Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Арендаторы офисов поглядывают за МКАД

Еще пять лет назад успешные фирмы старались арендовать помещения в центре Москвы. Сегодня ситуация меняется: многие компании переориентировались и предпочитают занимать офисы на окраине, а то и вовсе переселиться за пределы МКАД.

Действительно, не так давно в центре были востребованы абсолютно все нежилые помещения,   от ультрасовременных бизнес-центров до маленьких, требующих сложного ремонта подвалов и чердаков. Сегодня арендаторы задумались: а стоит ли овчинка выделки и так ли уж необходимо платить деньги за близость к Кремлю, когда есть возможность снять офис подальше, но дешевле, и комфортнее.

Прежде всего, тенденция связана с арендными ставками. Московская недвижимость – едва ли не самая дорогая в Европе; никаких причин ожидать снижения или хотя бы стабилизации цен нет. В центре столицы острый дефицит площадей, особенно офисов класса «А». Естественно, цены растут, преодолев психологический барьер в $1500 кв. м в год. За первые три месяца текущего года цена арендной ставки в элитном сегменте выросли на 10- 15%. Абсолютный рекорд зафиксирован в ММДЦ «Москва-Сити», где стоимость предлагаемых в аренду помещений в ряде проектов достигла $2,5 тыс. за квадратный метр в год.

Получается, расположиться в центре могут себе позволить только очень богатые организации – как правило, международные компании с мировым именем. Не всем желающим удается снять офис класса «А» и в пределах Садового кольца – собственники сегодня сами выбирают себе клиента.

Фирмы второго эшелона часто сами предпочитают аренду вне Центрального округа. И не только из-за высоких цен, но и «благодаря» транспортной доступности. К сожалению, человек, работающий в центре, рискует буквально жить в транспортных пробках. Мелкий бизнес также не проявляет былой активности к заселению подвалов класса «D» и НИИ класса «С» в старом городе, предпочитая им офисы класса «В» на окраинах столицы и за МКАД. Для легкого производства (полиграфического, упаковочного) и бэк-офисов важна не престижность расположения, а качество помещения и транспортная доступность. Помещения класса «D», которые требуют серьезного ремонта, освобождаются и за счет того, что закрываются мастерские и предприятия бытового обслуживания средней и низкой ценовой категории, которые уже не могут найти себе достаточно клиентов в центре города.

Впрочем, не все компании приветствуют переселение в другой район или за МКАД, в таком случае фирма рискует остаться без персонала, который просто не сможет тратить на дорогу в один конец три-четыре часа. Кроме того, если бизнес «завязан» на обслуживании (туристические фирмы, солидные адвокатские конторы, риэлтерские агентства), сильно на офисе не сэкономишь – иные VIP-клиенты до окраин могут и не добраться.

В результате центр столицы все больше превращается в престижную зону для размещения статусных подразделений фирм (руководство, представительства). Для повседневной работы арендуют офис поскромнее, приближенный, например, к производству.


Что предлагает область?
Центр Москвы ощутимо проигрывает окраинам и городам-спутникам в количестве свободных объектов и машиномест. Цены за пределами МКАД, конечно, ниже, особенно в офисах класса «А», но низкими их никак не назовешь: сказывается общее подорожание арендных ставок и наличие местных организаций, которые также нуждаются в крыше над головой. Более того, в иных вновь введенных в эксплуатацию офисах класса «В» и «В+», цены вполне московские. В строящихся зданиях класса «А» арендаторы стараются «застолбить» площади на стадии строительства.

Оценив новую тенденцию, застройщики уже начали возводить современные бизнес-центры в крупных городах-спутниках. Строителям импонирует более дешевая земля в Московской области и политика местных властей, которые приветствуют появление крупных деловых комплексов. Этому способствовало и строительство административных зданий за пределами МКАД некоторыми крупными государственными структурами (например, правительство Московской области скоро переберется в красногорскую резиденцию). Подразделение госструктуры, как правило, «обрастает» офисами высшей категории «А» и «А+», где арендовать помещение вполне престижно.

Распределение количества новых и реконструированных бизнес-центров по местоположению и классу зданий.

Местоположение Количество объектов разного класса, шт. 
А В
районы Москвы внутри МКАД 42 40
районы Москвы за МКАД и ближнее Подмосковье 7 3
Источник: Маркетинговые исследования рынка недвижимости от IRN.RU


Сегодня бизнес-центры класса «А» уже сданы в эксплуатацию или находятся на различных стадиях строительства в Химках, Королеве, Мытищах, Долгопрудном, Одинцове, Красногорске, Подольске. В некоторых других подмосковных городах уже получено разрешение на строительство. Как считают специалисты, насыщение рынка офисами высшей категории наступит не ранее 2010 – 2012 годов, после чего рост цен на арендные ставки прекратится, возможно, будет даже некоторое его снижение.

Офисы класса «В+», «В» в Подмосковье в наибольшем дефиците. Это связано с тем, что данная категория офисов обычно представляет собой административные здания после реконструкции. Таких зданий за пределами МКАД до самого последнего времени строили очень немного.

Все прочие механизмы насыщения рынка: перевод помещения из жилого фонда в нежилой, реконструкция бывших объектов культуры и бытового обслуживания населения – уже давно исчерпаны и сегодня составляют тысячную долю рынка. Напротив, теперь часто муниципальные власти пытаются вернуть и использовать по прямому назначению здания бывших детских учреждений – школ, пионерских лагерей и детских садов. Обычно в таких случаях пытаются найти ошибки в правоустанавливающих документах, проще говоря, ищут возможности объявить приватизацию незаконной. В итоге стоимость таких объектов сильно упала, а собственники рискуют погрязнуть в многолетних судебных процессах. 

Подмосковье и города-спутники особо привлекательны тем, что здесь много предложений офисов категорий «С» и «D», которые всегда востребованы у начинающих фирм. В Москве на рынке дешевых офисов сложился «рынок продавца», так как почти все свободные площади бывших НИИ уже давно сданы в аренду. Новых офисных зданий низкой категории в столице почти не строят, так как они требуют вложений практически как современные бизнес-центры, а прибыли приносят гораздо меньше. В области же все наоборот.

Особая группа предложений – старинные боярские палаты XV – XVII в.в. или барские особняки XVIII – начала ХХ века. Такое строение можно арендовать на длительный срок или выкупить у городского или федерального имущественного фонда; в случае, если здание представляет собой памятник архитектуры, сделка должна быть согласована с Министерством культуры. Наши предки умели строить – обычно особняк после ремонта или реконструкции может прослужить еще не одну сотню лет. В особняке легко разместить офисы класса «С»; при условии достаточных инвестиций площади можно «дотянуть» до класса «В». Единственное условие – следует сохранить в первоначальном виде планировку и фасад.

Распределение средней величины арендной ставки по местоположению и классу зданий.


Местоположение Средняя арендная ставка в зданиях разного класса, $/кв.м./год (вкл.эксплуатационные расходы, не вкл.НДС)  
А В
районы Москвы внутри МКАД 915 581
районы Москвы за МКАД и ближнее Подмосковье 546 505
Источник: Маркетинговые исследования рынка недвижимости от IRN.RU


Посчитаем плюсы и минусы подмосковного офисного бытия

Плюсы:
+Транспортная доступность. Иногда вы быстрее доедете до точки на окраине, чем продеретесь через забитый пробками центр к нужной цели. К тому же не каждую машину пустят в центр.
+Нет проблем с парковками. Новые бизнес-центры на окраине и в Подмосковье обязательно предусматривают стоянки. В центре машину поставить некуда.
+ Есть выбор для начинающих фирм, которые интересуются предложениями нижней ценовой категории «С» и «D».

Минусы:
- Как правило, офисы класса «С» расположены в административном здании советского времени или в жилом доме. Предложений от бизнес-центров пока немного.
- Часто помещения требуют реконструкции или серьезного ремонта, за счет арендаторов. В качестве компенсации предлагают долгосрочную аренду или включают расходы на ремонт в стоимость арендной ставки.
- Арендовать помещение на первых этажах в новостройках сложно. Во-первых, эти помещения предназначены под торговые точки и предприятия. Во-вторых, аренда там дорогая – магазину сдать все равно выгоднее.

Редакция выражает благодарность за помощь в подготовке материала руководителю отдела коммерческой недвижимости и отдела оценки компании «Московские огни» Александру Черникову, директору отделения компании «Бест-недвижимость» Елене Горбуновой, руководителю отдела компании «Бест-недвижимость» Марии Гуляевой.


Предложения офисов в городах-спутниках

 


Населенный пункт Средняя цена 1 кв. м в год/$ Предлагаемые площади / кв.м Тип офиса
Химки, Мытищи, Королев, Долгопрудный, Щелково, Красногорск, Подольск 275 - 540 16 – 400 Бизнес-центр
Подольск, Павловский Посад, Видное, Щербинка, Сергиев Посад, Химки, Балашиха 63 – 540 40 – 1200 Особняк
Химки 350 – 540 47 – 125 В жилом доме или административном здании
Мытищи 120 – 800 23 – 245 В жилом доме или административном здании
Долгопрудный 275 – 400 30 – 300 В жилом доме
Люберцы 128 – 540 20 – 200 В жилом доме или административном здании
Королев 180 – 377 116 – 300 В жилом доме или административном здании
Красногорск 250 – 420 30 – 3000 В жилом доме или административном здании
Подольск 225 – 600 50 – 400 В жилом доме или административном здании
Щелково 370 15 – 860 В административном здании
Сергиев Посад 86 – 223 15 – 200 В административном здании
Видное 600 200 В жилом доме
Лобня 675 – 130 10 – 118 В жилом доме или административном здании
Одинцово 500 – 600 90 – 166 В жилом доме
Балашиха 160 – 647 27 – 640 В жилом доме или административном здании
Наро-Фоминск 136 – 350 170 В жилом доме
Источник: IRN.RU



Материалы по теме:
Классификация офисов

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
388 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 509 250
до 15 223 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье на Волгоградке Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект 1-3-комнатные квартиры Площади : 39 - 76 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Рязанский проспект, 15 мин. пешком Застройщик: Федора Полетаева 15.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 339 860
до 11 664 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 28 - 110 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч.17, к.1 Коммунарка пос., уч.17, к.10.1 Коммунарка пос., уч.17, к.11 Коммунарка пос., уч.17, к.12.1 Коммунарка пос., уч.17, к.12.2 Показать все 26 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Headliner Квартиры в готовых домах площадью 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Звоните! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Звоните! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры площадью от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Звоните! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте