Руководитель IRN.RU: в 2016 году Москву ожидает серьезный спад ввода новостроек
Его глубина и продолжительность зависят от глубины кризиса и политики ЦБ
В 2014 г. старая Москва поставила антирекорд по вводу жилья – в городе сдали в эксплуатацию менее 1,6 млн кв. м жилой недвижимости. 2015 г., по всей видимости, будет в этом смысле хуже 2014-го, но не кардинально. Зато в 2016-м, скорее всего, произойдет весьма существенный спад объемов сдачи недвижимости, глубина и продолжительность которого будут зависеть от ситуации в экономике вообще и доступности кредитов для застройщиков и населения в частности, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Как и прогнозировал IRN.RU, наметившийся в первой половине 2014 года рост объемов ввода жилья в старых границах Москвы оказался недолгим («Объем ввода жилья в старой Москве будет расти, но недолго»). По словам главы столичного стройкомплекса Марата Хуснуллина, в 2014 г. в столице сдали в эксплуатацию 8,8 млн кв. м недвижимости, в том числе 3,2 млн кв. м — жилой. Более 1,6 млн кв. м жилья пришлось на Новую Москву, уточнил руководитель департамента развития новых территорий Владимир Жидкин. Таким образом, в старых границах города в 2014 г. построили менее 1,6 млн кв. м – это самый низкий показатель с 1990 г., пишет газета «Ведомости».
Правда, с учетом апартаментов, которые официально считаются нежилыми помещениями, но покупаются гражданами для проживания, объем ввода жилья в старой Москве в 2014 г. составит уже около 2 млн кв. м – ранее Хуснуллин заявлял, что по итогам 2014 г. в Москве будет введено около 500 000 кв. м апартаментов. Однако в любом случае в 2015 г. столицу ожидает спад показателей ввода недвижимости в связи с завершением проектов, запущенных в период активизации рынка в 2011-2012 гг. (напомним, строительство дома занимает не менее двух лет, поэтому свежая статистика по вводу жилья отражает инвестиционную ситуацию на рынке двухлетней давности). К сожалению, финансовые возможности потенциальных покупателей и до кризиса не соответствовали энтузиазму застройщиков и высоким ценам на недвижимость в Москве, поэтому «оттепель» оказалась недолгой. Как неоднократно отмечал IRN.RU, в условиях наблюдавшейся в последние годы стагнации доходов населения ограниченный объем предложения – чуть ли не единственных фактор, удерживавший цены на жилье в Москве от падения. Поэтому в случае существенного увеличения объемов строительства девелоперам пришлось бы снижать стоимость недвижимости. Делать это они, естественно, не хотят, причем не только из-за жадности, но и по причине высокой себестоимости строительства в старой Москве.
Сложности со спросом подчеркнули и усугубили две волны ажиотажа, прокатившиеся по рынку в начале и в конце 2014 г., когда напуганные зачисткой банковского сектора, геополитическим конфликтом и девальвацией отечественной валюты граждане побежали вкладывать сбережения в квадратные метры. Но несмотря на рекордный всплеск покупательского интереса, сколько-нибудь существенного роста цен на недвижимость в Москве не произошло. Согласно данным IRN.RU, по итогам года московская недвижимость на вторичном рынке подорожала в рублях на 12%, то есть, рост цен едва покрыл инфляцию. А в долларах из-за обвала рубля цены просели на 24,8%. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2014 года».) Цены на рынке новостроек также не продемонстрировали взрывного роста – см. статью «Новостройки Москвы: итоги 2014 г. и прогноз на 2015 год». А если цены не растут даже на фоне ажиотажного спроса, то это значит, что денежные ресурсы покупателей крайне ограничены и они физически не могут удовлетворить возросшие аппетиты продавцов. Напомним, до кризиса 2008 г. цены на жилье подскакивали на ажиотаже на 50% за год.
Кроме того, искусственная активизация рынка подкосила потенциальный спрос будущих периодов – в 2014 г., затянув пояса, купили квартиры те, кто, если бы не паника, приобрел бы жилье позже, в 2015-2016 гг.
В 2015 г. финансовые институты обещают России снижение ВВП и реальных доходов населения, так что на рост спроса на недвижимость в обозримом будущем рассчитывать не стоит. Если, конечно, опять не случится валютный катаклизм, который заставит население вложить в квартиры остатки сбережений.
Тяжелое положение застройщиков усугубляет и политика Центробанка, поднявшего в декабре ключевую ставку до 17% годовых. Такой шаг регулятора фактически отрезал девелоперов от банковского кредитования как через ипотеку, на которую в некоторых строительных проектах Московского региона приходилось 70% и более продаж, так и напрямую, через проектное финансирование. Так что даже без учета ситуации со спросом начинать новые проекты сейчас смогут лишь застройщики, располагающие солидным запасом собственных свободных средств (привлекать деньги граждан-соинвесторов законопослушный девелопер, работающий по 214-ФЗ, может лишь после разработки проекта, оформления прав на земельный участок и т.п.).
Конечно, Центробанк боролся с валютными спекулянтами, атаковавшими рубль, а не с реальным сектором экономики, страдания которого являются лишь побочным эффектом принятых мер. Поэтому, учитывая снижение волатильности на валютном рынке, ЦБ может в течение нескольких месяцев вернуть ставку к более приемлемым значениям. О возможности, вернее – надежде на такое развитие событий, на прошлой неделе заявил и первый зампред регулятора Алексей Симановский. Но вероятность исполнения желаний Центробанка трудно прогнозировать, так как многие определяющие для отечественного финансового сектора факторы находятся вне компетенции регулятора.
Таким образом, в ближайшем будущем показатели ввода жилья в старой Москве, скорее всего, будут снижаться и составят примерно 1,5 млн кв. м в год, около 1 млн из которых придется на официальное жилье, а остальное – на апартаменты. Даже в самом благоприятном сценарии развития событий 2016 год, по всей видимости, станет провальным по объемам сдачи недвижимости, потому что задел для ввода через два года надо создавать сейчас. Учитывая проблемы с финансированием, спросом и состояние общей неопределенности в экономике, девелоперы в ближайшем будущем вряд ли будут заниматься новыми проектами, сосредоточившись на достройке тех, что находятся в высокой стадии готовности.
Теоретически падение объемов ввода новостроек может быть в значительной степени нивелировано за счет наращивания строительства апартаментов – такие проекты особенно выгодны застройщикам по причине более низкой по сравнению с обычным жильем себестоимости. Правда, в 2014 г. московские власти запретили возводить апартаменты вне гостиниц (см. «Апартаменты в Москве: владельцам квартир в офисах придется туго»), но насколько жестко будет соблюдаться запрет в условиях кризиса – вопрос открытый. К тому же продажа квартир с гостиничным статусом – тоже неплохой вариант.
В дальнейшем, если ситуация с финансированием достаточно быстро нормализуется, объемы ввода жилья постепенно вновь пойдут вверх, как и после предыдущего кризиса. Хотя если кредиты будут оставаться практически недоступными для застройщиков продолжительное время, строить в России с каждым годом будут все меньше и меньше.
