спешите! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры площадью 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. 49-136 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте