Руководитель IRN.RU: покупатели апартаментов оплатят заботу о себе

Желание властей обеспечить апартаменты инфраструктурой за счет застройщиков вполне объяснимо, однако в итоге за заботу о себе заплатят покупатели, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, комментируя новые московские нормы градостроительного проектирования.

Москомархитектуры в настоящее время разрабатывает новые нормы градостроительного проектирования, которыми устанавливаются нормативы обеспечения различных видов застройки социальной инфраструктурой – школами, поликлиниками, детсадами и т.п. По словам и.о. руководителя столичного департамента градостроительной политики Сергея Левкина, новые нормы, в частности, будут предполагать создание социнфраструктуры при строительстве апартаментов (чего сейчас не требуется за отсутствием в законодательстве такого понятия, как «апартаменты»). Документ может вступить в силу уже в 2014 г.

«Скорее всего, по итогам разработки этих норм появится необходимость внесения изменений в федеральное законодательство, в том числе в Градостроительный кодекс, и другие нормативы, чтобы такого дисбаланса впредь не возникало не только в Москве, но и в других крупных мегаполисах России», – цитирует Сергея Левкина «РБК daily».

Планы столичного правительства вызывают двойственные чувства, отметил эксперт. С одной стороны, намерение чиновников закрыть лазейку в законодательстве, позволяющую девелоперам экономить на инфраструктуре при строительстве апартаментов, вполне понятно. Власти Москвы не хотят в будущем столкнуться с массовым недовольством покупателей такой недвижимости из-за нехватки детсадов, школ, поликлиник и т.п.

Апартаменты, напомним, официально считаются нежилыми помещениями, поэтому не только социальными объектами не обеспечиваются, но и прописаться в них нельзя. Соответственно, у граждан, купивших квартиры в апартаментных комплексах, могут возникнуть серьезные трудности при попытке воспользоваться муниципальными услугами: например, записать ребенка в городской детсад или получить бесплатное направление в медицинские центры московского департамента здравоохранения.

Пока апартаментов было немного и продавались они только в высокобюджетных сегментах, такой проблемы не существовало. Бизнесмену, выложившему несколько миллионов долларов за апартаменты в «Москва-Сити», вряд ли придет в голову мысль отдать наследника в муниципальный детсад. Апартаменты вообще изначально не предназначались для семей с детьми – этот вид недвижимости был рассчитан на уже имеющих несколько квартир и домов деловых людей, которым просто нужен плацдарм в центре города, поближе к офису.

Однако в последнее время на рынке не только растет количество комплексов с апартаментами, но и появляется все больше объектов, относящихся к комфорт- и даже экономклассу. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», количество комплексов с апартаментами выросло на 60,5% относительно первого квартала 2013 г., а их общая площадь – на 49,4%. В настоящее время на первичном рынке продается 61 апартаментный комплекс общей площадью почти 744 000 кв. м против 38 комплексов площадью 497 920 в первом квартале 2013 г. Общая площадь апартаментов эконом- и комфорткласса увеличилась на 82,5% – до 222 716 кв. м (с 122 066 кв. м в первом квартале). Доля «бюджетных» объектов уже достигла 30% от всего рынка апартаментов (по площади).

Ясно, что покупатели апартаментов эконом- и комфорткласса не обладают финансовыми возможностями олигархов, и вряд ли смогут позволить себе лечиться и учиться исключительно за деньги. Более того, застройщики часто рекламируют такие объекты именно как самый доступный способ решения жилищного вопроса – апартаменты, как правило, стоят дешевле квартир (см. «Апартаменты в Москве и Подмосковье: цены ниже, чем на квартиры»). При таком положении дел обеспечение комплексов с апартаментами всем набором социнфраструктуры из дополнительной опции становится предметом первой необходимости. Проблема в том, что планы московских властей возложить эту нагрузку на девелоперов неизбежно приведут к росту себестоимости строительства апартаментов и, соответственно, их рыночной цены.

Надо отметить, что в богатых западных странах, где доходы населения выше, чем в России, а стоимость жилья, наоборот, ниже, строительством инфраструктуры обычно занимаются власти, а не частный бизнес. Во-первых, для возведения инфраструктуры необходимы большие начальные инвестиции, которые могут позволить себе только очень крупные компании. Во-вторых, частникам сложно строить дороги, школы, больницы и т.п. централизованно, с учетом ситуации на территории всего населенного пункта.

Теоретически и в России должно быть точно так же – девелоперы получают у муниципалитетов землю под застройку далеко не бесплатно, и эти средства, по идее, предназначены на обеспечение населения дорогами, школами, больницами и т.п. Однако на практике государственные функции «вешают» на застройщиков, которые, естественно, закладывают дополнительные расходы в цену квадратного метра. Стоит ли при такой градостроительной политике удивляться астрономическим ценам на жилье?

«Неадекватные цены на жилье в России связаны не только и не столько с жадностью застройщиков, сколько с огромным количеством административных барьеров и обременений, возложенных на бизнес», - резюмировал руководитель www.irn.ru.