Серые схемы долевого строительства
В стране создан правовой прецедент: вынесено судебное решение против «серых схем» в долевом строительстве. В связи с этим аналитический центр IRN.RU попробовал разобраться, — а насколько вообще распространены подобные схемы при реализации квартир в новостройках.
Арбитражный суд Москвы признал неправомерность использования «вексельной схемы». Это намек государства на то, что застройщикам пора переходить к использованию договора «долевого участия», предусмотренного законом №214-ФЗ при совершении продаж на своих строящихся объектах.
Ситуация вокруг федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ, вступившего в силу 1 апреля 2005 года изначально сложилась неоднозначная. Еще в период подготовки закона строители сразу заявляли о невозможности работать на новых условиях. Несмотря на внесенные поправки, отменившие самые спорные нормы (солидарную ответственность с банками, кредитующими строителей, большие суммы штрафов, невозможность разорвать договор с дольщиком-нарушителем режима платежей и т.п.), строители продолжали пользоваться наработанными схемами, позволяющими обходить закон.
Судить, чем продиктована позиция большинства застройщиков: привычкой работать по старым схемам, по которым можно привлечь средства частных инвесторов еще на этапе проектирования и избежать по отношению к ним целого ряда обязательств или действительными трудностями и административными барьерами – довольно сложно. На рынке работают разные компании, с отличными объектами, объемами строительства, конечными ценами и политикой продаж. Много зависит и от позиции региональных властей.
На основе регулярных исследований рынка новостроек, проводимых аналитическим центром IRN.RU можно увидеть степень распространения различных схем реализации квартир (по типам договоров) в настоящее время:
| Расположение объектов | Внутри ТТК | ТТК-МКАД | до 5 км . от МКАД | 5 - 30 км . от МКАД | Итого |
|---|---|---|---|---|---|
| Вексельная схема | 5 (10,4%) | 38 (15,5%) | 76 (41,8%) | 48 (21,6%) | 167(24,0%) |
| Переуступки прав требования | 1 (2,1%) | 26 (10,6%) | 4 (2,2%) | 11 (5,0%) | 42 (6,0%) |
| Договор предварительной купли-продажи | 9 (18,8%) | 78 (31,8%) | 32 (17,6%) | 26 (11,7%) | 145(20,8%) |
| Договор соинвестирования | 14 (29,2%) | 39 (15,9%) | 42 (23,1%) | 52 (23,4%) | 147(21,1%) |
| Договор долевого участия | 6 (12,5%) | 17 (6,9%) | 19 (10,4%) | 32 (14,4%) | 74(10,6%) |
| Несколько договоров * | 8 (16,7%) | 41 (16,7%) | 9 (4,9%) | 45 (20,3%) | 103(14,7%) |
| Другое ** | 5 (10,4%) | 6 (2,4%) | - | 8 (3,6%) | 19 (2,7%) |
| Общее количество объектов | 48 (100%) | 245 (100%) | 182 (100%) | 222 (100%) | 697 (100%) |
| Источник: исследования рынка новостроек Москвы и Подмосковья от IRN.RU | |||||
* параметр «несколько договоров» означает, что квартиры в одном доме реализуются через разные договора; это обусловлено тем, что в качестве инвесторов по одному объекту выступает несколько компаний, которые предлагают конечным покупателям свою долю квартир по разным схемам.
** в пункт «другое» входят объекты, которые предлагаются по договорам купли-продажи либо по договорам займа.
Кратко о каждой схеме
Договор долевого участия (74 объекта / 10,6% от общего объема сделок).
В настоящее время - это самый надежный, защищенный законом договор. Ему посвящена едва ли не большая часть закона № 214. Он обязательно регистрируется в Федеральной регистрационной службе, и лишь после этого считается заключенным.
Обязательными условиями договора являются: определение объекта долевого строительства; установление срока передачи застройщиком объекта долевого строительства их участникам; указание цены, срока и порядка оплаты; определение гарантийного срока на объект долевого строительства (обычно не менее 5 лет).
Как можно заметить, сегодня по этим договорам продается только 10,6% квартир в Москве и ближайшем Подмосковье.
Все остальные схемы продажи квартир можно назвать альтернативными. Их основная цель – создать условия для продажи жилья на стадии строительства, которые позволяют застройщикам значительно уменьшить ответственность перед дольщиками. К подобным схемам относятся договоры соинвестирования, предварительный договор купли-продажи, вексельная схема и переуступка права требования. В общей сумме по этим схемам реализуется почти 90% всех рассматриваемых типов квартир.
Договор соинвестирования (147 объектов / 21,1% от общего объема сделок)
Заключая подобный договор, дольщик становится партнером компании по бизнесу, и в равной степени несет все возможные риски. Этот договор не регулируют законы «Об участии в долевом строительстве…» и «О защите прав потребителя» от 7 февраля 1992 г. № 2300-I. Вместо них дольщик-соинвестор подпадает под действие федерального закона № 39 «Об инвестиционной деятельности в российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля1999 года.
Договор переуступки прав требования (42 объекта / 6,0% от общего объема сделок)
Этот договор предполагает выкуп договоров долевого участия. Как правило, «свою долю» продают дольщики, вложившиеся в строительство на самых ранних стадиях, чтобы заработать. Вполне возможно, что это очень хорошие знакомые застройщика. Имеющиеся долги предыдущего дольщика, новый дольщик он обязан в срок погасить. Если договор долевого участия, был оформлен согласно требованиям 214-го закона, права нового участника долевого строительства защищены, поскольку договор переуступки прав требования также регистрируется в Федеральной регистрационной службе.
Вексельная схема (167 объектов / 24,0% от общего объема сделок)
По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. И если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры.
Договор предварительной купли-продажи (145 объектов / 20,8% от общего объема сделок)
Покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве.
В договоре указываются технические характеристики, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры. Но если у застройщика возникли проблемы или цены на жилье внезапно возросли, и он решит «вашу» квартиру продать, то тогда придется в суде доказывать факт инвестиций и требовать от застройщика возврата средств.
Подводя черту
В итоге можно заключить, что девять из десяти сделок по продаже квартир в новостройках Москвы и Подмосковья проходят по рискованным для покупателя схемам, разной степени «серости». Во многих случаях гарантом подобной сделки является авторитет застройщика и количество реализованных им объектов.
Тем не менее, эти договоры недостаточно защищают клиента, в случае если возникнут реальные проблемы со строительством объекта или обнаружится банальная недобросовестность продавца. Вместе с тем на строительном рынке сложилась определенная практика, наработанная годами, и на постепенный переход к работе по закону о долевом строительстве потребует некоторого времени. Главное, чтобы этот переход не отразился на интересах конечного покупателя и не привел к очередному скачку цен на жилье.
