Цены на недвижимость в Москве

(www.irn.ru)
Окт 17 Сен 17
Индекс стоимости жилья, Р/м2 165 859 -0,2%
Индекс стоимости жилья, $/м2 2 875 +0,8%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 428 +1,1%

В октябре закрепилась тенденция к снижению цен на дорогое жилье в Москве. «Разочарованные» собственники, устав ждать покупателей, снимают с продажи переоцененные квартиры.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в октябре валютный индекс стоимости столичных квартир прибавил 0,8% на фоне ослабления рубля. Рублевые цены в среднем по рынку практически не изменились - просадка составила лишь 0,2%.

При этом стоимость высокобюджетных квартир скорректировалась куда более существенно. Индекс дорого жилья, рассчитываемый IRN.RU, снизился на 1,8% в рублях и на 0,9% - в долларах. А сегмент монолитно-кирпичных домов, которые в основном относятся к бизнес- и элитному классу, просел на 3,4% и 2,5% соответственно.

Надо отметить, что дорогие квартиры тянут рынок вниз начиная с августа, поэтому по итогам октября можно констатировать, что это не временные перекосы статистики, а устойчивая тенденция. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам августа 2017 года».)

В противоположность дорогой недвижимости, самое дешевое жилье – панельные хрущевки – в октябре вышли в лидеры рынка (+0,7% в рублях и +1,7% в долларах) благодаря активизации обсуждения в СМИ темы реновации. По-видимому, рост цен в сегменте пятиэтажек на фоне стагнации рынка в целом также станет трендом ближайших месяцев.

Политическая задача программы реновации ветхого жилья в Москве вполне очевидна: показать заботу властей о людях в преддверии президентских и мэрских выборов весной и, соответственно, осенью 2018 г. Поэтому информационная активность на эту тему с приближением голосования будет только нарастать, побуждая собственников квартир в пятиэтажных домах эмоционально оценивать свою недвижимость. Однако после выборов, когда тема уйдет с первых полос (даже если темпы работ в рамках программы не снизятся), цены могут достаточно быстро откатиться назад, так их нынешний рост отражает не реальную стоимость жилья, а лишь надежды его владельцев на лучшее будущее.

Динамика цен по географии отражает оба тренда: хуже всего в октябре себя показали округа, застроенные дорогим жильем, - Центральный, Юго-Западный и Западный. А лучше всего выглядел Восточный округ, где больше всего пятиэтажек.

В разрезе комнатности в наибольшем минусе также оказались многокомнатные и, следовательно, самые дорогие квартиры, за ними следуют «трешки», «однушки» держатся на уровне рынка. А в лидерах – вновь «двушки», как наиболее практичный для семьи формат с точки зрения соотношения цены и качества.


Цены на жильё по типам домов

(www.irn.ru)
РУБ USD  EUR  Окт 17 Сен 17
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 1 966 +2,0%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 2 041 +1,1%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 2 260 +1,8%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 2 292 +1,8%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 2 757 +1,3%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 2 987 -2,2%
Все панельные и блочные дома 2 089 +1,6%
Все монолитные и кирпичные дома 2 679 +0,1%

 

Цены на жильё по комнатности

(www.irn.ru)
РУБ USD  EUR  Окт 17 Сен 17
Однокомнатные квартиры 2 297 +1,1%
Двухкомнатные квартиры 2 353 +1,8%
Трехкомнатные квартиры 2 305 +0,8%
Многокомнатные квартиры 2 849 -2,4%

 

Цены на жильё по округам

(www.irn.ru)
РУБ USD  EUR  Окт 17 Сен 17
Центральный округ 4 480 -2,3%
Юго-Западный округ 2 959 -0,1%
Западный округ 2 703 +0,9%
Северо-Западный округ 2 444 +2,2%
Северный округ 2 326 +1,6%
Восточный округ 2 153 +2,4%
Северо-Восточный округ 2 139 +1,8%
Южный округ 2 004 +1,1%
Юго-Восточный округ 1 912 +1,5%
Все районы старой Москвы за МКАД 1 795 +1,5%

 

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ USD  EUR  Окт 17 Сен 17
Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир
4 260 -0,6%
Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир
1 647 +1,6%
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"
2,59 -2,1%

 

Индексы ожидания и доходности

(www.irn.ru)
Окт 17 Сен 17
Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье
-0,4 %/мес. +0,1%
Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом
0,3 б.деп. +0,1 б.д.

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Судя по тренду последних месяцев, на московском рынке недвижимости стартовала переуценка дорогого жилья, стоимость которого слишком сильно оторвалась от реальности. Дело в том, что, в отличие от экономкласса, где цены с 2015 г. медленно, но верно ползли вниз (во многом под давлением новостроек), высокобюджетный сегмент все это время демонстрировал аномальную устойчивость – собственники дорогого жилья отказывались верить, что «крутая» квартира в Москве может подешеветь.

Пока разница между ценами спроса и предложения не превышала приемлемой для продавцов величины торга – то есть 10-15%, сделки, пусть с трудом, но заключались и, главное, владельцы квартир верили в возможность реализации своей недвижимости за приемлемую сумму. Однако за два года разрыв между пожеланиями продавцов и представлениями покупателей об адекватной цене не только не сократился, но наоборот – увеличился до 20-25%, прежде всего в дорогом сегменте. Поэтому, когда с началом нового делового сезона активизации рынка вновь не произошло, собственники, уставшие ждать покупателей, стали массового снимать квартиры с продажи – до лучших времен. Риелторы называют это явление «синдромом разочарованного продавца». (См. «Квартиры в сентябре-октябре 2017 года: спрос и цены ползут вниз».)

Естественно, больше всего «разочарованы» отсутствием покупателей владельцы наиболее переоцененных квартир, поэтому уход таких лотов с рынка привел к снижению среднего уровня цен в сегменте.