Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.6 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Когда, по-вашему, можно быстрее сдать квартиру в аренду?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Четыре препятствия на пути бурного роста цен

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Примерная стоимость трехкомнатной квартиры бизнес-класса в Москве составляет сегодня $700 тыс., а за аналогичную по числу комнат элитную квартиру просят около $2 млн. Некоторые аналитики полагают, что Москва до сих пор является главным центром притяжения в России, а богатых людей, которые в состоянии купить себе столичные квартиры — более чем достаточно. Поэтому, в условиях ограниченного предложения, ничто не мешает ценам на жилье в Москве вырасти в 2008-2009 годах еще в два раза.

За последние 5 лет в ценовой динамике прослеживаются четкие циклы. Примерно за полтора – два года цены вырастают в два раза, затем следует год стабилизации – стагнации рынка, потом все повторяется с начала. Однако московский рынок недвижимости – это не идеальная замкнутая система, где всегда действуют неизменные правила. В нынешних условиях на столичным рынке набирают силу дополнительные факторы, которые будут сдерживать рост цен. О некоторых из них сотрудники аналитического центра www.irn.ru решили поразмышлять более подробно.


Загородная альтернатива
Несколько лет назад загородная недвижимость была новинкой и стоила в разы дороже, чем московские квартиры того же класса. Сегодня эта разница составляет 30%-50%. Например, трехкомнатная квартира бизнес-класса стоит $700 тыс., а дом общей площадью 300 кв. м. в коттеджном поселке бизнес-класса обойдется примерно в $1 млн. Другими словами разница в цене между загородными домами и городскими квартирами постепенно сокращается.

Столичное жилье уже проявило стойкую тенденцию дорожать скачками. То есть, растет на 100% за полтора-два года, а потом на рынке наступает год стагнации. Загородный рынок, наоборот растет в цене ежегодно, но плавно. В среднем на 25%-30%. Сегодня многие покупатели смотрят на загородные дома, как на хорошую альтернативу столичному жилью. В этих условиях, чем больше будут расти в цене городские квартиры, тем сильнее станет отток покупателей в загородный сегмент. Таким образом, смешение спроса в сторону загородных домов будет первым естественным ограничителем роста стоимости столичного жилья. Впрочем, загородная недвижимость — не единственная альтернатива.


Инвестиционный потенциал
В период ажиотажного роста цен прошлых лет немало московских квартир покупалось с инвестиционными целями. Возможно ли сегодня повторение старого сценария? Скорее всего, — нет. Стоимость московской недвижимости уже вышла на мировой уровень и крайне сомнительно, что она будет стоить в разы больше, чем в Лондоне или Париже. В то же время, инвесторы понимают, что на серьезные деньги могут рассчитывать только те, кто пришел в любую сферу еще на заре ее развития и подъема. Например, —выгодно вложил деньги в сочинскую недвижимость тот, кто появился на этом рынке еще до того, как город объявили местом проведения зимней Олимпиады 2014 года.

Сегодня точка входа на московский рынок жилья слишком высока, а возможная прибыль весьма неочевидна. Даже в Западной Европе есть страны, где недвижимость вдвое дешевле, чем в Москве, не говоря уже про Восточную Европу, многие страны которой недавно вошли в ЕС. К тому же есть популярный среди русских Кипр и перспективная Турция.


Миграция в сторону аренды
Третьим ограничителем роста цен на московское жилье, станет арендная ставка. Покупатели квартир эластичнее реагируют на рост цен, нежели арендаторы. Ведь первые покупают товар, а вторые — услуги. К тому же если человек накопил $300 тыс. на квартиру, он, скорее всего, будет в состоянии занять еще $10-15 тыс. чтобы купить требующееся ему жилье и далеко не каждый арендатор примет повышение арендной ставки, пусть даже на $100-$200. Что же мы имеем в итоге?

Рост цен аренды за 2007 год составил порядка 30%-50%. Это, конечно, немало, но данный скачок цен последовал за ростом стоимости квартир более чем на 100%. Во второй половине 2005 года и первой половине 2006 года, квартиры активно набирали в цене, и хозяева были склонны рассматривать аренду, в качестве небольшой прибавки к своему основному капиталовложению. Однако стоило ценам на квартиры замереть, как владельцы попытались отыграться на арендной ставке. Надо отметить, что попытка вышла неубедительной. Полученное соотношение (30%-50% к 100%) говорит далеко не в пользу аренды. Сегодня сдача квартиры в аренду приносит владельцу до 6%-7% годовых, что даже ниже доходности по банковским депозитам.

Если цены на жилье взлетят еще раз, то арендная ставка снова проиграет стоимости жилья. Тогда может сложиться ситуация, при которой, даже имея на руках необходимую для покупки квартиры сумму денег, станет выгоднее ее арендовать, а деньги положить на депозит или отнести в ПИФ. Тогда часть полученных процентов пойдет на оплату аренды, а другая часть — в карман несостоявшемуся покупателю. Еще одно подорожание может смести последний барьер перед предубеждением жить в арендованной квартире. Поэтому возможная миграция потенциальных покупателей в сторону аренды станет третьим естественным ограничителем роста цен на московское жилье.


Золотая ипотека
А почему бы не купить квартиру в кредит? Действительно, когда банки снижают процентные ставки, ипотека может стать реальной альтернативой аренды. То есть, выплаты по ипотеке могут быть сопоставимы с арендными платежами. Правда, наши банки привыкли жить на западные деньги и продавать свои ипотечные пулы за океан. Но после кризиса в США американские партнеры серьезно пересмотрели свое отношение к возможным рискам и ставкам, по которым они готовы работать. В результате нашим банкам серьезно ограничили доступ к финансовым ресурсам, и теперь в России не стоит ожидать серьезного снижения ипотечной ставки. Сегодня ипотека может стать альтернативой аренде лишь на подмосковном рынке жилья, где цены на квартиры в два раза ниже.

А в Москве, в 2007 году игроки рынка недвижимости зафиксировали снижение прироста в выдаче ипотечных кредитов, по сравнению с 2006 годом. Такое с момента активного развития ипотеки, произошло впервые. Раньше число выданных кредитов увеличивалось с каждым годом в разы. О чем это говорит? Скорее всего, о том, что ипотека утрачивает свою актуальность в глазах потенциальных клиентов. Чаще всего у них просто нет денег на покупку жилья даже через ипотеку. Получается, что свою основную роль по разогреву рынка недвижимости и удержанию на нем потенциальных клиентов ипотека уже отыграла и зафиксировавшиеся в конце 2007 года процентные ставки стали четвертым ограничителем роста цен жилье.


На выходе
Итак, по мнению аналитического центра www.irn.ru, на московском рынке недвижимости присутствуют, как минимум четыре причины, ограничивающие рост стоимости жилья. Сегодня уже нет механизмов, которые в состоянии разогнать цены в геометрической прогрессии. Более того, если раньше начало роста цен рождало ажиотажный спрос, то сейчас ситуация в корне поменялась. Если стоимость жилья снова пойдет вверх, то сразу начнут действовать естественные ограничители цен, которые откроют каналы оттока спроса. Часть покупателей уйдет в загородный сегмент, инвесторы охотно мигрируют в Европу, некоторые предпочтут долгосрочную аренду, а ипотечники просто не потянут новые ставки и сместятся в сторону Подмосковья. Поэтому, темпы роста цен на московские квартиры, вероятнее всего, будет соответствовать уровню инфляции или чуть выше нее, то есть 15%-20% в год.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
324 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 5 337 450
до 9 942 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Новые Ватутинки Новая Москва, Новомосковский округ, 15 км от МКАД Площади : 41 - 96 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2022 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/1 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/2 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/1 Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/2 Застройщик: Инвесттраст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 250 460
до 20 683 780 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городской квартал "Big Time" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 27 - 103 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 14 563 500
до 94 290 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 39 - 134 кв.м. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Квартиры с выгодой до 1,1 млн р! Только в июле! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Дома на набережной в 1 мин. от ЦАО! Готовая инфраструктура. м. Шелепиха Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.4 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк" Квартиры от 3,8 млн руб. Высокие темпы строительства. 5 минут до метро Саларьево. Ключи через год. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальные цены на апартаменты с отделкой и без. Рассрочка от застройщика 0%! ЖК вблизи м «Бабушкинская». Успейте купить! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,5 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. от 7,5 млн руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Изумрудные холмы Квартиры от 2,9 млн руб. Развитая инфраструктура. Волоколамское шоссе 8 км от МКАД. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.07. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры премиум-класса в историческом центре Москвы на реке Яуза. Подземный паркинг. Ключи в этом году! Выгода до 1,9 млн в июле. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 6% в ЖК "Одинбург"! Квартиры на любой вкус - с отделкой и без! Рядом лесопарк. м.Кунцевская. Ипотека без первоначального взноса. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Метро "Филатов луг" - открыто! Квартиры с отделкой и без. Новая Москва! Ипотека от 5%. квартиры от 3,6 млн руб! Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Охраняемый огороженный двор. Индивидуальные условия! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЖИЗНЬ на Плющихе» Закрытый внутренний двор с фонтаном, парком, зонами отдыха и детскими площадками. Метро "Киевская". Ипотека от 5% (ВТБ). квартиры без отделки от 44,1 млн«Дон-строй инвест» Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Выгода до 2,2 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры в готовых домах с выгодой до 2,4 млн руб. Охраняемая территория. Подземный паркинг с лифтом. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой. Пляж и парк рядом с домом. 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% от 4,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Медовая долина Современные квартиры в готовых домах площадью от 23 метров. рядом с метро Тропарево. Подробности по телефону! студия от 2,6 млн рублей Застройщик: Логитэк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Рихард Квартиры бизнес-класса в Хорошевском районе. Авторская архитектура. Богатая инфраструктура. Метро Зорге и Хорошево. Застройщик: ФСК Лидер. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Текстильщики Новые квартиры у м.Текстильщики. Квартиры в готовых домах. Площадь от 28 до 103 кв.м. Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то с размахом. Своя терраса и камин, свой фитнес, консьерж-сервис Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Рядом м. «Динамо». Выгода до 3 млн руб. при покупке 3-х комн. квартир. Звоните! Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте