Четыре препятствия на пути бурного роста цен
Примерная стоимость трехкомнатной квартиры бизнес-класса в Москве составляет сегодня $700 тыс., а за аналогичную по числу комнат элитную квартиру просят около $2 млн. Некоторые аналитики полагают, что Москва до сих пор является главным центром притяжения в России, а богатых людей, которые в состоянии купить себе столичные квартиры — более чем достаточно. Поэтому, в условиях ограниченного предложения, ничто не мешает ценам на жилье в Москве вырасти в 2008-2009 годах еще в два раза.
За последние 5 лет в ценовой динамике прослеживаются четкие циклы. Примерно за полтора – два года цены вырастают в два раза, затем следует год стабилизации – стагнации рынка, потом все повторяется с начала. Однако московский рынок недвижимости – это не идеальная замкнутая система, где всегда действуют неизменные правила. В нынешних условиях на столичным рынке набирают силу дополнительные факторы, которые будут сдерживать рост цен. О некоторых из них сотрудники аналитического центра www.irn.ru решили поразмышлять более подробно.
Загородная альтернатива
Несколько лет назад загородная недвижимость была новинкой и стоила в разы дороже, чем московские квартиры того же класса. Сегодня эта разница составляет 30%-50%. Например, трехкомнатная квартира бизнес-класса стоит $700 тыс., а дом общей площадью 300 кв. м. в коттеджном поселке бизнес-класса обойдется примерно в $1 млн. Другими словами разница в цене между загородными домами и городскими квартирами постепенно сокращается.
Столичное жилье уже проявило стойкую тенденцию дорожать скачками. То есть, растет на 100% за полтора-два года, а потом на рынке наступает год стагнации. Загородный рынок, наоборот растет в цене ежегодно, но плавно. В среднем на 25%-30%. Сегодня многие покупатели смотрят на загородные дома, как на хорошую альтернативу столичному жилью. В этих условиях, чем больше будут расти в цене городские квартиры, тем сильнее станет отток покупателей в загородный сегмент. Таким образом, смешение спроса в сторону загородных домов будет первым естественным ограничителем роста стоимости столичного жилья. Впрочем, загородная недвижимость — не единственная альтернатива.
Инвестиционный потенциал
В период ажиотажного роста цен прошлых лет немало московских квартир покупалось с инвестиционными целями. Возможно ли сегодня повторение старого сценария? Скорее всего, — нет. Стоимость московской недвижимости уже вышла на мировой уровень и крайне сомнительно, что она будет стоить в разы больше, чем в Лондоне или Париже. В то же время, инвесторы понимают, что на серьезные деньги могут рассчитывать только те, кто пришел в любую сферу еще на заре ее развития и подъема. Например, —выгодно вложил деньги в сочинскую недвижимость тот, кто появился на этом рынке еще до того, как город объявили местом проведения зимней Олимпиады 2014 года.
Сегодня точка входа на московский рынок жилья слишком высока, а возможная прибыль весьма неочевидна. Даже в Западной Европе есть страны, где недвижимость вдвое дешевле, чем в Москве, не говоря уже про Восточную Европу, многие страны которой недавно вошли в ЕС. К тому же есть популярный среди русских Кипр и перспективная Турция.
Миграция в сторону аренды
Третьим ограничителем роста цен на московское жилье, станет арендная ставка. Покупатели квартир эластичнее реагируют на рост цен, нежели арендаторы. Ведь первые покупают товар, а вторые — услуги. К тому же если человек накопил $300 тыс. на квартиру, он, скорее всего, будет в состоянии занять еще $10-15 тыс. чтобы купить требующееся ему жилье и далеко не каждый арендатор примет повышение арендной ставки, пусть даже на $100-$200. Что же мы имеем в итоге?
Рост цен аренды за 2007 год составил порядка 30%-50%. Это, конечно, немало, но данный скачок цен последовал за ростом стоимости квартир более чем на 100%. Во второй половине 2005 года и первой половине 2006 года, квартиры активно набирали в цене, и хозяева были склонны рассматривать аренду, в качестве небольшой прибавки к своему основному капиталовложению. Однако стоило ценам на квартиры замереть, как владельцы попытались отыграться на арендной ставке. Надо отметить, что попытка вышла неубедительной. Полученное соотношение (30%-50% к 100%) говорит далеко не в пользу аренды. Сегодня сдача квартиры в аренду приносит владельцу до 6%-7% годовых, что даже ниже доходности по банковским депозитам.
Если цены на жилье взлетят еще раз, то арендная ставка снова проиграет стоимости жилья. Тогда может сложиться ситуация, при которой, даже имея на руках необходимую для покупки квартиры сумму денег, станет выгоднее ее арендовать, а деньги положить на депозит или отнести в ПИФ. Тогда часть полученных процентов пойдет на оплату аренды, а другая часть — в карман несостоявшемуся покупателю. Еще одно подорожание может смести последний барьер перед предубеждением жить в арендованной квартире. Поэтому возможная миграция потенциальных покупателей в сторону аренды станет третьим естественным ограничителем роста цен на московское жилье.
Золотая ипотека
А почему бы не купить квартиру в кредит? Действительно, когда банки снижают процентные ставки, ипотека может стать реальной альтернативой аренды. То есть, выплаты по ипотеке могут быть сопоставимы с арендными платежами. Правда, наши банки привыкли жить на западные деньги и продавать свои ипотечные пулы за океан. Но после кризиса в США американские партнеры серьезно пересмотрели свое отношение к возможным рискам и ставкам, по которым они готовы работать. В результате нашим банкам серьезно ограничили доступ к финансовым ресурсам, и теперь в России не стоит ожидать серьезного снижения ипотечной ставки. Сегодня ипотека может стать альтернативой аренде лишь на подмосковном рынке жилья, где цены на квартиры в два раза ниже.
А в Москве, в 2007 году игроки рынка недвижимости зафиксировали снижение прироста в выдаче ипотечных кредитов, по сравнению с 2006 годом. Такое с момента активного развития ипотеки, произошло впервые. Раньше число выданных кредитов увеличивалось с каждым годом в разы. О чем это говорит? Скорее всего, о том, что ипотека утрачивает свою актуальность в глазах потенциальных клиентов. Чаще всего у них просто нет денег на покупку жилья даже через ипотеку. Получается, что свою основную роль по разогреву рынка недвижимости и удержанию на нем потенциальных клиентов ипотека уже отыграла и зафиксировавшиеся в конце 2007 года процентные ставки стали четвертым ограничителем роста цен жилье.
На выходе
Итак, по мнению аналитического центра www.irn.ru, на московском рынке недвижимости присутствуют, как минимум четыре причины, ограничивающие рост стоимости жилья. Сегодня уже нет механизмов, которые в состоянии разогнать цены в геометрической прогрессии. Более того, если раньше начало роста цен рождало ажиотажный спрос, то сейчас ситуация в корне поменялась. Если стоимость жилья снова пойдет вверх, то сразу начнут действовать естественные ограничители цен, которые откроют каналы оттока спроса. Часть покупателей уйдет в загородный сегмент, инвесторы охотно мигрируют в Европу, некоторые предпочтут долгосрочную аренду, а ипотечники просто не потянут новые ставки и сместятся в сторону Подмосковья. Поэтому, темпы роста цен на московские квартиры, вероятнее всего, будет соответствовать уровню инфляции или чуть выше нее, то есть 15%-20% в год.
