Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Якорные арендаторы в торговых центрах. Законы привлекательности

В столице продолжается бум строительства торговых и торгово‑развлекательных центров: в прошлом году этот сегмент стал лидером по объему инвестиций. Число объектов множится, конкуренция между ними растет, и специалистам приходится изрядно поломать голову над тем, чтобы новые ТЦ не были, как матрешки, все на одно лицо. В частности, необходимо правильно выбрать якорного арендатора, который станет хорошим магнитом для посетителей, и не забыть при этом про собственную выгоду. Ведь прибыль от увеличения потока покупателей — косвенная, а снижение доходов за счет льготной арендной ставки, которую обычно платят «якоря», — вполне реальное.
 

Тягач, магнит, маяк… 
Если меня просят в двух словах объяснить, что такое якорный арендатор, то я обычно говорю: представь себе торговый центр, на верхних этажах магазины, а внизу продуктовый супермаркет, например «Перекресток», — это и есть «якорь». Просто и понятно. Но это, конечно же, если отвечать, как заказывали, вкратце и без деталей. На самом деле круг потенциальных якорных арендаторов гораздо шире, и для разных видов ТЦ он свой.
 
Впрочем, давайте сначала определимся с терминами. Американская классификация Urban Land Institute (ULI), которая традиционно применяется по отношению к столичным торговым объектам, определяет якорного арендатора как крупного, обычно сетевого, оператора розничной торговли, привлекающего в ТЦ основные потоки посетителей. Разумеется, «якорь» может быть и собственником, как, скажем, в магазинах «Рамстор», где одноименный гипермаркет дополняет торговая галерея.
 
«Якорным можно назвать арендатора любого профиля, чье присутствие в торговом центре является знаковым для потенциальных покупателей, а также для других арендаторов, своего рода «трактор-тягач», — говорит Анна Рудакова, консультант по недвижимости консалтинговой компании Russian Research Group (RRG). По ее словам, главная отличительная черта «якоря» — его независимость, то есть способность самостоятельно обеспечивать себе достаточное число покупателей. «Примером тому может служить тот факт, что у многих из них есть отдельные, успешно функционирующие магазины формата street retail, например Zara, М-видео и др.» — добавляет А. Рудакова. Разумеется, исчерпывающего ассортимента товаров и услуг ни один якорь предложить не может, поэтому клиенты достаются и магазинам галереи, однако он один порой способен сформировать больший покупательский поток, чем все арендаторы последующих этажей вместе взятые.
 
Ирина Кирсанова, руководитель департамента маркетинга и консалтинга компании ASTERA ONCOUR Moscow, делает акцент на другой характерной черте якорей — размере. По словам эксперта, якорный арендатор — оператор, который занимает большую площадь в ТЦ и предлагает широкий ассортимент товаров. «Чем больше площадь, тем шире ассортимент товаров и, как следствие, богаче выбор у покупателей, — утверждает И. Кирсанова. — Якорь притягивает тем, что покупатель практически на 100 % уверен, что найдет здесь то, что нужно». «Недостаточный ассортимент якорного магазина станет антирекламой и не сможет обеспечить успех объекту в целом, — соглашается Анна Рудакова. — Кроме того, это выгодно и самим «якорям», ведь средняя арендуемая ими площадь достаточно велика, и предлагать в этом случае скромный ассортимент просто-напросто нецелесообразно».
 

Угадать с калибром 
Безусловно, величина и качественные характеристики «якоря» должны соотноситься с размером и назначением «корабля», то есть торгового центра. Так, для ТЦ микрорайонного масштаба, основные посетители которого — жители расположенных вокруг домов, самым оптимальным вариантом будет супермаркет или большой продуктовый магазин. Впрочем, такому формату при условии удачного месторасположения и отсутствия сильных конкурентов можно обойтись и вовсе без ярко выраженного «магнита». Районные торговые центры традиционно привлекают посетителей продовольственным гипермаркетом с раскрученным брендом, расположенным на первом этаже, в быстром доступе от входной группы. Следующий уровень — окружной (суперокружной, городской). Эти объекты площадью в несколько десятков тысяч квадратных метров часто имеют нескольких якорных арендаторов, занимающих до 40 % площадей. Помимо продуктового магазина в качестве тяжелой артиллерии обычно выступает не менее крупный супермаркет с другой специализацией (спортивные товары, бытовая техника, товары для дома и т. п.). Гигантские региональные и суперрегиональные ТЦ способны вместить четыре-пять или даже более «якорей», занимающих больше половины их площади. Поток посетителей в них настолько велик, что высокие арендные ставки, которые охотно платят операторы галереи и предприятия общественного питания, с лихвой компенсируют недополученные от якорных арендаторов деньги.
 
«В торговых центрах могут присутствовать и «мини-якоря», которые занимают большую площадь, чем магазины галереи, но по размерам меньше, чем якорные арендаторы, — добавляет Ирина Кирсанова. — Обычно в данном случае речь идет о 500–700 кв. м». Функция у них та же — привлекать посетителей. С этой задачей отлично справляются, например, парфюмерные и косметические магазины, крупные аптечные сети, книжные супермаркеты.
 
Универсальным ТЦ не обойтись без универсальных «якорей», предлагающих покупателям продукты и товары народного потребления. Если позволяет масштаб и концепция, в качестве одного из магнитов может выступать зона развлечений. Впрочем, специалисты не всегда единодушны по поводу последней. Мультиплекс, боулинг или детский игровой центр, к тому же часто имеющие собственный фуд-корт, могут формировать свои отдельные потоки посетителей, из которых мало что достанется магазинам.
 
Специализированным объектам, напротив, продуктовый супермаркет скорее помешает, чем поможет. Якорный арендатор в них по профилю должен соответствовать самому ТЦ. Александра Кадченко, заместитель руководителя отдела аналитики и исследований компанити Praedium, в качестве неподходящих для продовольственного гипермаркета объектов называет такие объекты, как «Три Кита», «Гранд» (профиль — мебель), АТЦ «Москва» на Каширском шоссе (автомобили и сопутствующие товары), «Электроград», «Электроника на Пресне» (электроника и бытовая техника), «Экстрим», «Спорт-Хит», «Ролл Холл» (спортивные товары) и др. «В зависимости от проекта «якорем» тут выступает крупный брендовый специализированный оператор, или же якорный арендатор вообще отсутствует», — отмечает эксперт. В эту же группу с некоторыми оговорками можно отнести и формат fashion centre (торговый центр моды), ассортимент которого преимущественно состоит из одежды, обуви, аксессуаров. Как такового якорного арендатора в них нет, а его «магнитную» функцию выполняет пул бутиков, подчиненных единому стилю. Из московских ТЦ к этому типу можно отнести Петровский Пассаж, ГУМ, ЦУМ, Крокус Сити.
 
В принципе, не слишком целесообразно размещать продовольственного гиганта в торговом центре, расположенном в центре города, в частности, потому что там нет возможности организовать достаточное количество парковочных мест. Там же, где это возможно, они функционируют довольно успешно. Например, ТЦ «Европейский», ориентированный на семейный шопинг, в числе прочего включает в себя и магазин «Перекресток». Таким образом, проведя здесь выходной день, посетители смогут сделать все дела, в том числе и закупить продукты.
 

Палка о двух концах
Сильный «якорь», оказавшийся к тому же в нужное время и в нужном месте, может не только привлекать посетителей и работать на имидж торгового центра, но и исправить определенные огрехи концепции или строительства объекта. «На успешность ТЦ влияет множество факторов, но самые важные из них — местоположение и грамотно подобранный, востребованный именно здесь якорный арендатор, — рассуждает Ирина Кирсанова. — Какие недостатки он может компенсировать? Хорошие «якоря» способны частично решить вопросы, связанные с неудачным зонированием, ведь их, как правило, располагают в так называемых мертвых зонах, вне основных маршрутов посетителей».
 
По мнению Анны Рудаковой, если местоположение ТЦ оставляет желать лучшего в плане транспортной и пешеходной доступности, то хороший «магнит» сможет привести в ТЦ поток покупателей, несмотря на перечисленные недостатки.
 
«Некоторое время назад было вполне достаточно одного «якоря», — рассказывает Анна Рудакова. — Достаточно вспомнить первые магазины «Рамстор», в которых торговая галерея являлась скорее бесплатным приложением к гипермаркету. На сегодняшний день тенденция потребительского поведения такова, что один якорный арендатор уже не способен обеспечить эффективную работу ТЦ». Впрочем, много не всегда значит хорошо. Количество «якорей», естественно, зависит от формата объекта, его целевой аудитории, месторасположения и т. д., но главная задача собственника — не допускать между ними конкуренции.
 
Кроме того, не следует забывать, что за свою «работу» — формирование потока покупателей — «якорь» получает вознаграждение в виде льготных ставок аренды. Размер дискаунта может быть разным и зависит от известности бренда, профиля оператора, количества занимаемых квадратных метров, а также достоинств самого ТЦ (другими словами, кто в ком в данном случае больше нуждается). В среднем базовая ставка для «якорей» составляет 150–250 долл. /кв. м в год. Вдобавок по словам экспертов некоторые операторы умудряются получать еще и дополнительные скидки. Для сравнения. По данным ASTERA ONCOUR Moscow, для магазинов торговой галереи затраты на аренду помещения в концептуальном торговом центре на первом этаже составляют в среднем 2000—4000 долл./кв. м в год, на втором этаже 1500–3000 долл./кв. м в год. Именно они и приносят собственнику основной доход. «Для обеспечения должной экономики проекта суммарная площадь, занимаемая якорными арендаторами, не должна превышать половины всей торговой площади ТЦ», — подчеркивает А. Рудакова. С ней соглашается и Ирина Кирсанова. «В противном случае средневзвешенная ставка аренды будет низкой, что приведет к увеличению срока окупаемости ТЦ», — полагает она. Исключением является формат ретейлпарка, состоящий из нескольких крупных «якорей», торгующих товарами повседневного спроса по низким ценам.
 
Итак, если концепция торгового центра предполагает тактику коврового бомбометания, то его главными орудиями обычно становятся супермаркет, один или несколько магазинов, предлагающих спортивную одежду, детские товары, аудио-, видеотехнику, несколько известных fashion-брендов, парфюмерия и косметика. И, конечно, популярный оператор развлекательного сегмента (кино, боулинг, игровые автоматы). В последнее время в качестве «якорей» все чаще выступают магазины формата DIY (товары для дома и ремонта), а также так называемые multibrand stores, созданные по принципу универмагов, например Стокманн и ХЦ. Главное, чтобы при этом была возможность организовать достаточно большую торговую галерею.
 
Однако необходимо помнить об одном важном моменте. Якорные арендаторы и основная торговая галерея должны сочетаться по двум основным параметрам: работать в едином ценовом сегменте, а их торговые марки не должны дублировать друг друга. «Если этого не произойдет, возникнет не один, а два потока посетителей, которые будут различаться, например, по своим покупательским способностям, — предостерегает Ирина Кирсанова. — Как показывает практика, в итоге из них останется лишь одна группа покупателей, а вторая найдет другое, более подходящее место для шопинга. Ведь для потребителя важны не только цена и ассортимент товара, но и атмосфера. Человек должен чувствовать, что этого его ТЦ, что сюда приходят люди с такими же, как у него, ценностями и образом жизни».
 

Средние арендные ставки для «якорей» различного формата в столичных ТЦ, долл./кв. м
 
Гипермаркет - 150–200
Кинотеатр - 180–250
Другие развлечения - 250–400
Фитнес-центр - 200
По данным компании Praedium
 

«Якоря» в ассортименте
Существует мнение, что с дальнейшим увеличением числа торговых центров в Москве им будет все труднее выделяться из числа себе подобных. Одна из причин — недостаточное количество операторов, которое приводит к тому, что в подавляющем большинстве объектов посетитель найдет сходный набор брендов, основу которого составят крупные международные и в меньшей степени российские сетевые ретейлеры. Тех же, кто способен выступить в качестве «якоря», еще меньше, вот и приходится девелоперам из кожи вон лезть, чтобы придумать что‑то оригинальное.
 
«В России на данный момент не так много якорных арендаторов, — считает Ирина Кирсанова, — и наибольшее их число сконцентрировано в продуктовом сегменте. Причем продуктовые сети работают для четко определенной целевой аудитории. «Пятерочка», «Копейка» — в сегменте ниже среднего, «Перекресток» — в среднем ценовом сегменте, а «Азбука вкуса» и «Глобус Гурме» — в сегменте выше среднего». Это создает еще большие трудности для собственника. Если, например, отношения с арендатором испортились и необходимо найти замену, искать ее следует так, чтобы не нарушить концепцию торгового центра.
 
С тем, что выбор у арендодателя невелик, не согласна Александра Кадченко. «На рынке присутствует достаточное количество операторов, которые могут являться «якорем», причем это касается как продуктовых ретейлеров, так и магазинов электроники, парфюмерии и косметики, развлекательного сегмента и т. д., — утверждает она. — Правда, ощущается некоторый дефицит в таком формате, как универмаг. В любом случае рынок еще не насыщен, постоянно появляются новые игроки, причем довольно крупные. Так, в прошедшем году о своих планах по выходу на российский рынок заявили сразу несколько известных международных операторов».
 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4713 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные апартаменты Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 071 000
до 43 368 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-4-комнатные квартиры Площади : 45 - 146 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 338 000
до 18 094 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фонвизинский Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 105 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. Огородный пр-д, вл. 20, к.1 Огородный пр-д, вл. 20, к.2 Огородный пр-д, вл. 20, к.3 Огородный пр-д, вл. 20, к.4 Застройщик: ТПУ Фонвизинская.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка 5 км от МКАД. Квартиры площадью от 32 метров. П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. квартиры в готовых домах Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры в готовых домах пл. 48-202 метра. Дом сдан. Монолит. Спешите! Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Спешите! Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью от 21 метра.Монолит. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 40 до 118 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха от 7.8 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте