Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.7 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
от
999 тыс
руб.
от
937 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость осенью 2017 года?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Обзор рынка недвижимости по итогам I полугодия 2015 года

Цены на жилье медленно, но верно ползут вниз

Доступен свежий обзор рынка недвижимости по итогам июля 2017 года Рублевые цены вытянул долларовый сегмент Перейти

Цены на недвижимость в Москве

(www.irn.ru)
Июн 15 Май 15 Дек 14
Индекс стоимости жилья, Р/м2 187 984 +4,3% -0,8%
Индекс стоимости жилья, $/м2 3 563 +0,7% -7,9%
Индекс стоимости жилья, €/м2 3 197 +0,2% +2,5%

Все первое полугодие 2015 года рынок недвижимости Москвы и Подмосковья пытался найти точку равновесия после беспрецедентных валютных скачков конца 2014 года и столь же беспрецедентного ажиотажа вокруг покупки недвижимости с целью спасения денег, который пришелся на тот же период конца года. Но как и прогнозировал аналитический центр www.irn.ru, декабрьская волна ажиотажа оказалась непродолжительной и пошла на спад уже в январе. И все первое полугодие 2015 года рынок недвижимости, по сути, медленно, но верно сползал вниз.

В явном виде это сползание вниз пока почти не проявилось. По индексу ИРН снижение рублевых цен на квартиры в Москве за первое полугодие оказалось минимальным, на уровне погрешности – около 1%. Долларовые цены снизились сильнее – примерно на 8% по причине ослабления рубля. Но гораздо примечательнее другое – величина неявного снижения стоимости квадратного метра за этот период.

Если в декабре и даже в январе продавцы жилья, пользуясь возникшим ажиотажем, даже поднимали цены и заявленные ценники соответствовали действительности, то уже в феврале-марте появились скидки и торг, незначительные, на уровне 3-5%, характерные для обычной стагнации. К майским праздникам и с наступлением лета величина скидок на первичном рынке достигла в среднем уже 7-10%, не считая прочих преференций покупателям, а по отдельным объектам и до 20-25% (см. обзоры «Новостройки в Москве и Подмосковье: щедрость застройщиков достигла пугающих размеров» и «Новостройки в Москве и Подмосковье: со скидками до 25% и в ипотеку от 7% годовых»).

На вторичном рынке жилья начиная с майских праздников продать квартиру со скидкой менее 10% также стало проблематично, а нередко величина торга превышала 10%. По сути, при формальном сохранении ценников конца 2014 года уже произошло неявное снижение цен на уровне около 10%, а по ряду объектов, как правило менее ликвидных, даже больше. Это означает, что рынок недвижимости по ценам смотрит вниз, учитывая, что величина скидок и размер торга с каждым месяцем только увеличиваются (см. статью «Квартиры в Москве и Подмосковье: предложение растет из-за дефицита покупателей»).

Динамика цен по типам квартир в I полугодии только подтверждает эту точку зрения. Примечательно, что наибольший минус за последние 6 месяцев показали сегменты, которые традиционно оказываются более устойчивыми по цене – более качественное и более дорогое жилье. Так, по типам домов в наибольшем минусе оказался современный монолит-кирпич, по комнатности – большие квартиры: трехкомнатные и многокомнатные.

Это означает, что в нынешних условиях платежеспособный спрос остался во многом на недорогие предложения – маленькие однокомнатные и двухкомнатные квартиры в домах экономкласса, а покупки с бОльшим бюджетом затруднены. Это неудивительно, принимая во внимание резко подорожавшую ипотеку (на вторичном рынке отсутствует льготная ипотека, субсидируемая государством), а также явное снижение доходов населения.

Распределение динамики цен по географии за первое полугодие 2015 года еще более интересно. Впервые за долгое время разошлись в динамике три наиболее престижных округа – Центральный, Западный и Юго-Западный. Центральный округ показал минимальное снижение за этот период, а Западный и Юго-Западный округа, напротив, попали в лидеры снижения, наряду с районами за МКАД.

Размышления над этим обстоятельством приводят к интересным выводам. Центр пока остается наиболее устойчивым по цене, потому что он уникален. А вот догоняющие «элитные» округа и районы, прежде всего на западном и смежными с ним направлении, оказываются в подвешенном состоянии. В лучшие времена, когда спрос превышал предложение, платежеспособных покупателей хватало не только на Центральный округ, но и на то, чтобы выгодно продавать элитное жилье и бизнес-класс в радиальных округах. Если в начале 2000-х годов стоимость жилья в Западном и Юго-Западном округах была в 2-3 раза ниже, чем в Центральном, то за последние 10 лет по ценам на дома бизнес-класса они почти сравнялись с центром, если и уступая по стоимости, то незначительно. Судя по всему, теперь, в условиях недостатка платежеспособности покупателей, именно Западный и Юго-Западный округа могут сползти вниз по ценам сильнее всего.

Впрочем, устойчивость Центрального округа тоже может оказаться не абсолютной. Последнее время ситуация складывается так, что после строительной паузы прежних лет именно в центре накопился огромный потенциал для реконструкции ветхого жилья и освоения промзон. А выход новых объемов жилья в центре на фоне сохранения санкций, низких цен на нефть и стагнации в экономике может потребовать существенного пересмотра вниз ценников на элитное жилье. Подробнее на эту тему смотрите свежий обзор от IRN.RU об огромном потенциале застройки центра Москвы.


Цены на квартиры по типам домов

(www.irn.ru)
 РУБ  USD EUR Июн 15 Дек 14
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 161 973 +0,6%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 168 199 +0,9%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 179 859 +0,2%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 177 485 -0,3%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 213 995 +0,5%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 228 081 -3,6%
Все панельные и блочные дома 170 010 +0,6%
Все монолитные и кирпичные дома 206 520 -1,3%

 

Цены на жильё по комнатности

(www.irn.ru)
 РУБ  USD EUR Июн 15 Дек 14
Однокомнатные квартиры 183 183 -0,4%
Двухкомнатные квартиры 183 763 -0,7%
Трехкомнатные квартиры 181 653 -2,3%
Многокомнатные квартиры 209 932 -7,0%

 

Цены на жильё по округам

(www.irn.ru)
 РУБ  USD EUR Июн 15 Дек 14
Центральный округ 339 616 +4,7%
Северный округ 184 238 -1,0%
Северо-Восточный округ 172 525 -0,3%
Восточный округ 169 676 -1,4%
Юго-Восточный округ 155 273 -1,1%
Южный округ 163 187 +0,1%
Юго-Западный округ 224 230 -2,0%
Западный округ 211 515 -1,9%
Северо-Западный округ 190 622 -2,0%
Все районы за МКАД 146 040 -2,6%

 

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru)  РУБ  USD EUR Июн 15 Дек 14
Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир
309 068 -0,7%
Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир
135 118 -3,0%
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"
2,29 +2,4%

 

Индексы ожидания и доходности

(www.irn.ru)
Июн 15 Май 15
Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье
+0,1 %/мес. -5,1%
Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом
3,3 б.деп. +4,0 б.д.

  • Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», серьезной логической ошибкой в нынешних условиях может стать использование термина «кризис». Это приводит к неосознанным ассоциациям и аналогиям с прежними кризисами, 2008 и 1998 годов. И характерной моделью развития ситуации именно после классического кризиса является спад, достижение дна и начало нового роста. Соответственно, в рамках этой логики нужно только это «дно» пересидеть и дождаться новой волны роста, которая нормализует все. Оперируя именно таким мировоззрением, связанным с аналогиями с 2009 годом, многие участники рынка ожидают существенной активизации рынка осенью и начала нового роста цен на жилье.

Но важно понимать, что кризис – это совсем иное положение дел, нежели сложилось в 2014 году. Кризис возникает, когда после слишком бурного роста временно дальше расти уже некуда (перегрев рынка), и чтобы новый рост возник, все должно сначала подсдуться, «клюнуть» вниз, достичь «дна» и тогда начать расти снова. В этом смысле как раз классический кризис перегрева всех рынков, от финансовых до цен на нефть и рынка недвижимости, произошел в 2008 году. Далее власти ведущих мировых держав напечатали еще денег (так называемые программы количественного смягчения), и все пошло расти снова.

Сейчас же мы имеем дело с тем, что к классическому финансовому кризису не имеет никакого отношения. Произошло существенное изменение геополитической реальности. Аналогом, пусть и отдаленным, можно считать разве что 1991 год, когда на смену одной геополитической модели мира пришла другая. Теперь происходят процессы такого же порядка – прежними отношения России с западными партнерами, как и с ближними соседями, уже не будут. Мир стал иным, а потому и аналогии с прежними кризисами проводить уже некорректно, как и ожидать скорого отскока цен и начала нового роста. По мнению специалистов IRN.RU, сейчас следует рассматривать цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в новой макроэкономической реальности.

И реальность эта такова, что пока нет ни одного драйвера, который мог бы рассматриваться в пользу возобновления роста цен на недвижимость осенью. Геополитическая обстановка, как и ситуация на востоке Украины, к сожалению, вновь накалились, и риторика во взаимоотношениях между Россией и странами Запада стала только жестче. Санкции против России продлили, и положительного сдвига на этом поприще пока не наблюдается, а значит, и доступа к дешевым западным деньгам пока ожидать не стоит, как и прихода в страну западных инвестиций. Проще говоря, легкодоступных денег, которые в прежние годы вывели цены на недвижимость в Москве на нынешний уровень, больше нет и в ближайшее время не ожидается.

Падение цен на нефть специалисты этого рынка объясняют также структурными изменениями отрасли, связанными со сланцевой революцией. То есть опять же имеет место не временное сдутие перегретого рынка перед новой волной роста, а новый баланс спроса и предложения, а также новый виток конкурентной борьбы, который характеризуется игрой на понижение (выдавливание производителей с высокой себестоимостью). А относительно низкие цены на нефть в среднесрочной перспективе требуют от властей нашей страны перейти к экономии, сократить инвестиционные вливания и инициируют прочие процессы, суть которых сводится к одному – прежних денег больше не будет. А значит, и рынку недвижимости придется теперь мириться с новым уровнем платежеспособности покупателей.

И наконец, единственный плюс на сегодняшний день – льготная ипотека, к сожалению, лимитированная по объемам. Сейчас власти решили увеличить лимиты на льготную ипотеку, но бросается в глаза, что новых лимитов хватит примерно на два-три месяца, до сентября-октября. Почему именно так? Не получилось ли, что активный пиар профессионального сообщества сыграл с ним злую шутку? Последнее время большинство участников рынка недвижимости с целью побудить покупателей к действию создают информационный фон, суть которого сводится к следующему: «Покупайте сейчас, так как с осени все непременно подорожает». Но не вышло ли так, что куда большее влияние этот пиар оказал на чиновников, которые потому и выделили лимиты только до осени, раз осенью все должно само пойти в рост и выделять бюджетные деньги на стимулирование отрасли смысла уже нет? Аналитический центр IRN.RU предлагает всем задуматься об этом аспекте в заметке надежды на активизацию рынка недвижимости осенью могут не оправдаться.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
15212 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 875 872
до 12 076 785 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Александровы пруды Новая Москва, Калужское шоссе, 30 км. от МКАД Площади : 8 - 26 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2016 г. Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Park Avenue Московская область, Истринский район, 29 км от МКАД 1, 2, 3-комнатные квартиры Площади : 49 - 87 кв.м. Park Avenue (Парк-Авеню) Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9 Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 118 520
до 32 066 900 руб.
Узнать подробнее
Жилой комплекс "Центр-Сити" Москва, Центральный округ, район Пресненский, м.Международная Студии, 1, 2, 3, 4-комнатные квартиры Площади : 29 - 118 кв.м. м. Международная, 5 мин. транспортом Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Проектная декларация на рекламируемом сайте