Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Четыре препятствия на пути бурного роста цен

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Примерная стоимость трехкомнатной квартиры бизнес-класса в Москве составляет сегодня $700 тыс., а за аналогичную по числу комнат элитную квартиру просят около $2 млн. Некоторые аналитики полагают, что Москва до сих пор является главным центром притяжения в России, а богатых людей, которые в состоянии купить себе столичные квартиры — более чем достаточно. Поэтому, в условиях ограниченного предложения, ничто не мешает ценам на жилье в Москве вырасти в 2008-2009 годах еще в два раза.

За последние 5 лет в ценовой динамике прослеживаются четкие циклы. Примерно за полтора – два года цены вырастают в два раза, затем следует год стабилизации – стагнации рынка, потом все повторяется с начала. Однако московский рынок недвижимости – это не идеальная замкнутая система, где всегда действуют неизменные правила. В нынешних условиях на столичным рынке набирают силу дополнительные факторы, которые будут сдерживать рост цен. О некоторых из них сотрудники аналитического центра www.irn.ru решили поразмышлять более подробно.


Загородная альтернатива
Несколько лет назад загородная недвижимость была новинкой и стоила в разы дороже, чем московские квартиры того же класса. Сегодня эта разница составляет 30%-50%. Например, трехкомнатная квартира бизнес-класса стоит $700 тыс., а дом общей площадью 300 кв. м. в коттеджном поселке бизнес-класса обойдется примерно в $1 млн. Другими словами разница в цене между загородными домами и городскими квартирами постепенно сокращается.

Столичное жилье уже проявило стойкую тенденцию дорожать скачками. То есть, растет на 100% за полтора-два года, а потом на рынке наступает год стагнации. Загородный рынок, наоборот растет в цене ежегодно, но плавно. В среднем на 25%-30%. Сегодня многие покупатели смотрят на загородные дома, как на хорошую альтернативу столичному жилью. В этих условиях, чем больше будут расти в цене городские квартиры, тем сильнее станет отток покупателей в загородный сегмент. Таким образом, смешение спроса в сторону загородных домов будет первым естественным ограничителем роста стоимости столичного жилья. Впрочем, загородная недвижимость — не единственная альтернатива.


Инвестиционный потенциал
В период ажиотажного роста цен прошлых лет немало московских квартир покупалось с инвестиционными целями. Возможно ли сегодня повторение старого сценария? Скорее всего, — нет. Стоимость московской недвижимости уже вышла на мировой уровень и крайне сомнительно, что она будет стоить в разы больше, чем в Лондоне или Париже. В то же время, инвесторы понимают, что на серьезные деньги могут рассчитывать только те, кто пришел в любую сферу еще на заре ее развития и подъема. Например, —выгодно вложил деньги в сочинскую недвижимость тот, кто появился на этом рынке еще до того, как город объявили местом проведения зимней Олимпиады 2014 года.

Сегодня точка входа на московский рынок жилья слишком высока, а возможная прибыль весьма неочевидна. Даже в Западной Европе есть страны, где недвижимость вдвое дешевле, чем в Москве, не говоря уже про Восточную Европу, многие страны которой недавно вошли в ЕС. К тому же есть популярный среди русских Кипр и перспективная Турция.


Миграция в сторону аренды
Третьим ограничителем роста цен на московское жилье, станет арендная ставка. Покупатели квартир эластичнее реагируют на рост цен, нежели арендаторы. Ведь первые покупают товар, а вторые — услуги. К тому же если человек накопил $300 тыс. на квартиру, он, скорее всего, будет в состоянии занять еще $10-15 тыс. чтобы купить требующееся ему жилье и далеко не каждый арендатор примет повышение арендной ставки, пусть даже на $100-$200. Что же мы имеем в итоге?

Рост цен аренды за 2007 год составил порядка 30%-50%. Это, конечно, немало, но данный скачок цен последовал за ростом стоимости квартир более чем на 100%. Во второй половине 2005 года и первой половине 2006 года, квартиры активно набирали в цене, и хозяева были склонны рассматривать аренду, в качестве небольшой прибавки к своему основному капиталовложению. Однако стоило ценам на квартиры замереть, как владельцы попытались отыграться на арендной ставке. Надо отметить, что попытка вышла неубедительной. Полученное соотношение (30%-50% к 100%) говорит далеко не в пользу аренды. Сегодня сдача квартиры в аренду приносит владельцу до 6%-7% годовых, что даже ниже доходности по банковским депозитам.

Если цены на жилье взлетят еще раз, то арендная ставка снова проиграет стоимости жилья. Тогда может сложиться ситуация, при которой, даже имея на руках необходимую для покупки квартиры сумму денег, станет выгоднее ее арендовать, а деньги положить на депозит или отнести в ПИФ. Тогда часть полученных процентов пойдет на оплату аренды, а другая часть — в карман несостоявшемуся покупателю. Еще одно подорожание может смести последний барьер перед предубеждением жить в арендованной квартире. Поэтому возможная миграция потенциальных покупателей в сторону аренды станет третьим естественным ограничителем роста цен на московское жилье.


Золотая ипотека
А почему бы не купить квартиру в кредит? Действительно, когда банки снижают процентные ставки, ипотека может стать реальной альтернативой аренды. То есть, выплаты по ипотеке могут быть сопоставимы с арендными платежами. Правда, наши банки привыкли жить на западные деньги и продавать свои ипотечные пулы за океан. Но после кризиса в США американские партнеры серьезно пересмотрели свое отношение к возможным рискам и ставкам, по которым они готовы работать. В результате нашим банкам серьезно ограничили доступ к финансовым ресурсам, и теперь в России не стоит ожидать серьезного снижения ипотечной ставки. Сегодня ипотека может стать альтернативой аренде лишь на подмосковном рынке жилья, где цены на квартиры в два раза ниже.

А в Москве, в 2007 году игроки рынка недвижимости зафиксировали снижение прироста в выдаче ипотечных кредитов, по сравнению с 2006 годом. Такое с момента активного развития ипотеки, произошло впервые. Раньше число выданных кредитов увеличивалось с каждым годом в разы. О чем это говорит? Скорее всего, о том, что ипотека утрачивает свою актуальность в глазах потенциальных клиентов. Чаще всего у них просто нет денег на покупку жилья даже через ипотеку. Получается, что свою основную роль по разогреву рынка недвижимости и удержанию на нем потенциальных клиентов ипотека уже отыграла и зафиксировавшиеся в конце 2007 года процентные ставки стали четвертым ограничителем роста цен жилье.


На выходе
Итак, по мнению аналитического центра www.irn.ru, на московском рынке недвижимости присутствуют, как минимум четыре причины, ограничивающие рост стоимости жилья. Сегодня уже нет механизмов, которые в состоянии разогнать цены в геометрической прогрессии. Более того, если раньше начало роста цен рождало ажиотажный спрос, то сейчас ситуация в корне поменялась. Если стоимость жилья снова пойдет вверх, то сразу начнут действовать естественные ограничители цен, которые откроют каналы оттока спроса. Часть покупателей уйдет в загородный сегмент, инвесторы охотно мигрируют в Европу, некоторые предпочтут долгосрочную аренду, а ипотечники просто не потянут новые ставки и сместятся в сторону Подмосковья. Поэтому, темпы роста цен на московские квартиры, вероятнее всего, будет соответствовать уровню инфляции или чуть выше нее, то есть 15%-20% в год.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
297 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 669 000
до 36 943 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Савеловский Сити Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 26 - 188 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Савеловская, 18 мин. пешком Складочная ул., вл.1, к.1 (C1)Coltrane Складочная ул., вл.1, к.1 (C2)Armstrong Складочная ул., вл.1, к.2 (В1)King Складочная ул., вл.1, к.2 (В2)Elington Складочная ул., вл.1, к.C2 (Armstrong) Показать все 8 корпусов Застройщик: Бизнес парк Савеловский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 361 390
до 10 718 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Спутник Московская область, Одинцовский район Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 78 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.1 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.2 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.3 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.4 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.6 Показать все 6 корпусов Застройщик: Бухта Лэнд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 096 020
до 18 585 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 9 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты пл. 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. Звоните! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 17% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. от 48 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Спешите! 4 км от МКАД. Квартиры площадью от 22 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры пл. 25-89 кв.м.Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. от 46 метров.Монолит. от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. 38-101 метр. Дом сдан. Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте