Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

ЗПИФ — посылать ли деньги на четыре буквы

Тем, кто собирается вложить деньги в долевое строительство через паевой инвестиционный фонд, придется иметь дело с закрытым ПИФом недвижимости. Напомним, что в закрытом ПИФе владелец пая не может требовать погашения стоимости пая от компании в течение всего срока существования ПИФа. ЗПИФ, как правило, создается под конкретный строительный проект, и после того, как дом построен, и с пайщиками все расплатились — закрывается. В этом его отличие от открытого, где пайщик имеет право в любой рабочий день погасить все принадлежащие ему паи и от интервального  когда погасить пай можно только в течение определенного срока.

Много фондов хороших и разных
Первые закрытые паевые фонды на рынке недвижимости появились в 2003 году. Разумеется, тогда они воспринимались в России как экзотика, и участвовали в них исключительно крупные игроки рынка – строительные и девелоперские компании, банки. Частных лиц в таком фонде не было вообще – в этом не были заинтересованы ни управляющие компании, ни сами граждане.

Сегодня на ЗПИФы недвижимости приходится 16, 5% общей стоимости имущества всех российских ПИФов (около 70 млрд. из 422 млрд. рублей). По данным, представленным на сайте Национальной Лиги Управляющих, за последние три года количество ЗПИФН выросло более чем в 10 раз. Шесть из них проработали более трех лет, 31 – более двух, 69 на рынке более года.

Более 60% закрытых фондов недвижимости финансируют строительство жилья, в том числе через приобретение инвестиционных договоров, вложение средств в строительство коттеджных поселков, других видов жилой и коммерческой недвижимости, которая обещает принести доход.

Разброс объемов фондов весьма велик: от 25 млн. до 10 млрд. рублей. Совсем недавно все ЗПИФы были жестко ориентированы на работу с юридическими лицами или с богатыми людьми. Специально для этого устанавливался очень высокий входной порог – 10 – 20 млн. руб. Именно такую сумму чаще всего называли корреспонденту Metrinfo.RU, когда под видом потенциального клиента я обратилась в 15 ЗПИФов.

Компании, которых интересуют деньги физических лиц, в том числе совсем небольшие суммы (от 6 – 10 тыс. руб. и выше), появились на рынке совсем недавно. Например, частным инвесторам не отказывает питерский ЗПИФ недвижимости «Арсагера – жилищное строительство», и московский «АГ Капитал ИНТЕРРА».

Как он устроен
Активами ПИФа управляет управляющая компания, имеющая лицензию на данный вид деятельности. За деятельностью управляющих следит Федеральная служба финансовых рынков (ФСФР России). Кроме того, законодательно закреплен взаимный контроль участников работы ПИФа. Хранит активы ПИФа спецдепозитарий - он же регистрирует и ведет учет паев. Оценочные компании регулярно оценивают стоимость имущества, а аудиторские – проверяют правильность его учета.

Выбираем ЗПИФ

Шаг первый
Составляем список
На этом этапе нужно составить список «кандидатур» (для чего можно воспользоваться сайтом некоммерческого партнерства Национальной лиги управляющих www.nlu.ru) и обзвонить как можно большее число фондов. В беседе не забудьте задать два обязательных вопроса: участвуют ли в фонде частные инвесторы и каков «входной» порог, то есть, какова минимальная сумма инвестиций. Скорее всего, ваш список будет недлинным.

Шаг второй
Собираем информацию об управляющей компании
Этим людям вы доверяете управление своими средствами, следовательно, нужно узнать о них как можно больше. Именно они диктуют правила игры — инициатором создания фонда всегда является управляющая компания, имеющая лицензию ФСФР. Она разрабатывает правила доверительного управления фондом и готовит пакет документов для регистрации этих правил в ФСФР. Правила содержат информацию о специализированном депозитарии, регистраторе, оценщике и аудиторе фонда.
— Внимательно изучите информацию на официальном сайте компании.
— Прочтите публикации в различных СМИ о компании и ее проектах.
— Обратитесь с запросом об управляющей компании в федеральную службу по финансовым рынкам (ФСФР), или Национальную лигу управляющих – некоммерческое партнерство, объединяющее управляющие компании.
Если информацию о компании трудно собрать – лучше не иметь с ней дела.

Шаг третий
Задаем вопросы управляющим
Специалисту выбранной управляющей компании желательно задать следующие вопросы:
— Куда вложен актив фонда? Лучше всего попросить представить инвестиционную декларацию, где отражены все объекты, куда вложены средства ЗПИФа.
— По каким критериям выбраны эти объекты инвестиции? Имеются в виду будущая доходность, надежность и репутация застройщика, сроки окупаемости проекта, соответствие стройки требованиям законодательства.
— Как растут чистые активы фонда, есть ли динамика? Для этого нужно попросить показать отчетность по стоимости чистых активов — разницей между суммой активов фонда и стоимостью обязательств.
— Каков тираж паев (сколько паев выпущено, стоимость купли, стоимость продажи)? Обратите внимание, на то, готова ли компания открыто публиковать эти данные. У надежного фонда такая информация всегда открыта и опубликована в открытых источниках, в том числе на собственном официальном сайте. Если готова – это важное доказательство того, что компания уверена в себе и работает «по-белому», собирается повышать ликвидность пая.

Шаг четвертый
Анализируем информацию
Задействовав как можно больше источников, подробно изучите, как управляющая компания реализовывала предыдущие проекты. Насколько успешными и прозрачными они были, как менялась стоимость пая?

Учтите риски
Решая вложить деньги в ЗПИФ, следует учесть важные нюансы:
1. Специалисты управляющей компании – не боги. Самый высокий профессионализм, честность и масса прибыльных проектов – не гарантия того, что этот проект окажется столь же успешным.
2. Продать свой пай до истечения срока вы можете только на вторичном рынке, то есть частному лицу. Если цена пая будет расти – желающие найдутся, ну а если, напротив, падать?
3. Владелец пая в ЗПИФе считается инвестором, а не клиентом банка и не потребителем, как при долевом строительстве. Никакой юридической защиты для инвесторов не предусмотрено – в случае банкротства ЗПИФа вы потеряете все до копейки, и претензии предъявлять будет не к кому.
4. По окончании срока вы можете получить только наличные деньги – стоимость пая на данный момент, но никак не квартиру. Если кто-то обещает вам жилье – это мошенники. Поворачивайтесь и уходите.

Кстати, сейчас разрабатывается проект закона защиты частных инвесторов. В частности, предлагается сделать некоторые, наиболее рискованные ПИФы недоступными для частников. Прежде всего, это касается наиболее рискованных проектов – например, ПИФов венчурных вложений. А для участников закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости планируется ввести определенные требования: возрастные и образовательные ограничения.

Редакция выражает благодарность за помощь в подготовке материала начальнику отдела развития Паевых инвестиционных фондов «КапиталЪ» Дмитрию Иванову и ведущему юристу компании IMAC Евгению Жуку.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
180 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 10 439 990
до 41 339 981 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК МФК Парк Мира Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская 1-4-комнатные квартиры Площади : 44 - 183 кв.м. м. Алексеевская, 10 мин. пешком Застройщик: Смайнэкс.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 361 390
до 10 718 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Спутник Московская область, Одинцовский район Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 78 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.1 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.2 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.3 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.4 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.6 Показать все 6 корпусов Застройщик: Бухта Лэнд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 27 233 116
до 144 410 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные квартиры Площади : 56 - 349 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Спешите! Апартаменты в Подмосковье по привлекательным ценам.Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью 49-136 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Современные 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры пл. 39-107 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км.