Сейчас на рынке торговой недвижимости наблюдаются кардинальные изменения. С каждым днем происходит развитие и формирования торговых центров. Регионы убедились в серьезности намерений отечественных и зарубежных инвесторов укрупнять и усовершенствовать торговые объекты, развивать торговую инфраструктуру и тем самым воспитывать потребительскую культуру. Грозит ли Кирову перенасыщение торговыми центрами, как изменились за год арендные ставки? На эти и другие вопросы отвечает руководитель по развитию проектов коммерческой недвижимость компании «Сеть коммерческой недвижимости» Ирина Макарова.

- Ирина Леонидовна, в мире существует множество понятий и классификаций торговых центров. Что такое «торговый центр» в нашем городе?

Как бы грубо не звучало, но понятие «торговый центр» в нашем городе слилось с понятием «Универмаг». Общепринятое значение слова «торговый центр» - это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией, осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании или комплексе таковых. В нашем городе сегодня  в какой-то степени данному понятию могут соответствовать лишь 2 объекта  - «Глобус» на Воровского и «Фестиваль» на Волкова. В Кирове же магазин, в котором представлены более трех  торговых точек разного направления, уже считается торговым центром и пестреющие рекламные вывески соответствуют восприятию обывателей. Лучше сказать, что формату «торговый центр» сегодня соответствуют 2-3 объекта. И более 80 предприятий лишь позиционируют себя в качестве торгового центра. 

- По данным конца 2007 года, среди всех регионов ПФО  только в Казани наблюдается перенасыщение торговыми центрами. Грозит ли подобное перенасыщение Кирову? Ваши прогнозы, когда в нашем городе может установиться баланс спроса и предложения?

Пока рано говорить о перенасыщении города торговыми центрами. На сегодняшний день еще множество общероссийских торговых сетей, финансовых структур, сервисных предприятий в нашей области не представлены совсем, но планируют войти в долю рынка. И им нужны новые площади, новый формат объектов, соответствующий мировым стандартам. Поэтому спрос на торговую недвижимость не падает. Наоборот, увеличиваются потребности участников рынка в больших площадях. Спрос на площади 30-50 кв.м. уже не актуален. Сегодня запросы арендаторов, покупателей торговой недвижимости имеют показатель от 500 кв.м. и до 10000 кв.м., что пока не может быть удовлетворено, т.к. предложения качественных площадей такого масштаба практически отсутствуют.

- Раз есть спрос со стороны сетей, то интересно было бы узнать, планируется ли в Кирове строительство новых крупных торговых центров?

В планах фигурирует множество объектов торгового назначения, торговых центров, супермаркетов, гипермаркетов и т.д. Но предсказать, когда и сколько реально будет построено и введено в эксплуатацию – трудно. Скорее всего в ближайшие 3-5 лет город получит максимум 2-3 серьезных объекта, соответствующих всем современным параметрам. Это очень большие вложения, при умеренных, но все же имеющихся инвестиционных рисках. И оставшиеся, нереализованные объекты будут переориентированы на другие сегменты – бизнес-центры, гостиницы, технопарки и т.д.

- Заканчивается первый месяц нового 2008 года. Большую ли роль сыграли двухнедельные каникулы на изменение арендных ставок? Заметен ли их рост по сравнению с предыдущими периодами?

Существенных изменений в арендных ставках на торговые площади с 2007 года не наблюдается. Обычное ежегодное повышение  на 10-20% соответствуют росту цен на коммунальные платежи. В январе 2008 года средний показатель по действующим предложениям  составил 1200 рублей за 1 кв.м. Для сравнения, этот же показатель в декабре 2006 года составлял 800 рублей, в декабре 2007 года – 980 рублей.  

- Портал Investor.kirov.ru планирует составить рейтинг крупных торговых центров Кирова. Ваше экспертное мнение по этому поводу, так называемая «Пятерка лучших»?

Вопрос сложный, т.к. совпадений по всем показателям сразу – просто нет. Я бы ответила следующим образом: исходя из опыта общения с представителями потенциальных арендаторов и инвесторов, линейка наиболее востребованных объектов выглядит следующим образом:

На 1 месте – планируемые объекты, т.е. проектируемые или строящиеся. По размещенным на информационно-аналитическом портале investor.kirov.ru инвестиционным проектам, строящимся объектам  из 100 обращений приходится более 60%.

На втором месте – действующие предприятия торговли – «ЦУМ», «Глобус», «Фестиваль», «Росинка», - по этим объектам запросов около 30% из 100  .

На третьем месте – рассматриваются любые площади, любые помещения, любые варианты – около 10%.    

С руководителем по развитию проектов коммерческой недвижимость компании «Сеть коммерческой недвижимости» Ириной Макаровой беседовал Василий Юмшанов (младший)

P.S. А теперь обещанный рейтинг!

Рейтинг составлен по итогам анкетирования представителей крупный торговых центров города Кирова (площадью не менее 5000 кв. м).


Табл №1. Площадь, сдаваемая в аренду (кв.м)


Место Название ТЦ Площадь (кв.м)
1 «Росинка» 13000
2 «Глобус» 12000
3 «Фестиваль» 9300
4 ЦУМ 7810
5 «Европейский» 6000


Табл №2 Минимальные арендные ставки (руб. в месяц за кв м)


Место Название ТЦ Арендные ставки (руб. в месяц за кв м)
1 «Европейский» 1000
2 «Фестиваль» 900
3 «Глобус» 800
4 «Росинка» 610
5 ЦУМ (Участник не предоставил информацию)


Табл №3 Максимальные арендные ставки (руб. в месяц за кв м)


Место Название ТЦ Арендные ставки (руб. в месяц за кв м)
1 «Росинка» 1900
2 «Фестиваль» 1800
3-4 «Глобус» 1500
3-4 «Европейский» 1500
5 ЦУМ (Участник не предоставил информацию)


Табл №4 Проходимость чел / час.


Место Название ТЦ Проходимость чел / день
1 «Глобус» Около 20000
2 ЦУМ от 11000- 25000 (18000)
3 «Европейский» 10000
4 «Фестиваль» 4000
5 «Росинка» (Участник не предоставил информацию)


Табл №5 Парковка мест / машин


Место Название ТЦ Парковка мест / машин
1-2 «Глобус» 300
1-2 «Фестиваль» 300
3 «Европейский» 80
4 ЦУМ 80
5 «Росинка» 50


Табл №6 Расстояние от остановки общественного транспорта (метры)


Место Название ТЦ Расстояние (метры)
1-3 ЦУМ 10
1-3 «Глобус» 50
1-3 «Европейский» 50
4 «Росинка» 150
5 «Фестиваль» 300


Табл №7 Отдельные параметры торговых центров


  «Глобус» «Фестиваль» «Росинка» «Европейский» ЦУМ
Наличие эскалаторов 1 1 0 0 0
Наличие пассажирских и/или грузовых лифтов 1 1 1 1 1
Наличие электрораздвижных дверей 1 1 0 0 0
Наличие системы информационных указателей 1 1 1 1 1
Наличие отдельного бюджета на рекламу 0 1 1 1 1


Табл №8 Параметры «идеального» торгового центра г. Кирова

Как видно из представленных таблиц «идеальный» торговый центр в Кирове имеет следующие параметры:


Площадь, сдаваемая в аренду (кв.м) 13000
Минимальные арендные ставки (руб. в месяц за кв м) 1000
Максимальные арендные ставки (руб. в месяц за кв м) 1900
Проходимость чел / час 20000
Парковка мест / машин 300
Расстояние от остановки общественного транспорта (метры) 10
Наличие эскалаторов 1
Наличие пассажирских и/или грузовых лифтов 1
Наличие электрораздвижных дверей 1
Наличие системы информационных указателей 1
Наличие отдельного бюджета на рекламу 1


Табл №9 Значимость показателей торгового центра


Показатель торгового центра Вес показателя (%)
Площадь, сдаваемая в аренду (кв.м) 100
Минимальные арендные ставки (руб. в месяц за кв м) 90
Максимальные арендные ставки (руб. в месяц за кв м) 90
Проходимость чел / час 100
Парковка мест / машин 100
Расстояние от остановки общественного транспорта (метры) 80
Наличие эскалаторов 50
Наличие пассажирских и/или грузовых лифтов 50
Наличие электрораздвижных дверей 50
Наличие системы информационных указателей 50
Наличие отдельного бюджета на рекламу 80


Итоговый рейтинг вычислялся методом определения расстояния до «идеального» в N -мерном пространстве (где N – количество признаков), с учетом весов признаков, определенных методом экспертных оценок.


Рейтинг «Пятерка лучших торговых центров города Кирова»:


Место Наименивание Рейтинг (нормализованное расстояние до идеала) Рейтинг (процент приближения к идеалу)
1 «Глобус» 0,40 59%
2 «Фестиваль» 0,41 58%
3 ЦУМ 0,45 54%
4 «Европейский» 0,55 45%
5 «Росинка» 0,56 44%