Регулярное наблюдение за индексами позволяет всегда быть в курсе текущей ситуации на рынке недвижимости и понимать существующие тенденции. Уникальной отличительной особенностью системы индексов является оперативность информации - цифры обновляются еженедельно по понедельникам, позволяя начинать новую рабочую неделю с обзора ситуации на рынке. Все прочие аналитические материалы и обзоры содержат информацию только за прошедший период, как правило, за предыдущие месяцы или год. Следовательно, с их помощью можно мониторить динамику рынка только с задержкой на месяц и более. Неудивительно, что многие специалисты, ежедневно работающие на рынке, интуитивно "чувствуют" изменения раньше, что делает запаздывающие аналитические материалы интересными только с академической точки зрения.

Вторая важная отличительная особенность системы индексов состоит в расширенном подходе к мониторингу рынка. Большинство аналитических систем осуществляет мониторинг только средней цены предложения. Все остальные данные, включая прогнозирование, базируются на субъективном экспертном мнении и часто противоречивы. Методологический подход системы индексов полностью противоположен. Он состоит в предоставлении каждому участнику рынка объективных цифровых данных в удобном формате, позволяющих с их помощью составлять свое собственное мнение и принимать самостоятельные решения. На текущий момент рассчитываются три индекса, позволяющие мониторить общий уровень цен на квартиры, темпы их изменения и уровень доходности вложений в недвижимость. А также использование этих индексов позволяет ориентировочно прогнозировать динамику рынка в ближайшей перспективе. Этот набор инструментов будет расширяться по мере появления практической потребности.

Индекс стоимости жилья (Общегородской уровень цен на жилье)

Ни один хозяин собственности не может оставаться равнодушным к ее стоимости. Тем более если речь идет о наиболее дорогом товаре - недвижимости. Владелец маленькой квартиры или хозяин просторных апартаментов, инвестор тысяч квадратных метров жилья или владелец отдельного здания одинаково обеспокоены сохранностью своих вложений, определяемых состоянием рынка. Рост цен может сделать их богаче в равной пропорции, также как их падение - разорить. Индекс стоимости является наиболее удобным инструментом, позволяющим регулярно мониторить уровень цен на недвижимость.

Текущее значение индекса обновляется каждую неделю и позволяет видеть изменение уровня цен за это период. Неделя - небольшой срок для рынка недвижимости, однако значения индекса за несколько недель уже позволяют увидеть тенденцию к повышению или понижению рынка. Таким образом, можно заметить предстоящие изменения очень оперативно - в течение месяца, что недостижимо другими средствами. Например, практикуемый большинством специалистов ежемесячный расчет средней цены предложения сразу содержит месячную задержку (значения вычисляются по истечении месяца), требует минимум несколько месяцев для обозначения тенденции, что бывает крайне сложно из-за присутствия больших статистических колебаний, присущих прямому вычислению средней цены (часто встречается ситуация: - за позапрошлый месяц +4%, за прошлый -2%, за текущий +3% и т.п.) Результатом этого является длительное сохранение противоречивых мнений и комментариев даже в условиях очевидно оформившихся тенденций на рынке.

Помимо мониторинга текущего уровня цен индекс стоимости может служить инструментом для изучения механизмов функционирования рынка, а их понимание - ключом к корректному прогнозированию. Например, построение индекса стоимости за несколько лет выявляет сезонные закономерности. Изучение динамики индекса стоимости после кризиса 1998 года и в период экономического роста в 2000-2003 годах позволяет находить корреляции с другими экономическими показателями, что проливает свет на причины тех или иных ценовых тенденций, а также позволяет предвидеть дальнейшее развитие событий. В соответствии с философией системы индексов - это инструмент, дающий возможность каждому участнику рынка делать свои выводы.

Индекс ценового ожидания (Темп изменения цен на жилье)

Темп изменения цен на рынке недвижимости является актуальным при любых сделках. Например, операции купли-продажи или обмена жилья в среднем растянуты по времени на 2 месяца. На растущем рынке часто встречается ситуация, когда с момента поиска покупателя на прежнюю квартиру до подбора новой цены успевают подрасти и денег, вырученных от продажи, уже не хватает на новую покупку. В условиях падающего рынка, напротив, продавцы часто запаздывают со снижением цены, и деньги на рекламу тратятся впустую.

Как для продавцов, так и для покупателей квартир всегда актуально не продешевить. Если продавать квартиру - то на пике цены перед снижением, если покупать - то в конце снижения цен перед новым подъемом. Уследить за этими скрытыми тенденциями помогает индекс ценового ожидания.

Значение индекса показывает текущий темп изменения цен (% в месяц), который в силу инертности рынка недвижимости часто сохраняется на близком уровне в течение месяца-двух. Ислючения могут составлять редкие периоды заметных перемен тенденций на рынке. Но даже в этих условиях наблюдение за ростом или снижением графика индекса ожидания позволяет скорректировать текущий темп изменения цен в большую или меньшую сторону. 

Большие положительные значения индекса соответствуют интенсивному росту цен, когда лучше подождать с продажей, но выгодно покупать. Снижение индекса до нуля означает замедление роста цен и стабилизацию рынка, когда сделки с недвижимостью выгодны как для продавца, так и для покупателя. Однако если до этого рынок сильно рос, то есть основания считать что он может начать снижаться, хотя так бывает не всегда.

Отрицательное значение индекса ожидания означает падение рынка. Разумеется, в этих условиях следует выждать время покупателю, в то время как продавцу надо поторопиться. Принимая во внимание большую стоимость квартир в абсолютном выражении, грамотный выбор времени для покупки или продажи поможет сэкономить существенные деньги.

Предвиденье динамики рынка крайне важно не только для сделок купли-продажи квартир, но и для значительных инвестиций в недвижимость и строительство. Когда речь идет о прогнозировании рынка на несколько лет вперед уже нельзя напрямую опираться на индекс ожидания. Однако изучение закономерностей его динамики, особенно периодов значительного роста или падения, как и в случае индекса стоимости, позволяет находить важные закономерности.

Индекс доходности жилья (Экономическая целесообразность инвестиций в жилье)

Независимо от целей приобретения недвижимости - для проживания или получения дохода - важно не потерять своих денег. Как правило, при покупке жилья складывается типичная ситуация - часть денег есть, но на желаемую квартиру пока не хватает. Покупатель постоянно оказывается перед непростым выбором. Один вариант - занять денег или взять кредит, купить квартиру сразу, а потом рассчитываться с долгами. Второй - копить деньги, положив их под процент, а жить пока в арендованной квартире.

Безусловно, каждый человек выбирает свой вариант исходя из личных предпочтений и обстоятельств. Однако если посмотреть на этот вопрос с экономической точки зрения, то можно дать объективный ответ о том, что выгоднее. Например, если рынок сильно растет, то имеет смысл найти возможность купить квартиру как можно быстрее, а уже потом расплатиться с долгами. Даже если потом будет трудно с деньгами, квартиру можно будет продать дороже и не остаться в накладе.

Бывает и противоположная ситуация. При снижении рынка квартира теряет часть своей стоимости. Месячная величина потерь может даже превышать стоимость аренды такой квартиры, как происходило в 1998-1999 годах. В таких условиях экономически выгоднее жить в арендованной квартире и платить за аренду, а деньги на покупку жилья хранить на депозите, где они будут еще и расти.

Разумеется, существует некая критическая точка, которая разделяет эти условия. Она определяет текущую обоснованность вложений в недвижимость, тем более, если речь идет не о покупке квартиры для жизни, а о вложении сбережений или свободных средств. При динамике рынка выше критической величины вложения в недвижимость приносят больше дивидендов, чем проценты по депозитам. В обратном случае не имеет смысла вкладываться в недвижимость с целью получения дохода, а выгоднее положить деньги в банк или воспользоваться каким-нибудь другим финансовым инструментом.

Индекс доходности жилья позволяет проводить удобный мониторинг текущей доходности вложений в недвижимость, не прибегая к самостоятельным вычислениям. Его положение относительно критических точек позволяет быстро сориентироваться в ситуации. Значения индекса больше 1 означают, что вложения в недвижимость выгоднее банковских депозитов, причем во столько раз, во сколько значение индекса больше 1. Такая ситуация характерна для растущего рынка.

Единичное значение индекса стоимости является первой критической точкой, в которой доходность от недвижимости аналогична доходности по депозитам. Диапазон от 0 до 1 составляет область малой доходности, на котором вложения в недвижимость хоть и не убыточны, но менее выгодны, чем просто получение банковских процентов.

Ноль является второй критической точкой, ниже которой недвижимость становиться убыточной. Это означает, что падение ее стоимости в условиях снижения рынка не покрывается даже возможными арендными платежами. При появлении таких тенденций имеет смысл подумать о продаже недвижимости.

Как и индекс стоимости жилья, индекс доходности является показателем общерыночных тенденций. В случае конкретной квартиры или строительного проекта могут возникнуть свои особенности и нюансы, связанные с локальными обстоятельствами. В согласии с философией системы индексов индекс доходности является инструментом, помогающим каждому участнику рынка принимать собственные решения.

• Индексы на вашем сайте