Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Защита для дольщика: договор долевого участия

Краткая история вопроса
1 апреля 2005 года вступил в силу один из самых знаменитых законов   «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214.

Он должен был защитить интересы дольщиков, вкладывающих деньги в строящееся жилье. Закон потребовал, чтобы строительные фирмы привлекали инвестиции только после того, как получен полный пакет документов на объект. Заметим, что до вступления в силу закона,   нередко складывалась ситуация, когда возводимое жилье уже продано, стройка близилась к концу, но официально она была по сути нелегальной.

Законом был утвержден порядок договора участия в долевом строительстве. Этот договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе, что, безусловно, является дополнительной гарантией для дольщика. Закон также установил, что если застройщик затягивает сроки сдачи, то будет платить дольщику неустойку   в размере одной 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Однако строительные компании не смогли и не захотели работать по 214-му закону. Результат   объемы строительства резко упали, цены, наоборот,   поползли вверх. 214-й закон, лишив возможности строительные компаниий собирать деньги по старинке, спровоцировал и трагедию дольщиков.

Год назад наиболее одиозные положения закона были поправлены,   в пользу строителей, однако все равно, законная схема сбор денег по 214-му закону тяжело вживается в наш рынок. Тем более, что пока проходил период адаптации закона, строители обратились к другим схемам привлечения денег.


Договор долевого участия
Этому договору посвящена едва ли не большая часть закона № 214. Поэтому мы можем смело сделать вывод – это самый надежный, защищенный законом договор.

Повторимся: он обязательно регистрируется в Федеральной регистрационной службе, и лишь после этого считается заключенным. Регистрация является гарантией для дольщика того, что квартира будет продана ему и только ему, и исключает продажи одной и той же квартиры несколько раз.

Кроме того, в договоре должны быть указаны следующие обязательные условия:
- определен объект долевого строительства;
- установлен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства их участникам;
- прописана цена, сроки и порядок оплаты;
- определен гарантийный срок на объект долевого строительства – обычно не менее 5 лет.

Если эти условия в договоре не оговорены, он считается незаключенным.


Альтернативные схемы – что следует знать
На рынке сложились так называемые альтернативные схемы покупки жилья на стадии строительства, которые позволяют застройщикам значительно уменьшить ответственность перед дольщиками. Это договоры соинвестирования, переуступки права требования, вексельная схема, предварительный договор купли-продажи.


Договор соинвестирования
Заключая подобный договор, дольщик должен иметь в виду, что он становится партнером компании по бизнесу, и в равной степени несет все возможные риски и законы «Об участии в долевом строительстве…» и «О защите прав потребителя» от 7 февраля 1992 г. № 2300-I защищать его не будут. Дольщик-соинвестор подпадает по действие закона «Об инвестиционной деятельности в российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля1999 года № 39
Заметим, что этот договор больше относится к тем, кто «влез» в долевое строительство до 1 апреля 2005 года, то есть до выхода вступления в силу закона № 214.


Договор переуступки прав требования
Этот договор предполагает, выкуп договоров долевого участия. В каких случаях его заключают? Как правило, «свою долю» продают дольщики, вложившиеся в строительство на самых ранних стадиях, чтобы заработать. Вполне возможно, что это очень хорошие знакомые застройщика. По мере роста этажей, растет цена метра, значит, свой договор долевого участия можно выгодно переуступить. Имеющиеся долги предыдущего дольщика, новый дольщик он обязан в срок погасить. Если договор долевого участия, был оформлен согласно требованиям 214-го закона, права нового участника долевого строительства защищены.

Наконец, договор переуступки прав требования также регистрируется в Федеральной регистрационной службе.


Вексельная схема
Смысл вексельной схемы заключается в том, что дольщикам предлагается приобрести не квартиру, а лишь обязательство ее передать. У вексельной схемы два варианта. В первом случае дольщик покупает вексель у сторонней организации. Этим векселем он будет расплачиваться с застройщиком за право участвовать в строительстве в счет оплаты по договору. Во втором случае вексель дольщику выдает сам застройщик с обязательством погасить его, передав квартиру в собственность.
На первый взгляд,   очень выгодный вариант, особенно в условиях инфляции и постоянного роста цен на жилье. Но доля риска высока: если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры. Понятно, что в большинстве случаев данной суммы оказывается недостаточно для того, чтобы купить подходящую квартиру по рыночной цене.

Вексельная схема предполагает заключение двух договоров   предварительного договора (о нем читайте ниже) и договор купли-продажи векселя. Эти договоры не регистрируется в Федеральной регистрационной службе, и покупателям остается уповать на порядочность застройщиков, которые не хотят портить свой имидж скандалами с дольщиками.


Договор предварительной купли-продажи.
Покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве.

В договоре указываются технические характеристики, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры. Но в том случае, если у застройщика возникли проблемы или цены на жилье внезапно возросли, и он решит «вашу» квартиру продать, то тогда придется в суде доказывать факт инвестиций и требовать от застройщика возврата средств. В нашей стране судебная практика в этой сфере только складывается, и часто процессы такого рода продолжаются несколько лет. Так что схема явно ненадежная.

Разумеется, такой договор также не регистрируется в органах Федеральной регистрационной службы. Действенного способа проверить, сколько таких обязательств приняла на себя строительная фирма под планируемое количество квадратных метров, не существует.


Как себя обезопасить
Наш совет – держаться в рамках, хоть и плохо действующего, но закона № 214. Если вы решили все-таки рискнуть и заключить «подозрительный» договор, помните, что закон не на вашей стороне. Ваша гарантия – порядочность застройщика. Не стесняйтесь узнать как можно больше о застройщиках и обязательно проконсультируйтесь у юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью. Обращайте внимание на стаж работы в строительной сфере этой компании, ее отношения с властями.

И не забывайте о страховании. Страховые компании после некоторого перерыва вернулись к страхованию финансовых рисков при покупке новостроек. Имейте в виду – если страховщики наотрез отказываются страховать ваш договор, значит здесь что-то не так!

Благодарим за содействие адвоката по недвижимости Ирину Левченко и начальника учебного центра Агентства недвижимости «Триумфальная арка» Романа Вихлянцева.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1204 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 870 200
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 12 307 500
до 42 146 900 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 964 000
до 28 072 600 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Родной город Октябрьское поле Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 41 - 119 кв.м. м. Октябрьское поле, 10 мин. транспортом Берзарина ул., вл. 28, к.1 Берзарина ул., вл. 28, к.2 Берзарина ул., вл. 28, к.3 Берзарина ул., вл. 28, к.4 Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Флотилия Апартаменты в готовых домах пл. 47-107 метров. ГК: 3 кв. 2016 г. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Современные 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 48 до 131 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Торопитесь! Квартиры площадью 38-101 кв.м.Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью от 22 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте