Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Арендодатель – рантье или предприниматель?

Как грамотно заплатить налоги с доходов, полученных от аренды жилья? В основном, налоги за «сдачу» квартир платят владельцы элитных квартир. Им даже иногда нужно показывать, что они не бедняки. Например, когда они берут кредит, то лишняя справка о доходах и уплате налогов не повредит.

Остальные пока не столь законопослушны. Тем не менее, государство периодически пытается призвать к порядку нарушителей. Налоговая инспекция призывает в союзники «добросовестных граждан» (соседей), участковых, регистрационные службы, чтобы выяснить, кто сдает жилье и не платит налог. Правда, первые результаты не особенно впечатляют — по России оштрафовано пока лишь 600 тысяч арендодателей-теневиков. Но лиха беда начало. Жить нужно по закону. Тем более, что он защищает и собственника квартиры, и арендатора.


Кто сдает жилье?
В соответствии с 30-й статьей Жилищного Кодекса РФ, собственник жилья вправе предоставить это жилье во владение или в пользование гражданину или организации. Причем когда речь идет о ситуации, когда хозяин жилья — гражданин сдает квартиру жильцу – гражданину, то корректными будут термины «договор найма», «наниматель» и «наймодатель». Когда в роли «съемщика» выступает организация (юридическое лицо), то нужно говорить о «договоре аренды», «арендаторе» и «арендодателе».

Койки, комнаты и квартиры в летний период часто сдают пенсионеры. Для них сравнительно небольшие деньги (от $100) – существенная прибавка к пенсии. Иной раз для того, кто сдает жилье, в котором сам живет, доходы от найма – вообще единственные средства к жизни.

Другая категория наймодателей – люди, сдающие в наем вторую квартиру – купленную для детей, полученную в наследство или в дар. Обычно эти люди работают и доходы от аренды рассматривают в качестве хорошего, но временного подспорья. Мол, будем сдавать, пока дети не выросли или брат не женился.

Еще одна категория наймодателей покупает квартиры исключительно для последующей сдачи жильцам. Предпочтение обычно отдается либо самым востребованным на рынке вариантам – однокомнатным и двухкомнатным квартирам, либо квартирам премиум-класса. Последние   «профессиональные» наймодатели, квартирные рантье – наиболее законопослушная публика. Для некоторых из них «сдача» жилья — дело их жизни, бизнес. А если серьезно заниматься бизнесом, то и налоги надо платить.


Бабушка, а вы, случайно, не предприниматель?
До 2003 года люди, сдающие квартиры, уплачивали государству обычный налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. В 2003 году налоговая служба посчитала, что деятельность по сдаче в аренду собственного недвижимого имущества является предпринимательской, так как отвечает критериям, изложенным в статье 2 Гражданского кодекса РФ: это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение дохода от использования имущества.

Значит, на такие операции имеют право только те граждане, которые зарегистрировались в качестве индивидуальных предприниматели. А их деятельность можно обложить дополнительными налогами.

Если строго следовать букве закона, любая бабушка, которая сдает койку в однокомнатной квартире племяннице из деревни, должна зарегистрироваться в налоговой инспекции в качестве индивидуального предпринимателя, заверить сделку с родственницей у нотариуса, открыть счет, на который племянница будет перечислять платежи за наем… В противном случае гражданка может быть привлечена к ответственности, вплоть до уголовной.

Ясно, что бабушкины расходы на юридическое оформление «предпринимательской деятельности» и высокие налоги «съедят» большую часть денег.

Понимая, что такие требования только еще больше «загоняют в тень» рынок аренды, Верховный суд РФ в постановлении № 23 от 18 ноября 2004 года указал, что граждане, сдающие в аренду одну временно свободную квартиру (комнату, домик и т.п.), не могут быть признаны предпринимателями.

А кто у нас в таком случае предприниматель? Тот, кто сдает две или более квартир. Ведь он приобретал это жилье именно для сдачи в наем. Точно так же предпринимателями считаются все те, кто сдает хотя бы одно нежилое помещение – офис, магазин, гараж, склад и так далее. 

 
Платим налоги
Как поступить законопослушным наймодателям, будь то предприниматели или обычные граждане? Ответ очевиден – платить налоги. Попробуем расписать пошаговую схему для налогоплательщиков.


Шаг первый
Заключаем договор
Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме. Это значит, что договор должен быть написан или напечатан на бумаге и подписан собственноручно сторонами. Его не надо регистрировать в регистрационной палате и необязательно заверять нотариально, в нем должны быть указаны паспортные данные сторон и номера правоустанавливающих документов на жилье. Неплохо было бы приложить и акт о передачи жилья с перечнем имущества, если таковое в квартире имеется.


Шаг второй
Подаем декларацию

Этот шаг мы делаем спустя год, после того как заключен договор, и наниматель жилья заплатил деньги за этот период.

Согласно статье статьям 227-229 главы 23 Налогового кодекса РФ, до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, подается декларация о доходах, полученных в предыдущем году.

Сумма налога, который вычисляется на основании поданной налоговой декларации, должна быть уплачена не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. То есть, например, декларация о доходах, полученных в 2007 году, должна быть подана не позднее 30 апреля 2008 года, а налог уплачен не позднее 15 июля 2008 года.

Налоговая инспекция вправе потребовать документы, подтверждающие источник и размер дохода: договор, выписки с соответствующего счета, расписки о суммах платежа.

Кроме этого, если владелец жилья имеет и другие источники доходов, кроме полученных от предоставления в наем квартиры, включая и заработную плату, они отражаются в налоговой декларации. Налог на доходы физического лица (13%) рассчитывается со всей суммы, но уплачивается сумма за минусом сумма налога НДФЛ, удержанного работодателем. То есть – с зарплаты налог платить не придется – он уже уплачен.

Декларация не потребуется тем арендодателем, которые сдают помещение юридическому лицу. Значит, соответствующая сумма уже была перечислена в бюджет при уплате арендных платежей.


Шаг третий
Для тех, кто хочет быть предпринимателем

Процедура регистрации совсем не сложна: следует обратиться в Налоговую инспекцию с заявлением установленной законом формы (образец заполнения документа получите прямо на месте), копией паспорта и документом об уплате государственной пошлины в размере 400 рублей.

Документы предоставляются либо лично, либо высылаются по почте заказным письмом с подробным заверенным описанием. К сожалению, отправка документов в электронном виде действующим законодательством не предусмотрена. Расписку о получении документов регистрирующий орган обязан выдать или немедленно, или прислать ее по почте в течение следующего рабочего дня.

Зарегистрировать заявителя в качестве индивидуального предпринимателя должны в течение 5 рабочих дней.

Шаг четвертый

Переходим на «упрощенку»
Индивидуальному предпринимателю в нашей стране приходится платить подоходный налог, налог на добавленную стоимость, единый социальный налог.

Однако у предпринимателя есть совершенно законный способ уменьшить налоговое бремя. Для этого надо перейти на предусмотренный действующим налоговым законодательством специальный налоговый режим, называющийся «упрощенной системой налогообложения» (УСН). Либо сразу об этом желании заявить при регистрации
Такую схему уплаты налогов имеют право выбрать индивидуальные предприниматели, если их совокупный годовой доход не превышает 20 млн. рублей. Ставка такого налога выбирается самим налогоплательщиком: перечислять в пользу государства 6% от суммы всего годового дохода или 15% от прибыли (доходы за вычетом расходов). Эта ставка не может быть изменена в течение трех лет. Кроме того, единый налог может быть уменьшен на сумму уплаченных взносов в Пенсионный фонд (ПФР).

Важно:
Ничто не мешает зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица и платить налоги по упрощенной схеме наймодателя, который сдает всего одну квартиру
Как видим, цена спокойствия и законопослушания совсем не так высока, как представляется обывателям.

С более подробной информацией можно познакомиться на сайте Управления налоговой службы по Москве. //www.r77.nalog.ru/. Там же — необходимые инструкции и программные продукты, позволяющие заполнять документы в электронном виде.


Примерный расчет налогов по различным схемам налогообложения

Верхний и нижний ценовой порог платы за наем жилья в Москве


Сдаваемая в наем квартира Сумма платежей за наем   13% НДФЛ И/п 15% от прибыли И/п 6% от суммы дохода (без учета взносов в ПФР)
1-комнатная квартира $650 в месяц  $7800 в год $ 1014 в год

10% - на обслуживание квартиры

$ 7020 – прибыль

$1053 налог в год

$ 468 в год
1-комнатная квартира $5000 в месяц $ 60 000 в год $ 7800 в год

10% - на обслуживание квартиры

$54 000 – прибыль

$8100 - налог в год

$ 3600 в год
2-комнатная квартира $800 в месяц $9600 в год $ 1248 в год

10% - на обслуживание квартиры

$8640 – прибыль

$1296 - налог в год

$ 576 в год
3-комнатная квартира $1100 в месяц $13200 в год $ 1716 в год

10% на обслуживание квартиры

$11880 - прибыль

$1782 - налог в год

$ 792 в год
4-комнатная квартира $1700 в месяц $20400 в год $ 2652 в год

10% за обслуживание квартиры

$18360 – прибыль $2754 - налог в год

$ 1224 в год
Источник: Metrinfo.Ru

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
187 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 6 624 600
до 19 098 200 руб.
Узнать подробнее
ЖК Счастье в Лианозово Москва, Северо-Восточный округ, район Лианозово, м. Алтуфьево 1-3-комнатные квартиры Площади : 36 - 86 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Алтуфьево, 10 мин. пешком Застройщик: Абрамцевская 10.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 13 143 900
до 37 253 100 руб.
Узнать подробнее
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 7 700 000
до 38 547 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью от 46 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Спешите! 2 км от МКАД. Квартиры пл. от 18 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте