Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

ЗПИФы недвижимости для частника: сказка или быль?

Паи в закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости стоят миллионы рублей. Бизнес явно не для народа. Правда, некоторые ЗПИФы стали эту планку снижать. Начали появляться более крупные фонды, которые, возможно, предложат варианты и частным инвесторам. Считать ли это добрыми знамениями?

Оптимальный путь любого инвестора, – доверить управление инвестициями профессиональным компаниям, а не самому тратить время и силы на поиск наиболее привлекательных объектов для вложений. Недвижимость – хороший инструмент для умножения капиталов. Как подчеркивает финансовый директор холдинга «МИЭЛЬ» Евгений Плаксенков, мы получаем альтернативу сразу трем способам инвестирования – операциям на валютном рынке, на фондовом и рынке инвестиций в недвижимость.

Со сферой недвижимости связаны закрытые фонды (рентные, девелоперские, управления недвижимостью, земельные). И, по мнению некоторых аналитиков, прямой зависимости между рынком недвижимости с его ценовыми показателями и деятельностью ЗПИФов нет. Все-таки ЗПИФы - в хорошем смысле инертный инструмент, расчет на который делается в основном крупными игроками, имеющими возможность вложить в ЗПИФы значительные суммы.

В большинстве своем закрытые паевые фонды служат альтернативой банковским кредитам, являются возможностью привлекать деньги в строительство, структурировать финансовую составляющую действующих уже проектов или готовить будущие. Работающие с недвижимостью ЗПИФы, в основном, приобретают права по договорам долевого участия в строительстве, а частенько и создаются под определенный строительный проект.


Защита от рейдеров
«Самое главное преимущество закрытых фондов недвижимости, которое не теряет своей ценности при любом раскладе на рынке   в особом режиме налогообложения, говорит Эдуард Воронин, заместитель генерального директора по работе с клиентами УК «Метрополь».   Налоги выплачиваются только в момент реализации паев, и все доходы, которые формируются на балансе фонда, не подпадают под налогообложение. За счет этого появляются налоговые каникулы, которые позволяют реинвестировать прибыль в новые проекты».

Еще одно преимущество – защита от рейдерских атак, которую обеспечивают конфиденциальность и обезличенность актива.
Кто у нас пайщик

Несмотря на все прелести ЗПИФов недвижимости, на максимально понятный способ прироста капиталов, который по мнению Евгения Плаксенкова, можно было бы рекомендовать широкому кругу инвесторов, – частники не спешат штурмовать эту высоту. Типичный пайщик сегодня - это компания-инвестор, организатор строительного проекта, которая стремится сохранить в нем функции контроля. И продажа им паев на сторону обычно не значительна. Во многих фондах доля частных лиц и сторонних пайщиков составляет не более 20%.

Почему же такой отличный способ заработков остается невостребованным частниками? По мнению Юлии Кондратенко, генерального директора Юридической Компании «Бергер и Партнеры», невозможность массового притока частных инвесторов связана больше с отсутствием элементарных знаний о закрытых фондах и понимании соотношения риска и доходности в их деятельности. Именно в этом, по ее мнению, причина того, что данный инвестиционный институт пока характеризуется отложенным спросом.

Имеет значение и минимальный размер вложения. «До недавнего времени,   говорит Юлия Кондратенко,   требования к минимальному размеру вложения были установлены в пределах от 500 тысяч рублей – то есть, как правило, это были корпоративные пайщики. Сейчас ситуация на этом рынке меняется, и некоторые ЗПИФы уменьшают «входную» сумму даже до 10 тыс. руб., что привлекательно для частников».

По законодательству ЗПИФы могут создаваться на срок от года до 15 лет. «Мы ориентированы на работу с крупными инвесторами. Частных инвесторов у нас не было. Но могу предположить, что в данном случае сторонние участники проекта с большей осторожностью относятся к строительным проектам,   говорит Эдуард Воронин.   Потому что норма прибыли, учитывая состояние рынка недвижимости, становится скромнее. Расчет может делаться только на премию за счет того, что недвижимость появляется на балансе фонда на ранних стадиях строительства, а реализовать ее можно на более поздних. Хотя и эта премия сейчас снизилась. В связи с этим в игре остаются клиенты, которые ориентированы на более серьезные инвестиции и длительные периоды».

По оценке Эдуарда Воронина, паевые фонды меняют вектор своего развития и становятся доступными для более широкой группы участников – имеются в виду все те же квалифицированные игроки, юридические лица. Если раньше проектами больше интересовались банки, которые кредитовали строителей, то теперь инвестировать в недвижимость хотят страховые компании и негосударственные пенсионные фонды.


Перспектива для частного инвестора
Динамика рынка паевых фондов такова, что каждый год их количество удваивается. Наряду с этой тенденцией 2006 г. стало возможным и формирование более крупных фондов с активами на сумму 1 млрд. руб. и выше. У таких организаций более широкие возможности, их средства проще диверсифицировать, то есть разложить по разным «корзинкам». Такая тенденция говорит о переходе рынка в фазу зрелости. И это хорошая новость для частных инвесторов: можно рассчитывать, что и для них появится больше возможностей, снизится входной порог участия.


Поделимся опытом
Мы решили проверить на практике выводы наших экспертов и открыли сайт национальной лиги управляющих nlu.ru (НЛУ - саморегулируемая организация, объединяющая компании, управляющие активами ПИФов, инвестиционных фондов, пенсионных резервов). Мы выбрали 10 ЗПИФов недвижимости в разных городах. Методично их обзвонили, представляясь частными инвесторами. Все ЗПИФы занимались проектами долевого строительства. Шесть ЗПИФов заявили, что частных инвесторов не принимают. В четырех из них нам сказали, - да, пожалуйста, участвуйте. География этих четырех фондов такова: Москва, Подмосковье, Казань, Санкт-Петербург. Правда, в московском и подмосковном фондах нам не смогли назвать минимальную сумму инвестиций для частного инвестора, сославшись на то, что данные у руководства. В казанском ЗПИФе нас «обрадовали» входным порогом в …87 млн. рублей. Наконец, в последнем питерском ЗПИФе, нам заявили, что никаких ограничений для участия частных инвесторов в проекте нет: «Приходите осенью, хоть с тысячей рублей, всех примем.»
Кроме того, в предыдущих трех фондах нам объяснили, что паи можно приобрести только на вторичном рынке, поскольку формирование ЗПИФа уже завершено. Надо было «подгребать» к началу.

Мы поняли, что найти «свой» фонд трудно, но возможно. Ситуацию мониторит все та же НЛУ. На ее сайте можно заказать список ЗПИФов недвижимости, познакомиться с их параметрами, а потом сесть за телефон.

Наш небольшой опыт общения с ЗПИФами недвижимости подтверждает в целом выводы экспертов: пока эти фонды без восторга относятся к частным инвесторов и крайне неохотно делятся информацией. Хотя кое-где «частникам» удалось пробить брешь в обороне ЗПИФов. Возможно, это и есть путь к светлому инвестиционному будущему.


Памятка для частного инвестора

Как работают девелоперские фонды недвижимости
Первый этап
Создание фонда, покупка пая

Как правило, девелоперские фонды создаются под конкретный проект. Его создает управляющая компания вместе с застройщиком, который и становится основным пайщиком фонда.
Информацию лучше получить заранее – как это удалось нам в питерском ЗПИФе недвижимости. Напомним, что нас пригласили прийти осенью. В ином случае паи приобретаются на вторичном рынке (на бирже).

Второй этап
Строительство
Управляющая компания вкладывает деньги в строительство объекта. Пока участок земли, на котором запланировано строительство, оформляется в собственность фонда, средства могут вкладываться и в ценные бумаги. Дом строится, цена на него растет, паи набирают вес.

Третий этап
Завершение проекта
Объект построен, он продается по рынке, заработанные средства перечисляются пайщикам в соответствии с количеством приобретенных ими паев. За период строительства рост цен на построенный объект обеспечивает пайщикам доход.
По оценкам специалистов, девелоперские фонды демонстрируют сегодня доходность на уровне 25-50% годовых.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
181 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 952 200
до 112 770 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар 1-5-комнатные квартиры Площади : 38 - 268 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: Тервуд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 7 700 000
до 38 547 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Спешите! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. от 49 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры площадью 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Торопитесь! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 47 кв.м. Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте