Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

ЗПИФы недвижимости для частника: сказка или быль?

Паи в закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости стоят миллионы рублей. Бизнес явно не для народа. Правда, некоторые ЗПИФы стали эту планку снижать. Начали появляться более крупные фонды, которые, возможно, предложат варианты и частным инвесторам. Считать ли это добрыми знамениями?

Оптимальный путь любого инвестора, – доверить управление инвестициями профессиональным компаниям, а не самому тратить время и силы на поиск наиболее привлекательных объектов для вложений. Недвижимость – хороший инструмент для умножения капиталов. Как подчеркивает финансовый директор холдинга «МИЭЛЬ» Евгений Плаксенков, мы получаем альтернативу сразу трем способам инвестирования – операциям на валютном рынке, на фондовом и рынке инвестиций в недвижимость.

Со сферой недвижимости связаны закрытые фонды (рентные, девелоперские, управления недвижимостью, земельные). И, по мнению некоторых аналитиков, прямой зависимости между рынком недвижимости с его ценовыми показателями и деятельностью ЗПИФов нет. Все-таки ЗПИФы - в хорошем смысле инертный инструмент, расчет на который делается в основном крупными игроками, имеющими возможность вложить в ЗПИФы значительные суммы.

В большинстве своем закрытые паевые фонды служат альтернативой банковским кредитам, являются возможностью привлекать деньги в строительство, структурировать финансовую составляющую действующих уже проектов или готовить будущие. Работающие с недвижимостью ЗПИФы, в основном, приобретают права по договорам долевого участия в строительстве, а частенько и создаются под определенный строительный проект.


Защита от рейдеров
«Самое главное преимущество закрытых фондов недвижимости, которое не теряет своей ценности при любом раскладе на рынке   в особом режиме налогообложения, говорит Эдуард Воронин, заместитель генерального директора по работе с клиентами УК «Метрополь».   Налоги выплачиваются только в момент реализации паев, и все доходы, которые формируются на балансе фонда, не подпадают под налогообложение. За счет этого появляются налоговые каникулы, которые позволяют реинвестировать прибыль в новые проекты».

Еще одно преимущество – защита от рейдерских атак, которую обеспечивают конфиденциальность и обезличенность актива.
Кто у нас пайщик

Несмотря на все прелести ЗПИФов недвижимости, на максимально понятный способ прироста капиталов, который по мнению Евгения Плаксенкова, можно было бы рекомендовать широкому кругу инвесторов, – частники не спешат штурмовать эту высоту. Типичный пайщик сегодня - это компания-инвестор, организатор строительного проекта, которая стремится сохранить в нем функции контроля. И продажа им паев на сторону обычно не значительна. Во многих фондах доля частных лиц и сторонних пайщиков составляет не более 20%.

Почему же такой отличный способ заработков остается невостребованным частниками? По мнению Юлии Кондратенко, генерального директора Юридической Компании «Бергер и Партнеры», невозможность массового притока частных инвесторов связана больше с отсутствием элементарных знаний о закрытых фондах и понимании соотношения риска и доходности в их деятельности. Именно в этом, по ее мнению, причина того, что данный инвестиционный институт пока характеризуется отложенным спросом.

Имеет значение и минимальный размер вложения. «До недавнего времени,   говорит Юлия Кондратенко,   требования к минимальному размеру вложения были установлены в пределах от 500 тысяч рублей – то есть, как правило, это были корпоративные пайщики. Сейчас ситуация на этом рынке меняется, и некоторые ЗПИФы уменьшают «входную» сумму даже до 10 тыс. руб., что привлекательно для частников».

По законодательству ЗПИФы могут создаваться на срок от года до 15 лет. «Мы ориентированы на работу с крупными инвесторами. Частных инвесторов у нас не было. Но могу предположить, что в данном случае сторонние участники проекта с большей осторожностью относятся к строительным проектам,   говорит Эдуард Воронин.   Потому что норма прибыли, учитывая состояние рынка недвижимости, становится скромнее. Расчет может делаться только на премию за счет того, что недвижимость появляется на балансе фонда на ранних стадиях строительства, а реализовать ее можно на более поздних. Хотя и эта премия сейчас снизилась. В связи с этим в игре остаются клиенты, которые ориентированы на более серьезные инвестиции и длительные периоды».

По оценке Эдуарда Воронина, паевые фонды меняют вектор своего развития и становятся доступными для более широкой группы участников – имеются в виду все те же квалифицированные игроки, юридические лица. Если раньше проектами больше интересовались банки, которые кредитовали строителей, то теперь инвестировать в недвижимость хотят страховые компании и негосударственные пенсионные фонды.


Перспектива для частного инвестора
Динамика рынка паевых фондов такова, что каждый год их количество удваивается. Наряду с этой тенденцией 2006 г. стало возможным и формирование более крупных фондов с активами на сумму 1 млрд. руб. и выше. У таких организаций более широкие возможности, их средства проще диверсифицировать, то есть разложить по разным «корзинкам». Такая тенденция говорит о переходе рынка в фазу зрелости. И это хорошая новость для частных инвесторов: можно рассчитывать, что и для них появится больше возможностей, снизится входной порог участия.


Поделимся опытом
Мы решили проверить на практике выводы наших экспертов и открыли сайт национальной лиги управляющих nlu.ru (НЛУ - саморегулируемая организация, объединяющая компании, управляющие активами ПИФов, инвестиционных фондов, пенсионных резервов). Мы выбрали 10 ЗПИФов недвижимости в разных городах. Методично их обзвонили, представляясь частными инвесторами. Все ЗПИФы занимались проектами долевого строительства. Шесть ЗПИФов заявили, что частных инвесторов не принимают. В четырех из них нам сказали, - да, пожалуйста, участвуйте. География этих четырех фондов такова: Москва, Подмосковье, Казань, Санкт-Петербург. Правда, в московском и подмосковном фондах нам не смогли назвать минимальную сумму инвестиций для частного инвестора, сославшись на то, что данные у руководства. В казанском ЗПИФе нас «обрадовали» входным порогом в …87 млн. рублей. Наконец, в последнем питерском ЗПИФе, нам заявили, что никаких ограничений для участия частных инвесторов в проекте нет: «Приходите осенью, хоть с тысячей рублей, всех примем.»
Кроме того, в предыдущих трех фондах нам объяснили, что паи можно приобрести только на вторичном рынке, поскольку формирование ЗПИФа уже завершено. Надо было «подгребать» к началу.

Мы поняли, что найти «свой» фонд трудно, но возможно. Ситуацию мониторит все та же НЛУ. На ее сайте можно заказать список ЗПИФов недвижимости, познакомиться с их параметрами, а потом сесть за телефон.

Наш небольшой опыт общения с ЗПИФами недвижимости подтверждает в целом выводы экспертов: пока эти фонды без восторга относятся к частным инвесторов и крайне неохотно делятся информацией. Хотя кое-где «частникам» удалось пробить брешь в обороне ЗПИФов. Возможно, это и есть путь к светлому инвестиционному будущему.


Памятка для частного инвестора

Как работают девелоперские фонды недвижимости
Первый этап
Создание фонда, покупка пая

Как правило, девелоперские фонды создаются под конкретный проект. Его создает управляющая компания вместе с застройщиком, который и становится основным пайщиком фонда.
Информацию лучше получить заранее – как это удалось нам в питерском ЗПИФе недвижимости. Напомним, что нас пригласили прийти осенью. В ином случае паи приобретаются на вторичном рынке (на бирже).

Второй этап
Строительство
Управляющая компания вкладывает деньги в строительство объекта. Пока участок земли, на котором запланировано строительство, оформляется в собственность фонда, средства могут вкладываться и в ценные бумаги. Дом строится, цена на него растет, паи набирают вес.

Третий этап
Завершение проекта
Объект построен, он продается по рынке, заработанные средства перечисляются пайщикам в соответствии с количеством приобретенных ими паев. За период строительства рост цен на построенный объект обеспечивает пайщикам доход.
По оценкам специалистов, девелоперские фонды демонстрируют сегодня доходность на уровне 25-50% годовых.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
172 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 432 180
до 15 753 700 руб.
Узнать подробнее
ЖК Флотилия Москва, Северный округ, район Ховрино, м. Речной вокзал 1-5-комнатные квартиры Площади : 47 - 107 кв.м. м. Речной вокзал, 6 мин. транспортом Ляпидевского ул., вл.1, к.1 Ляпидевского ул., вл.1, к.3 Ляпидевского ул., вл.1, к.4 Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 196 500
до 26 044 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 964 000
до 28 072 600 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Родной город Октябрьское поле Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 41 - 119 кв.м. м. Октябрьское поле, 10 мин. транспортом Берзарина ул., вл. 28, к.1 Берзарина ул., вл. 28, к.2 Берзарина ул., вл. 28, к.3 Берзарина ул., вл. 28, к.4 Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Спешите! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 38 до 101 кв.м. Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Подробности по телефону! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. от 48 метров.Монолит. Торопитесь! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры пл. 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Эко Видное 2.0 Торопитесь! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 25 до 89 кв.м. Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Торопитесь! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте