Девелоперы анонсируют все новые проекты по строительству жилья в Москве
Руководитель «ИРН-Консалтинг» комментирует планы застройщиков
На днях было объявлено о двух новых крупных проектах по строительству жилья в Москве. ГК «Мортон» планирует возвести 450 000 кв. метров жилой и нежилой недвижимости в Мякининской пойме Москвы-реки на западе столицы, а компания «В2В девелопмент» анонсировала проект по строительству жилого комплекса общей площадью 562 000 кв. м на месте Московского жирового комбината в Текстильщиках. Руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова прокомментировала планы застройщиков.
Проект ГК «Мортон» в Мякининской пойме
Проект «Японский квартал» группа компаний «Мортон» представляет на выставке MIPIM Япония 2015, которая проходит в Токио с 20 по 21 мая. На участке площадью 28 га в Мякининской пойме Москвы-реки «Мортон» собирается возвести 300 000 кв. метров жилья и 150 000 кв. м недвижимости общественно-делового назначения.
Как напоминает газета «Ведомости», участок, о котором идет речь, ранее принадлежал группе Potok (бывшая Mirax Group) Сергея Полонского. Девелопер планировал еще до кризиса 2008–2009 гг. построить там многофункциональный комплекс «Мякинино» на 865 000 кв. м за $1,7 млрд.
В разработке проекта ЖК «Японский квартал» принимает участие японское архитектурное бюро Nikken Sekkei, сообщает пресс-служба застройщика. Жилые кварталы и офисные комплексы, формирующие жилую и деловую части проекта, будут располагаться по радиусу от центра, где запроектировано ядро социальной инфраструктуры – школа на 825 учеников и детский сад на 340 мест. Инфраструктурный комплекс также будет включать яхт-клуб с элиннгами и речной «мариной», а в близлежащем сосновом лесу будет разбит сквер с цветочными клумбами и «садами камней». Под всей застройкой предусмотрены подземные трехуровневые паркинги, причем их плоские кровли будут превращены в благоустроенные зеленые дворы.
По расчетам компании, совокупный объем инвестиций в реализацию «Японского квартала» составит 35 млрд руб. ГК «Мортон» планирует завершить проект в 2020 г.
Главный козырь будущего жилого комплекса – уникальные для Москвы и ближнего Подмосковья природные характеристики: с трех сторон участок окружен водой, с четвертой - лесом, отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.
По мнению эксперта, площадка в Мякининской пойме вполне годится для строительства жилья бизнес-класса. За МКАД участков, подходящих для высокобюджетных многоэтажных проектов, исчезающе мало, но проект ГК «Мортон» можно отнести к немногим исключениям благодаря прекрасному природному окружению, близости к МКАД (2-2,5 км) и к престижному Новорижскому шоссе.
Но так как проект все же находится за МКАД, готовое жилье в этой локации будет пользоваться спросом при цене не выше 200 000 руб., а на страте проекта – 170 000 за метр. Это при условии, что девелопер предусмотрит адекватные площади квартир в ЖК: «однушки» по 48-50 кв. м, «двушки» по 68-75 кв. м, «трешки» по 90-100 кв. м, четырехкомнатные квартиры по 120 кв. м, причем последних вряд ли стоит делать много. То есть цена средней по площади квартиры в готовом комплексе - около 80-85 кв. м – составит примерно 16-17 млн руб.
Если выставить более высокие цены, то, скорее всего, сроки реализации проекта растянутся на долгие годы, так как спрос на дорогое многоэтажное жилье за Московской кольцевой весьма ограничен. «Японскому кварталу» придется конкурировать по цене с жилыми комплексами, расположенными в престижных и обжитых районах внутри МКАД с более развитой инфраструктурой и лучшей транспортной доступностью. Например, в столичном районе Строгино, расположенном рядом с Мякинино и тоже у «большой воды», квадратный метр последних квартир в готовом ЖК «Янтарный город» в конце 2014 г. стоил 200 000 руб. А в подмосковном ЖК «Красногорье DeLuxe» в Павшинской пойме, поблизости от Москвы-реки и в зоне досягаемости от метро, квартиры продаются по 100 000 руб. за метр.
Впрочем, и при цене не выше 200 000 за метр сроки реализации проекта, по всей видимости, составят 8-10 лет. Если же застройщик непременно хочет продать все 300 000 кв. м жилья в Мякининской пойме за 5 лет, то тогда лучше строить в этом месте жилой комплекс комфорткласса с ценами от 130 000 – 140 000 руб. за квадратный метр на страте проекта до 150 000 – 160 000 руб. – в готовой новостройке, считает Татьяна Калюжнова.
Проект на месте Московского жирового комбината
Холдинг «Солнечные продукты» (входит в ГК «Букет») планирует перенести производство Московского жирового комбината (МЖК) из Москвы в подмосковное Лыткарино, а на его месте будет построен жилой комплекс общей площадью 562 000 кв. м. Соглашение о строительстве в Лыткарине жирового комбината местные власти и руководство компании подписали 18 мая.
На участке МЖК в Текстильщиках предусмотрено строительство десяти домов комфорткласса, школы, детского сада, торгового центра и других социальных объектов. Проект одобрен градостроительной земельной комиссией города. Застройщиком является компания «В2В девелопмент», которая также входит в ГК «Букет», сообщает газета «Ведомости».
Площадка Московского жирового комбината находится по адресу 1-й Грайвороновский проезд, владение 3. На севере, западе и востоке участок граничит с промзонами и ветками железной дороги и лишь с юга примыкает к Грайвороновской улице, за которой расположена узкая зона нежилой застройки, а далее - большой жилой квартал района Текстильщи, отмечает Татьяна Калюжнова. К плюсам проекта можно отнести неплохую транспортную доступность – недалеко Третье транспортное кольцо, до метро «Текстильщики» можно доехать минут за 5 (станция расположена примерно в 1,5 км от будущего ЖК).
У нового проекта есть сильный конкурент, подчеркивает эксперт. В том же районе, в промзоне «Грайвороново», на месте корпусов Карачаровского механического завода, группа ПСН собирается построить 590 000 кв. м недвижимости, в том числе 295 000 кв. жилья комфорткласса. «В рамках проекта предусмотрено строительство масштабной социальной и транспортной инфраструктуры, а также площадей общественного назначения и коммерческой недвижимости. В частности, будут построены школа на 550 мест и детский сад на 220 мест, наземная и подземная парковки. После реализации проекта в новом жилом квартале будут проживать 3 700 человек, а количество рабочих мест увеличится более чем в два раза», - говорится в сообщении, опубликованном на сайте ПСН.
Проект ПСН в целом выглядит более привлекательно: участок, хоть и находится в промзоне, но расположен напротив большого жилого массива. Кроме того, в 2017 г. всего в километре, на пересечении Рязанского проспекта с Малым кольцом Московской окружной железной дороги, откроется станция метро «Нижегородская улица» Кожуховской линии, которая в перспективе войдет в состав крупного ТПУ и станет пересадочной на Третий пересадочный контур метрополитена.
Таким образом, учитывая, что площадка МЖК расположена в районе с низкими ценами на недвижимость (см. «Рейтинги округов и районов Москвы по стоимости жилья»), посреди огромной промзоны и имеет серьезного конкурента, в этом месте целесообразно строить самое дешевое жилье - не комфорт, а экономкласс. И, очень желательно, продавать его по ценам ниже, чем в проекте ПСН, считает руководитель «ИРН-Консалтинг».
Площади квартир в проекте должны быть маленькими – студии от 30 кв. м, «однушки» и «двушки», для сокращения общего бюджета покупки. Трехкомнатные квартиры возможны, но в очень небольших количествах.
По оценке Татьяны Калюжновой, жилье на месте МЖК будет пользоваться спросом при цене от 140 000 руб. за метр на старте проекта до 165 000 – 170 000 руб. – на заключительной стадии, то есть в среднем 155 000 руб. за кв. м. за весь период реализации проекта. При средней площади в 50 кв. м стоимость квартиры составит около 7,5-8 млн руб.
При такой ценовой политике квартиры могут быть распроданы за 4,5-5 лет – по 60 000 – 80 000 кв. м в год.
Однако если проекты ПСН и МЖК выйдут на рынок одновременно, они будут очень сильно друг с другом конкурировать, что может привести к снижению темпов реализации каждого проекта в полтора-два раза от возможных в случае отсутствия конкуренции. То есть сроки реализации снизятся до 40 000-60 000 кв. м год, а проект растянется на 6-6,5 лет, резюмировала Татьяна Калюжнова.
