Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Состояние и проблемы ценообразования в строительстве и на рынке жилой недвижимости

В настоящее время в числе первоочередных задач социально-экономического развития страны стоит задача формирования рынка доступного жилья через повышение платежеспособного спроса населения с помощью развития жилищного кредитования и увеличение объемов жилищного строительства. Улучшение жилищных условий было и остается одной из самых приоритетных потребностей населения России.

Однако, решение государственной задачи доступности жилья немыслимо без мероприятий по сокращению издержек и непроизводственных затрат застройщиков, подрядных организаций и предприятий стройиндустрии.

Нас всех беспокоит ситуация с ценами на жилье. Если и впредь цена квадратного метра жилья будет расти темпами, опережающими инфляцию в несколько раз, то ни о какой массовой доступности жилья говорить  не придется.

1. Ситуация с ценами на рынке жилой недвижимости в 2006 году и первом полугодии 2007 года

Средние цены в крупнейших городах РФ по всем типам жилой недвижимости на май 2007 года

Рост цен на рынке недвижимости хоть и замедлился, но цена за квадратный метр продолжает оставаться на очень высоком уровне. Цены на недвижимость в российских городах за 2006 год побили все исторические рекорды:

 


 
По данным ИА DAILYSTROY

Ситуация на рынке жилья в прошедшем, 2006 году, должна явиться показательной в первую очередь для законодателей – ошибки в земельной политике и неблагоприятные инновации в правовом поле. К макроэкономическим факторам добавились ограниченность предложения на фоне растущего спроса, обусловленного, помимо прочего, развитием схем ипотечного кредитования, а также активизацией ряда национальных и программ, что привело к небывалому росту цен на рынке недвижимости. За год стоимость квадратного метра увеличилась более чем в 2 раза, и, несмотря на текущую стабилизацию и маркетинговые акции, на прежний уровень уже не возвратится.

Цены в крупнейших городах РФ (рубли) по состоянию
на начало мая 2007 года

Город

Средняя цена 1 кв.м в рублях

Рост цены (в рублях) за период

 

Январь 2000

Январь 2006

Январь 2007

Апрель 2007

Май 2007

за 5 лет

с начала года

за месяц

Москва

18 278

84 384

133 756

131 199

128 524

7,03

-4%

-2,0%

Санкт Петербург

9 874

33 408

69 711

71 133

72 530

7,35

4%

2,0%

Екатеринбург

6 038

31 332

63 601

67 161

67 019

11,10

5%

-0,2%

Уфа

9 520

30 413

54 600

53 850

52 500

5,51

-4%

-2,5%

Самара

6 011

32 500

44 603

51 155

50 457

8,39

13%

-1,4%

Новосибирск

5 413

28 858

45 224

54 395

56 246

10,39

24%

3,4%

Челябинск

5 284

24 077

34 440

37 611

36 883

6,98

7%

-1,9%

Пермь

4 706

25 402

40 909

49 145

48 700

10,35

19%

-0,9%

Казань

5 321

21 226

39 671

42 591

42 379

7,96

7%

-0,5%

Ростов-на-Дону

6 093

23 846

33 722

40 388

42 689

7,01

27%

5,7%

Нижний Новгород

7 072

19 238

38 784

46 192

46 465

6,57

20%

0,6%

Омск

3 427

18 580

33 608

37 367

39 515

11,53

18%

5,7%

Красноярск

4 515

25 488

31 775

36 572

38 427

8,51

21%

5,1%

Волгоград

4 200

17 309

30 743

35 492

36 145

8,61

18%

1,8%

Цены в крупнейших городах РФ (доллары США) по состоянию
на начало мая 2007 года

Город

Средняя цена 1 кв.м в долларах США

Рост цены (в долларах США) за период

Январь 2000

Январь 2006

Январь 2007

Апрель 2007

Май 2007

за 5 лет

с начала года

за месяц

Москва

672

2 930

5 080

5 050

4 990

7,43

-2%

-1,2%

Санкт Петербург

363

1 160

2 648

2 738

2 816

7,76

6%

2,8%

Екатеринбург

222

1 088

2 416

2 585

2 602

11,72

8%

0,7%

Уфа

350

1 056

2 074

2 073

2 038

5,82

-2%

-1,7%

Самара

221

1 128

1 694

1 969

1 959

8,86

16%

-0,5%

Новосибирск

199

1 002

1 718

2 094

2 184

10,97

27%

4,3%

Челябинск

194

836

1 308

1 448

1 432

7,37

9%

-1,1%

Пермь

173

882

1 554

1 892

1 891

10,93

22%

0,0%

Казань

196

737

1 507

1 639

1 645

8,41

9%

0,4%

Ростов-на-Дону

224

828

1 281

1 555

1 657

7,40

29%

6,6%

Нижний Новгород

260

668

1 473

1 778

1 804

6,94

22%

1,5%

Омск

126

645

1 276

1 438

1 534

12,18

20%

6,7%

Красноярск

166

885

1 207

1 408

1 492

8,99

24%

6,0%

Волгоград

154

601

1 168

1 366

1 403

9,09

20%

2,7%

Темпы роста цен в первом полугодии 2007 года во многих городах можно назвать умеренными. Несмотря на значительное снижение рублевого индекса для Москвы, в городах России рост цен продолжался. В течение марта наиболее высокий рост продемонстрировали те города, которые в прошлом месяце были аутсайдерами. Общая тенденция к уменьшению темпов роста продолжается с незначительными всплесками в некоторых регионах.

Самые высокие темпы роста рублевых цен, рублевых цен на уровне 5-6% продемонстрировали города: Омск (+5,7%), Красноярск (+5,1%), Ростов-на-Дону (+5,%). Во второй группе города – на уровне 1,8-3,5% оказались города Новосибирск (+3,4%), Санкт-Петербург (+2%), Волгоград (+1,8%). Все остальные города, за исключением Нижнего Новгорода с минимальным ростом +0,6%, перешли в область коррекции цен. Лидером снижения выступила Уфа (-2,5%). В Москве рублевые цены уменьшились на 2%, в Челябинске на 1,9%, в Самаре на 1,4%. Города, чьи рублевые ценовые индексы уменьшились на незначительную величину – в пределах 1% – Екатеринбург (-0,2%), Пермь (-0,9%), Казань (-0,5%).
Потенциал роста недооцененных городов, таких как Ростов-на-Дону и Нижний Новгород, значительно уменьшился. Если для Ростова-на-Дону рост в ближайшее время скорее всего прекратится (максимальный потенциал не более 5%), то для Нижнего Новгорода маховик цен остановится чуть позднее – максимальный потенциал роста 11%.

Отмечаем, стоящую особняком столицу Башкортостана. Потенциально возможный рост цен в этом городе по-прежнему – 20-30%.

Вместе с тем, на фоне снижения темпов роста цен и стабилизации рынка явно выделились города, в которых показатель семилетнего роста цены гораздо выше средних по остальным городам-миллионникам. Это такие города как Екатеринбург (превышение на 50%), Омск (превышение на 56%), Пермь и Новосибирск (превышение на 40%). Интрига возможного прогноза состоит в том, насколько цены в этих городах скорректируются в ближайшее время.

В ближайшие месяцы на рынке жилья крупнейших городов страны продолжится рост цен с постепенным замедлением темпов. Однако, по прежнему продолжит дорожать ускоренными темпами (2-4%) недвижимость во многих крупнейших городах страны, которые недооценены.

Средняя стоимость строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и цены на рынке недвижимости по отдельным регионам Российской Федерации на МАЙ 2007 года

 

п/п

 

Наименование федерального округа и региона

 

первая строка – в рублях с НДС

вторая строка – в долларах США

Полная себестоимость строительства жилых домов массового спроса на 1 м 2 общей площади квартир жилых зданий

( для вновь начинаемых строительством)

Средние рыночные показатели предложений на первичном рынке жилья,

отнесенные на 1 м 2 общей площади квартир домов массового спроса

Средние рыночные показатели предложений на вторичном рынке типового жилья, отнесенные на 1 м 2 общей площади квартир жилых зданий

01

Москва

44934,0

108121,3

110080,6

 

 

1743,0

4194,0

4270,0

02

Санкт-Петербург

36831,1

58495,0

71248,0

 

 

1428,7

2269,0

2763,7

03

Екатеринбург

29464,9

57571,5

63348,5

 

 

1142,9

2233,2

2457,3

04

Ханты-Мансийский автономный округ

30438,9

57571,5

59874,3

 

(г. Сургут)

1180,7

2233,2

2322,5

05

Московская область

37715,1

54586,3

57918,7

 

 

1463,0

2117,4

2246,7

06

Уфа

26121,4

53319,4

55452,2

 

 

1013,2

2068,2

2151,0

07

Новосибирск

29231,0

45814,4

47193,3

 

 

1133,9

1777,1

1830,6

08

Самара

24151,6

40231,6

44747,8

 

 

936,8

1560,6

1735,8

09

Пермь

23978,6

42821,9

44431,4

 

 

930,1

1661,1

1723,5

10

Нижний Новгород

23670,4

38712,3

43745,0

 

 

918,2

1501,6

1696,9

11

Казань

20843,9

35568,8

40548,4

 

 

808,5

1379,7

1572,9

12

Ленинградская область

34102,9

37540,1

39831,8

 

 

1322,8

1456,2

1545,1

13

Хабаровск

29000,9

35302,6

38477,0

 

 

1124,9

1369,4

1492,5

14

Архангельск

23370,0

34391,5

37830,7

 

 

906,5

1334,0

1467,4

15

Ямало-Ненецкий автономный округ

24554,1

35537,9

37707,5

 

 

952,4

1378,5

1462,7

16

Тюменская область

29231,0

33526,4

37549,5

 

 

1133,9

1300,5

1456,5

17

Кемерово

24327,0

35209,3

37358,8

 

 

943,6

1365,8

1449,1

18

Новгород

22321,9

32307,2

37347,1

 

 

865,9

1253,2

1448,7

19

Тула

23370,0

33824,2

37206,6

 

 

906,5

1312,0

1443,2

20

Ростов на Дону

23762,0

36263,2

36491,1

 

 

921,7

1406,6

1415,5

21

Тверь

23310,8

35070,3

36473,1

 

 

904,2

1360,4

1414,8

22

Челябинск

23609,7

37018,7

36257,2

 

 

915,8

1435,9

1406,4

23

Калининградская область

23534,3

34061,9

36141,3

 

 

912,9

1321,3

1401,9

24

Кировск

22458,0

32504,2

36079,7

 

 

871,1

1260,8

1399,5

25

Томская область

24505,1

31542,5

35958,5

 

 

950,5

1223,5

1394,8

26

Мурманск

22595,8

32703,6

35319,9

 

 

876,5

1268,6

1370,1

27

Ярославль

25756,0

32905,5

34879,8

 

 

999,1

1276,4

1353,0

28

Удмуртская Республика

22305,7

32209,6

34191,9

 

 

865,2

1249,4

1326,3

29

Республика Мордовия

21975,6

31806,0

33747,7

 

 

852,4

1233,7

1309,1

30

Омск

21413,4

30168,0

32883,1

 

 

830,6

1170,2

1275,5

Российская Федерация, в среднем

27485,9

34171,1

36221,4

1066,2

1325,5

1405,0


ПРИМЕЧАНИЯ:

1. Показатели приводятся в рублях на 1 м2 общей площади квартир жилых зданий с учетом НДС.
2. Под жилыми домами массового спроса понимаются крупнопанельные и объемно-блочные жилые дома типовых проектов (модернизированных серий) высотой 9-16 этажей, монолитные жилые дома с навесными трехслойными панелями (т.н. «сборно-монолитные»), а также монолитные жилые дома (монолитный каркас) с ограждающими конструкциями из блоков (газобетон и т.п. с утеплителем).
3. Показатели себестоимости строительства  и цен первичного рынка приводятся с учетом простой базовой отделки (окраска, обои, разводка, установка ПДУ, паркет березовый, линолеум, газовые или электроплиты, лифты и т.п), наружных сетей и благоустройства (относимых на сметную стоимость дома), а также среднего уровня прочих работ и затрат застройщиков в процессе подготовки строительства, производственного цикла и сдачи дома, в том числе среднего уровня отчислений инвесторов (застройщиков) на развитие инфраструктуры.
Учитывая, что многие жилые дома вводятся в эксплуатацию без отделки квартир, поквартирной разводки систем горячего и холодного водоснабжения, установки предметов домоустройства (сантехприборы, плиты и т.п.), для получения показателей без отделки, приведенные данные могут быть уменьшены на 6-8%.
При размещении в жилых зданиях встроенных или пристроенных предприятий (организаций) торговли, общественного питания и коммунально-бытового обслуживания показатели рассчитываются только для жилой части здания.

Средняя цена 1 кв. метра жилья на рынке недвижимости и себестоимость строительства с 1997 года

Дата:

Цена на рынке (долл/кв.м)

Себестоимость (долл/кв.м)

1997 год

 

 

1 квартал 1997 года

532.1

397

2 квартал 1997 года

536.4

397

3 квартал 1997 года

539.9

405

4 квартал 1997 года

548.6

407

1998 год

 

 

1 квартал 1998 года

567.9

400

2 квартал 1998 года

575.3

403

3 квартал 1998 года

589.3

409

4 квартал 1998 года

570.6

202

1999 год

 

 

1 квартал 1999 года

490.3

235

2 квартал 1999 года

374.2

232

3 квартал 1999 года

354.1

252

4 квартал 1999 года

362.7

267

2000 год

 

 

1 квартал 2000 года

360.4

264

2 квартал 2000 года

351.1

284

3 квартал 2000 года

351.6

309

4 квартал 2000 года

360.9

351

2001 год

 

 

1 квартал 2001 года

375.5

365

2 квартал 2001 года

391.5

368

3 квартал 2001 года

418.9

388

4 квартал 2001 года

475.9

401

2002 год

 

 

1 квартал 2002 года

519.7

408

2 квартал 2002 года

545.8

424

3 квартал 2002 года

576.3

445

4 квартал 2002 года

628.2

492

2003 год

 

 

1 квартал 2003 года

669.4

508

2 квартал 2003 года

719.3

551

3 квартал 2003 года

774.2

599

4 квартал 2003 года

867.5

635

2004 год

 

 

1 квартал 2004 года

985.3

673

2 квартал 2004 года

1111.7

682

3 квартал 2004 года

1157.9

711

4 квартал 2004 года

1149.7

746

2005 год

 

 

1 квартал 2005 года

1135.3

787

2 квартал 2005 года

1122.0

811

3 квартал 2005 года

1127.3

822

4 квартал 2005 года

1149.9

845

декабрь 2005 года

1167.7

848

2006 год

 

 

январь

1177.8

848

февраль

1200.1

886

март

1234.7

896

апрель

1295.2

920

май

1385.9

935

июнь

1518.9

962

июль

1749.8

976

август

2048.3

1052

сентябрь

2291,1

1073

октябрь

2456,4

1144

ноябрь

2561,3

1202

декабрь

2587,5

1245

2007 год

 

 

январь

2612,3

1245

февраль

2653,7

1297

март

2677,7

1324

апрель

2725,7

1398

май

2743,3

1429


Рассчитано по данным Росстата


Индекс доступности жилья
(Целевой индикатор по Нац. проекту на 2007 год – 3,2)

Рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м.кв.) к среднему годовому доходу семьи (3 человека.). Он показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы. Данный показатель не учитывает возможности приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов и отражает лишь фактически сложившееся соотношение между средними ценами на жилье и средними доходами.

 
ВЫВОДЫ И ОЦЕНКИ:

Причины роста цен лежат не столько в сфере собственно строительного бизнеса. Они гораздо глубже.

Основным фактором роста цен на жилье в 2006 году явился большой платежеспособный спрос, в том числе отложенный. Он был сформирован в результате притока в страну денежных средств от экспорта, уже несколько лет подряд превышающего импорт. Объем жилья не растет такими темпами, которыми растет сальдо торгового баланса накопленным итогом из года в год. Положительное сальдо торгового баланса РФ в 2006 году составило 164,4 млрд. долл. США. Эти средства так или иначе стали доходами граждан России, и часть из них была вложена в наиболее надежный, хотя и один из самых консервативных, инвестиционный инструмент – недвижимость.

В 2006 году прирост жилого фонда составил всего 1,79%, а если учитывать выбытие ветхого жилья, то и того меньше. Следствием этой диспропорции стало значительное превышение спроса на жилье над предложением, что обусловило рост цен в 2006 году в среднем по стране на 75%.

На фоне высокого спроса на жилье в мегаполисах количество участков под застройку уменьшается, а имеющиеся площадки предполагают значительные затраты на вывод промышленных предприятий, аренду земли, подключение к инженерным сетям, а также обременения в виде социальной инфраструктуры.

В результате высокой стоимости строительства в крупных городах менее качественное панельное жилье вытесняется в пригороды, а в мегаполисах растет доля жилья бизнес и премиум-класса. Такое жилье сегодня является наиболее рентабельным для девелоперов и привлекательным по качеству для обеспеченных городских жителей. Рост цен на жилье приводит к тому, что строительный бизнес становится рентабельным не только в столице, но и в региональных центрах, причем в последнее время рентабельность строительства, например, в Подмосковье, превышает московские показатели.
В 2007 году при растущих доходах населения, относительной развитости ипотечного кредитования и дефиците площадок под строительство говорить о заметном «проседании» рынка не стоит. Остановка роста цен в конце 2006 года и в начале 2007 года была вызвана в основном тем, что цены стали недоступными для людей с относительно высокими доходами, значительная часть которых прибегала к услугам ипотечного кредитования. Поэтому, учитывая стабильную ситуацию в стране, продолжение динамичного развития бизнеса и, как следствие, постепенный рост доходов населения, можно ожидать, что к концу лета или началу осени мы будем наблюдать заметное повышение цен на рынке недвижимости, который, однако, будет далеко не столь скачкообразным, как в 2006 году. Желание граждан улучшить свои жилищные условия будет подталкивать рынок к дальнейшему росту. На 2007 год в России запланирован ввод 56 млн. кв.м. жилья. Однако этого совершенно недостаточно для удовлетворения спроса. По нашему мнению, цифра в 100 млн. кв.м. в год обеспечит приемлемое насыщение рынка.

2. Себестоимость строительства и факторы, способствующие ее росту

Основные негативные факторы, способствующие росту себестоимости строительства:

• дефицит земельных ресурсов (особенно в крупных городах) и высокая цена прав аренды или выкупа. При этом имеющийся у компаний задел участков стремительно сокращается;
(Средние застройщики пока живут за счет задела, но он постепенно заканчивается. К началу 2007 года у 65% средних застройщиков уже не было задела по не начатым объектам. У 10% он составлял менее 20% от объема застройки и только 25% средних застройщиков имели задел в нормативном размере.
К примеру, в Архангельской области генерального плана нет и в помине, за два года (с 1 октября 2005 года) проведен всего один аукцион на участок для строительства жилья. Земли, на которых ведется какое-то строительство, выделены были еще до октября 2005 года. Муниципальные власти не представляют даже, как реализовать и запустить аукционную систему продаж земельных участков.
Цены на земельные участки в 2007 году могут вырасти вдвое, а в отдельных регионах - еще больше. Инвестиции в землю стали предпочтительнее, чем в строящуюся жилую недвижимость. В Санкт-Петербурге малому, среднему бизнесу и даже крупным компаниям нет никакой практической возможности даже подступиться к торгам, так как цены за участки возрастают в десятки раз. На последних аукционах на право аренды стоимость 1 га дошла до 600 тыс. долларов. Самый дорогой участок имеет стоимость 1 кв. м. 6 тыс. руб.)

• большие затраты на инженерную подготовку территорий, несовершенство правил определения затрат на подключение к инженерным сетям и высокие тарифы на подключение.

(В стране нарастает дефицит мощностей для подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. По различным оценкам до 20%, а к 2008 году – до 40%. Не секрет, что некоторые новостройки, подлежащие сдаче госкомиссии, стоят без тепла, воды и электричества, а компании-застройщики вынуждены вкладывать собственные средства в строительство автономных газовых котельных и использовать на время строительства дизель-генераторы. Без значительных вложений в создание инженерной инфраструктуры невозможно значительное увеличение объемов строительства. Пока инвестиционные планы  предприятий-монополистов существенно отстают от требуемых объемов развития жилищного строительства. Этот фактор напрямую отражается на ценовой политике, влияет на рост себестоимости строительства и является сдерживающим моментом по отношению к увеличению темпов роста жилищного строительства.

Вопросы взаимоотношений организаций-застройщиков с предприятиями инженерно-энергетического комплекса в реализации программы «доступное жилье» имеют немаловажное значение.

Необходимо отметить, что по установившейся практике организации-застройщики обязаны предприятиям инженерно-энергетического комплекса производить оплату потребляемых энергоресурсов, как во время строительства дома, так и при последующей его эксплуатации по тарифам в соответствии с временными договорами на нужды строительства. Причем, если до вступления в силу Жилищного кодекса, когда застройщик мог воздействовать на процесс создания и деятельности ТСЖ, период перезаключения соответствующих договоров с застройщика на ТСЖ в силу обычной бюрократической волокиты, к примеру, в отношении электроснабжения, составлял более двухсот дней, то в настоящий момент из-за неопределенности с созданием ТСЖ этот срок невозможно даже приблизительно установить.

Такая ситуация выгодна монополистам, так как разница в тарифах на электроэнергию в отношении организаций-застройщиков и в отношении физических лиц (после перезаключения договора на ТСЖ) составляет 70%. Сколь долго застройщики будут оплачивать монополистам эту разницу зависит от самих монополистов и активности лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся доме.

В этой связи представляется необходимым предпринять ряд действий со стороны органов власти и прежде всего на законодательном уровне установить четко регламентированный порядок взаимодействия организаций-застройщиков с предприятиями инженерно-энергетического комплекса по вопросам получения технических условий, присоединения, перевода на постоянную схему и т.д.);

• обременение застройщиков различными платежами на развитие инфраструктуры или передачи части построенного жилья;

• высокие непроизводственные потери застройщиков на этапе подготовки строительства – длительные сроки согласований и коррупция. Отсутствие «прозрачных» цен и тарифов на услуги различных ГУ и ГУПов, осуществляющих согласование, контроль, проверки и т.п. при строительстве жилья, теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды, испытание трубопроводов и т.п.
(Тот факт, что по различным регионам цена на жилье различается в 2,5 раза, объясняется не только уровнем доходов населения, но и существованием и высотой административных и монопольных барьеров, связанных с выходом на рынок строительства жилья);

• повышение цен на строительные материалы, изделия и конструкции, зачастую, опережающий рост цен в других отраслях и на потребительском рынке;

• монопольные явления на рынке строительных материалов;

• попытки самих застройщиков «взвинтить» цены на жилье при повышении спроса.
(Реальная дельта между фактическими затратами застройщиков и продажной ценой на первичном рынке по нашей оценке должна составлять от 14 до 18 процентов, что соответствует общемировой практике строительства многоквартирных домов массового спроса);

• ошибки в проектировании, низкое качество проектно-сметной документации, а также начало строительства без утвержденной проектно-сметной документации;

• отсутствие в отдельных регионах служб и системы единого государственного заказчика;

• наличие в строительстве неденежных форм расчетов (бартера) - материалы и услуги за квартиры;

• частые остановки производственного цикла и консервация объектов ввиду отсутствия финансирования;
• низкий уровень организации строительного процесса, логистики и расчетов в строительстве;

• несовершенство нормативно-правовой базы ценообразования в строительстве и конкурсных процедур по выбору подрядчика или поставщика ресурсов;

• приписки в сметах подрядчиков, завышение объемов выполненных работ;

• большое количество мелких фирм, выступающих в роли застройщиков и ведущих строительство 1-2 домов, что резко повышает все риски и себестоимость строительства. (Около 50% жилья возводится средними и малыми строительными компаниями);

• наличие в строительной отрасли большого числа взаимопротиворечащих инструкций, указаний и ведомственных писем различных органов исполнительной власти;

• отсутствие координирующего органа по вопросам определения стоимости строительства и др.

Рост средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства

 

№ п/п

Наименование строительных материалов, изделий и конструкций

Рост цены за 2006 год,

%%

1

Арматура товарная

+64,7%

2

Металлопрокат для армирования ж/б конструкций

+75,8%

3

Портландцемент бездобавочный М400 навальный

(под отгрузку ж/д транспорт)

+14,4%

4

Портландцемент бездобавочный М400 навальный

(с элеваторов под автотранспорт)

+16,9%

 

5

Портландцемент бездобавочный М400 тарированный

+16,6%

6

Песок строительный

+25%

7

Щебень из природного камня

+16,3%

8

Бетон товарный

+11,4%

9

Раствор готовый цементный

+13,1%

10

Кирпич керамический рядовой поризованный пустотелый

+8%

11

Кирпич керамический лицевой пустотелый

+11%

12

Кирпич силикатный рядовой

+23,7%

13

Сваи железобетонные

+11%

14

Блоки бетонные фундаментные

+9,8%

15

Панели ж/б наружные стеновые

+7,8%

16

Панели ж/б внутренние стеновые

+7,8%

17

Панели ж/б перекрытий

+8,2%

18

Плиты перекрытий многопустотные

+9,4%

19

Плиты покрытий ребристые

+14,5%

20

Элементы лестниц ж/б

+7,1%

21

Элементы шахт лифтов

+7,5%

22

Плиты пазогребневые гипсовые для перегородок

+4,9%

23

Листы гипсокартонные стандартные

+11%

24

Стекло листовое

+16,6%

25

Плиты минераловатные

+5,6%

26

Линолеум утепленный

+2,7%

27

Паркет штучный

+30,8%

28

Краски масляные

+17,6%

29

Трубы стальные водогазопроводные оцинкованные

+19,7%

30

Трубы чугунные канализационные

+42,8%

31

Радиаторы отопительные однопанельные

+10%

32

Смесь асфальтобетонная

+26,6%

Кроме того в регионах существуют различные правила индексации стоимости строительно-монтажных работ, что создает массу неудобств для проектных и строительно-монтажных организаций, а также приводит к многочисленным нарушениям при расчетах за выполненные работы и др.

Строительные материалы, изделия и конструкции составляют в структуре себестоимости строительства от 50 до 58 %. Рассмотрим, как росли цены на материальные ресурсы в последнее время:
 
Рост средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства
за 2006 год

Для справки:

Структура себестоимости производства цемента
23.6% – топливо
22.3% – сырье
17.1% – электроэнергия
11% – оплата труда
10.7% – прочие материальные затраты
4.5% – социальные нужды
2.5% – амортизация основных фондов
8.3% – прочие затраты

Кто покупает цемент
52% – производители железобетонных конструкций
25% – производители строительно-монтажных работ
18% – производители асбестоцементных изделий
5%  – население

По расчетам, произведенным институтом ВНИИЭСМ, рост цен на цемент оказывает незначительное влияние на рост себестоимости жилищного строительства. Так, доля цемента в окончательной себестоимости 1 м2 возведенного здания постоянно уменьшается и составляет примерно 2-4%, а в производстве 1 м3 железобетона – 10-12%.
Для строительства 1 кв. м. жилой площади используется в среднем 500-600 кг. цемента

Себестоимость продукции в строительной индустрии формируется, в основном, за счет сырьевой составляющей. Цены на сырье в последние годы растут достаточно высокими темпами из-за монополизации добывающих отраслей и увеличения железнодорожных тарифов.

Типичная структура себестоимости производства строительных материалов


 

Многие руководители предприятий промышленности строительных материалов отмечают быстрый рост заработной платы из-за усиливающейся конкурентной боьбы за квалифицированную рабочую силу.

Серьезным внеэкономическим фактором увеличения себестоимости строительных материалов является разветвленная сеть посредников, стоящих между добывающими производствами и строительной индустрией. Ряд специалистов отмечают такую проблему, как плохая постановка учета и анализа себестоимости на предприятиях строительной индустрии, что существенно затрудняет реализацию мероприятий, направленных на ее снижение.

Наибольший рост цен наблюдается в монополизированных секторах рынка, (сыпучие и вяжущие материалы, стеновые материалы, рулонные кровельные материалы,   битумы,  металлические трубы). В то же время в тех секторах, где имеется реальная конкуренция производителей (например, лесопиломатериалы, отделочные материалы,  электрооборудование), имеет место достаточно умеренный рост цен.

Рентабельность производства строительных материалов, как правило, составляет 10-20% (существенно выше, чем в строительстве). Практически, все руководители предприятий стройиндустрии отметили устойчивую тенденцию к снижению уровня рентабельности, что объясняется возрастающей конкуренцией на рынке строительных материалов и конструкций. В ряде сегментов, например, производстве асфальтобетона рентабельность уже упала до 5-7%. Исключение, конечно же, составляет монопольный сектор рынка, где уровень рентабельности в ряде случаев достигает 50 и более процентов.  

Месячный рост цен на основные строительные материалы, изделия и конструкции с января 2006 года

Месяц

Рост цен, %%

2006 год:

 

январь

0,4 %

февраль

0,87 %

март

0,1 %

апрель

1,97 %

май

0,4 %

июнь

1,9 %

июль

1,05 %

август *)

2,42 %

сентябрь

2,59 %

октябрь

2,14 %

ноябрь

3,62 %

декабрь

1,67 %

в целом за 2006 год

20,42 %

2007 год:

 

январь

0,2 %

февраль

2,26 %

март

0,99 %

апрель

3,13 %

май

1,76 %

с начала 2007 года

9,49 %

в целом с января 2006 года

31,85 %

*) Из приведенных данных видно, что основной рост цен на строительные материалы пришелся на второе полугодие 2006 года, в то время как цены на недвижимость стали активно расти с марта 2006 года. Производители строительных материалов с некоторой задержкой стали активно поднимать цены. Безусловно, в росте цен на строительные материалы прослеживается конъюктурно-спекулятивная составляющая.

Рост цен на стройматериалы продолжился и в первом квартале 2007 года. За три месяца текущего года стоимость цемента выросла на 15—20%, арматуры — на 7%, песка — на 31%, кирпича — на 19%.

Согласно прогнозным оценкам, к концу 2007 года цемент и металлопрокат подорожают еще на 20—25%, щебень и песок — на 15—20%, кирпич — на 16%, утеплитель — на 14%, стекло и пиломатериалы — на 10—20%. Эксперты особо выделяют стоимость цемента. Только в первом квартале 2007 года цемент подорожал на 15%, еще порядка 10% должно прибавиться летом за счет массовых закупок по биржевым ценам.

Следует отметить, что на рынок строительных материалов, так же как и на рынок сырьевых ресурсов, чрезвычайно негативное влияние оказывает искусственно раздутая сеть посреднических фирм. При этом наценки компаний-“перекупщиков” достигают 30-40%. Естественно, товар, проходящий через трех-четырех таких “посредников”, становится дороже на 100 и более процентов. Наше исследование показало, что одной из главных причин существования аномально длинных цепочек продажи строительных материалов является коррумпированность и некомпетентность менеджерского звена ряда строительных компаний. Отделы по снабжению, как правило, предпочитают работать в рамках старых, сложившихся связей, не ведут активный мониторинг рынка, не ищут дорогу напрямую к производителям или хотя бы к дилерам “первой руки”. Весьма распространены “комплексные” закупки строительных материалов, когда наряду с основными товарами, на которых специализируется данный поставщик, приобретается целый ряд дополнительных материалов, попавших к нему через нескольких посредников. Понятно, что такая схема закупок весьма удобна для снабженцев, но она приводит к значительному перерасходу финансовых ресурсов строительной компании.

Цены на строительные материалы в различных городах России (руб.)

Вид продукции

Санкт-Петербург

Москва

Челябинск

Новгород Нижний

Барнаул

Кирпич красный строительный, шт.

4,50-6,50

4,50-7,50

3,90-6,70

4,20-6,40

3,80-6,00

Кирпич облицовочный, шт.

12,25-30,00

11,90-30,00

8,00-21,00

8,50-25,00

7,80-22,50

Цемент, т

2180-3500

2000-3400

1550-2900

1700-3000

1650-3200

Паркет дубовый, кв.м.

190-900

210-1600

220-900

190-800

200-700

Эмаль, кг

21-60

20-65

23-70

25-70

25-70

Мин. вата в плитах, куб. м

820-5000

800-5500

850-3000

780-3100

830-2800

Гипсокартон, кв. м

61-103

60-105

65-95

65-100

65-95

Линолеум импортный, кв. м

175-731

180-700

180-600

155-620

170-600

Обои, рулон

29-580

28-500

28-100

23-90

25-100

Металлочерепица, кв.м

160-320

175-350

175-340

185-300

-

Стекло оконное, кв. м

118-173

120-190

120-150

125-170

120-170

 

Средняя (по России) структура полной себестоимости строительства 1 м .кв. жилых домов массового спроса

 

№ п/п

Наименование элементов затрат

Доля,

% в структуре

1

Получение прав на участок строительства («пятно застройки») – приобретение в собственность или аренда

(в среднем – 90-140 $ на м.кв.; Екатеринбург – 140-160 $;

Москва – 500-800 $, Санкт-Петербург – 350-480 $)

12 – 15%

2

Затраты на проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы (СТРОИТЕЛЬНАЯ СЕБЕСТОИМОСТЬ),

в том числе:

67,8 %

2.1

- Проектирование и авторский надзор

3%

2.2

- Затраты на строительные материалы, изделия и конструкции, в том числе:

54,11%

2.2.1

Цемент

4- 8%

в среднем

6,74%

2.2.2

Металлопрокат (арматура, металлоизделия)

3,8 – 10,8 %

в среднем

8,44%

2.2.3

Щебень

1,01 – 1,77 %

в среднем

1,26%

2.2.4

Песок строительный

0,23 – 0,4%

в средем

0,34%

 

2.2.5

Доля стоимости железобетонных изделий в крупнопанельных и объемно блочных домах типовых проектов

37-42%

2.2.6

Доля стоимости монолитного бетона в монолитных домах

(без учета армирования, с долей 8%):

 

 

- с ограждающими конструкциями из кирпича и блоков

8,37%

 

- полномонолитных

12,3%

2.3

- Затраты на заработную плату

2,83%

2.4

- Затраты на машины и механизмы

2,16%

2.5

- Накладные расходы

5,7%

3

Получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры

(в том числе тариф за технологическое присоединение к электрическим сетям за 1 кВт электроэнергии:

Санкт-Петербург - 27 600 рублей ( 120-150 $ на м.кв. общей площади квартир); Москва - 39 218,97 к сетям среднего напряжения (6-20 кВ) и 45941 рубля копеек к сетям низкого (менее 1 кВ) ( 215- 252$ на м.кв. общей площади квартир);

Бурятия - 1237,75 руб/кВт; Карелия – 8604 – 12280 руб/кВт; Липецкая область - 4582 руб. за 1 кВт.; Коми – 6652-10478 руб/кВт

4,5%

4

Платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций

6,5%

5

Платежи на развитие не связанной со строительством объекта внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры или передача части построенного жилья

8%-10%

(кроме Москвы)

 

ИТОГО

100%

 

 

Примерная структура проектно-изыскательских и строительно-монтажные работ

 

№ п.п.

Наименование работ

Удельный вес стоимости конструкций и видов работ, %

1

Подготовительные работы

0,61%

 

Подземная часть здания

 

2

Земляные работы

0,70%

3

Свайные основания

4,33%

4

Ростверки и монолитные конструкции

4,69%

5

Прочие работы нулевого цикла

0,73%

 

Надземная часть здания

 

6

Монолитный ЖБК

25,90%

7

Кирпичная кладка стен

12,36%

8

Перегородки

3,27%

9

Окна /металлопластик с тройным остеклением/

10,63%

10

Двери

1,65%

11

Отделочные работы (места общего пользования)

3,00%

12

Кровля

1,28%

13

Сборные железобетонные конструкции

0,95%

14

Металлоконструкции

1,23%

15

Штукатурка фасадов

1,08%

16

Лифты

4,28%

17

Санитарно-технические работы

4,75%

18

Эл.тех и слаботочн.работы, диспетчиризация

3,55%

 

Благоустройство территории

 

19

Вертикальная планировка

0,53%

20

Благоустройство и озеленение

1,15%

21

Непредвиденные затраты (2%)

1,73%

22

Итого СМР без НДС

 

23

Проектно-изыскательские работы

8,14%

24

Технический и авторский надзор

2,77%

25

Страхование СМ рисков

0,68%

 

Расчет ориентировочной себестоимости строительства 1 кв.м. площади жилых домов из изделий ведущих домостроительных комбинатов на май 2007 г. в среднем по России

 

Статья

руб./кв.м

%

Выкуп (аренда) участка

4160 руб.

13,92 %

Строительно-монтажные работы:

22764 руб.

76,16 %

Подготовительные работы

728 руб.

2,44 %

Подземная часть

1990 руб.

6,66 %

Наземная часть, в том числе

17316 руб.

57,94 %

- Монтаж сборных ЖБИ

11830 руб.

39,58 %

- Устройство кровли

260 руб.

0,87 %

- Герметизация наружных стыков и окраска фасада

325 руб.

1,09 %

- Заполнение оконных и балконных проемов

845 руб.

2,83 %

- Сантехнические работы

1027 руб.

3,44 %

- Электромонтажные работы, АППЗ,

вентиляция дымоудаления

949 руб.

3,18 %

- Слаботочные сети, телевидение

104 руб.

0,35 %

- Отделочные работы

1196 руб.

4,00 5

- Монтаж лифтов

130 руб.

0,44 %

- Оборудование

650 руб.

2,18 %

Внешние сети

1820 руб.

6,09 %

Благоустройство

546 руб.

1,83 %

Прочие по СМР

364 руб.

1,22 %

 

 

 

Затраты заказчика:

1 400 руб.

4,68 %

Проектирование и авторский надзор

700 руб.

2,34 %

Затраты по вводу дома в эксплуатацию

420 руб.

1,41 %

Прочие заказчика

280 руб.

0,94 %

Накладные расходы

1564 руб.

5,23 %

Всего

29888 руб.

100,0%

 

Данный расчет соответствует себестоимости строительства самого дешевого жилья из сборного железобетона (панельное) и не содержит затрат на рекламу и продажи, а также прибыли (и, соответственно, налогов) застройщика. Предусмотрены средние затраты застройщика на приобретение прав на застройку в размере 160 долларов США за 1 кв.м.

 

В общем объеме ввода жилья индивидуальное жилищное строительство (а это в основном малоэтажное) составляет 38%.

 

Распределение затрат на возведение малоэтажного дома, %%

 

Проект (при индивидульном проектировании)

5-7%

Фундамент

15-20%

«Коробка», кровля

30-40%

Инженерное обеспечение

15-20%

Отделка

25-45%

Прочие

5-10%

 

Оценочная стоимость общестроительных работ по возведению загородного дома (без чистовой отделки и инженерного обеспечения)

 

Тип дома

Стоимость 1 м.кв. общей площади в USD

Кирпичные дома

630-850

Дома из клееного бруса

500-600

Монолитные дома в оборачиваемой опалубке из тяжелого бетона

490-700

Дома из сборного железобетона

480-670

Дома из оцилиндрованного бревна

300-500

Современные каркасные дома

320-450

Блочные дома (газобетон, пенобетон)

280-400

Модульные дома на основе сэндвич-панелей

280-370

Монолитные дома в несъемной опалубке

240-380

Простые рубленые бревенчатые дома

180-400

Простые каркасно-щитовые дома

180-280

2.2.5 Доля стоимости железобетонных изделий в крупнопанельных и объемно блочных домах типовых проектов 37-42%
2.2.6 Доля стоимости монолитного бетона в монолитных домах
(без учета армирования, с долей 8%): 
 - с ограждающими конструкциями из кирпича и блоков 8,37%
 - полномонолитных 12,3%
2.3 - Затраты на заработную плату 2,83%
2.4 - Затраты на машины и механизмы 2,16%
2.5 - Накладные расходы 5,7%
3 Получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры
(в том числе тариф за технологическое присоединение к электрическим сетям за 1 кВт электроэнергии:
Санкт-Петербург - 27 600 рублей (120-150 $ на м.кв. общей площади квартир); Москва - 39 218,97 к сетям среднего напряжения (6-20 кВ) и 45941 рубля копеек к сетям низкого (менее 1 кВ) (215- 252$ на м.кв. общей площади квартир);
Бурятия - 1237,75 руб/кВт; Карелия – 8604 – 12280 руб/кВт; Липецкая область - 4582 руб. за 1 кВт.; Коми – 6652-10478 руб/кВт 4,5%
4 Платежи за услуги различных государственных согласующих инстанций 6,5%
5 Платежи на развитие не связанной со строительством объекта внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры или передача части построенного жилья 8%-10%
(кроме Москвы)
 ИТОГО 100%
 
Примерная структура проектно-изыскательских
и строительно-монтажные работ

Расчет ориентировочной себестоимости строительства 1 кв.м. площади жилых домов из изделий ведущих домостроительных комбинатов на май 2007 г. в среднем по России


   Затраты заказчика: 1 400 руб.  4,68 %
Проектирование и авторский надзор 700 руб. 2,34 %
Затраты по вводу дома в эксплуатацию 420 руб. 1,41 %
Прочие заказчика 280 руб. 0,94 %
    Накладные расходы 1564 руб. 5,23 %
Всего 29888 руб. 100,0%

Данный расчет соответствует себестоимости строительства самого дешевого жилья из сборного железобетона (панельное) и не содержит затрат на рекламу и продажи, а также прибыли (и, соответственно, налогов) застройщика. Предусмотрены средние затраты застройщика на приобретение прав на застройку в размере 160 долларов США за 1 кв.м.

В общем объеме ввода жилья индивидуальное жилищное строительство (а это в основном малоэтажное) составляет 38%.  

Распределение затрат на возведение малоэтажного дома, %%

Проект (при индивидульном проектировании) 5-7%
Фундамент 15-20%
«Коробка», кровля 30-40%
Инженерное обеспечение 15-20%
Отделка 25-45%
Прочие 5-10%

Оценочная стоимость общестроительных работ по возведению загородного дома (без чистовой отделки и инженерного обеспечения)

 

ВЫВОДЫ И ОЦЕНКИ:

Таким образом, рост себестоимости строительства не являлся определяющим фактором роста цен на рынке первичной недвижимости в 2006 году. В соответствии с официальными данными Федеральной службы государственной статистики средняя цена реализации квадратного метра по стране более чем в два раза превышает среднюю стоимость строительства. Проверка ФАС России осенью 2006 года показала, что существенное превышение цены реализации над стоимостью строительства, а также рост цен на рынке реализации вновь возводимого жилья связаны прежде всего с дисбалансом спроса и предложения.

С августа 2006 года наблюдается устойчивый рост цен на основные строительные материалы и, по нашим оценкам, в 2007 году на фоне более умеренного роста цен на недвижимость, реальная себестоимость строительства будет расти практически сопоставимыми темпами: к концу 2007 года на 17-20% за год в абсолютном выражении. В результате, образовавшийся в 2006 году значительный  разрыв между себестоимостью строительства и продажной ценой жилья постепенно сократится до 14-18%.

Конечная эффективность реализации инвестиционно-строительных проектов в жилищной сфере с учетом продолжительности строительного цикла и приведенных данных, будет находиться в пределах 18-25 %, что по нашему мнению является вполне нормальной величиной.

3. Состояние вопросов ценообразования и сметного нормирования в строительстве

В дореформенный период сметные нормативы применялись для определения нормативной стоимости строительства (расширения, реконструкции и технического перевооружения) предприятий.

Сметная стоимость строительства объекта после утверждения становилась ценой, на основании которой в капитальном строительстве осуществлялось планирование, финансирование, производились расчеты между заказчиком и подрядчиком за выполненные строительно-монтажные работы. Сметные нормы применялись для внутренних расчетов между участниками строительства (генподрядными и субподрядными организациями, поставщиками материалов, конструкций и оборудования), планирования и внутренних экономических расчетов подрядных организаций, при проведении различных проверок, в том числе государственными финансовыми и правоохранительными органами, при рассмотрении судебными органами хозяйственных и даже уголовных дел.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.743 «Техническая документация и смета») подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документации, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.
Сметные нормативы устанавливают принципы составления смет, единичные расценки на определенные виды работ и другие элементы, необходимые для составления смет на строительство различных объектов. Они являются рекомендательными и применяются проектными, строительными организациями и заказчиками для расчета начальной цены конкретного объекта, а конкретная (договорная) цена определяется на конкурсной основе путем проведения торгов или в результате переговоров в соответствии со статьей 709 Гражданского кодекса Российской Федерации и других законодательных актов, т.е. рыночным способом.

Расчеты между заказчиком и подрядчиком за выполненные работы производятся на основании заключенного между ними договора, а сметные нормативы используются при этом только для определения затрат на строительство объекта.
По сути все документы федеральной сметно-нормативной базы ценообразования в строительстве  2001 г. (ГЭСН, ФЕР, МДС) в настоящее время не являются нормативными правовыми актами, обязательными для применения. Их правовой статус – не более чем документы добровольного применения. Заказчик и подрядчик вправе выбирать какими сметными нормативами им пользоваться, тем более что практически в каждом регионе Российской Федерации разработаны и используются территориальные сметные нормативы, детализирующие и уточняющие базовые федеральные нормативы  с учетом местных условий.

Бюджетным посланием Президента Российской Федерации от 9 марта 2007 г. Федеральному Собранию Российской Федерации о бюджетной политике в 2008-2010 годах предусмотрен переход на современные принципы осуществления государственных капитальных вложений.

В частности, определено, что основным  документом, регламентирующим  взаимоотношения между государственным заказчиком и подрядчиком должен стать контракт, заключаемый на весь период реализации инвестиционного проекта. Расходы на весь период реализации инвестиционного проекта, в отношении которого заключен государственный контракт, подлежат включению в расходные обязательства государства и не могут быть пересмотрены. Проводимые при проектировании объекта государственных капитальных вложений сметные расчеты должны основываться на реальной оценке стоимости необходимых работ, оборудования и материалов и рассчитываться в ценах соответствующих лет. При этом смета должна рассматриваться исключительно как составная часть конкурсной документации при проведении подрядных торгов, а в дальнейшем подрядчик должен обладать свободой выбора наиболее эффективных и экономичных способов реализации проекта.

Таким образом, следуя ориентированности бюджетной стратегии, вопросы ценообразования и сметного нормирования в строительстве переходят частично из сферы государственного регулирования в область полномочий саморегулируемых организаций в строительстве.

В то же время вопросы ценообразования и сметного нормирования в строительстве нуждаются в профессиональной методической поддержке и информационном сопровождении.

Ранее вопросы ценообразования и сметного нормирования в строительстве находились в ведении Госстроя России. Образованное в 2004 году Федеральное агентство по строительству и ЖКХ осуществляет функции государственного заказчика по значительной части федеральных целевых программ и не наделено правами нормативно-правового регулирования в установленной сфере деятельности. На практике Агентство пытается самостоятельно устанавливать правила и методы ценообразования по объектам бюджетного финансирования, согласовывает различные «адресные» индексы пересчета сметной стоимости, выпускает инструктивные письма и указания, не всегда направленные на эффективное использование бюджетных средств.

Ситуация, когда государственный заказчик сам себе устанавливает правила финансирования объектов строительства, представляется недопустимой.

Союз инженеров-сметчиков очень тревожит судьба новой сметно-нормативной базы 2001 года. Переход на новые сметные нормы и цены 2001 года - объективная необходимость, обусловленная произошедшими за последние годы изменениями в технологиях строительного производства, широким применением новых материалов, изделий и конструкций, и воспринимается нами как задача государственной важности. Такая база нужна, особенно в рыночной системе хозяйствования. Практически в любой развитой стране есть нечто подобное. В основном это система показателей ресурсного характера (расход ресурсов - трудовых, материальных, энергетических и так далее). База носит рекомендательный характер, что не препятствует ее широкому применению.

База стала реальностью, переход на нее никто не отменял и отменять не собирается. Да, ее правовой статус рекомендательный. Но она соответствует рыночной системе хозяйствования и является объективно необходимой.
Уже в подавляющем большинстве регионов разработаны на основе Федеральных сметных нормативов Территориальные сборники единичных расценок.  В Российской Федерации действуют свыше 80 Региональных центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС).

В послании президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации от 26 апреля 2007 г. в сфере строительства и ЖКХ выделены три ключевые задачи:
1. Рост ввода жилья к 2010 г. ежегодно до 100-130 млн.кв. метров в год.
2. Поддержание в надлежащем состоянии существующего жилищного фонда.
3. Создание эффективного механизма реформирования жилищно-коммунального хозяйства.
Для их успешной реализации необходимо решить целый комплекс вопросов, один из которых: дальнейшее развитие действующей сметно-нормативной базы в строительстве за счет ускоренной разработки норм и расценок на новые, эффективные технологии в строительстве и ЖКХ. На этом и нужно сконцентрировать усилия всех заинтересованных организаций.

Переход на новую сметную базу – это не какая-то единовременная акция, которая лет через 10 потребует вновь замены, а начало системной и постоянной работы по ее развитию в соответствии с требованиями строительного рынка страны.
Действующие методические документы по ценообразованию в строительстве закрепляют принцип многовариантности решения тех или иных вопросов сметного дела и являются шагом к созданию целостной системы подходов к определению стоимости строительства в условиях рыночных отношений. Это позволяет заказчикам и подрядчикам при заключении договоров подряда (контрактов) закреплять в них (или в специальных приложениях и протоколах) именно те подходы и решения, которым стороны и будут следовать при реализации конкретного инвестиционно-строительного проекта. Таким образом, происходит юридическое закрепление в качестве обязательных к исполнению правил определения цены контрактов и расчетов за выполненные работы.

Союз инжнеров-сметчиков, входящий в Ассоциацию Строителей России, является ведущей в России независимой профессиональной организацией по вопросам ценообразования в строительстве и осуществляет следующие виды деятельности:

- Разработка методологии и основных принципов ценообразования и сметного нормирования в строительстве
- Мониторинг и анализ ценообразующих факторов строительной продукции, цен на первичном и вторичном рынках жилья, себестоимости строительства с подготовкой соответствующих аналитических материалов и обзоров
- Подготовка предложений по совершенствованию механизмов реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», направленных на снижение себестоимости строительства, издержек строительных организаций и предприятий строительной индустрии, на расширение производства и использование новых эффективных конструктивно-технологических решений, материалов, изделий и конструкций в строительстве
- Разработка и совершенствование новой сметно-нормативной базы ценообразования в строительстве, подготовка разъяснений и рекомендаций по порядку применения сметных нормативов и т.д.

Союз пользуется заслуженным авторитетом среди предприятий строительного комплекса страны. Союз имеет конкретную программу действий по совершенствованию вопросов ценообразования в строительстве, направленную на оптимизацию расчетов в строительстве, эффективному использованию инвестиций.

Союз при поддержке и непосредственном участии Ассоциации Строителей России может взять на себя функции по разработке правил, стандартов в сметном деле и ценообразовании в строительстве.


4. Предложения по снижению и оптимизации затрат в строительстве


Довольно часто приходится слышать предложения, в которых для повышения доступности жилья и недопущения сверхприбылей в строительной отрасли предлагается ввести временное государственное регулирование, в том числе посредством установления предельной стоимости 1 кв.м. стандартного жилья на первичном рынке по регионам, либо нормирования затрат и прибыли застройщиков.

Безусловно, данные предложения не могут быть приняты. В условиях рыночных отношений необходимо принимать и рыночные (экономические) меры по оптимизации и снижению себестоимости строительства.

С этой целью:

- Провести специальный анализ состояния ценообразования в строительстве, применить антимонопольные меры как к естественным монополистам, так и к группам компаний, монополизировавших производство и поставку стройматериалов и конструкций. Речь идет об основных стройматериалах, без которых не обходится ни одна стройка: гравий, песок, цемент, металлопродукция (цена на последнюю, по нашим сведениям, выросла за последнее время в три раза).
Оказать помощь ФАС по выявлению случаев монопольного завышения цен, сговора производителей стройматериалов. Осуществлять мониторинг и согласование сделок по слиянию предприятий стройиндустрии или покупке контрольных пакетов акций предприятий.

- Следует принимать меры по сокращению сроков согласования технической документации, особенно в отношении федеральных органов. Различные государственные службы крайне затягивают согласование, в результате чего общий период подготовки документации зачастую превышает сроки собственно строительства домов.
Установить четкие правила, «прозрачные» цены и тарифы на услуги различных ГУ и ГУПов, осуществляющих согласование, контроль, проверки и т.п. при строительстве жилья – теплофизический и радиационный контроль, СЭС, УГПС МЧС России, составление экологических паспортов, сертификация электроустановок, пробы воды, испытание трубопроводов и т.п.

- Необходимо на уровне субъектов РФ создать межведомственные комиссии по согласованию планов развития коммунальной инфраструктуры с документами территориального планирования и Генпланами.

- Требуют дальнейшей законодательной проработки  критерии проведения конкурсов (аукционов) по выделению земельных участков под жилищное строительство. С позиции  приоритетов Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» победителями этих конкурсов должны становиться не компании, готовые  выплатить наибольшую сумму в местный бюджет (за счет будущих покупателей жилья), а социально ориентированные застройщики, вносящие оптимальные предложения по стоимости и качеству жилья. При этом необходимы меры государственной поддержки строительства социального дешевого жилья. Например, предоставление налоговых льгот застройщикам, предлагающим квартиры ниже определенной стоимости (например ниже 500-800 $ за кв.м.,   с учетом корректировки этой планки субъектами федерации).

Для комплексного решения проблем развития территорий нужен системный подход, которого также можно добиться путем применения принципа сервейинга территорий, который заключается в делегировании функций по развитию территорий профессиональным управляющим.

Нужно сказать, что наполнение земельного рынка за счет комплексного освоения территорий - это, наверное, единственный путь к выживанию большинства застройщиков.

Комплексное освоение территорий  – магистральное направление для наполнения земельного рынка, повышения предложения жилья и преодоления развивающейся хаотичной, неорганизованной  жилой  и общественно–деловой застройки.

- Вполне разумны предложения об оказании федеральным центром субъектам федерации и муниципалитетам помощи в плане предоставления льготных кредитов на оплату услуг по межеванию, разработке и утверждению проектов планировки территорий с последующим возвратом средств после продажи инвесторам подготовленных земельных участков.

- Считать необходимым повсеместное прекращение практики установления обременений застройщиков платежами на развитие внеплощадочных социальной и инженерной инфраструктуры.

- Следует обратить государственное внимание на промышленность строительных материалов. Увеличить темпы жилищного строительства будет физически невозможно при отсутствии данной индустрии. Потенциальные мощности строительных компаний по регионам (городам) по строительству жилья оцениваются на уровне 54-58 млн кв.м. Увеличение объемов жилищного строительства до 80 млн кв. м к 2010 г. потребует расширения строительных мощностей на 36%-40%. В состав промышленности строительных материалов входят 15 подотраслей (25 видов производства), объединяющих около 9,5 тыс. предприятий, в том числе 2,2 тыс. крупных и средних предприятий с общей численностью работающих свыше 680 тыс. человек. В общем объеме промышленной продукции около 7 процентов приходится на малые предприятия. Свыше 60 процентов предприятий сосредоточены в европейской части страны.

Степень износа основных фондов в промышленности достигает 50 процентов. Их ежегодное выбытие составляет 1,7 процента при том, что вводится в действие 1,1 процента новых.

Кроме того, средний возраст строительных машин и оборудования составляет 17 лет, в связи с чем технический уровень большинства предприятий значительно отстает от современных требований. К 2009 году до 40% башенных кранов будут запрещены к дальнейшей эксплуатации органами Ростехнадзора ввиду физического износа. Удельный вес экскаваторов с истекшим сроком службы составляет 27%, бульдозеров – 30%, кранов на автомобильном ходу – 26%.
Необходимо разработать Основные направления развития промышленности строительных материалов на период до 2012 года.

- Способствовать внедрению в строительное производство эффективных и ресурсосберегающих технологий, новых систем домостроения, основанных на применении эффективных несущих и ограждающих конструкций – несъемная опалубка, многослойные сендвич-панели, эффективный кирпич и блоки и т.д.

- Рассмотреть возможность формирования региональных и федерального рейтинга надежности компаний-застройщиков. В условиях конкуренции на рынке жилья государственный протекционизм в отношении надежных компаний значительно повысит их конкурентные возможности. При этом компании должны взять на себя обязательства по соблюдению разумной ценовой политики (возможно подписание ценовых соглашений). Также возможно введение системы предварительного резервирования строящегося жилья с фиксированной ценой для граждан – участников подпрограмм.

Отобранным компаниям может быть предоставлен официальный статус участника Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и право на использование статуса и специальной символики в информационных и рекламных целях.

- Перейти на расчеты в строительстве по твердым (фиксированным) ценам, определяемым по результатам подрядных торгов (конкурсов). С этой целью Ассоциацией Строителей России уже подготовлен Примерный порядок применения твердых договорных (контрактных) цен на объектах строительства, реконструкции и капитального ремонта зданий с сооружений.

- Рекомендовать перейти к подписанию ценовых и тарифных соглашений (на год) с основными производителями строительных материалов. Со стороны заказчика – гарантии объема потребления и закупок, со стороны предприятий стройиндустрии – гарантии неизменности оптовых цен или согласованных пределов их повышения в течение года.

- Оптимизировать методологию и процедуру подрядных торгов (конкурсов, аукционов) на строительство. Ввести жесткую предквалификацию претендентов с целью отсечения фирм-однодневок.

- Подготовить новое положение о порядке экспертизы и утверждения градостроительной и проектно-сметной документации и Положение о проведении контрольных проверок проектно-сметной документации и расчетов в строительстве.

- Рекомендовать субъектам РФ осуществлять мониторинг цен на строительные ресурсы и услуги в строительстве с публикацией экономически обоснованных показателей.

- Продолжить работу над совершенствованием новой сметно-нормативной базы ценообразования в строительстве (ГЭСН, ФЕР, ТЕР-2001 и т.д.). С этой целью:
• определить первоочередной перечень видов и комплексов работ с применением новых (эффективных) технологий строительного производства, требующих отражения в федеральных сметных нормативах;
• регламентировать процедуру согласования и утверждения новых норм и расценок для применения на отраслевом, территориальном и федеральном уровнях;
• в 2007 году выпустить новую редакцию сборников норм и расценок на ремонтно-строительные работы – ГЭСНр-2001 и ФЕРр-2001;
• приступить к разработке укрупненных норм и расценок (показателей стоимости) на строительные работы (в первую очередь на здания жилищно-гражданского назначения) и на наружные инженерные сети (строительство и реконструкция);
• подготовить нормы и расценки на содержание, обслуживание и текущий ремонт жилищного фонда и объектов коммунальной инфраструктуры.

- Обратиться в правительство России с предложением о передаче вопросов ценообразования и сметного нормирования в строительстве в ведение Ассоциации Строителей России.

Считаем, что пора переходить от имеющей место эйфории по поводу динамичного развития строительного комплекса к критическому анализу его состояния и к быстрейшей выработке конкретных мер.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
12666 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 12 377 000
до 57 119 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лица Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Петровский парк, м. Беговая, м. Динамо 1-4-комнатные квартиры Площади : 51 - 181 кв.м. м. Беговая, 9 мин. пешком м. Динамо, 9 мин. пешком Застройщик: Новко.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 555 460
до 9 862 910 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Белые ночи» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, м. Улица Горчакова, 4 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 101 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Бунинская аллея, 15 мин. транспортом м. Улица Горчакова, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч. 18, к.2.3 Коммунарка пос., уч. 18, к.1.1 Коммунарка пос., уч. 18, к.2.1 Коммунарка пос., уч. 18, к.2.2 Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 915 000
до 12 362 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Рассказово Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, 7 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 45 - 107 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Саларьево, 17 мин. транспортом Внуковское с/п, Рассказовка д., к.5 (3 оч.) Внуковское с/п, Рассказовка д., к.8 (3 оч.) Застройщик: Красный Октябрь.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты в Подмосковье.Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. от 23 метров.Монолит. Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах пл. 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Спешите! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры площадью 36-86 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте