Спрос на жилье бьет рекорды, но это ненадолго
Впереди рынок ждет длительная стагнация
В феврале Росреестр зафиксировал рекордный спрос на жилье в Москве. По итогам марта число сделок, скорее всего, еще увеличится, во всяком случае на рынке новостроек. Однако затем последует спад.
В феврале число зарегистрированных Росреестром договоров долевого участия в строительстве жилья выросло на 32,7% по сравнению с февралем прошлого года, переходов прав в рамках сделок купли-продажи жилья на вторичном рынке – на 11,2%, ипотечных договоров - на 18%. Относительно скудного на рабочие дни января спрос вырос еще более значительно: на 48,8%, 44,3% и 29,7% соответственно, сообщает московское управление ведомства.
Как и все последние месяцы, главным драйвером спроса был курс ЦБ на ужесточение денежно-кредитной политики. Конечно, участники рынка не предполагали, что 28 февраля ключевая ставка подскочит до 20% и ипотека вообще умрет. Однако уже в начале года ипотечные ставки стали двузначными, что стимулировало граждан, получивших от банка одобрение на выдачу кредита в конце прошлого года по старым ставкам, поскорее выходить на сделки.
Военная операция на Украине стартовала 24 февраля, поэтому реакцию рынка на эти события февральская статистика Росреестра не отражает. По всей видимости, по итогам марта продажи новостроек увеличатся еще больше. Как и в конце 2014 г., девальвации рубля спровоцировала ажиотажный спрос на новостройки. С одной стороны, люди вкладывают в недвижимость свободные средства, чтобы сохранить их от обесценения, с другой – в последний вагон пытаются вскочить оставшиеся ипотечники с одобренными кредитами и те, кто соответствует условиям льготных ипотечных программ (они действуют до конца марта). Об этом свидетельствует и изменение структуры ипотечного спроса: если раньше на ипотеку в рамках господдержки приходилось 33% от общего объема выдачи ипотеки ВТБ, то в первой половине марта этот показатель достиг 80%.
На вторичном рынке ситуация сложнее. Инвестиционный спрос подскочил и там, но продавцы массово снимают квартиры с продажи, не понимая, что будет с ценами и рублем в ближайшем будущем. Ипотечные госпрограммы на «вторичку» не распространяются, поэтому ипотечный спрос ограничен покупателями, получившими одобрение от банка по старым ставкам, но очевидно, что уже очень скоро они закончатся.
Учитывая, что по итогам прошлого года 60-70% сделок с новостройками и 56% - с «вторичкой» проходили с привлечением кредитных средств, ипотечный вопрос является для рынка ключевым. Ясно, что при ставке около 20% ипотека становится краткосрочным кредитом, то есть прекращает свое существование. Застройщики дружно надеются, что власти не только сохранят ипотечные госпрограммы для отдельных категорий граждан, но и значительно увеличат лимиты по льготной ипотеке для всех. Напомним, сейчас занять по этой программе можно максимум 3 млн руб., поэтому в московском регионе она фактически не работает. Депутаты предлагают увеличить эту сумму до 20 млн руб. в Москве и 12 млн руб. в регионах, подняв ставку с 7% до 10-12% (в правительстве обсуждается и вариант под 15%). Однако даже в самом лучшем случае рынок новостроек не сможет избежать значительного падения продаж, потому что за время ажиотажа 2020-2021 г. был вычерпан ипотечный спрос при ставках 6-8%, что значительно меньше 10-12%, не говоря уже о 15%.
Но хуже всего придется вторичному рынку, который никто не собирается поддерживать льготными кредитами. В отсутствие ипотеки оставшиеся покупатели мигрируют на первичный рынок. Совсем «вторичка», конечно, не остановится, потому что может существовать и в условиях значительного сокращения объема ликвидности, за счет альтернативных сделок. Но повторение сценария 2015 г., когда спрос в похожей ситуации просел на 30%, представляется более чем вероятным.
Также по теме:
