Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.9 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
от
1000 тыс
руб.
от
937 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Обзор рынка недвижимости по итогам 2015 года

Ценовой пузырь, возникший еще в середине 2000-х годов, начал сдуваться

Доступен свежий обзор рынка недвижимости по итогам октября 2017 года В Москве идет уценка дорогого жилья Перейти

Цены на недвижимость в Москве

(www.irn.ru)
Дек 15 Ноя 15 Дек 14
Индекс стоимости жилья, Р/м2 177 010 +1,5% -6,6%
Индекс стоимости жилья, $/м2 2 605 -4,4% -33,6%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 417 -2,9% -22,5%

Поведение рынка недвижимости в 2015 году оказалось совсем иным, нежели в 2009 году, после прежнего кризиса. В этом состоит, пожалуй, основной итог минувшего года – быстрого и непременного восстановления цен на недвижимость в Москве, как и объемов продаж, не произошло. Более того, рынок недвижимости, похоже, и дальше будет сползать вниз по всем показателям.

По данным аналитического центра www.irn.ru, снижение долларового индекса цен на квартиры в Москве составило в 2015 году 33,6%, т.е. жилье подешевело за год ровно на треть. Среднее значение индекса за декабрь составило чуть более 2.600$ за квадратный метр, а более динамичный еженедельный индекс и вовсе ушел к концу декабря к отметке 2.500$ за метр. Всего с докризисных максимумов конца 2013 года, которые находились на уровне 5.000-5.200$ за квадратный метр, московская недвижимость потеряла более половины стоимости, показав полную неспособность отыгрывать ослабление российской валюты даже частично.

Адекватно оценить снижение цен на жилье в Москве в рублевом выражении сложнее. Формально с декабря 2014 года по декабрь 2015 года падение стоимости метра в рублях составило около 15% - с 207 тысяч рублей за метр до 177 тысяч. Однако в декабре 2014 года по причине первого резкого скачка курса доллара до 70 рублей показатели являются не совсем корректными. Тогда многие продавцы бросились привязывать стоимость своих квартир к доллару или индексировать цены пропорционально курсу, в результате чего среднее значение за декабрь 2014 года является завышенным как по отношению к ноябрю 2014 года, так и к январю 2015 года, когда произошла утряска ценников после валютных скачков.

Поэтому если игнорировать пик декабря 2014 года и исходить из уровня цен января 2015 года или ноября 2014 – порядка 195 тысяч рублей за метр, то тогда величина падения цен в рублях составит примерно 10%. По мнению специалистов www.irn.ru, сейчас сложно говорить о некой единой цифре для всего рынка, но диапазон в 10-15% коррекции рублевых цен на квартиры в Москве в 2015 году будет вполне актуален для большей части рынка.

Другой примечательной особенностью динамики цен на недвижимость в Москве в 2015 году является почти полное отсутствие расслоения по типам домов, комнатности и даже по географии. Как «однушки» и «двушки», так и большие трехкомнатные и многокомнатные квартиры показали в 2015 году снижение цен в одной и той же пропорции с отличиями в доли процента, т.е. на уровне погрешности. Аналогичная картина характерна как для старого жилого фонда (пятиэтажки, панель советского периода), так и для современных домов: и современной панели, и монолитно-кирпичного жилья. Немного отстал по темпам коррекции цен от всего остального рынка сегмент сталинских домов и домов ЦК, которые нередко имеют уникальное расположение и в этом их основное преимущество.

Этой гипотезе соответствует распределение цен по географии. Все московские округа также показали удивительное сходство в величине снижения цен с несущественными различиями, неважно, будь то престижное западное и примыкающие к нему направления, или же напротив, менее престижный восток или вовсе районы за МКАД. Ощутимо от всего остального рынка отличается только центр Москвы, что вполне понятно. В лучшие годы стоимость жилья в отдаленных районах нередко мало чем отличалась от стоимости в центре, особенно если речь шла о дорогих Западном и Юго-Западном округах. Теперь же исторический центр в силу своей уникальности оказался более устойчивым, нежели даже престижные спальные районы, как и должно было быть.

Впрочем, не исключено, что и центр постепенно догонит по темпам снижения другие локации, т.к. в центре больше элитного жилья и квартир бизнес-класса, продавцы которого чаще пытаются привязать цены к доллару, а также готовы ждать дольше, но в результате все равно вынуждены приходить к динамике всего остального рынка. Плюс дополнительное снижение цен на квартиры в центре может состоять в бОльшей величине торга и скидок под конкретного покупателя при кажущейся устойчивости заявленных цен.


Цены на квартиры по типам домов

(www.irn.ru)
 РУБ  USD EUR Дек 15 Дек 14
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 147 316 -8,5%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 154 247 -7,5%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 167 089 -6,9%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 163 012 -8,4%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 207 791 -2,4%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 219 886 -7,0%
Все панельные и блочные дома 156 217 -7,6%
Все монолитные и кирпичные дома 196 896 -5,9%

 

Цены на жильё по комнатности

(www.irn.ru)
 РУБ  USD EUR Дек 15 Дек 14
Однокомнатные квартиры 168 720 -8,3%
Двухкомнатные квартиры 170 962 -7,7%
Трехкомнатные квартиры 170 690 -8,2%
Многокомнатные квартиры 206 908 -8,3%

 

Цены на жильё по округам

(www.irn.ru)
 РУБ  USD EUR Дек 15 Дек 14
Центральный округ 335 945 +3,6%
Северный округ 174 088 -6,4%
Северо-Восточный округ 159 479 -7,8%
Восточный округ 157 984 -8,2%
Юго-Восточный округ 144 869 -7,7%
Южный округ 152 344 -6,6%
Юго-Западный округ 204 801 -10,5%
Западный округ 201 472 -6,5%
Северо-Западный округ 180 951 -7,0%
Все районы за МКАД 133 929 -10,7%

 

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru)  РУБ  USD EUR Дек 15 Дек 14
Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир
297 621 -4,4%
Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир
122 310 -12,2%
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"
2,43 +8,9%

 

Индексы ожидания и доходности

(www.irn.ru)
Дек 15 Ноя 15
Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье
-4,2 %/мес. -3,7%
Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом
-4,4 б.деп. +2,0 б.д.

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

По сути, в 2015 году в полной мере начал сдуваться ценовой пузырь, надувшийся на московском рынке недвижимости еще с середины 2000-х годов. В те времена сложились благоприятные условия для удорожания недвижимости, и с 2000 года цена метра уверенно пошла в рост, а московские квартиры превратившись в масштабный инвестиционный инструмент. По оценкам специалистов IRN.RU, рост цен примерно до середины 2000-х годов был вполне объективным и обусловленным экономическими улучшениями в стране и на мировой арене, но далее квадратный метр под влиянием ажиотажа и ряда иных иррациональных факторов проскочил точку равновесия и оторвался от финансовых возможностей основной массы реальных покупателей. (См. динамика цен на квартиры в Москве на графике с 2000 года.)

Всего за один 2006 год стоимость жилья выросла вдвое, и с тех пор по всем макроэкономическим критериям оставалась завышенной в 2 и более раз. Речь идет о таких показателях, как соотношение стоимости метра и среднего уровня доходов населения, соотношение цен купли-продажи жилья и стоимости аренды и др. Этот перекос в сторону переоцененности московской недвижимости сохранялся почти 10 лет, до недавнего времени, и даже в кризис 2008-2009 годов картина существенно не изменилась. Тогда после некоторой коррекции цен вниз произошел довольно быстрый отскок назад, чему способствовали, с одной стороны, очень ограниченный объем предложения, а с другой – быстрое восстановление макроэкономических показателей в тот кризис.

Теперь же пузырю на московском рынке недвижимости предстоит сдуться в полной мере и, возможно, даже проскочить по инерции точку равновесия уже в другую сторону – вниз. Нынешний кризис носит совсем иную природу, нежели предыдущий, и, как уже не раз отмечал аналитический центр IRN.RU, его правильнее называть вообще не финансовым кризисом, а серьезной перестройкой геополитической картины мира – переходом к новой геополитической реальности. Поэтому быстрого восстановления макроэкономических показателей ждать не приходится – нефть продолжает ставить все новые антирекорды, рубль все больше ослабляется, инфляция проявляется в первую очередь в росте цен на продукты питания и товары первой необходимости, оставляя потенциальным покупателям и арендаторам жилья все меньше средств на оплату ипотеки или аренды недвижимости.

На этом фоне объемы строительства и в целом объемы предложения жилья на московском рынке недвижимости находятся сейчас на историческом максимуме в отличие от периода 2008-2009 годов. В такой ситуации, когда платежеспособный спрос низок, как никогда, а объемы предложения как никогда велики, можно ожидать только одного – дальнейшего сползания цен вниз. А подробнее все аспекты этого вопроса рассматривает свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Московской области на 2016 год от IRN.RU.


Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
18698 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 350 000
до 16 065 700 руб.
Узнать подробнее
Жилой комплекс "Город" Москва, Северный округ, район Дмитровский, м.Петровско-Разумовская 1, 2, 3, 4-комнатные квартиры Площади : 32 - 107 кв.м. м. Петровско-Разумовская, 10 мин. транспортом Дмитровское ш., д. 107, к.3 Дмитровское ш., д. 107, к.2 Дмитровское ш., д. 107, к.1 Застройщик: Град Инвест, ООО.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 179 990
до 19 468 800 руб.
Узнать подробнее
Жилой комплекс "Маяк" Московская область, г. Химки 1, 2, 3, 4-комнатные квартиры Площади : 35 - 166 кв.м. Кудрявцева ул., д.10, к.5 (сек.15) Кудрявцева ул., д.10, к.4 (сек.10-14) Кудрявцева ул., д.10, к.3 (сек.7-9) Кудрявцева ул., д.10, к.2 (сек.3-6) Кудрявцева ул., д.10, к.1 (сек.1-2) Застройщик: МАЯК, ОАО.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 064 000
до 9 872 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Жилой комплекс "На Базовской" Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м.Петровско-Разумовская 1, 2, 3-комнатные квартиры Площади : 38 - 83 кв.м. м. Петровско-Разумовская, 15 мин. транспортом Базовская ул., д.15, к.6 Базовская ул., д.15, к.5 Базовская ул., д.15, к.9 Базовская ул., д.15, к.8 Базовская ул., д.15, к.7 Показать все корпуса