Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Серые схемы долевого строительства

В стране создан правовой прецедент: вынесено судебное решение против «серых схем» в долевом строительстве. В связи с этим аналитический центр IRN.RU попробовал разобраться, — а насколько вообще распространены подобные схемы при реализации квартир в новостройках.

Арбитражный суд Москвы признал неправомерность использования «вексельной схемы». Это намек государства на то, что застройщикам пора переходить к использованию договора «долевого участия», предусмотренного законом №214-ФЗ при совершении продаж на своих строящихся объектах.

Ситуация вокруг федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ, вступившего в силу 1 апреля 2005 года изначально сложилась неоднозначная. Еще в период подготовки закона строители сразу заявляли о невозможности работать на новых условиях. Несмотря на внесенные поправки, отменившие самые спорные нормы (солидарную ответственность с банками, кредитующими строителей, большие суммы штрафов, невозможность разорвать договор с дольщиком-нарушителем режима платежей и т.п.), строители продолжали пользоваться наработанными схемами, позволяющими обходить закон.

Судить, чем продиктована позиция большинства застройщиков: привычкой работать по старым схемам, по которым можно привлечь средства частных инвесторов еще на этапе проектирования и избежать по отношению к ним целого ряда обязательств или действительными трудностями и административными барьерами – довольно сложно. На рынке работают разные компании, с отличными объектами, объемами строительства, конечными ценами и политикой продаж. Много зависит и от позиции региональных властей.

На основе регулярных исследований рынка новостроек, проводимых аналитическим центром IRN.RU можно увидеть степень распространения различных схем реализации квартир (по типам договоров) в настоящее время:


Расположение объектов Внутри ТТК ТТК-МКАД до 5 км . от МКАД 5 - 30 км . от МКАД Итого
Вексельная схема 5 (10,4%) 38 (15,5%) 76 (41,8%) 48 (21,6%) 167(24,0%)
Переуступки прав требования 1 (2,1%) 26 (10,6%) 4 (2,2%) 11 (5,0%) 42 (6,0%)
Договор предварительной купли-продажи 9 (18,8%) 78 (31,8%) 32 (17,6%) 26 (11,7%) 145(20,8%)
Договор соинвестирования 14 (29,2%) 39 (15,9%) 42 (23,1%) 52 (23,4%) 147(21,1%)
Договор долевого участия 6 (12,5%) 17 (6,9%) 19 (10,4%) 32 (14,4%) 74(10,6%)
Несколько договоров * 8 (16,7%) 41 (16,7%) 9 (4,9%) 45 (20,3%) 103(14,7%)
Другое ** 5 (10,4%) 6 (2,4%) - 8 (3,6%) 19 (2,7%)
Общее количество объектов 48 (100%) 245 (100%) 182 (100%) 222 (100%) 697 (100%)
Источник: исследования рынка новостроек Москвы и Подмосковья от IRN.RU


* параметр «несколько договоров» означает, что квартиры в одном доме реализуются через разные договора; это обусловлено тем, что в качестве инвесторов по одному объекту выступает несколько компаний, которые предлагают конечным покупателям свою долю квартир по разным схемам.
** в пункт «другое» входят объекты, которые предлагаются по договорам купли-продажи либо по договорам займа.


Кратко о каждой схеме
Договор долевого участия (74 объекта / 10,6% от общего объема сделок).

В настоящее время - это самый надежный, защищенный законом договор. Ему посвящена едва ли не большая часть закона № 214. Он обязательно регистрируется в Федеральной регистрационной службе, и лишь после этого считается заключенным.
Обязательными условиями договора являются: определение объекта долевого строительства; установление срока передачи застройщиком объекта долевого строительства их участникам; указание цены, срока и порядка оплаты; определение гарантийного срока на объект долевого строительства (обычно не менее 5 лет).

Как можно заметить, сегодня по этим договорам продается только 10,6% квартир в Москве и ближайшем Подмосковье.

Все остальные схемы продажи квартир можно назвать альтернативными. Их основная цель – создать условия для продажи жилья на стадии строительства, которые позволяют застройщикам значительно уменьшить ответственность перед дольщиками. К подобным схемам относятся договоры соинвестирования, предварительный договор купли-продажи, вексельная схема и переуступка права требования. В общей сумме по этим схемам реализуется почти 90% всех рассматриваемых типов квартир.


Договор соинвестирования (147 объектов / 21,1% от общего объема сделок)

Заключая подобный договор, дольщик становится партнером компании по бизнесу, и в равной степени несет все возможные риски. Этот договор не регулируют законы «Об участии в долевом строительстве…» и «О защите прав потребителя» от 7 февраля 1992 г. № 2300-I. Вместо них дольщик-соинвестор подпадает под действие федерального закона № 39 «Об инвестиционной деятельности в российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля1999 года.


Договор переуступки прав требования (42 объекта / 6,0% от общего объема сделок)

Этот договор предполагает выкуп договоров долевого участия. Как правило, «свою долю» продают дольщики, вложившиеся в строительство на самых ранних стадиях, чтобы заработать. Вполне возможно, что это очень хорошие знакомые застройщика. Имеющиеся долги предыдущего дольщика, новый дольщик он обязан в срок погасить. Если договор долевого участия, был оформлен согласно требованиям 214-го закона, права нового участника долевого строительства защищены, поскольку договор переуступки прав требования также регистрируется в Федеральной регистрационной службе.

Вексельная схема (167 объектов / 24,0% от общего объема сделок)

По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. И если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры.

Договор предварительной купли-продажи (145 объектов / 20,8% от общего объема сделок)

Покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве.

В договоре указываются технические характеристики, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры. Но если у застройщика возникли проблемы или цены на жилье внезапно возросли, и он решит «вашу» квартиру продать, то тогда придется в суде доказывать факт инвестиций и требовать от застройщика возврата средств.


Подводя черту
В итоге можно заключить, что девять из десяти сделок по продаже квартир в новостройках Москвы и Подмосковья проходят по рискованным для покупателя схемам, разной степени «серости». Во многих случаях гарантом подобной сделки является авторитет застройщика и количество реализованных им объектов.

Тем не менее, эти договоры недостаточно защищают клиента, в случае если возникнут реальные проблемы со строительством объекта или обнаружится банальная недобросовестность продавца. Вместе с тем на строительном рынке сложилась определенная практика, наработанная годами, и на постепенный переход к работе по закону о долевом строительстве потребует некоторого времени. Главное, чтобы этот переход не отразился на интересах конечного покупателя и не привел к очередному скачку цен на жилье.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1795 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 6 115 542
до 14 600 169 руб.
Узнать подробнее
ЖК Район «Испанские кварталы» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 40 - 118 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 10 мин. транспортом Сосенское с.п., в районе дер. Николино-Хованское, д. 9.1 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер. Николино-Хованское, д. 9.3 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.1.1 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.1.2 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.1.3 (2 район) Показать все 15 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 7 939 680
до 27 989 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка Спешите! 5 км от МКАД. Квартиры площадью 32-94 кв.м.П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры пл. от 48 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит. от 8,3 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте