Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Ипотечная ставка: тайна, приоткрытая банками

Банки привлекают клиентов всеми возможными способами, но ставки по ипотечным кредитам остаются высокими. В среднем: 11-14 % в рублях и 10-12% в долларах. А если приплюсовать к этому банковские комиссии, стоимость страховки и услуги брокеров, то нагрузка на заемщика возрастет еще. Когда же заемщик вздохнет свободнее? Об этом мы решили спросить у экспертов.

Metrinfo.Ru: Вот как мы сформулировали вопросы нашим экспертам. Почему сегодня такая большая разница – между ставкой рефинансирования Центробанка РФ (10%) и ставками по рублевым ипотечным кредитам? Почему в долларах процент меньше, чем в рублях, хотя доллар по отношению к рублю падает?

Такая странная инфляция
Иван Грачев, президент Международной академии ипотеки, председатель национального совета оценщиков РФ:
В нашей стране аксиомы, прописанные в учебниках, оказываются неработающими. Ставка рефинансирования Центробанка мало влияет на реальную инфляцию. Реальные ипотечные ставки не слишком связаны со ставкой рефинансирования, а привязаны к реальной инфляции. Где-то чуть выше, где-то чуть ниже в связи с тем, что у нас довольно странная сама инфляция - есть долларовая, рублевая, теперь еще и инфляция евро.
Банковская ставка по ипотечному кредиту увязана с темпами развития страны. Ни ставка рефинансирования, ни укрепление курса национальной валюты не показывает своей эффективности в деле борьбы с инфляцией. Надо поискать другие рецепты, — в первую очередь стимулировать отечественное производство.

Ставки живут не сами по себе
Алла Цытович, вице-президент по развитию банка DeltaCredit:

Уровень процентных ставок зависит от источников привлечения ресурсов. Иностранные банки кредитуют наши кредитные организации в валюте под низкие проценты, следовательно, и кредиты в долларах будут иметь низкие проценты. Другие банки получают более дорогие деньги и закладывают большую прибыльность (маржу) — ставки становятся более высокими.
Дальнейшее снижение уровня процентных ставок может произойти из-за усиления конкуренции на рынке. Но ставки отражают баланс макроэкономической ситуации, доходов населения, инфляции, они существуют не сами по себе.

Рубли дороже долларов
Владимир Мильдзихов, руководитель направления ипотечного кредитования МИАН-агентство недвижимости:
Ставки по ипотечным кредитам и сейчас зависят от ставки ЦБ. Однако влияет и множество других факторов. Это стоимость привлекаемых денежных ресурсов, текущий и прогнозируемый уровень инфляции, риски, связанные с платежеспособностью заемщика и обеспечением возврата кредитов. Конечно, чем меньше дельта между ставкой ЦБ и кредитными ставками, тем лучше для заемщиков. С обострением конкуренции между банками эта дельта будет уменьшаться.
Рублевые ресурсы сейчас дороже, чем долларовые. Заметьте, депозиты привлекаются в рублях также под более высокий процент. И хотя аналитики относят рубль к недооцененным валютам, рынок склонен двигаться по инерции.

Не такая уж и разница
Альберт Хисаметдинов, первый заместитель председателя правления Москоммерцбанка:

Каждый банк при установлении цены на активы, включая ипотеку, больше ориентируется на цену пассивов. Поэтому ставки по ипотеке не будут строго ориентироваться на ставку ЦБ.
Разница между ставкой ЦБ и ставкой по ипотечным кредитам сегодня не такая уж и большая, учитывая стоимость пассивов, операционную маржу и резерв на возможные потери по ссудам.
Почему в долларах процент меньше, чем в рублях? Потому, что стоимость пассивов в долларах меньше, чем в рублях.

В перспективе они сравняются
Евгений Скоморовский, управляющий директор CENTURY 21 Запад:

Ставки по ипотечным кредитам будут ориентированы на ставку ЦБ, когда у банков появятся «длинные» деньги. В целом же снижение ставки рефинансирования Центробанком не оказывает значительного влияния на банковский сектор. Основной индикатор, на который ориентируются банки, — ставка межбанковского кредитования, которая и так ниже ставки рефинансирования Центробанка.
Но при определении кредитной политики банки также вынуждены ориентироваться на Центробанк. За последний год ставка рефинансирования снизилась на 2 процентных пункта, за тот же период ипотечные рублевые кредиты подешевели в среднем на 1,2 пункта.
В перспективе ставки по ипотечным кредитам в рублях и долларах практически сравняются.

Ипотека – это не вся экономика
Наталья Кирпиченко, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» холдинга «МИЭЛЬ»:
Cтавка рефинансирования ЦБ и ставки по ипотечным кредитам не могут быть взаимозависимы, так как ипотека   это отрасль экономики страны, а не вся экономика. Имеет смысл говорить о зависимости от уровня инфляции: чем меньше процент инфляции, тем более обусловлено снижение ставок по кредитам.
Что касается рублей, то если рынок недвижимости «живет» в долларах, то и кредит удобно считать в долларах. Процент по рублевым кредитам традиционно больше, так же как и на товарном рынке.

В убыток банки не работают
Буравцова Елена, пресс-секретарь компании «Домострой»:
Еще одна проблема – недостаток «длинных» денег. Исправить ситуацию может развитие пенсионной и страховой системы – основных источников «длинных» денег.
Почему такая разница сегодня – между ставкой ЦБ и ставкой по ипотечным кредитам? Ни один банк не будет работать себе в убыток. При разработке ипотечного продукта он просчитывает не только прибыль, но и финансовые риски. В результате каждый банк предлагает свой вариант, в котором сбалансированы несколько условий. Например, при покупке квартиры в доме-новостройке банк может предлагать более высокие ставки по кредиту, при этом, не требуя оформления имеющейся у заемщика квартиры в залог, или, наоборот, при относительно низкой процентной ставке – требует наличие поручителей и залога недвижимости в качестве обеспечения на период строительства дома.

Нужен российский рынок ипотечных облигаций
Руслан Исеев, первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка:

В настоящее время стоимость привлечения рублевых ресурсов посредством долгосрочных кредитов или секьюритизации в большинстве случаев не позволяет выдавать ипотечные кредиты под 10 % в рублях. Разница между рублевыми и долларовыми ставками по ипотечным кредитам сейчас и не такая уж большая – порядка 200-300 базисных пунктов. И это разница имеет тенденцию к снижению. Ставка по долларам пока ниже, так как стоимость привлечения ресурсов в долларах пока ниже.
Однако, как вы правильно заметили, в связи с падением курса доллара, а также нестабильности на мировых рынках ипотечных ценных бумаг, ситуация может измениться - долларовые ставки сравняются и, возможно, превысят рублевые ставки. Важное условие такого развития событий —появление ликвидного и глубокого отечественного рынка ипотечных ценных бумаг. Первые успешные сделки АИЖК и Газпромбанка явились хорошим сигналом в данном направлении.

Ставка ЦБ – не единственный фактор
Вячеслав Комаров, заместитель генерального директора ООО «КРЕДИТ МАКС»:

Чтобы предложить клиенту процентную ставку по ипотечному кредиту в размере, равной ставке рефинансирования — 10 процентов годовых или ниже, банк должен привлечь денежные средства по более низкой ставке, а существующий финансовый рынок пока не позволяет этого сделать.
Но имеет место устойчивая тенденция движения процентных ставок по ипотечным кредитам в сторону понижения. Банки, занимающие лидирующие позиции, предлагают ипотечные кредиты по ставке, достаточно  близкой к ставке рефинансирования. Средние и мелкие банки предлагают более высокие процентные ставки исходя именно из стоимости привлеченных ресурсов, прибыльности деятельности, уровня риска (предоставление кредитов без подтверждения величины доходов, под залог прав на возводимый объект и т.п.)
Немаловажное значение имеет и уровень инфляции. Ее размер, по данным Госкомстата за 2006 год составил 9 процентов, что очень близко к ставке рефинансирования, а размещать денежные средства в кредиты по ставке, которая ниже уровня инфляции для коммерческой организации не представляется возможным.

Наше резюме
Вперед, к секьюритизации

Мы благодарны экспертам за честный разговор. Вывод напрашивается сам – в родной бурной развивающейся ипотеке еще немало странностей.
Странность первая. Отечественная валюта, которая вовсю укрепляется силами того же ЦБ, на самом деле у нас в загоне, достается банкам дороже иностранной, подверженной инфляции валюте. Как-то не патриотично. Хотя не можем не отметить – банкам выгодно давать кредит в иностранной валюте, тем клиентам, которые покупают жилье на первичном рынке, у застройщика. Ведь доллары при перечислении денег переводятся в рубли, соответственно, стрижется за эту операцию процентик-другой.
Странность вторая. Банкиры упоминают о ставках межбанковского кредитования, на которые они ориентируются. Однако эти ставки ориентированы на краткосрочные кредиты и, действительно, они намного ниже ставки рефинансирования: 4, 13%, 5, 33%, 7, 51 – и все в рублях. Как они могут влиять на долгосрочные ипотечные кредиты – загадка.
Странность третья. Нас уверяют, будто ипотечные ставки не зависят от ставки рефинансирования ЦБ. Но один крупный банк вместе с не менее крупной строительной компанией, реализующие программу кредитования новостроек объявили, что ставка кредита на построенное уже жилье будет равна ставке ЦБ + 3 процента (на непостроенное она значительно меньше — 8 % годовых). Значит, все-таки ориентируются, когда речь идет об увеличении ставки…
Странность четвертая. Одной рукой заманивая клиента в ипотеку — суля кредит без первоначального взноса на всю оставшуюся жизнь, второй рукой банки взваливают на него непосильные ставки, закладывая в них все риски. Чем привлекательнее программа, тем тяжелее ноша. Не обернулось бы это дело неплатежами.
Какой же нам видится путь развития ипотечного кредитования? Все давно придумано — это развитие рынка ценных бумаг и секьюритизация ипотечных кредитов. Вторичный рынок пока лишь делает первые шаги и серьезно влиять на ставки по кредиту не может: слово «секьюритизация» у нас даже и не знали еще пару лет назад. Но, судя по недавнему отчету все того же Центробанка, этот процесс набирает обороты. Банки продают пулы ипотечных кредитов на рынке ценных бумаг — сегодня продан приблизительно каждый четвертый договор. Иностранные компании проявили к этому делу интерес. Если круг инвесторов расширится и за счет отечественных структур — пенсионных фондов и страховых компаний, — то в банки придут «длинные русские деньги», которых так не хватает. Может быть, и государство дозреет до того, чтобы пустить на вторичный рынок ипотеки средства Стабилизационного фонда. В самом деле, почему бы «нефтяным» деньгам не поработать в реальном секторе экономики?

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
425 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 835 117
до 4 778 757 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Московская область, г. Красногорск, 11 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 26 - 55 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.16 (4 оч.) Показать все 9 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 7 939 680
до 27 989 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Современные студии, 1-4-комнатные квартиры. Площадь от 21 до 118 кв.м. Монолит. Звоните! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 4 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Первый жилой Небоскреб на Садовом! Апартаменты с премиальной финишной отделкой. Панорамные виды на Кремль! Собственная инфраструктура. м Чкаловская от 12 млн. рублей Застройщик: Эй Джи Эссет Менеджмент (AG Capital). Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Современные апартаменты в готовых домах. Площадь от 52 до 172 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте