Перспективы рынка загородной недвижимости во время стагнации в Москве
На заседании круглого стола, организованного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» в рамках недавно прошедшей выставки-ярмарки «Недвижимость-2007», с докладом о перспективах рынка загородной недвижимости выступила руководитель департамента исследований и консалтинга аналитического центра www.irn.ru Татьяна Калюжнова.
В докладе были использованы материалы следующих исследований проведенных аналитическим центром www.irn.ru:
1. Исследование рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса центральной части города (в пределах 3-его транспортного кольца) – новостройки-1
2. Исследование рынка московских новостроек (от 3-его транспортного кольца до МКАД) – новостройки-2
3. Исследование рынка новостроек районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья (в пределах 5 км от МКАД) – новостройки-3
4. Исследование рынка новостроек городов Подмосковья средней удаленности (от 5 до 30 км от МКАД) – новостройки-4
5. Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья (Все активные поселки в радиусе 125 км от МКАД) – коттеджные поселки
6. Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
(Все активные поселки с таунхаусами в Подмосковье, а также московские микрорайоны таунхаусов) – таунхаусы
7. Исследование рынка загородных жилых комплексов
(Все активные ЖК, расположенные не в городах Подмосковья, а на природе) – Загородные ЖК
Приведенная ниже таблица показывает количество объектов и операторов на рынке недвижимости по всем сегментам и их отношение к показателям прошлого года.
| Сегмент | Кол-во объектов | Кол-во операторов |
|---|---|---|
| Новостройки-1 | 48 (-27%) | 61 (-5%) |
| Новостройки-2 | 245 (-6%) | 118 (-3%) |
| Новостройки-3 | 182 (-10%) | 75 (-15%) |
| Новостройки-4 | 222 (+31%) | 107 (+45%) |
| Коттеджные поселки | 1 95 (+22%) | 1 51 (+37%) |
| Таунхаусы | 7 6 (+65%) | 86 (+48%) |
| Загородные ЖК | 22 (+47%) | 3 9 (+35%) |
| (Источник: исследования рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU ) | ||
Цифры свидетельствуют, что жилищное строительство в этом году интенсивно перетекает из Москвы в Подмосковье. Во-первых, это новостройки городов Подмосковья средней удаленности, во-вторых – малоэтажное строительство.
По количеству объектов малоэтажная застройка стала сравнимой с многоэтажной: - 271 поселок коттеджей и таунхаусов и 293 новостройки внутри МКАД. Аналогичная картина по количеству операторов: - 237 и 179 компаний
Ценовые характеристики рынка новостроек
| Сегмент | Цена 1 кв.м., $ | Цена машиноместа, $ |
|---|---|---|
| Новостройки-1 | 14.700 | 97.000 |
| Новостройки-2 | 5.100 | 56.000 |
| Новостройки-3 | 2.400 | 27.000 |
| Новостройки-4 | 1.700 | 19.000 |
| Коттеджные поселки | 3. 798 | - |
| Таунхаусы | 2. 81 0 | - |
| Загородные ЖК | 3. 460 | 4 4 .000 |
| (Источник: исследования рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU ) | ||
.gif)
Динамика цен на квартиры непостоянна. Двукратный, часто скачкообразный рост стоимости легко сменяется продолжительной стагнацией. После очередного подорожания квартир в 2005-2006 годах произошла коррекция цен вниз. Судя по всему, стоимость столичной жилой недвижимости, достигла пределов покупательских возможностей населения, и потенциал для дальнейшего роста цен на квартиры представляется исчерпанным.
Рост цен на загородную недвижимость в отличие от столичных квартир проявляет заметную стабильность – порядка 30% в год. Более того, отставание роста цен на коттеджи и таунхаусы от квартирного роста в 2006 году оставляет загородной недвижимости потенциал для роста.
Объемные характеристики рынка недвижимости московского региона
| Сегмент | Объем рынка* (в кв.м.) | Объем рынка* (в $) |
|---|---|---|
| Новостройки-1 | 442.100 | 6.494.880.000 |
| Новостройки-2 | 4.507.700 | 23.160.000.000 |
| Новостройки-3 | 3.200.000 | 7.600.000.000 |
| Новостройки-4 | 3.260.000 | 5.600.000.000 |
| Коттеджные поселки | 5 . 4 00.000 | 1 8. 000 .000.000 |
| Таунхаусы | 1. 590 .000 | 4 .4 70 .000.000 |
| Загородные ЖК | 47 2.000 | 1.632 .000.000 |
| (Источник: исследования рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU ) | ||
По объему рынка в деньгах загородный рынок (коттеджи, таунхаус, ЗЖК) сравнялся с московским – примерно по $25 млрд. и $30 млрд. соответственно.
Рынок новостроек Подмосковья лидирует по объемам строительства, но уступает сегментам внутри МКАД по объему в деньгах примерно вдвое – около $13 млрд. Это обусловлено относительно невысокими ценами на квадратные метры.
Некоторые выводы и прогнозы:
Таким образом, в отличие от квартирного рынка, дорожающего скачками, загородный рынок более стабилен по темпам роста цен. В обозримой перспективе рост цен на объекты загородной недвижимости более вероятен (порядка 30% в год) из-за отставания по темпам роста от квартирного рынка, который после двукратного ценового скачка в 2006 году пока исчерпал потенциал для заметного роста.
На загородном рынке из года в год наблюдается заметный рост количества объектов и операторов и, похоже, что эта тенденция сохранится. Это означает постоянное усиление конкуренции в этом сегменте.
Между тем, преимущества загородного рынка, связанные с богатым ассортиментом площадок под застройку, а также широкими возможностями для девелоперского, маркетингового и архитектурного креатива по сравнению с квартирным рынком, уравновешены симметричными недостатками. Загородное жилье пока еще рассматривается большей частью потребителей как дополнительное, а не основное, оно обладает меньшей ликвидностью, связано с более крупными вложениями в коммуникации и инфраструктуру.
