ИРН в медиа-пространстве

Продолжат ли цены на жилье ползти вниз в 2023 году? Насколько еще может просесть стоимость жилья в Москве? Почему неявное снижение цен может стать явным? Об этом руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко рассказал в эфире телеканала «Москва 24».

Что происходит на рынке недвижимости? Что будет с ценами на квартиры и стоит ли сейчас покупать жилье? Вкладывать ли в жилье условные 10 миллионов рублей, если они есть, и какое жилье лучше выбрать? На эти и другие вопросы руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко ответил в эфире программы «Москва сегодня» на телеканале «Москва 24».

Чем рынок недвижимости Новой Москвы отличается от подмосковного? Что будет с ценами на жилье в обозримом будущем? Стоит ли сейчас инвестировать в квадратные метры и, если да, как выбрать подходящий объект? На эти и другие вопросы ответил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Частная собственность» на ютуб-канале «РБК Инвестиции».

По данным аналитического центра IRN.RU, с лета 2020 г. по сентябрь 2021 г. стоимость метра на вторичном рынке жилья «старой» Москвы увеличилась на 28,5%, Новой – на 29%, подмосковный метр подорожал на 37,4%. Так что спешить с покупкой квартиры уже поздно, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Фанимани» на телеканале «Москва 24». Впрочем, в ближайшие несколько месяцев цены будут топтаться на месте, возможна даже небольшая корректировка стоимости метра.

Как продление программы льготной ипотеки повлияет на рынок жилья? Что будет с ценами на квартиры в 2021 году? На эти и другие вопросы руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко ответил в эфире программы «Фанимани» на телеканале «Москва 24».

Арендовать квартиры стало дешевле. Из-за пандемии коронавируса цены в России существенно снизились. Спрос упал на 40 процентов. Как следствие, резко сократились и цены. Как долго продлится эта тенденция?

Спрос на арендное жилье в среднем по стране снизился на 40 процентов. Выходит, что собственникам приходится снижать цены. Причина все та же — последствия пандемии коронавируса COVID-19.

В аналитическом центре ЦИАН подсчитали: в апреле в городах-миллионниках средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составила 17 100 рублей, двухкомнатной — 24 000 рублей. Падение относительно марта в среднем по стране — порядка 5 процентов.

Сильнее всего однушки подешевели в столице. Также показатели существенно снизились в Нижнем Новгороде и Уфе. А вот подорожала аренда квартир только в двух российских городах — в Омске и Воронеже. Сразу на 4 процента.

"За апрель в Москве ставки аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир снизились на 9 процентов, в Санкт-Петербурге — на 11 процентов. На самом деле, мы прогнозировали такое снижение после условного выхода из самоизоляции, которое мы ожидаем в середине мая. Но мы видим, что снижение ставок аренды началось до выхода из самоизоляции. Рынок оперативно отреагировал", — комментирует ситуацию руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Наиболее устойчивыми к падению оказались однокомнатные квартиры: из-за более доступной итоговой стоимости спрос сместился в их сторону. Эксперты рассказывают, в чем причина такого существенного падения спроса на аренду квартир по всей стране.

"Первое, из-за чего снижается спрос: значительное число людей, потерявших работу, уже в феврале, марте, апреле съехали из квартир, и они оказались на рынке. Второе – какое-то количество людей, кто снимал квартиру больше и дороже, сейчас рассматривают для себя возможность переехать. Будет все то же самое, что было в 2008 и в 2014 годах. Люди будут съезжаться по 2-3 семьи", — объясняет вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

Эксперты отмечают, что резко снизилась стоимость аренды в туристических городах. В Сочи за трехкомнатную квартиру в месяц берут в среднем 42 тысячи рублей. Это на 13 процентов меньше прежней суммы.

В "Avito Недвижимость" отмечают: сильнее всего цены просели на большие квартиры (чаще всего – трехкомнатные) в больших городах. В Москве сейчас средняя стоимость аренды — 75 тысяч рублей в месяц. В Санкт-Петербурге — порядка 40 тысяч. С такими оценками согласны и другие аналитики.

"Мы фиксировали в основном, что аренда дешевых квартир не сильно снизилась. Например, однокомнатные квартиры в Москве стоят 30-35 тысяч рублей. Максимум, на сколько произошло снижение, – до 25 тысяч руб. В денежном эквиваленте это не так много", — отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Аналитики отмечают: в крупнейших городах сейчас наблюдается существенная разбалансировка спроса и предложения. На рынок долгосрочной и среднесрочной аренды вышли предложения квартир, которые раньше сдавались посуточно. Правда, эксперты уверены — такая ситуация не продлится долго.

"Какие-то предложения с существенным дисконтом могут быть на ближайшие 2-3 месяца, то есть на время эпидемии и непонятной ситуации. Да, можно сэкономить в ближайшее время. Но надо понимать, что это все будет недолго, и вряд ли с таким существенным дисконтом вам сдадут квартиру на несколько лет вперед", — говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.

Аналитики ждут, что тенденция сохранится до конца лета, а цены на аренду в среднем сократятся на 10 процентов.

«Стоимость квадратного метра в пределах МКАДа начинается от 120-140 тысяч – это наиболее дешевые предложения. Это либо новостройки, либо старый жилой фонд. Как правило, районы, примыкающие ко МКАДу, не очень удачные с точки зрения транспортной доступности. Верхней границы практически нет, есть предложения и по миллиону рублей за квадратный метр и больше. Другой вопрос – покупает ли кто-то по таким ценам», - рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире телеканала «МИР 24».

Руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко рассказал о ценах на жилье и «черных лебедях» на столичном рынке недвижимости на youtube-канале «РБК Недвижимость».

Что будет с ценами на недвижимость в Москве в 2019 году? Почему жилье вряд ли подорожает даже вопреки росту себестоимости строительства? Какая недвижимость пользуется спросом? Об этом рассказала специалист аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Юлия Рышкина телеканалу «Хабар-24» (Казахстан).

В России сокращаются объемы индустриального строительства. По данным Росстата, в I полугодии 2018 г. площадь введенных многоквартирных домов сократилась на 17% по сравнению с I полугодием 2017 г., до 13,7 млн кв. м (16,5 млн кв. м в I полугодии 2017 г.). При этом резко выросла доля индивидуального домостроения – по статистике Росстата, почти на 12% по сравнению с январем – июлем 2017 г., и достигла 15,3 млн кв. м. Своим мнением о причинах такой динамики поделился руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в четверг, 26 июля, в прямом эфире программы «Отражение» на ОТР. 

Успевает ли спрос за ростом объемов предложения жилья в Москве и Подмосковье? Как повлияют на рынок недвижимости планы по переходу от долевого строительства к проектному финансированию? Что будет с ценами? На эти и другие вопросы ответил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»  Олег Репченко в видеосюжете «РБК-Недвижимость».

За год в России закрылось более 4 000 риелторских агентств. Главная причина – патовая ситуация на вторичном рынке: у покупателей нет денег на покупку квартир по докризисным ценам, а продавцы психологически не готовы их снижать. В результате число сделок с квартирами падает, а значит, риелторы теряют заработок, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью программе «Утро» на телеканале «Россия».

В России началась волна ликвидаций риелторских агентств, сообщает «РБК-Недвижимость» со ссылкой на исследование международной сети агентств недвижимости Century21. По итогам 2016 г. по всей стране закрылись 4 138 компаний, занимавшихся посредническими услугами на рынке недвижимости, или 11,5% от общего количества. Для сравнения: в 2015 г. прекратили работу 1 880 агентств недвижимости.

Одновременно в стране замедлился темп регистрации новых риелторских агентств. Если в 2014 г. во всех регионах России суммарно открылись 4 159 новых компаний этого профиля, то к 2015 г. число новых компаний уменьшилось до 3776, а в 2016 г. — до 3165, утверждает Century21.

«Дело не в том, что риелторы вдруг стали не нужны, а в том, что на вторичном рынке недвижимости, которым занимается большинство риелторов, сложилась «революционная ситуация», когда «верхи не могут, а низы не хотят», - сказал Олег Репченко. - Обычные люди не в состоянии покупать квартиры по ценам, сложившимся в условиях надувания пузыря и господства инвестиционных покупателей. «Газпромовского» топ-менеджера не сильно волновало, справедлива ли запрошенная цена – он спешил потратить очередной бонус, потому что недвижимость постоянно дорожала. Но теперь цены не растут, инвесторы ушли с рынка, богатым гражданам новые квартиры не нужны – они не только давно обеспечили себя жильем, но и накупили впрок инвестиционной недвижимости, с которой теперь не знают, что делать. На рынок вышла принципиально иная категория покупателей – граждане со средним уровнем доходов, у которых к тому же появилась альтернатива в виде недорогих новостроек. Поэтому докризисные цены в нынешних условиях потеряли актуальность».

Однако владельцы недвижимости не могут с этим смириться. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», примерно 70% собственников неадекватно оценивают свои квартиры и не намерены идти на уступки. Причем разрыв между ожиданиями продавцов и возможностями потенциальных покупателей в среднем составляет 25%, а «нормативный» показатель, позволяющий сторонам договариваться и проводить операции купли-продажи, – не более 10%.

«На рынке новостроек снизить бюджет покупки можно с помощью уменьшения площади квартиры. Застройщики так и сделали: цену метра они снизили несильно – на 10-15-20%. Но еще на 20-30% они сократили площадь, поэтому бюджет покупки квартиры упал примерно в два раза. До кризиса «однушка» в 35-40 кв. м в пределах МКАД стоила миллионов шесть, не дешевле. А сейчас продаются студии за 3 млн руб., но площадь, конечно, уже метров 25. Однако на «вторичке» площадь изменить невозможно, надо обрушивать цену метра, чего собственники, конечно, совершенно не хотят», - продолжил эксперт.

Как следствие, примерно 40% владельцев жилья в Москве убирают квартиры с экспозиции, так и не сумев их продать. Это, естественно, сказывается на числе сделок: в Москве количество переходов прав на недвижимость с начала 2017 г. сократилось на 10% в годовом выражении.

На этом фоне все больше собственников пытаются реализовать свои квартиры без помощи риелторов: за год число таких продавцов увеличилось примерно на 15%, подсчитали в «Инкоме».

И причина не только в том, что владельцы жилья разочаровались в риелторах, которые не могут продать их квартиры по ценам существенно выше рыночных. Сами агенты, понимая нереальность запросов продавцов, отказываются иметь с ними дело, пишет «Инком».

«Риелторы позволяют сэкономить время и нервы при заключении сделок на рынке недвижимости, поэтому нужны будут всегда. А в сложных случаях, когда, например, нужно «склеить» длинную цепочку «альтернатив», без них обойтись практически невозможно. Другое дело, что рынок находится в патовой ситуации, и пока частники не осознают, что сложился новый уровень цен, рынок будет стоять. В этот период риелторам очень тяжело. Но нет худа без добра: выживут немногие, но лучшие – те, кто имеет клиентскую базу, отличные рекомендации и т.п.», - резюмировал эксперт.

Также по теме:

• Комиссия риелтора: сколько стоит его работа и что в нее входит

Зачем нужен риелтор? Чем он может помочь покупателю, кроме показа квартиры в удобное время? Что будет с ценами на жильё в обозримом будущем? Что делать тем, кто хочет решить квартирный вопрос: покупать сейчас или пока подождать? На эти вопросы отвечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Утро России» на телеканале «России».

Какие факторы определяют динамику цен на недвижимость в Москве и Подмосковье? Что будет с ценами через пять лет? Почему рынки некоторых регионов чувствуют себя лучше столичного? На эти и другие вопросы ответил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в программе «Доброе утро» на «Первом канале». Передача вышла в эфир 24 апреля.

Инвестиции в недвижимость в условиях стагнирующего рынка не позволяют заработать. Тем не менее многие все равно готовы вкладывать деньги в квадратные метры, если не для получения прибыли, то хотя бы для сбережения капитала. Пресс-секретарь группы компаний «Индикаторы рынка недвижимости» Юлия Рышкина в эфире утренней программы «Настроение» на ТВЦ рассказала, какие объекты чувствуют себя лучше рынка. Сюжет вышел 14 сентября.

Также читайте на эту тему статью «Что делать, если очень хочется инвестировать в недвижимость».

Сейчас многие застройщики в московском регионе предлагают купить у них квартиру в ипотеку по сверхнизкой ставке – от 6,9% годовых. На самом деле столь дешевой ипотеки в России нет, но девелоперы клиентов не обманывают: стоимость кредита снижается путем предоставления скидки на квартиру или застройщик просто доплачивают банку за снижение ставки в первые год-два, рассказала руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова в эфире программы «Утро России» на телеканале «Россия-1».

Застройщики начали активно продвигать свои ипотечные программы в 2015 году, напомнила Калюжнова. К этому их вынудили проблемы со спросом: ажиотаж конца 2014 года, исчерпавший спрос будущих периодов, и резкий скачок ипотечных ставок после повышения Центробанком ключевой ставки до 17% обрушили продажи жилья в начале 2015 года.

В московском регионе ситуацию осложнял огромный объем предложения новостроек, продолжавший увеличиваться, несмотря на экономический кризис. По данным «ИРН-Консалтинг», за прошлый год только на территории от Третьего транспортного кольца до МКАД количество новостроек увеличилось со 143 до 224, или на 57%. Число квартир в продаже выросло вдвое – с 8 800 до 17 500, а объем предложения в метрах – на 62%, с 712 700 до 1 153 500 кв. м (см. «Новостройки Москвы: итоги 2015-го и прогноз на 2016 год»). В Новой Москве число корпусов в продаже увеличилось на 13,2%, со 129 до 146, а предложение в метрах – на 16,0%, с 331 500 до 384 400 кв. м. В Подмосковье общий объем предложения вырос на 9,7% – до 3,7 млн кв. м, при этом в пределах 5 км от МКАД показатель просел на 5%, между 5-м и 30-м км – увеличился на 25,8%, а далее 30 км от МКАД – прибавил 30,7%.

Весной 2015 года правительство для спасения строительной отрасли запустило программу ипотеки с господдержкой. По этой программе кредит на покупку квартиры в новостройке можно взять под 12% годовых (не дороже). В Сбербанке ставки по льготным кредитам в настоящее время начинаются с 11,9% годовых, в АИЖК – с 10,75%.

Однако в условиях существенного снижения платежеспособного спроса, увеличения объемов предложения и, как следствие, усиления конкуренции многие девелоперы решили пойти дальше, анонсируя ипотечные программы с еще более низкими ставками – от 6,9% годовых.

Наибольшее распространение подобные программы получили в Подмосковье, где конкуренция между застройщиками существенно выше, чем в Москве.

«В столице, где примерно с 2005 по 2014 гг. почти не строилось жилье экономического класса, успел сформироваться большой отложенный спрос на недорогие квартиры, которыми в основном и пополняется предложение внутри МКАД в последнее время, – пояснила Татьяна Калюжнова. – Одновременно Москва оттягивает спрос из Подмосковья, где в последнее десятилетие строили как раз очень много. Фактически, имеющегося объема первичного жилья в области хватит примерно на три-четыре года продаж. Даже если ничего нового строиться не будет».

Ипотечные программы от застройщиков – это маркетинговые инструменты, направленные на стимулирование спроса, отметила Калюжнова. Получить в российском банке ипотеку под 7-8-9,5% годовых невозможно. Застройщик добивается снижения ставки, предоставляя субсидию либо покупателю, в виде скидки на квартиру, либо банку.

«Допустим, квартира официально стоит 5 млн руб., у покупателя есть 1 млн, еще 4 млн руб. ему нужно взять в ипотеку. При ставке 12% годовых и сроке кредита 15 лет ежемесячный платеж банку составит 48 тыс. руб. (см. «ипотечный калькулятор» на www.irn.ru – прим. ред.). Но девелопер дает клиенту 10-процентную скидку. Таким образом, квартира стоит уже 4,5 млн руб. и размер кредита можно сократить до 3,5 млн руб. Следовательно, ежемесячный платеж уменьшается до 42 тыс. руб. – при той же ставке 12%. Но застройщик рекламирует свое предложение не как скидку на квартиру, а как снижение ипотечной ставки: мол, если бы квартира продавалась за 5 млн руб., такой уровень ежемесячных платежей был бы возможен при ставке 9,5%», – объясняет Калюжнова.

Еще один вариант – прямая компенсация банку. Например, банк кредитует покупателей новостроек под 12% годовых, но первые год-два заемщик платит банку по ставке 8% годовых, еще 4% доплачивает девелопер. А после окончания срока девелоперской субсидии клиент обслуживает кредит самостоятельно и в полном объеме, то есть по ставке 12%.

«Ипотечных программ от застройщиков не надо бояться, с их помощью действительно можно сэкономить. Только договоры – и с застройщиком, и с банком – надо читать очень внимательно. Чтобы, например, изменение ставки после окончания льготного периода не стало неприятным сюрпризом», – резюмировала Калюжнова.

По данным АИЖК, средняя ставка по ипотеке в России в первом полугодии 2016 года составила 12,7%. Это на 1,3 процентных пункта меньше, чем в первом полугодии 2015 года (14%).

Выдача ипотеки за 6 месяцев 2016 года выросла на 44% – до 664,5 млрд руб. За этот период 390 тыс. семей смогли улучшить свои жилищные условия за счет ипотечного кредитования.

Поддержку рынку ипотечного кредитования оказала государственная программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках. При этом доля кредитов, выданных в рамках программы субсидирования, снижается (40% по итогам первого квартала, 34% - по итогам второго квартала).

Снижение стоимости фондирования способствует снижению спрэда между ставками на первичном и вторичном рынке (1-1,5 п.п. по сравнению с 3 п.п. на начало года).

В рамках программы субсидирования в первом полугодии было профинансировано 7,2 млн кв. м жилья (более 40% введенного жилья в многоквартирных домах за этот период). Объем привлеченных средств составил 417 млрд руб., из которых 37% – средства заемщиков.

«Если есть потребность решать жилищную проблему, улучшать жилищные условия, и потребность эта острая, то надо это делать независимо от ситуации. Но что касается ипотеки, то тут рекомендация такая: не делайте это на пределе возможностей. Не надо брать ипотеку, если выплаты будут превышать 30 процентов доходов на семью. Надо иметь сбережения на черный день», - заявила руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова в эфире телеканала ТВЦ.

Как поведут себя цены на жилье в Москве в 2016 году? Что угрожает рынку вторичной недвижимости? Как будут действовать застройщики в условиях низкого спроса? На эти и другие вопросы руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко ответил 22 декабря в программе «РБК. Недвижимость» на РБК-ТВ. 

Сколько стоят квартиры на вторичном рынке? Каков средний срок экспозиции квартиры? Какую скидку требуют покупатели и на какой дисконт готовы пойти продавцы? На эти и другие вопросы ответил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в программе «Экономика» на телеканале «Москва 24». Передача вышла в эфир 1 июня.

«Мне удалось снять квартиру всего за 10 000 рублей в месяц. Ближе к институту, чем раньше, в лучшем районе и вполовину дешевле. Прекрасно, что есть люди [арендодатели], которые понимают проблемы студентов и идут им навстречу», – радуется студентка из Москвы – героиня одного из сюжетов телеканала ОРТ. Этот и другие сюжеты был призван проиллюстрировать ситуацию на рынке аренды жилья в столице, которая обсуждалась в программе.

«Конечно, это единичный случай. Девушке очень повезло, и не стоит отталкиваться от такой цены при выборе жилья», – считает заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков. Он выступил в этой программе в прямом эфире в качестве эксперта в прошлую пятницу, 3 апреля.

По его словам, цены на аренду жилья действительно падают, хотя это не обязательно заметно. Порой переговоры об уменьшении ставки аренды с владельцем квартиры ни к чему не приводят. «Вероятно, если владелец квартиры сделал хороший ремонт, вложился в дорогую мебель, он не захочет снижать ставку, чтобы оправдать расходы, будет ждать «своего» клиента, – считает эксперт. – Но в целом аппетиты арендодателей неизбежно упираются в потолок платежеспособного спроса».

А этот «потолок» действительно снижается. Новая макроэкономическая реальность – это падающие доходы населения; предложение, превышающее спрос; неуверенность в завтрашнем дне и, соответственно, нежелание арендаторов переплачивать за что-либо (подробнее см. «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в новой макроэкономической реальности»).

Позиции арендаторов окрепли
Точку зрения эксперта подкрепляют и выводы риелторов. В условиях роста объема предложений на рынке собственникам приходится жестче конкурировать за клиентов. Главным фактором, позволяющим быстрее сдать квартиру, является стоимость найма, поэтому арендодатели все чаще соглашаются на уступки. Есть и другие решения, позволяющие упростить поиск жильцов, считают специалисты компании «НДВ-Недвижимость».

По сложившейся практике, арендаторы вносят несколько сумм при подписании договора найма. Две из них подразумевают оплату первого месяца и страхового депозита, который равен величине арендной ставки. Но в условиях экономической неопределенности собственники становятся более лояльны в этом вопросе. Арендаторы могут разбить оплату депозита на несколько месяцев, внести только половину этой суммы или вовсе подписать договор без нее. Как показывает практика, сейчас 80% арендодателей готовы к подобным уступкам. Кроме того, в некоторых случаях удается включить в стоимость аренды все расходы на коммунальные услуги, в том числе и те, что оплачиваются по счетчику.

Все чаще собственники готовы докупить что-либо из бытовой техники за свой счет, например, новый телевизор или стиральную машину. Украшения для интерьера, новые комплекты постельного белья могут предлагаться клиентам в качестве приятного дополнения. Некоторые собственники, чтобы решить проблему с простоем квартиры, делают ремонт. Если речь идет о домах с подземным паркингом, то в качестве бонуса собственник может включить в стоимость арендной ставки оплату машино-места (каждые три случая из пяти). Кроме того, арендодатели все чаще готовы рассматривать «сложных» клиентов с домашними животными, маленькими детьми, большим количеством проживающих и так далее. Если раньше было около половины таких запросов, то теперь примерно две трети.

Бюджетные варианты
Согласно рейтингу, составленному специалистами департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость», самое бюджетное предложение в апреле – однокомнатная малогабаритная квартира со ставкой найма в 16 000 рублей. В марте лидерами аналогичного топ-листа были объекты за 20 000 руб. в месяц.

Первое место в рейтинге занимает 1-комнатная малогабаритная квартира с ежемесячной ставкой в 16 000 рублей. Она расположена на 7-м этаже 9-этажного дома на Хабаровской улице, в семи минутах транспортом от станции метро «Щелковская». В квартире минимальный набор мебели.

За 17 000 рублей сдается однокомнатная квартира на 16-м этаже 16-этажного дома, в пяти минутах ходьбы от станции метро «Текстильщики», на 8-й улице Текстильщиков. Этот объект оборудован необходимой мебелью.

На третьем месте предложение за 18 000 руб. Это 1-комнатная квартира с минимумом мебели, в пяти минутах транспортом от станции метро «ВДНХ». Жилплощадь расположена на пятом этаже 16-этажного дома.

Замыкает рейтинг самых дешевых квартир (10-е место) предложение за 23 000 рублей. Однокомнатная квартира на третьем этаже 9-этажного дома на Матвеевской улице, в 10 минутах транспортом от станции метро «Славянский бульвар». Жилплощадь в хорошем состоянии, полностью меблирована и оборудована бытовой техникой.

«Год назад такая квартира была бы востребована за 30 000 рублей в месяц, даже несмотря на удаленность от метро», – считает замруководителя www.irn.ru.

Элитный сегмент
Елена Куликова, руководитель отдела по работе с собственниками IntermarkSavills, смотрит на рынок высокобюджетной аренды с бОльшим оптимизмом, чем в конце прошлого года. «Основным движущим фактором будет то, что многие компании-работодатели смогли скорректировать бизнес-планы на этот год. Трудно представить ситуацию, когда все банки, компании сырьевого сектора, иностранные представительства и т.д. прекратят свое существование в короткий промежуток времени, – говорит она. – Наоборот, скорее можно предположить, что компании будут и в дальнейшем приспосабливаться к новой среде. А вместе с бизнесом будет приспосабливаться к новым реалиям и рынок жилья…»

По оценке IntermarkSavills, совокупный объем спроса на рынке высокобюджетной аренды Москвы за первый квартал 2015 г. снизился почти на 30% по отношению к аналогичному показателю 2014 г. Укрепление тенденции по снижению спроса со стороны потенциальных арендаторов связано с сокращением штата многих представительств иностранных компаний, хотя в структуре спроса на высокобюджетные квартиры по-прежнему преобладают иностранные клиенты – 57%. Правда, по сравнению с прошлым годом (65%) их доля сократилась.

Объем предложения на рынке продолжает увеличиваться, и по итогам марта 2015 г. был достигнут очередной максимум: 17% за первый квартал 2015 года против 11% в прошлом году. Две трети прироста – квартиры, которые сдаются впервые.

В бюджетной структуре явно заметен переход из более высоких бюджетов в более низкие. В сравнении с первым кварталом прошлого года на 3% сократилась доля самых дорогих квартир (от $15 000 за объект в месяц), сейчас она составляет 6%. В среднем на 3-4% таким же образом сократились доли и в остальных бюджетных диапазонах (за исключением самого низкого).

Снижение арендных ставок в марте 2015 года замедлилось – за месяц средняя ставка предложения снизилась менее чем на 5% (на 17% с начала года). Сейчас средняя ставка аренды высокобюджетной недвижимости в Москве составляет $5540 за объект в месяц – это ниже показателя марта 2014 года на 26%, отмечают в IntermarkSavills.

Динамика средних ставок аренды высокобюджетной недвижимости
(январь 2014 г. – март 2015 г.)

Источник: IntermarkSavills

По словам замруководителя www.irn.ru Сергея Жаркова, падающие ставки характерны для всего рынка. Инвестиционные проекты по сдаче квартиры в аренду сейчас малоперспективны в любом сегменте. Просто положить деньги в банк гораздо выгоднее: достаточно посмотреть на график доходности недвижимости по сравнению с банковским депозитом IRN.RU.

Серьезное ослабление рубля, неблагоприятная в целом экономическая ситуация и т.п. несут не только негатив для рынка недвижимости, но и открывают новые возможности. Во всяком случае, перед покупателями. Например, владельцы валютных сбережений теперь могут купить жилье, которое ранее было им не по карману, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в интервью телеканалу «Мир».

Резкое ослабление рубля относительно более твердых валют привело к «виртуальному» росту рублевых цен на недвижимость в Москве – примерно на 10% с начала года. Это результат того, что часть продавцов на вторичном рынке номинируют цены на квартиры в долларах, а другие пытаются проиндексировать рублевую стоимость своих активов в соответствии с курсом американской валюты. Однако, по всей видимости, этот тренд не будет продолжительным: уровень платежеспособности населения невысок, доходы и сбережения у основной массы потенциальных покупателей рублевые, поэтому люди просто не могут платить за жилье существенно больше – вне зависимости от того, насколько подорожал доллар.

«Из-за того что доллар на 15% стал дороже, выложить за квартиру на 15% больше мало кто реально может, не говоря уже о том – хочет ли», – отметил эксперт.

Соответственно, тем, кто желает продать квартиру в разумные сроки, придется умерить аппетиты. Поэтому уже в ближайшем будущем размер торга на вторичном рынке может достичь 5-10-15%.

Таким образом, в ближайшие месяцы, когда цены на недвижимость утрясутся, прирост рублевых цен если и будет, то незначительный. А долларовый индекс стоимости недвижимости падает уже несколько месяцев, что делает жилье более доступным для владельцев валютных сбережений.

На первичном рынке застройщики в отличие от частников на вторичном лучше понимают экономическую ситуацию и поэтому проводят более грамотную ценовую политику: фиксируют курс доллара, отказываются от повышения цен по мере строительства, предлагают скидки (к Новому году наверняка будет приурочено множество маркетинговых акций, которые, по сути, являются скрытым снижением цен) – все ради того, чтобы привлечь покупателей.

Последние, скорее всего, оценят заботу о себе, и в ближайшие месяцы мы увидим некоторый переток спроса с вторичного рынка на первичный, отметил Олег Репченко в интервью телеканалу «360° Подмосковье».

Вообще, в последние пару лет застройщики стараются выводить новые объекты по более низкой цене – за счет более отдаленного расположения и более демократичного класса недвижимости, добавил эксперт. Если раньше все стремились строить дома бизнес-класса и элитные, то сейчас на рынке растет доля жилья эконом- и комфорткласса. (См. «Новостройки Москвы: возвращение экономкласса».)

«Сложившаяся ситуация интересна для покупателей недвижимости, потому что в силу проблем в финансовой сфере на рынке будут появляться интересные предложения – и на первичном, и на вторичном, – считает руководитель IRN.RU. – В обычных условиях, когда все хорошо, недвижимость все время дорожает, и люди не могут угнаться за ценами, даже если у них хорошие доходы. Сейчас цены, скорее всего, не подрастут, а отступят назад. Падение цен не будет кардинальным – сохраняется высокий потенциальный спрос на недвижимость, особенно в Московском регионе, крупных городах России, но отдельные предложения могут быть очень «сладкими». Поэтому за рынком надо следить, и, возможно, получится приобрести интересный объект по очень выгодной цене благодаря нынешнему сложному периоду».

Также по теме:
Цены на недвижимость Москвы и Подмосковья в условиях геополитического кризиса: тенденции и прогнозы

Слухи о предстоящем росте ставок по ипотечному жилищному кредитованию вполне оправданы, этого можно ожидать уже в ближайшее время. Но не этот фактор будет определяющим при возможном сценарии стагнации или даже спада на рынке недвижимости, заявил заместитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков в интервью программе «В фокусе» телеканала «МИР».

Эксперт пояснил, что сам по себе рост ставок по ипотеке на 1-2% вряд ли скажется как на объеме ипотечного кредитования в России, так и на объеме приобретаемого жилья. Гораздо важнее, по его мнению, общее ухудшение экономических условий в стране, сопряженное с замедлением роста экономики и снижением реальных доходов населения.

«В России не очень большую долю выданных ипотечных кредитов занимает классическая ипотека в западном понимании: небольшой первоначальный взнос и приобретение жилья в кредит «с нуля» под небольшой процент на длинный срок, – сказал он. – Гораздо чаще это просто возможность перекредитоваться для улучшения жилищных условий».

Обычно у человека уже есть какое-то жилье, например, однокомнатная квартира. Но семья растет, нужна «двушка» или «трешка». Накопив некоторую сумму, человек обращается в банк за ипотечным кредитом. Получив его, он приобретает новое жилье, а затем погашает значительную, порой основную, долю долга после продажи старого жилья. Эксперт напомнил, что именно поэтому наиболее популярный срок ипотечного кредита в России – 15 лет (вместо привычных для Запада 25-30 лет), а вот средний срок погашения – 5-8 лет. То есть кредит человек берет на более длительный срок просто «для страховки», на самом деле рассчитывая погасить его досрочно.

В этой ситуации не так важно, будет ли средняя ставка составлять 12,2%, как сейчас, по данным АИЖК за первое полугодие 2014 г. Или вырастет, как можно ожидать, до 13 - 13,5% до конца года. Существеннее, как поведут себя доходы населения: будет ли вообще платежеспособный спрос. Ведь рост ключевой ставки Центробанка до 8% неизбежно приведет к удорожанию кредитов для бизнеса, что сократит покупательскую способность населения.

Эксперт напомнил, что согласно общепризнанной мировой практике семья может направлять на выплату кредитов (в том числе ипотечных) не более 30% ежемесячных доходов. Поэтому прежде чем брать кредит на покупку квартиры, лучше рассчитать на ипотечном калькуляторе, на какую сумму кредита заемщик может реально претендовать.

«Отзыв лицензий у ряда банков в начале года; стремление пострадавших вкладчиков и просто осторожных инвесторов перевести сбережения в иные активы; нарастающее обострение зимой, весной и летом геополитической напряженности подогрели рынок недвижимости и заставили платежеспособный спрос «выплеснуться» в первой половине года, – считает Сергей Жарков. – Какое-то время он еще продержится, но уже летом, на фоне «виртуального» повышения цен на недвижимость в июле на вторичном рынке, застройщики уже предлагали существенные скидки на первичном». А это не что иное, как скрытое их снижение.

Предложение министерства финансов РФ сократить налоговые льготы при продаже жилой недвижимости больнее всего ударит по среднему классу, заявил замруководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков в интервью телеканалу «МИР» 15 августа.

По данным газеты «Коммерсант», Минфин подготовил поправки к 23-й главе Налогового кодекса, касающейся налога на доходы физлиц. Законопроект меняет правила уплаты НДФЛ при продаже гражданами недвижимости. Если сейчас от налогообложения освобождаются доходы, полученные при продаже любого недвижимого имущества, которыми гражданин владел более трех лет, то теперь порядок в отношении продажи жилой недвижимости существенно ужесточается.

«На федеральном уровне Минфин предлагает гарантировать освобождение от налога в том случае, если продается единственное жилье. Правда, при этом законопроект дает ряд послаблений: срок владения таким жильем не ограничен, то есть гражданин может продавать и покупать квартиру или дом хоть каждый день», – пишет газета.

В принципе, попытка государства бороться с инвесторами в неиспользуемые квартиры понятна и оправдана. Но с этой целью лучше бы дифференцировать ставки налогообложения недвижимости – более низкий налог на единственное жилье, более высокий - на «второе» и «третье». Именно такая идея была заложена в законопроект по налогообложению квартир по кадастровой стоимости, что даст положительный эффект, считает замруководителя IRN.RU. Это подтолкнет инвесторов выводить пустующее скупленное жилье в рыночный оборот, продавая или делая ремонт для последующей сдачи в коммерческий наем.

Предусмотрел Минфин и вероятность сговора продавцов и покупателей жилья в целях ухода от налогов. По какой бы заниженной стоимости ни продавалось жилье, доходы от сделки подлежат налогообложению из расчета 70% ее кадастровой стоимости, пишет газета. Минфин не скрывает, что, помимо цели затруднить гражданам уход от налогов, законопроект имеет и иную: снизить привлекательность инвестиций в недвижимость. «Действующий порядок... ставит в неравные налоговые условия инвестиции физлиц в ценные бумаги и иное имущество», - обосновывает Минфин поправки к НК.

Но законопроект, вроде бы направленный против инвесторов в квартиры, на поверку больно ударит по обычным семьям, далеким от каких-либо инвестиций, считает замруководителя www.irn.ru.

Для примера можно подробно рассмотреть самую стандартную ситуацию: в однокомнатной квартире живет семья с ребенком. У ребенка умирает бабушка, оставляющая свою двухкомнатную квартиру внуку по завещанию. Налогом такой переход прав собственности пока не облагается. Чтобы улучшить жилищные условия, семье бы съехаться в хорошую трехкомнатную… Однако при такой сделке ребенок, имеющий долю в квартире родителей, подпадает под действие законопроекта Минфина: квартира бабушки у него – не единственное жилье. Соответственно, семье придется заплатить 13% с суммы, вырученной от продажи двухкомнатной квартиры. Поэтому потребительские свойства новой «трешки» будут намного хуже, чем могли бы быть, отмечает эксперт.

Nota bene: подарить родителям свою долю в однокомнатной квартире, чтобы «двушка» стала его единственным жильем, несовершеннолетний ребенок не сможет. Такую сделку, «на бумаге» ухудшающую его благосостояние, не пропустят органы попечительства и опеки. Соответственно, фактически семья может только немного улучшить жилищные условия, перебравшись в «двушку» и оставив старую «единичку» до совершеннолетия ребенка.

По мнению Сергея Жаркова, главная цель Минфина в условиях антироссийских санкций и геополитического кризиса – не столько борьба с инвесторами в недвижимость, сколько пополнение бюджета любой ценой.

Количество поданных налоговых деклараций от владельцев квартир, сдающих жилье в наем, в этом году увеличилось. По данным УФНС России по Москве, их число составило 20 000 по сравнению с чуть более 17 000 за тот же период прошлого года.

Число законопослушных граждан растет. Хотя причины тому – не повышающаяся сознательность или карающий меч закона. «Вряд ли можно говорить об успехе политики облав, охоты правоохранительных органов на желающих не выходить из тени, – считает заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков. – Но пропагандистская политика запугивания людей, предпочитающих в России вообще не иметь дело с правоохранительными органами, явно постепенно начинает работать». Впрочем, оценки числа сдаваемых в наем квартир в столице колеблются от 100 000 до 300 000. То есть точных данных нет, но даже если брать за основу минимальный объем, то в Москве только пятую часть налогоплательщиков можно отнести к категории законопослушных, отметил эксперт в интервью программе «Экономика» телеканала «Москва 24». Впрочем, даже с этих налогоплательщиков бюджет города получит 718 млн руб.

По словам Сергея Жаркова, за последние два-три года уровень цен на съем квартир изменился весьма незначительно: он упирается в платежеспособный спрос и не может расти выше. Вообще, отмечает эксперт, в столице наступило время арендатора: собственники, хотя и очень неохотно, снижают цены; превышение предложения над спросом вынуждает их идти на уступки. Правда, отдельные факторы порой могут перевешивать общерыночные тенденции.

«Почему очень дорогие квартиры на северо-западе Москвы, в районе, скажем, Покровское-Стрешнево, Покровское-Глебово? Близость к англо-американской школе для многих родителей перевешивает любые факторы соотношения цены/качества. Люди готовы жить за большие деньги в худших условиях, если ребенка удобно возить именно в эту школу», – приводит пример замруководителя www.irn.ru.

Отвечая на вопрос телеканала о мошенничестве на рынке аренды жилья, эксперт указал на важность внимательного чтения договора. Например, наймодатель может заложить в текст договора «подводный камень», который при беглом ознакомлении с текстом трудно выявить. Взяв предоплату за три месяца, владелец квартиры уже через три дня может предложить нанимателям съехать в присутствии участкового полицейского, ссылаясь на нарушение пункта договора, оставив всю сумму предоплаты, в соответствии с договором, себе. «Тревожный сигнал», указывающий на возможность подобного мошенничества, – если и цена ниже рыночной, и наймодатель готов дать дополнительную скидку, предупреждает замруководителя www.irn.ru.

Если стагнация спроса на рынке новостроек Подмосковья продлится еще месяц-два, возможно, мы увидим некоторую коррекцию цен вниз – через различные акции и скидки. А вот в Москве, где высокие цены поддерживает дефицит предложения, на массовые скидочные кампании по крайней мере до конца года рассчитывать не стоит, считает руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

В первые месяцы 2014 г. отмечался всплеск активности покупателей на первичном и вторичном рынках Московского региона. Из-за резкого падения курса рубля под давлением событий вокруг Украины, «зачистки» банковского сектора, инициированной Центробанком, люди спешили побыстрее решить квартирный вопрос или просто искали способ сохранить обесценивающиеся рублевые капиталы – недвижимость традиционно считается защитным активом.

Однако финансовые возможности большинства потенциальных покупателей недвижимости остаются крайне ограниченными, и ажиотаж быстро сошел на нет, попутно исчерпав спрос будущих периодов.

«Часть спроса, которая могла быть реализована в мае или в летние месяцы, была реализована в начале года», – пояснила Татьяна Калюжнова в интервью программе «Экономика» на телеканале «Москва 24».

Уже в конце апреля – в мае риелторские и девелоперские компании сообщали о падении числа сделок с квартирами на 20% и более, на рынке наступила стагнация. (См. «Прогноз рынка недвижимости на 2014-2015 годы».)

На фоне ажиотажа в начале года подмосковные новостройки подорожали в среднем примерно на 3%, однако уже во втором квартале цены замерли в связи с падением спроса. Дальнейшая динамика стоимости жилья зависит именно от этого ключевого показателя. Если покупательский интерес активизируется, цены останутся на месте. Но в случае продолжения стагнации в течение месяца–двух подмосковные застройщики, по-видимому, будут вынуждены пойти на некоторое снижение стоимости квартир в новостройках через различные скидочные кампании, полагает Татьяна Калюжнова.

Дело в том, что цены на новостройки Московской области гораздо чувствительнее к изменению платежеспособного спроса, чем в столице. В Подмосковье строят больше, и потому конкуренция на рынке новостроек выше, а норма прибыли с метра жилья меньше, чем в московских проектах. Подмосковные девелоперы в основном зарабатывают на обороте, а значит, должны продавать много и быстро. По данным «ИРН-Консалтинг», на жилые комплексы площадью от 200 000 до 1 млн кв. м и более уже приходится примерно 50% рынка Подмосковья и Новой Москвы (относительно недавно, в начале 2000-х, такие масштабные проекты можно было пересчитать по пальцам). А срок экспозиции небольших и недорогих квартир-студий, однокомнатных и двухкомнатных скромных метражей составляет в среднем один-два месяца.

Соответственно, когда продажи падают, подмосковным застройщикам выгоднее чуть-чуть уступить в цене и тем самым привлечь новых покупателей (потенциальный спрос на жилье в Московском регионе огромен), чем ждать, когда у людей появятся деньги на приобретение жилья по прежним ценам.

В Москве ситуация иная. Во-первых, столица уже давно страдает от дефицита предложения жилья, что, естественно, препятствует снижению цен на квартиры. Фактически свободных земель под жилую застройку в городе почти не осталось – большинство проектов, которые анонсируются сейчас и будут выходить на рынок в ближайшие годы, планируется реализовать на территории бывших промзон. Во-вторых, маржа в строительном бизнесе в Москве значительно выше, чем в области, столичные девелоперы не так зависимы от оборота, как их подмосковные коллеги, и вполне могут позволить себе взять паузу на несколько месяцев, ожидая восстановления спроса (см. «Москва – лучший город земли для девелоперов, если не считать Китая»). Кроме того, сроки экспозиции жилья в Москве длиннее, чем в области. Конечно, если покупатели не вернутся и осенью, то к концу года не исключены скидки и на московские новостройки, резюмировала эксперт.