Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.7 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
от
999 тыс
руб.
от
937 тыс
руб.
Опрос
Уважаемый посетитель сайта www.irn.ru! Вы:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Обзор рынка недвижимости по итогам 2015 года

Ценовой пузырь, возникший еще в середине 2000-х годов, начал сдуваться

Доступен свежий обзор рынка недвижимости по итогам I полугодия 2017 года Цены держатся за счет крайних сегментов – пятиэтажек и монолитно-кирпичных домов Перейти

Цены на недвижимость в Москве

(www.irn.ru)
Дек 15 Ноя 15 Дек 14
Индекс стоимости жилья, Р/м2 177 010 +1,5% -6,6%
Индекс стоимости жилья, $/м2 2 605 -4,4% -33,6%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 417 -2,9% -22,5%

Поведение рынка недвижимости в 2015 году оказалось совсем иным, нежели в 2009 году, после прежнего кризиса. В этом состоит, пожалуй, основной итог минувшего года – быстрого и непременного восстановления цен на недвижимость в Москве, как и объемов продаж, не произошло. Более того, рынок недвижимости, похоже, и дальше будет сползать вниз по всем показателям.

По данным аналитического центра www.irn.ru, снижение долларового индекса цен на квартиры в Москве составило в 2015 году 33,6%, т.е. жилье подешевело за год ровно на треть. Среднее значение индекса за декабрь составило чуть более 2.600$ за квадратный метр, а более динамичный еженедельный индекс и вовсе ушел к концу декабря к отметке 2.500$ за метр. Всего с докризисных максимумов конца 2013 года, которые находились на уровне 5.000-5.200$ за квадратный метр, московская недвижимость потеряла более половины стоимости, показав полную неспособность отыгрывать ослабление российской валюты даже частично.

Адекватно оценить снижение цен на жилье в Москве в рублевом выражении сложнее. Формально с декабря 2014 года по декабрь 2015 года падение стоимости метра в рублях составило около 15% - с 207 тысяч рублей за метр до 177 тысяч. Однако в декабре 2014 года по причине первого резкого скачка курса доллара до 70 рублей показатели являются не совсем корректными. Тогда многие продавцы бросились привязывать стоимость своих квартир к доллару или индексировать цены пропорционально курсу, в результате чего среднее значение за декабрь 2014 года является завышенным как по отношению к ноябрю 2014 года, так и к январю 2015 года, когда произошла утряска ценников после валютных скачков.

Поэтому если игнорировать пик декабря 2014 года и исходить из уровня цен января 2015 года или ноября 2014 – порядка 195 тысяч рублей за метр, то тогда величина падения цен в рублях составит примерно 10%. По мнению специалистов www.irn.ru, сейчас сложно говорить о некой единой цифре для всего рынка, но диапазон в 10-15% коррекции рублевых цен на квартиры в Москве в 2015 году будет вполне актуален для большей части рынка.

Другой примечательной особенностью динамики цен на недвижимость в Москве в 2015 году является почти полное отсутствие расслоения по типам домов, комнатности и даже по географии. Как «однушки» и «двушки», так и большие трехкомнатные и многокомнатные квартиры показали в 2015 году снижение цен в одной и той же пропорции с отличиями в доли процента, т.е. на уровне погрешности. Аналогичная картина характерна как для старого жилого фонда (пятиэтажки, панель советского периода), так и для современных домов: и современной панели, и монолитно-кирпичного жилья. Немного отстал по темпам коррекции цен от всего остального рынка сегмент сталинских домов и домов ЦК, которые нередко имеют уникальное расположение и в этом их основное преимущество.

Этой гипотезе соответствует распределение цен по географии. Все московские округа также показали удивительное сходство в величине снижения цен с несущественными различиями, неважно, будь то престижное западное и примыкающие к нему направления, или же напротив, менее престижный восток или вовсе районы за МКАД. Ощутимо от всего остального рынка отличается только центр Москвы, что вполне понятно. В лучшие годы стоимость жилья в отдаленных районах нередко мало чем отличалась от стоимости в центре, особенно если речь шла о дорогих Западном и Юго-Западном округах. Теперь же исторический центр в силу своей уникальности оказался более устойчивым, нежели даже престижные спальные районы, как и должно было быть.

Впрочем, не исключено, что и центр постепенно догонит по темпам снижения другие локации, т.к. в центре больше элитного жилья и квартир бизнес-класса, продавцы которого чаще пытаются привязать цены к доллару, а также готовы ждать дольше, но в результате все равно вынуждены приходить к динамике всего остального рынка. Плюс дополнительное снижение цен на квартиры в центре может состоять в бОльшей величине торга и скидок под конкретного покупателя при кажущейся устойчивости заявленных цен.


Цены на квартиры по типам домов

(www.irn.ru)
 РУБ  USD EUR Дек 15 Дек 14
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 147 316 -8,5%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 154 247 -7,5%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 167 089 -6,9%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 163 012 -8,4%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 207 791 -2,4%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 219 886 -7,0%
Все панельные и блочные дома 156 217 -7,6%
Все монолитные и кирпичные дома 196 896 -5,9%

 

Цены на жильё по комнатности

(www.irn.ru)
 РУБ  USD EUR Дек 15 Дек 14
Однокомнатные квартиры 168 720 -8,3%
Двухкомнатные квартиры 170 962 -7,7%
Трехкомнатные квартиры 170 690 -8,2%
Многокомнатные квартиры 206 908 -8,3%

 

Цены на жильё по округам

(www.irn.ru)
 РУБ  USD EUR Дек 15 Дек 14
Центральный округ 335 945 +3,6%
Северный округ 174 088 -6,4%
Северо-Восточный округ 159 479 -7,8%
Восточный округ 157 984 -8,2%
Юго-Восточный округ 144 869 -7,7%
Южный округ 152 344 -6,6%
Юго-Западный округ 204 801 -10,5%
Западный округ 201 472 -6,5%
Северо-Западный округ 180 951 -7,0%
Все районы за МКАД 133 929 -10,7%

 

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru)  РУБ  USD EUR Дек 15 Дек 14
Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир
297 621 -4,4%
Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир
122 310 -12,2%
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"
2,43 +8,9%

 

Индексы ожидания и доходности

(www.irn.ru)
Дек 15 Ноя 15
Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье
-4,2 %/мес. -3,7%
Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом
-4,4 б.деп. +2,0 б.д.

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

По сути, в 2015 году в полной мере начал сдуваться ценовой пузырь, надувшийся на московском рынке недвижимости еще с середины 2000-х годов. В те времена сложились благоприятные условия для удорожания недвижимости, и с 2000 года цена метра уверенно пошла в рост, а московские квартиры превратившись в масштабный инвестиционный инструмент. По оценкам специалистов IRN.RU, рост цен примерно до середины 2000-х годов был вполне объективным и обусловленным экономическими улучшениями в стране и на мировой арене, но далее квадратный метр под влиянием ажиотажа и ряда иных иррациональных факторов проскочил точку равновесия и оторвался от финансовых возможностей основной массы реальных покупателей. (См. динамика цен на квартиры в Москве на графике с 2000 года.)

Всего за один 2006 год стоимость жилья выросла вдвое, и с тех пор по всем макроэкономическим критериям оставалась завышенной в 2 и более раз. Речь идет о таких показателях, как соотношение стоимости метра и среднего уровня доходов населения, соотношение цен купли-продажи жилья и стоимости аренды и др. Этот перекос в сторону переоцененности московской недвижимости сохранялся почти 10 лет, до недавнего времени, и даже в кризис 2008-2009 годов картина существенно не изменилась. Тогда после некоторой коррекции цен вниз произошел довольно быстрый отскок назад, чему способствовали, с одной стороны, очень ограниченный объем предложения, а с другой – быстрое восстановление макроэкономических показателей в тот кризис.

Теперь же пузырю на московском рынке недвижимости предстоит сдуться в полной мере и, возможно, даже проскочить по инерции точку равновесия уже в другую сторону – вниз. Нынешний кризис носит совсем иную природу, нежели предыдущий, и, как уже не раз отмечал аналитический центр IRN.RU, его правильнее называть вообще не финансовым кризисом, а серьезной перестройкой геополитической картины мира – переходом к новой геополитической реальности. Поэтому быстрого восстановления макроэкономических показателей ждать не приходится – нефть продолжает ставить все новые антирекорды, рубль все больше ослабляется, инфляция проявляется в первую очередь в росте цен на продукты питания и товары первой необходимости, оставляя потенциальным покупателям и арендаторам жилья все меньше средств на оплату ипотеки или аренды недвижимости.

На этом фоне объемы строительства и в целом объемы предложения жилья на московском рынке недвижимости находятся сейчас на историческом максимуме в отличие от периода 2008-2009 годов. В такой ситуации, когда платежеспособный спрос низок, как никогда, а объемы предложения как никогда велики, можно ожидать только одного – дальнейшего сползания цен вниз. А подробнее все аспекты этого вопроса рассматривает свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Московской области на 2016 год от IRN.RU.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
18299 (2 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание