ИРН в медиа-пространстве

В третьем квартале 2013 года количество новых проектов в Новой Москве значительно увеличилось, средняя цена предложения несколько снизилась. «Газета.Ru» выяснила у аналитиков и экспертов рынка недвижимости, как ведут себя девелоперы в текущей ситуации и что будет происходить с ценами в различных районах Новомосковского административного округа (НАО).

В третьем квартале 2013 года количество новостроек в Новой Москве значительно увеличилось. С начала 2013 года на первичный рынок на этой территории вышло около 70 объектов, при этом 54 объекта были выведены в третьем квартале этого года, подсчитала компания «МИЭЛЬ-Новостройки».

С конца 2012 года количество новых корпусов увеличилось на 58%, тогда как количество квадратных метров в продаже сократилось на 13,5%, приводит свои данные компания «Азбука жилья». Такое расхождение показателей объясняется ростом доли малоэтажных новостроек. В количестве корпусов, находящихся в реализации, доля малоэтажных новостроек выросла с 13,5% в четвертом квартале 2012 года до 39,5% в третьем квартале 2013 года.

Рынок пополнился как совершенно новыми проектами, так и очередями уже представленных жилых комплексов. «Во-первых, это связано с тем, что появилась некая определенность в сфере развития дорожно-транспортной сети: власти уже расписали в адресной инвестиционной программе на 2014−2016 годы затраты на строительство и реконструкцию дорог в Новой Москве. Во-вторых, в 2013 году местная администрация начала активно выдавать разрешения на строительство, новые порядки и регламенты наконец-то заработали на практике», — считает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

В новостройках Новой Москвы в настоящий момент можно купить квартиру менее чем за 2 млн руб.

Минимальные цены на новостройки Новой Москвы зафиксированы в ЖК «Престиж» (студия площадью 28,5 кв. м продается здесь за 1,85 млн руб.), ЖК «Марьино Град» (однушка площадью 27,7 кв. м — за 1,86 млн руб.), ЖК «Спортивный квартал» (1,98 млн руб. за 27,7 кв. м) и ЖК «Борисоглебовское» (1,98 млн руб. за квартиру площадью 33,6 кв. м), по данным компании «Метриум Групп».

Средний бюджет покупки в Новой Москве составляет 5,1 млн руб. — это заметно, на 15,9%, больше, чем в аналогичных проектах на территории остального Подмосковья, оценивает ценовую ситуацию на рынке компания «МИЭЛЬ-Новостройки». При этом в первую очередь за счет выхода новых проектов средняя стоимость квадратного метра на этом рынке снизилась, по оценкам «Метриум Групп», на 2,5%. Хотя уже существующие проекты выросли в цене на 10−15% в зависимости от повышения стадии готовности проекта.

В ближайшем будущем активного выхода новых проектов и, как следствие, значительной корректировки цены предложения вниз эксперты не ожидают.

«Наблюдается крайне неравномерное обеспечение инфраструктурой присоединенных территорий (социальной, досуговой, транспортной, инженерной и пр.). В связи с этим девелопер вкладывается в строительство не только школ, ДДУ, поликлиник и пр., но и транспортной (автодорог, развязок и пр.) и инженерной инфраструктуры (прокладывание и подсоединение коммунальных сетей, строительство новых инженерных объектов и пр.). В дополнение к вышеизложенному появляются новые строительные нормы со стороны государства, в частности ограничение этажности и снижение плотности застройки. Данные обременения существенно повышают затратную составляющую девелоперского проекта и вынуждают застройщиков реализовывать квартиры по более высоким ценам», — считает директор департамента управления активами группы ПСН Татьяна Тикова.

Основное строительство в Новой Москве ведется на приближенных к МКАД территориях. «При этом никакого галопирующего роста рынков недвижимости здесь не наблюдается. Город Московский традиционно демонстрирует хорошую динамику строительства нового жилья и стабильный рост средней цены „квадрата“, но обусловлено это удачным месторасположением города и высоким уровнем развития инфраструктуры. Аналогичная ситуация складывается в районе Коммунарки. В других зонах Новой Москвы локальные рынки жилья развиваются слабо», — рассказал «Газете.Ru» генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш.

Стоимость квадратного метра в Новой Москве при определенных условиях может и увеличиться. Одна из причин возможного увеличения цен на жилье в ближайшем будущем — улучшение транспортной доступности, однако оно затронет только локальные рынки. Так, в 2014 году запланировано открытие станций метро «Тропарево», «Румянцево», «Саларьево» Сокольнической линии, причем последние две расположены как раз на территории Новой Москвы.

«Открытие данных станций метрополитена приведет к росту уровня цен в объектах, расположенных поблизости. Но в общем объеме предложения и на фоне выхода нового предложения данный рост цен может быть не сильно заметен. В наибольшей степени изменения отразятся на среднем уровне цен в поселениях в составе НАО, а именно: Московский, Сосенское (объекты, расположенные на северо-западе поселения), Мосрентген», — предполагает директор по развитию бизнеса компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев.

Кроме новых станций метро влияние на уровень цен окажут и новые дороги на территории НАО.

Как рассказали «Газете.Ru» в компании «Домус финанс», в следующем году начнется проектирование и строительство 11 автодорог в Новой Москве. Транспортная ситуация должна улучшиться в основном вблизи к МКАД — в районе Коммунарки, Московского и Внукова.

«В частности, планируется реконструировать Центральную улицу в Коммунарке, дорогу между деревнями Саларьево и Мамыри, дорогу от Боровского до Киевского шоссе и от Минского до Боровского шоссе. А вот на более отдаленных территориях Новой Москвы существенных транспортных изменений не предвидится. Поэтому рост цен — в пределах инфляции или выше, в зависимости от расположения конкретного ЖК, как и прежде, будет наблюдаться лишь в населенных пунктах, расположенных в непосредственной близости от МКАД», — рассказывает Павел Лепиш.

Эксперт выделяет еще одну возможную точку роста цен на жилье в Новой Москве: удорожание недвижимости и активный старт новых проектов могут произойти в районе поселений Бекасово и Киевский, где было анонсировано строительство комплекса зданий бизнес-платформы площадью 4 млн кв. м (по предварительным данным, речь идет о строительстве комплекса, состоящего из офисных зданий, логистической зоны, выставочных площадей, жилых домов, гостиниц, социальных объектов и т. д.).

Эксперты по-разному комментируют ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости Новой Москвы. По оценкам «Азбуки жилья», спрос на квартиры на этой территории достаточно высок, хотя сейчас он ниже, чем в 2010—2011 годах, при этом новые проекты, выходящие по минимальным ценам, могут повысить интерес у покупателей.

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко считает, что девелоперы все еще с осторожностью относятся к развитию проектов в Новой Москве. «Условия, которые ставят власти при утверждении проектов, пока не очень понятны застройщикам, — сообщил Олег Репченко „Газете.Ru“. — Нередко они жалуются на то, что администрация при утверждении жилых проектов обязывает строить, например, бизнес-центры в районах, которые удалены от МКАД, да еще и с плохой транспортной доступностью. Понятно, что перспективы таких офисных помещений туманны, поэтому для девелопера их строительство очень рискованно».

Эксперты компании «Домус финанс» характеризуют позицию девелоперов относительно проектов в Новой Москве как пассивную: те, у кого уже есть здесь земельные ресурсы, стараются их задействовать, а те, у кого их нет, не особо стремятся развивать новые проекты на присоединенных территориях.

Покупателям жилья за МКАД важен не статус территории, а качество ЖК, транспортная доступность и обеспеченность инфраструктурой. Поэтому девелоперы делают выбор в пользу удачных локаций вне зависимости от их принадлежности к Новой Москве или к Московской области.

«Никакого видимого движения в сторону децентрализации Москвы в связи с присоединением Новой Москвы не отмечается. Что касается реальных изменений, можно отметить увеличение времени согласования девелоперских проектов, что обусловлено сменой статуса территории, а значит, и сменой инстанций, необходимых для согласования. Так что темпы развития Новой Москвы не ускорились — как по указанной причине, так и в связи с отсутствием на данный момент утвержденной концепции развития территории (что затрудняет планирование новых проектов, выбор площадок и проч.)», — считает генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева.

14 новых станций метро должны открыться до конца 2013 и в 2014 году в Москве. «Газета.Ru» выяснила у аналитиков и экспертов рынка недвижимости, возможно ли повышение стоимости жилья вокруг будущих станций и всех ли станций это коснется.

В Москве до конца 2013 года планируется открыть три станции метро — «Деловой центр» (Калининско-Солнцевская линия), «Лесопарковая» и «Битцевский парк» (Бутовская линия). На 2014 год намечено открытие двух станций Таганско-Краснопресненской линии — «Спартак» и «Котельники», шести станций Люблинско-Дмитровской линии — «Бутырская», «Фонвизинская», «Петровско-Разумовская», «Окружная», «Верхние Лихоборы», «Селигерская» и трех станций Сокольнической линии — «Тропарево», «Румянцево» и «Саларьево».

Однако не во всех районах, где прогнозируется открытие метро, улучшение транспортной доступности увеличит стоимость жилья, говорят эксперты.

Наибольшее влияние на рынок жилья может оказать появление станции в тех районах, где метро ранее не было.

Это Верхние Лихоборы, Селигерская, Котельники (Московская область), Тропарево, Румянцево и Саларьево. Самый оптимистичный прогноз — рост цен до 15% непосредственно после открытия метро.

Среди указанных районов, где должно появиться метро, есть две наиболее проблемные зоны — это районы на Дмитровском шоссе (будущие станции метро «Верхние Лихоборы» и «Селигерская») и территория Новой Москвы (Румянцево, Саларьево), сообщила «Газете.Ru» директор департамента управления активами группы ПСН Татьяна Тикова: «В первом случае на три жилых района общей сложностью более 300 тыс. человек приходится только одна действующая станция метро — «Петровско-Разумовская». Учитывая наличие на «Петровско-Разумовской» станции пригородного сообщения, а также существующую схему подъездных путей, Дмитровское шоссе в сторону центра начинает стоять уже с семи утра.

Сложность транспортной ситуации в зоне Новой Москвы обусловлена в первую очередь наличием крупных населенных пунктов, среди которых, помимо районов Солнцево и Ново-Переделкино, Московский, Внуково, ряд крупных объектов комплексного жилого строительства и др. В итоге ближайшая точка завершения многих маршрутов личного и общественного транспорта — станция метро «Юго-Западная».

Наибольший рост цен возможен в домах, которые расположены не далее 15 минут пешком от нового метро, однако

если вычислять среднюю цену по району, то ее рост будет менее значительным.

«Дело в том, что платежеспособный спрос не растет, поэтому увеличение интереса к одним объектам, которые в наибольшей степени выиграли от открытия метро, влечет снижение интереса к тем домам, для которых ситуация существенно не улучшилась», — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Есть факторы, которые могут уменьшить рост цен, сведя его до минимума. Появление новой станции метро влечет за собой концентрацию наземного общественного транспорта, возможное строительство новых ТЦ, организацию рынков и т. д.

«Можно спрогнозировать спекулятивный рост цен на жилье в районах около станций метро „Лесопарковая“, „Битцевский парк“, „Котельники“, „Тропарево“, „Румянцево“ и „Саларьево“ примерно до 15% средней стоимости квадратного метра. При этом Котельники будут исключением, так как тут в целом по Москве одна из самых низких расценок на жилье, это вызвано отрицательным экологическим фоном и высокой концентрацией мигрантов», — поясняет директор департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «НЭО Центр» Александр Федоров.

В целом, по мнению эксперта, отрицательные последствия от открытия метро могут сократить рост цен с 15 до 10%.

Есть и другие факторы, которые могут снизить потенциальный рост цен. Например, уровень жилой застройки в районе и развитие социальной инфраструктуры. «Качественного жилья в районах Бескудниковский, Марьина Роща практически нет (исключение — «Марфино», однако этот проект практически исчерпал запас роста цены).

Районы Бескудниково, Марьина Роща, Савеловский, район Петровско-Разумовской имеют не самую лучшую репутацию, поэтому заметного роста цен здесь ждать не стоит.

То же самое, например, с Саларьевом: там находился полигон для захоронения ТБО (твердые бытовые отходы). Сейчас здесь происходит рекультивация, есть планы по строительству крупного торгового центра, другой инфраструктуры. Но пока всего этого нет, само по себе наличие метро статус района не поднимет", — поясняет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Другие примеры — Тропарево, старый зеленый район ЮЗАО, или Румянцево, где функционирует крупный технопарк. Здесь, по оценкам эксперта, жилье может подорожать на 7−10% после ввода станций в эксплуатацию.

Помимо роста цен еще один эффект от открытия станции метро — увеличение количества нового жилья. Например, по данным группы ПСН, сейчас наибольшее количество объектов-новостроек расположено на территории Новой Москвы — в данном случае это районы станции метро «Саларьево» и «Румянцево» (в общей сложности восемь-десять проектов комплексного жилого строительства). Цена квадратного метра составляет в среднем порядка 85−90 тыс. руб.

На территории Старой Москвы ситуация иная. «В большинстве районов, где планируется строительство новых станций метро, новостройки практически отсутствуют. Это связано с наличием промзон вокруг и в том числе отдаленностью от метро. Можно предполагать, что строительство метро может способствовать появлению новых комплексов в этих районах», — считает руководитель отдела новостроек ГК МИЦ Александр Энгель.

Как правило, фактор появления метро застройщик учитывает заранее.

«На момент ценообразования еще на старте продаж застройщик учитывает перспективы открытия метро,

поскольку это непосредственно влияет на будущую транспортную доступность проекта. Однако существенное влияние на цены оказывает именно фактическое открытие станции", — говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.

В остальных районах повышение цен будет происходить в рамках рынка. «Скорее всего, увеличение рыночной стоимости жилья будет либо совпадать с инфляцией, либо немного превышать ее», — считает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Так, станции метро «Битцевский парк», «Петровско-Разумовская», «Окружная», «Фонвизинская», «Бутырская», «Деловой центр» строятся в районах, где уже есть метро, и их цель — разгрузить уже существующие станции и ветки. Например, в районе станции «Деловой центр» открыто уже две станции — «Выставочная» и «Международная». Станции «Петровско-Разумовская», «Окружная», «Фонвизинская», «Бутырская» должны разгрузить действующую Серпуховско-Тимирязевскую линию метро. При этом вблизи данных станций есть и другие — «Дмитровская», «Тимирязевская», «Петровско-Разумовская». Соответственно, появление этих станций улучшит транспортную ситуацию в районах, но не настолько, чтобы оказать существенное влияние на стоимость жилья.

«Например, открытие станции «Лесопарковая» несущественно повысит цены на жилье. Помимо того что она расположена неподалеку от уже существующих «Аннино» и «Старокачаловской», в непосредственной близости от станции нет жилых домов.

Пересадочная станция «Битцевский парк» также не окажет влияния на цены. Зато обе эти станции дадут жителям Южного и Северного Бутова возможность пользоваться новой веткой метро.

Это недостаточное условие для роста цен, однако оно может повысить ликвидность бутовских квартир: их станут чаще рассматривать покупатели, которые работают на Калужско-Рижской линии", — рассказал «Газете.Ru» Олег Репченко.

Станция «Спартак» окажет влияние на рынок недвижимости только локально: она строится для чемпионата мира по футболу в 2018 году. В этом районе уже есть станции «Щукинская» и «Тушинская», поэтому существенного улучшения транспортной ситуации не произойдет. «Данная станция в первую очередь будет обеспечивать доступ к стадиону, ну и к новому микрорайону, который планируется к строительству на территории бывшего аэродрома Тушино, но сроки строительства которого пока неясны. Ближайшая к станции новостройка — ЖК „Зодиак“, где остались единичные предложения. В связи с наличием других станций и отсутствием в локации новых объектов влияние на цены новая станция пока не окажет», — поясняет Александр Энгель.

Борьба с нелегальной миграцией, за которую так резво взялись столичные власти, могла бы привести к снижению ставок на аренду квартир в Москве. По оценкам аналитиков, на столичном рынке недвижимости около 10% жилых помещений сдается именно гастарбайтерам.

После погромов в Бирюлеве власти взялись за выявления проживающих в столице мигрантов и начали борьбу с собственниками «резиновых» квартир. По сведениям корреспондента «Газеты.Ru», в последнее время c проверками столкнулись жители на северо-востоке Москвы, а также в отдельных районах в центре города.

Активные рейды по выявлению нелегалов начались в столице в конце октября. Как пообещал тогда на оперативном совещании у мэра Москвы начальник городского главка полиции Анатолий Якунин, до конца года правоохранительные органы проинспектируют все рынки, ярмарки выходного дня, а также квартиры, где могут проживать нелегалы. Начали проверки с Западного Бирюлева. В одной из квартир, к примеру, полицейскими было выявлено почти 200 прописанных человек. Сейчас против собственника этой недвижимости готовится уголовное дело. И это лишь начало, заверяли чиновники.

По оценкам же главы ФМС Константина Ромодановского, в столице проживает более 3,5 млн гастарбайтеров. При этом, по оценке директора аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру» Александра Пыпина, число жилых помещений, которые снимают нелегальные мигранты, может составлять не менее 10% от всего рынка в Москве. Это около 30 тысяч из более чем 300 тысяч сдающихся в столице квартир.

Впрочем, их количество может быть на самом деле гораздо больше 30 тысяч. Так, по словам мэра Москвы Сергея Собянина, в городе всего нелегально сдается около 130 тысяч квартир. Какой процент из них приходится на мигрантов, московские власти не говорят. А специалисты отмечают, этот сегмент рынка не поддается анализу. «Многие мигранты в столице живут не в коммерческих сдаваемых квартирах, а в нежилых помещениях, которые им достаются благодаря посредничеству должностных лиц. Также часто они обитают в подвалах, на чердаках, по месту работы. Заселяют их или работодатели, или опять-таки местные чиновники. Нередко им сдают также помещения, принадлежащие городу», — отмечает Александр Пыпин.

По словам риелтора Надежды Глушковой, часто хозяева не хотят сдавать свои квартиры мигрантам из стран СНГ. Однако все-таки есть категория бесстрашных арендодателей, которые готовы предоставлять мигрантам жилплощадь по завышенным ценам. «В случае такой аренды плата берется с каждого проживающего в квартире человека. В „трешке“ без ремонта, которую хозяин может сдать тысяч за 40−50, с мигрантов будут брать по 8−10 тысяч с человека; в результате в месяц с 15−20 живущих в ней таджиков или узбеков хозяин получит около 150 тысяч рублей», — рассказывает риелтор. По словам Надежды Глушковой, речь идет о самых дешевых квартирах без ремонта. Многие из них расположены вблизи рынков, но есть и варианты в центре.

По мнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», если проверки действительно будут носить массовый характер, то дешевые квартиры, которые сейчас достаются мигрантам, будут выставлены на классический рынок аренды. Это приведет к увеличению предложения и, как следствие, к снижению арендных ставок.

Впрочем, освободившиеся рабочие места и квартиры вместо мигрантов из стран СНГ тут же займут приезжие из других городов России. В целом, если предположить, что из порядка 30 тысяч столичных квартир действительно выдворят нелегалов, то цены на столичную аренду могут снизиться на 5%, считает Пыпин.

Пока же эксперты не заметили влияния полицейских проверок на арендные ставки на столичном рынке недвижимости. По словам руководителя управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Галины Киселевой, сейчас рынок находится в равновесном состоянии: нет ни избытка спроса, ни предложения. «На данный момент на официальном рынке самая дешевая квартира в экспозиции сдается по цене 22 тысячи рублей в месяц. Это однокомнатная квартира площадью 32 кв. м с кухней 6 кв. м на первом этаже 9-этажного панельного дома в ЮЗАО», — добавляет она. Средняя стоимость найма жилья экономкласса в Москве составляет 31 тысячу рублей в месяц за типовую «однушку», 43 тысячи рублей за «двушку» и 57 тысяч рублей за трехкомнатную квартиру.

Цены на новостройки в Подмосковье топчутся на месте. Некоторые эксперты предупреждают о возможном снижении и даже падении цен. «Газета.Ru» выяснила у аналитиков и участников рынка недвижимости, насколько обоснованы эти опасения и стоит ли ожидать обвала на рынке жилья Московской области.

Сейчас на рынке Московской области предложение жилья превышает спрос, такие данные приводит компания «НДВ-Недвижимость». «Уже сейчас во многих районах Подмосковья девелоперы объявляют скидки на проекты до 15%, проводят различные акции, фактически это и есть скрытое снижение цен», — говорит генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев.

Средние цены на новостройки в большинстве городов, расположенных в ближнем Подмосковье, в начале осени 2013 года немного снизились, приводит данные компания «Домус Финанс». Однако в компании это объясняют не снижением спроса, а выходом на рынок новых проектов по минимальной цене. В частности, большие объемы нового жилья вышли на продажу в Реутове, Пушкино, Долгопрудном.

Выход на рынок слишком большого объема новостроек некоторые эксперты склонны рассматривать как одну из возможных причин для существенного снижения цен. «Уже сегодня согласованы мега-новостройки, где проектом предусмотрено строительство полутора-двух миллионов квадратных метров. Конечно, девелоперы будут стараться выводить их постепенно. Но емкость у подмосковного рынка отличается от столичного, поэтому опасность перенасыщения и, как следствие, обвала цен — очень велика.

Следовательно, дальше возникнет системный кризис: девелоперы не смогут отдавать банкам кредиты, земельные участки начнут переходить к банковским структурам.

Сегодня власти Подмосковья пытаются с этим бороться, законодательно снижая этажность объектов. Конечно, это приведет к снижению плотности застройки, а значит, к потере застройщиками определенной маржинальности. Но убережет ситуацию на рынке недвижимости московской области от системного кризиса", — рассказал генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев «Газете.Ru».

По мнению Александра Хрусталева, переизбыток предложения, приводящий к снижению цен, может произойти в подмосковных городах Домодедово, Видное, в Красногорском районе, при этом временную перспективу этого события он оценивает от полугода до года.

«Я могу предположить, что отрицательный прирост цен на жилье в ближайшие месяцы будут демонстрировать такие города Подмосковья, как Балашиха, Подольск и Красногорск, где действительно наблюдается некоторый переизбыток строительства. При этом резкого снижения стоимости „квадрата“ не будет — скорее всего, падение ценовых показателей в этих городах не превысит 2% в месяц», — считает генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш.

Модель «затоваривания» рынка, «переизбытка» предложения уже состоялась на территории Новой Москвы, считает директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру» Александр Пыпин. «Там в ожидании дополнительной прибыли от нового статуса и вливаний властей в инфраструктуру, — рассказал он «Газете.Ru», — застройщики одобрили и запустили множество проектов. В начале рост цен в Новой Москве действительно был заметным, но затем, когда почти все проекты одновременно вышли на рынок с новыми объемами, а власти «заморозили» свои планы по вливаниям в Новую Москву, цены снизились на 5−10%.

Но вряд ли такой сценарий будет в Московской области — у застройщиков нет такой «морковки», каковой была идея Новой Москвы, чтобы ради нее рисковать, спешить и выпускать на рынок избыточные объемы предложения".

По мнению генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, активное строительство не может привести к обвалу цен: «Конечно, теоретически все девелоперы могут одновременно начать реализацию своих перспективных проектов, и тогда из-за высокой конкуренции им придется демпинговать. Но на практике такого не происходит, поскольку большинство застройщиков адекватно оценивают ситуацию на рынке».

Существенное понижение стоимости жилья может произойти только в случае серьезного ухудшения макроэкономической ситуации. «Сфера недвижимости довольно статична, поэтому оперативно отреагировать она может только в случае серьезных потрясений. Небольшие сдвиги в экономике или локальные кризисы влияют на рынок жилья незначительно», — поясняет генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Эксперты оценивают текущую ситуацию в экономике в целом как неблагоприятную, но не считают, что она приведет к падению цен.

«Во-первых, стабильность российской экономики существенно зависит от цен на нефть, а они, по-видимому, еще долго будут держаться на высоком уровне в связи с напряженной ситуацией на Ближнем Востоке. Во-вторых, отечественный рынок недвижимости — это огромная инертная «махина», которая реагирует на все макроэкономические изменения с определенной задержкой.

Кроме того, со стороны населения все равно существует высокая потребность в улучшении своих жилищных условий. Даже при «плохой погоде» наблюдается довольно высокая активность покупателей в сегменте экономкласса", — объясняет Мария Литинецкая.

По мнению некоторых экспертов, текущая ситуация с ценами на жилье сохранится в ближайшей перспективе — никаких изменений эксперты не ожидают.

«Ближнее Подмосковье уже почти сравнялось по ценам с районами Москвы с аналогичной транспортной доступностью (без метро, расположенными за МКАД). Поэтому потенциала роста цен нет. Что касается вероятности обвала цен, то скорее стоит говорить о возможном их снижении в отдельных районах или жилых комплексах, в которых совсем плохая транспортная ситуация, нет инфраструктуры, очень низкое качество жилья. В целом же цены в ближнем Подмосковье скорее будут топтаться на месте», — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Помимо этого, некоторая стабильность на рынке подмосковной недвижимости сохраняется за счет разнонаправленных тенденций в этом сегменте.

Соответственно, если цены на жилье и будут меняться — в сторону понижения или повышения, то оно не превысит нескольких процентов, считает Александр Пыпин. «С одной стороны, стагнация в экономике не дает шансов на прямой рост спроса на жилье со стороны потребителей, но с другой стороны, банки снижают ставки по ипотечным программам для застройщиков, что расширяет круг семей, которые могут взять кредит на покупку жилья в новостройках.

С одной стороны, объем предложения на рынке достаточно велик, чтобы цены сейчас не росли, но, с другой стороны, новая градостроительная парадигма властей Московской области затормозила вывод на рынок совсем новых проектов и в перспективе ближайших 2−3 лет она (парадигма) грозит сокращением объемов выводимых на рынок проектов, особенно экономкласса", — сообщил Александр Пыпин «Газете.Ru».

Количество проектов малоэтажной застройки в Подмосковье увеличивается. Пока стоимость квартир в таких проектах ниже, чем в многоэтажках. Однако зачастую покупатель малоэтажного жилья может обнаружить неразвитую инфраструктуру вокруг таких объектов.

Количество предложения в сегменте малоэтажных многоквартирных домов с 2008 года значительно увеличилось. По различным оценкам, в 2,5−3 раза. «В кризис мы оказались в ситуации, когда весь объем земель Подмосковья был распределен между крупными лендлордами, которые должны были их развивать, но были лишены этой возможности из-за финансовых проблем. После кризиса правительство стало постепенно закручивать гайки и ужесточать правила игры. Было введено условие — если ты в течение трех лет ничего не делаешь на земле, то администрация может эту землю забрать за нецелевое использование. Поэтому сейчас крупные лендлорды либо продают эту землю, либо реализуют на ней проекты без подряда, либо строят малоэтажные комплексы», — объясняет причины активного развития малоэтажного формата генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

По наблюдениям компании «ОПИН», в Подмосковье достаточно сложно найти многоквартирные корпуса действительно малой этажности, т. е. в пределах 4 этажей — в основном в этом сегменте продаются таунхаусы либо 5−7-этажные многоквартирные дома.

В 60% случаев 3−4-этажные многоквартирные корпуса строятся в рамках мультиформатных загородных проектов — чаще всего такие проекты сосредоточены на расстоянии от 5 до 20 км от МКАД. «Моноформатных малоэтажных проектов (то есть сформированных исключительно малоэтажными корпусами) на стадии активных продаж в Подмосковье относительно немного: объемы, поступившие в продажу в 2010—2011 годах, практически полностью реализованы, а в течение 2012 года на рынок вышло не более 15 новых проектов», — говорит руководитель аналитического центра ОПИН Екатерина Лобанова.

При этом большинство проектов малоэтажной застройки появляется не в ближайшем Подмосковье. «По нашим оценкам, в 2012 году на загородный рынок Подмосковья (в территориальной зоне до 20 км от МКАД) вышло 5 проектов: „Загородный квартал“, „Николин парк“, „Марьино Град“, „Эко парк Нахабино“ и „Rastorguevo village“ (апартаменты). В большинстве своем новое предложение характеризуется небольшими площадями квартир и, как следствие, невысокими бюджетами. Так, к примеру, в жилых комплексах „Марьино Град“ и „Эко парк Нахабино“ можно приобрести квартиры общей площадью 27−29 кв. м за 1,7−1,9 млн руб.», — говорит руководитель отдела загородного жилья аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Вера Потехина.

По данным компании «Азбука жилья», более 30% всего предложения в сегменте малоэтажного жилья сосредоточено в Новой Москве — на Калужском и Киевском направлении, еще 20% — Минское и Ильинское направления. «Как видно из этого распределения, в основном малоэтажное жилье располагается на территориях, которые больше предназначены для загородного строительства, а не для городского.

То есть в том случае, если на участке земли отсутствует городская инфраструктура, девелоперы принимают решение строить там малоэтажное жилье. Там же, где городская территория развита в большей степени, в основном возводятся средне- и многоэтажные объекты", — поясняет руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Артем Ржавский.

По подсчетам компании «Пересвет-Инвест», на территории Новой Москвы строится порядка 14 проектов с малоэтажными домами, большинство из них относится к смешанной застройке. «Например, ЖК „Дубровка“ (с/п Сосенское в 5 км от МКАД) представляет собой смешанную застройку, состоящую из семи многоэтажных домов по 7 этажей и семнадцати 3-этажных отдельно стоящих домов. Малоэтажный Ж К „Рутаун“ (15 км от МКАД в поселке Марьино) представляет собой застройку, состоящую из трехэтажных 2−3-подъездных домов. По Калужскому направлению ведется строительство нового жилого комплекса „Марьино Град“ (срок сдачи 2015 год). Из крупных проектов в области можно отметить малоэтажные микрорайоны — „Новое Нахабино“, „Сакраменто“ и „Аристово-Митино“», — рассказывает маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Ксения Гришковец.

Минимальная цена в проектах малоэтажной застройки предлагается на этапе строительства. Однако в зависимости от того, где находится проект, будет различаться и этот показатель. Например, в ЖК «Новогорск» в Химках — (открытие продаж — 6 ноября 2012 года) стоимость квадратного метра составляет 64 тыс. рублей, а в «Бутовских Аллеях» на территории Новой Москвы недалеко от МКАД (открытие продаж в августе 2012 года) — 85 000 — 100 000 руб. «Цена больше зависит не от стадии проекта, а от престижности направления, от площади квартир. Обычно, чем меньше метраж, тем больше цена квадратного метра. Традиционно цены сопоставимых квартир на начальном и завершающем этапах развития отличаются на 25−30%», — говорит руководитель аналитического отдела компании Est-a-Tet Денис Бобков.

По оценкам экспертов, стоимость квадратного метра в этом сегменте составляет от 60 000 до 120 000 рублей.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», средняя стоимость квадратного метра в малоэтажном жилом комплексе на начальной стадии строительства в радиусе 20 км от МКАД составляет 71 030 рублей.

Учитывая быстрые темпы возведения таких домов, рост стоимости квадратного метра в проекте может составить 20−25% за год. Однако такое повышение цены будет обусловлено исключительно увеличением стадии готовности проекта. В целом, рост цен в 2012 году в этом сегменте был в рамках инфляции. «Рост цен на рынке сдерживают новые проекты: квартиры выходят в продажу по инвестиционным ценам, которые уже через полгода поднимаются до среднерыночных. К слову, по итогам 2012 года средние цены на строящееся малоэтажное жилье выросли незначительно, как и рынок новостроек в целом — в пределах инфляции. Во второй половине 2012 года цены „встали“, что и привело к таким невпечатляющим показателям», — говорит Екатерина Лобанова. «В 2012 году малоэтажное жилье в Подмосковье в старых границах выросло в цене всего лишь на 2,5%. Зато за 2011 год рост цен составил порядка 25%. Это объясняется тем, что большинство объектов этого типа располагалось на территории Новой Москвы, где факт присоединения территорий к столице сказался на значительном росте цен на жилье. В следующем году мы ожидаем роста спроса в сегменте малоэтажного жилья вместе с ростом предложения в данном сегменте, что будет обеспечивать умеренный ценовой рост в рамках инфляции, порядка 6−7% в год. В случае начала активного освоения территорий Новой Москвы темп роста может значительно увеличиться», — считает Артем Ржавский.

Из-за сокращающегося объема предложения в центре Москвы эксперты прогнозировали увеличение стоимости элитного жилья в 2012 году. Однако новая политика московских властей все же разрешает строительство в центре. Каковы итоги текущего года и что будет с ценами на дорогое жилье в 2013 году, эксперты, аналитики и участники рынка недвижимости рассказали «Газете.Ru».

Объемы строительства нового жилья в центре Москвы, предположительно, уже в следующем году будут восстанавливаться. Это связано с тем, что до конца года, как заявил глава Москомархитектуры Андрей Антипов, столичная администрация должна разработать правила землепользования и застройки. И если раньше власти говорили о практически полном запрете на строительство в центре, то сейчас концепция прямо противоположная — новые правила предполагают значительное увеличение плотности застройки ряда районов ЦАО.

До начала реализации новой политики элитное жилье будет появляться за счет реконструкции старого жилого фонда. «Новое жилье в центре будет в любом случае позиционироваться как элитное, даже если по факту оно не будет являться таковым», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

«В связи с разрешением на строительство рынок элитного жилья должен ожить. Из-за смены правил игры в 2013—2014 годах могут появиться проекты, которые были запроектированы еще в 2007 году», — говорит председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group Екатерина Румянцева.

Несмотря на ограничение строительства, проекты в элитном сегменте появляются очень активно. «Больше всего новых проектов по итогам года вышло в сегментах бизнес- и премиум-класса, среди которых лидируют комплексы с апартаментами.

Текущий год без преувеличения можно назвать «годом апартаментов».

Если планы девелоперов по выводу новых проектов с апартаментами будут реализованы, то их доля от всего рынка жилья уже в следующем году может составить 25%, то есть четверть", — считает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Новые проекты в центре Москвы, вышедшие на рынок в 2012 году:*

— «Литератор» (ул. Льва Толстого, вл. 23/7, стр.1)

— Barkli Park Белая башня (ул. Советской Армии, д. 6)

— Smolensky Deluxe (1-й Смоленский пер., вл. 19−21)

— «Кадашевские Палаты» (3-й Кадашевский пер., д. 9/7)

— МФК «Меркурий-Сити» (Пресненская наб., д. 14)

— МФК BERNIKOV (ул. Николоямская, д. 11, стр. 2)

— МФК «Каретный плаза» (Б. Каретный пер., 24/12 стр. 2)

— Barrin House (ул. Малая Пироговская, вл. 8)

— «Дом на Смоленском бульваре» (Смоленский б-р., д. 24)

— «Дом Гельриха» по адресу: (Пречистенский пер., д. 14)

— МФК «Око» (ММДЦ «Москва-Сити», участок № 16)

— МФК «СиТер» (ММДЦ «Москва-Сити», участок № 11)

— МФК «Новый Арбат, 32» (Новый Арбат, д. 32).

*Данные компании Welhome

Хотя возможен и другой вариант развития событий. Если строительство в центре разрешат, доля апартаментов может немного сократиться. Пока строительство апартаментов взамен полноценного жилья — скорее, вынужденная мера. «Это происходит не потому, что вдруг наши граждане решили, что безумно хотят жить в апартаментах. Просто в условиях многочисленных запретов и ограничений застройщики не могут строить полноценное жилье, так как существующие площадки не обладают необходимыми разрешительными документами, окружающей инфраструктурой, необходимой для возведения жилья. Поэтому нередко строится, можно сказать, „квазижилье“: де-факто предназначенное для проживания, а де-юре являющееся нежилым помещением. Апартаменты строятся и продаются как квартиры, однако в них невозможно прописаться, нельзя, например, претендовать на место в муниципальном детском садике», — говорит Олег Репченко.

По данным компании Welhome, средняя стоимость квадратного метра элитных квартир в Москве в 2012 году составила $ 19 500, апартаментов — $ 17 200. Рост стоимости апартаментов в 2012 году, по различным оценкам, составил от 6 до 10%. В некоторых случаях повышение цен было более значительным, однако оно было связано с повышением стадии готовности проекта, а не с общим ростом рынка. Например, по данным компании KP Properties, в «Даниловской мануфактуре 1867» в начале 2012 года продажи loft-апартаментов велись по цене до $ 7 тыс. за квадратный метр, а сейчас — $ 11 тыс.

В целом, изменение стоимости жилья в дорогом сегменте не превышало инфляцию. «Изменение цен в этом году происходило неравномерно: все зависело от макроэкономических факторов, например, колебаний курса рубля. В следующем году ожидается рост цен порядка 10−12%, примерно одинаковый по всем классам жилья», — считает руководитель аналитического отдела компании Est-a-Tet Денис Бобков.

По мнению управляющего партнера SOHO Estate Ирины Егоровой, изменились принципы ценообразования: «Сегодня в элитном сегменте цены на новостройки на начальном этапе максимально подтянуты к стоимости готового жилья.

Это связано с тем, что девелоперские проекты менее уязвимы с точки зрения ритмичности финансирования, поскольку в акционерном капитале многих крупных девелоперов присутствуют банки. Они заинтересованы не в привлечении долевого финансирования строительных работ, а в продаже квартир по максимальной цене. Если раньше на «нулевой» стадии строительства было возможно получить 25-процентную скидку, то сегодня таких условий на рынке нет".

По данным компании SOHO Estate, рост стоимости на 10−15% был характерен для проектов, которые находятся в активной стадии строительства. В целом по рынку повышение цен не превысило 5−7% за год. Такой же рост цен прогнозируется экспертами и на следующий год.

Аналогичного мнения придерживается и руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяна Шарова: «При условии отсутствия серьезных потрясений в мировой экономике умеренный рост стоимости на элитную городскую недвижимость в 2013 году продолжится и может составить по итогам года порядка 5−7%».

«В следующем году можно ожидать привычного поведения рынка: пиковые значения спроса проявятся весной, традиционное затишье по сделкам — летом. Что касается цен, то в сегменте апартаментов новые проекты будут выходить на рынок по более низким ценам, нежели аналогичные предложения квартир, но и дорожать будут более активно. С большим вниманием стоит отнестись к востоку Москвы — например, в уходящем году этот район не оправдал ожиданий инвесторов. Также не стоит инвестировать „в объемы“: проекты-„муравейники“ растут в цене слишком медленно», — считает директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков.

Есть возможности и для покупки объекта по цене несколько ниже рынка. По мнению председателя совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group Екатерины Румянцевой, на стоимость элитного жилья влияет и так называемая монополизация премиального сегмента недвижимости. «Порядка 60% объема предложения нового элитного жилья строят компании, аффилированные с государственными банками. Например, активно увеличивают свою долю компании „Дон-Строй“, „Система-Галс“. Коммерческим застройщикам тяжело с ними конкурировать. Учитывая объемы, которые эти компании выводят, они могут предлагать цену несколько ниже рынка. Правда, в этом случае страдает качество возводимого жилья. А другим девелоперам, которые могут предложить лучшие проекты, все равно приходится подстраиваться под их ценовую политику», — считает Екатерина Румянцева.

Власти Центрального административного округа разрабатывают регламент по борьбе с самовольным строительством. До конца года документ будет готов и отправлен на рассмотрение в московское правительство. Как рассказал «Известиям» представитель префектуры Павел Большунов, принятие регламента даст возможность отключить нелегальный объект от коммуникаций с того момента, как межведомственная комиссия по сносу признает его самостроем, а не после решения суда, как это происходит сейчас. В первую очередь планируется навести порядок на незаконно переоборудованных под жилые мансарды чердаках, а также в подвалах, приспособленных под нужды бизнеса. Предприниматели посчитали такие меры незаконными и попросили о «строительной амнистии», если переоборудованные помещения не затрагивают вопросы безопасности.

По словам Большунова, принятие регламента позволит в разы сократить срок с момента признания объекта самостроем и до его сноса.

— В округе принято решение о сносе или возврате в исходное состояние 124 объектов, но в течение года удалось реализовать это решение только по 18 объектам, — сказал он. — Процесс тормозит недостаток слаженности в межведомственной работе и длительность судебного процесса. Вся работа может занимать 1723 месяца, за это время на объект меняется право собственности или он «дробится» на несколько собственников, так что судебное решение, получается, применить уже не к кому.

Представитель префектуры добавил, что регламент должен предусмотреть схему, по которой объект, имеющий признаки незаконного строительства, отключается от коммуникаций сразу после признания его самостроем. Для этого необходимо заключить дополнительные соглашения с поставщиками ресурсов. Особенно это актуально для переоборудованных чердаков и подвалов, подчеркнул он.

— Жители первых и последних этажей имеют право на пользование подвалами и чердаками, но некоторые самовольно их переоборудуют: углубляют, проводят коммуникации, надстраивают. По техническим документам площадь комнаты не меняется, но по факту объем помещения больше. Это вызывает микротрещины в здании, создает дополнительную нагрузку на несущие стены и коммуникации, плохо сказывается на пожарной безопасности дома. Не всегда понятно, кто платит за свет и воду, используемые в этих помещениях, — сообщил Большунов.

Замруководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков пояснил, что 1012 лет назад московские власти давали возможность приватизировать подвалы и мансарды, однако процедура была слишком сложной, и легализация не состоялось. — К тому же это было не бесплатно: помещения выставлялись на коммерческие торги по рыночной стоимости, — сказал он.

Жарков добавил, что если собственник помещения заключил договор с компаниями-поставщиками ресурсов, то до суда отключить его от коммуникаций нельзя.

По данным эксперта, переделанных мансард в Москве не так уж и много, поскольку в центре осталось мало зданий старого жилого фонда, чьи чердаки подходят под эти цели: «В новых домах чердаки представляют собой технические этажи и под мансарды их переоборудовать нельзя». А вот подвалов, незаконно переделанных под нужды бизнеса, только в центре города можно насчитать десятки.

— Чаще всего их используют как склады для магазинчиков, — сказал Жарков. — Это доставляет определенный дискомфорт местным жителям, потому что разгружающиеся «Газели» могут перегородить единственный проезд ко двору. Но для предпринимателей это очень выгодно: не надо искать помещения под аренду и прорабатывать вопросы логистики. Кроме того, такой подвал по бумагам будет числиться не складом, а подсобкой, соответственно, нет необходимости приводить туда санитарную инспекцию и следить за гигиеной.

В свою очередь, председатель московского отделения «Опоры России» Александр Жарков раскритиковал идею префектуры. По его словам, предприниматели углубляли подвалы «не от хорошей жизни, а от большого дефицита площадей под нужды малого и среднего бизнеса». Отключение от коммуникаций до судебного решения, по мнению эксперта, незаконно. Жарков посчитал целесообразным ввести амнистию для переоборудованных подвалов, если они не создают угрозу безопасности для дома.

Власти Москвы планируют осваивать промзоны. В настоящее время активно обсуждается масштабный проект реконструкции территории завода ЗИЛ. Аналитики, девелоперы и эксперты рынка недвижимости рассказали «Газете.Ru», в каком случае проект будет успешным и готовы ли российские девелоперы в принципе браться за такие проекты.

На форуме MREF 2012 заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин заявил о том, что власти Москвы готовы выставить на конкурс площадку ЗИЛа для развития территории. «Мы не будем промзоны застраивать только жильем», — уточнил заммэра.

Проект предусматривает комплексное развитие территории — будет построено и реконструировано около 4,5 кв. м недвижимости. В том числе жилье, офисы, гостиницы и т. д. Предполагается, что основой концепции станет предложение архитектурного бюро «Проект Меганом». В этом случае ЗИЛ может превратиться в культурный и образовательный центр с жильем, зеленой зоной и усовершенствованной транспортной системой.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» :

Девелоперам сейчас интересно все, что появляется в Москве. Из-за отсутствия места для строительства любая новая площадка привлекает внимание застройщиков. Но многое зависит от условий, от того, какие обременения город собирается наложить на девелоперов. От этого зависит рентабельность освоения промзоны для девелопера.

ЗИЛ может привлечь девелоперов не только на фоне общего дефицита стройплощадок в Москве. Территория находится недалеко от центра города, поэтому позволяет развивать разные форматы недвижимости. Мне представляется наиболее удачным вариантом комплексное развитие территории, где будут строиться и офисы, и торговая недвижимость, и жилье. Причем жилье видится тоже разноформатным. В наиболее привлекательных частях (например, с видом на набережную Москвы-реки или, наоборот, максимально близко к метро «Автозаводская») можно развивать жилье бизнес-класса. На оставшейся территории более обоснованным видится строительство жилья сегмента эконом + (так называемый комфорткласс).

В начальный период, когда территория только начнет застраиваться, это может привести к небольшой просадке цен в районе (на 10 — 15%). На рынок выйдут сразу большие объемы жилья, причем на ранних стадиях строительства. И девелоперам придется для активизации продаж выставлять цену ниже, чем в районе в целом. Однако после того как большая часть территории будет застроена, начнет функционировать новая инфраструктура, цены сначала отыграют первоначальную просадку, а затем, скорее всего, превысят нынешний уровень процентов на 20.

В последние годы среди реконструируемых промзон появлялись такие «продвинутые» проекты, как, например, «Даниловская мануфактура» или «Красный октябрь». Однако сравнивать реконструкцию ЗИЛа с ними не совсем корректно. Те проекты отличаются, во-первых, намного меньшей территорией, во-вторых, — исторической ценностью. Из-за этого девелоперы их изначально развивали в дорогом сегменте. Более адекватным в случае с ЗИЛом видится аналогия с застройкой Марьинской поймы. Это тоже очень крупная территория промышленного назначения (там были поля фильтрации). Во время строительства цены на жилье в Марьино были примерно на 20% ниже рынка. После того, как район был достроен, цены сравнялись с аналогичными районами, а сейчас даже превышают цены в некоторых других спальных районах. Правда, там строилось в основном жилье, так как это все же типичная окраина города. Из-за куда более близкого к центру расположения ЗИЛа там ограничиваться строительством жилой недвижимости не стоит, однако не нужно и делать акцент на дорогом сегменте. Все же основная часть застройки, если говорить о жилье, видится как эконом +.

Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG:

Территория ЗИЛа по-своему уникальна. Причем даже не тем, что это огромнейшая промзона. Сегодняшний ЗИЛ, по сути, — мертвый город на карте современной столицы, полностью вычеркнутая из городской среды территория. Именно такие выводы были сделаны специалистами группы компаний RRG по итогам исследования урбанистической ситуации вокруг территории АМО ЗИЛ в конце 2011 года. При том, что окружающие кластеры последние 20 лет развивались и радикально меняли свою структуру — например, Павелецкий кластер из промышленного превратился в практически полностью деловой.

Кроме того, влияние данной территории, ЗИЛа, на окружающие кластеры также следует признать негативным. Участок является препятствием для развития транспортного сообщения между кластерами, негативно влияет на экологию соседних жилых массивов. Поэтому, если реконструкция промзоны будет произведена, это позволит улучшить и транспортную, и экологическую ситуацию. Соответственно и цены на жилье в соседних кластерах постепенно вырастут.

Вообще говоря, реновация промзон — особенно крупных — в большинстве случаев позитивно сказывается на окружающих кластерах. Другое дело, что при строительстве большого количества новой недвижимости — особенно торговой или офисной — требуется тщательно проработанная концепция не только самих объектов, но и подъездных путей, съездов, парковок и т. д. В противном случае влияние будет отрицательным. Яркий пример тому — центр «Москва-Сити», который сложно назвать однозначно эффективным проектом, пока не будет полностью решен вопрос с транспортной доступностью.

Основная сложность при реновации промзон связана с выводом самого предприятия, в «оздоровлением» земли в случае нахождения там прежде вредного производства, с прокладкой новых дорог и коммуникаций. Все это может оказаться настолько затратным, что сделает реконструкцию промзоны для девелопера нерентабельной.

Естественно, при этом необходимо понимать, какую прибыль принесут инвестиции. В настоящее время инвестиционно привлекательными являются офисное, торговое и жилищное строительство. Однако для территории ЗИЛа это не самый лучший вариант: в соседних кластерах сегменты офисной и торговой недвижимости близки к заполнению.

Тем не менее, реновация промзоны — особенно такой крупной и расположенной близко к центру «старой» Москвы — является привлекательной для девелоперов. Ведь это проект комплексного развития территорий, в который будет входить недвижимость разного назначения и который при грамотном подходе практически всегда можно сделать экономически эффективным.

Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group:

Реальных массовых площадок в Москве не осталось, спрос на жилье колоссальный, это видно по темпам продаж новостроек, которые находятся за пределами МКАД.

Москва перегружена, чувствуется необходимость в формировании кластера нового формата жилья с коммерческой составляющей, комплексным развитием территории, удобным и комфортным для будущих жителей. Инвестконтракт должен подразумевать развитую инфраструктуру, соответствующее количество школ, детских садов, поликлиник. Обязательно наличие большого количества парковочных мест.

Однако на данный момент нет застройщика, который мог потянуть бы такие масштабы. Возможно, в данном случае нужно пойти по пути развития «Москва-Сити»: составить генплан на конкурсной основе архитекторами, утвердить его и привлечь инвесторов на разные части в рамках одного проекта. Это заметно ускорит развитие, увеличит конкуренцию, поскольку необходимо скорейшее освоение проекта, чтобы это не затянулось, как в ситуации с «Москва-Сити». Необходимо выявить механизмы, которые бы эффективно помогали в быстром освоении территории.

Подобные проекты интересны девелоперам, но не комплексно. Возможно, кто-то сможет этим заняться и строить годами, но это не интересно ни жителям Москвы, ни будущим жителям района. Формат подобного проекта реконструкции обязательно должен быть комплексным.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

На территории ЗИЛа площадью около 300 га рассматривались различные варианты концепции развития с включением разного набора функциональных составляющих. Мы считаем данную территорию крайне привлекательной для развития. По площади и качественным характеристикам она позволяет создать современную многофункциональную территорию с включением зон различного назначения: жилье, офисная, рекреационно-развлекательная, образовательная, выставочная, гостиничная и т. д. Наибольшего эффекта можно добиться именно при комплексном развитии территории с диверсификацией функциональных зон. Наименее выгодным представляется вариант, когда вся территория застраивается какой-то одной монофункцией с длительными сроками строительства.

Развитие инфраструктурных и рекреационных зон будет положительно влиять на стоимость жилья в ближайшем окружении. В случае комплексного развития территории с включением жилой недвижимости и инфраструктурных объектов и при условии четкого зонирования и поэтапной застройки и благоустройства можно ожидать наибольшей динамики роста цен.

При развитии монофункции в проекте можно ожидать роста цен в пределах 10−15%. При комплексной реализации нескольких видов недвижимости этот рост будет точно выше. В данном случае срабатывает эффект синергии, который позволяет более эффективно развивать потенциал каждой составляющей, поскольку они концептуально друг друга дополняют. При этом сложно спрогнозировать конкретную динамику роста цен. Но можно точно сказать, что при такой концепции развития можно ожидать максимального раскрытия потенциала ключевых функций, поскольку именно комплексный подход развития проекта позволяет получить наибольший экономический эффект. Цены начнут расти, когда будут видны конкретные результаты и перспективы реконструкции.

Сейчас это наиболее интересный формат проектов, который позволяет получить крупный комплексный проект с диверсификацией рыночных сегментов и рисков. Концепция развития и основные функциональные составляющие определяются масштабом, расположением и окружением территории. В случае с территорией ЗИЛа, конечно, это должно быть комплексное развитие с включением широкого набора функций. В Москве есть меньшие по площади площадки, где масштаб проектов и набор составляющих уже более узкий. Примеров реконструкции столь крупной территории в столице пока нет. Наиболее крупными реализованными проектами реконструкции можно назвать «Москва-Сити» и Nagatino i-Land. Из жилых проектов — это развитие территорий Люберецких полей, Тушинского аэрополя, ЖК «Гранд парк» на Ходынском поле. Также есть еще много проектов, которые пока находятся на этапе разработки концепции и согласования. Например, застройка Тушинского аэрополя, Мневниковской поймы и др.

При комплексном развитии территории с учетом потребностей проекта, близлежащих районов, города в целом — подобные проекты реконструкции промышленных территорий в целом положительно сказываются на рынке недвижимости. Отрицательное влияние, с падением рыночных показателей, возможно при условии реализации несбалансированной концепции застройки с выводом избыточного объема какой-либо функции (например, жилой, офисной или торговой недвижимости и т. д.). Также негативные последствия для близлежащих районов возможны при недостаточном обеспечении нового проекта необходимой коммунальной, социально-бытовой и, конечно же, транспортной инфраструктурой.

Сергей Хорошков, генеральный директор «МИЦ-Девелопмент» (ГК «МИЦ»):

Проект реконструкции ЗИЛа очень масштабный, и его реализация, безусловно, повлияет не только на имидж и уровень цен в Даниловском районе, но и на московский рынок в целом. Однако, учитывая, что реализация проекта, вероятнее всего, растянется на десятилетия, изменения будут не кардинальными, а постепенными.

Если говорить об интересе девелоперов, то он, безусловно, есть, но, чтобы от заинтересованности перейти к действиям, нужна серьезная поддержка государства. Подобные проекты не могут быть реализованы только силами девелоперов.

Из отрицательных моментов реконструкций столь масштабных территорий можно отметить растянутые во времени строительные работы, которые, вероятно, осложнят и транспортную ситуацию в районе, и жизнь местных жителей. Тем не менее, рано или поздно, данная территория должна быть реконструирована. В целом реконструкция промзон положительно влияет на рынок жилья: меняется статус территорий, появляются новые современные жилые комплексы, качественная инфраструктура.

После внезапного назначения Сергея Шойгу министром обороны России место губернатора Московской области, которое он занимал до этого, стало вакантным. Новый руководитель региона будет выбран только в сентябре 2013 года. О том, чего ждать от рынка подмосковной недвижимости в связи с уходом Шойгу, «Газете.Ru» рассказали аналитики, риелторы и девелоперы.

Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру»:

Уход Сергея Шойгу скажется в первую очередь на «подземной части айсберга» строительной отрасли, которая простым потребителям не видна. Те проекты, которые уже начали строить, находятся в финальной стадии согласования или в ведении районных властей, будут претворяться в жизнь так же, как и до его ухода. Так что в краткосрочной перспективе 1 года — 2 лет ни на объеме предложения, ни на ценах уход Сергея Шойгу не скажется. Кем бы ни стал новый губернатор, по пути остановки уже начатых строек он никогда не пойдет, если речь, конечно, не идет об откровенном криминале или мошенничестве.

Определенные опасения связаны с тем, как повлияет уход Сергея Шойгу на стратегические планы развития строительной отрасли и земельного рынка в Московской области. Например, Сергей Шойгу активно работал над упорядочиванием земельного рынка области, достаточно вспомнить его инициативы о скорейшей постановке на кадастровый учет земельных участков, возможности изъятия бесхозных земель, платы за изменение разрешенного вида использования земель. Но дело в том, что эти инициативы в основной части требовали изменений не только в местном, но и федеральном законодательстве. И именно Сергей Шойгу с его большим политическим весом мог их лоббировать на высшем уровне, как и интересы области в целом, например, в рамках совместной координации развития столицы и области. Теперь же вопросы о том, как будут финансировать, строить и реконструировать радиальные магистрали от МКАД, станции метро в области, может вновь возникнуть, что снизит потенциал роста транспортной доступности ближнего Подмосковья, а значит, негативно скажется на ценности жилья.

Но речь опять же идет о планах не 1−2-летного срока, а 5−6-летнего и, если новый губернатор сможет быстро подхватить упавшее знамя защиты интересов области и продолжить стратегию Шойгу, то в долгосрочной перспективе строительство жилья в области останется инвестиционно привлекательной отраслью. При этом фактически то, кто будет новым губернатором, определится не на выборах, которые в силу российской специфики являются «ритуалом посвящения», а до них.

Вопрос только в том, насколько быстро власти найдут и выведут из тени человека, который сможет, с их точки зрения, эффективно управлять областью и ясно обозначит свои приоритеты на земельном и строительном рынке. Чем быстрее это произойдет, тем меньше будет период «междуцарствия», а значит, меньше опасений со стороны девелоперов о том, начинать или нет им новые долгосрочные проекты в области. Одним из индикаторов того, что ранее выбранная Шойгу стратегия продолжается, будет сохранение на местах его команды, включая министра по долевому строительству — должности, которую в области ввел именно он. Если же команда распадется, а тем более в нее вернутся «громовцы», можно ожидать весьма резких поворотов «вспять» на земельно-строительном рынке Московской области.

Вячеслав Ширяев, председатель совета директоров Vesco Group

Для девелоперского сообщества уход Шойгу — это, конечно же, шок. Следует ожидать затягивания сроков рассмотрения документов — согласования будут откладываться из-за недостатка определенности в административно-политическом векторе. Но на запуск новых проектов эта ситуация вряд ли повлияет — на подмосковном рынке квартир экономкласса горячая пора и отказываться от прибыльных начинаний никто не будет.

Следует отметить, что Шойгу слишком недолго рулил областью и новые «постгромовские» правила игры между чиновниками и застройщиками не успели стать нормой — все пока «на белую нитку». Это расширяет поле возможностей для возможных злоупотреблений в период предвыборного «безвластия». Ожидать активности девелоперов в продвижении своего кандидата не стоит. Слишком велики риски. Уверен, что Путин в самое ближайшее время укажет на будущего победителя и все выстроятся под его кандидата.

Виталий Иванов, вице-президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис»:

Любое глобальное изменение в составе «верхушки», безусловно, влияет на ситуацию со строительством по той простой причине, что «новая метла по-новому метет». Но в большей степени это связано не с уходом руководителя, а с приходом нового — достигнутые договоренности и договора с предыдущей администрацией зачастую оказываются нелегитимны, застройщику приходится налаживать новые мосты, отыскивать подходы к возможностям договориться, расходовать ресурсы. У нового руководителя всегда новое видение на такие глобальные вопросы, как застройка того или иного региона. Выступая в интересах жителей, он обязан оценить ответственность и надежность застройщиков, выбрать и принять наиболее интересное предложение для жителей. Не будем даже представлять, что руководитель может действовать не только в интересах жителей, это тема для других статей.

Можно привести немало примеров из недавней истории, когда приход новой администрации существенно влияет на существующие договоренности, фактически замораживает строительство ряда объектов до «выяснения обстоятельств и устранения недостатков в оформлении документации».

Поэтому с уходом губернатора девелоперы вздохнут, так как ситуация становится непредсказуемой, чиновники на период неопределенности более осторожными, и лишь с приходом нового лица станет очевидно, что же сулит нам и девелоперам новая власть.

Появление объектов не будет напрямую связано с конкретным лицом на этой должности, show must go on, и деньги должны работать, хотя бы начинать работать, а возникающие проблемы всегда можно постараться решить в новой ситуации, это лишь вопрос цены. Соответственно, цены меняться не могут, это вопрос также спроса и предложения, возможны короткие колебания, но в целом на цену такие моменты повлиять не могут. Хотя очевидно, что даже заявления властей зачастую влияют на стоимость объектов в разную сторону, но только краткосрочно.

Андрей Рябинский, председатель совета директоров ГК «МИЦ»:

Новость о том, что в Московской области ожидается новая политическая сила, однозначно явилась неожиданной. Для ряда девелоперов это усложнит работу — какие-то проекты серьезно «подвинутся в сроках» и задержатся в очереди ожидания согласования.

Хотя в целом ситуация на рынке недвижимости в Московской области вряд ли изменится до новых выборов губернатора. Я полагаю, сохранится намеченный курс развития области и будут выполняться те задачи, которые ставил Сергей Шойгу. О том, какие перспективы ожидают рынок, можно будет говорить после назначения нового губернатора. Изменения в структуре правительства МО на ценовой динамике рынка жилья Подмосковья не скажутся. Есть предложение, и есть спрос — о каких-либо радикальных корректировках говорить не приходится.

Юрий Неманежин, директор департамента развития TEKTA GROUP:

Бывший губернатор Подмосковья Сергей Шойгу, энергично включившись в работу, смог решить часть непростых проблем рынка недвижимости Московской области. Это и сложная ситуация с дольщиками, недострой, отсутствие внятных правил игры на рынке новостроек. Были запущены новые программы, сформирована прозрачная и понятная среда, способствующая росту бизнеса. Безусловно, уход Шойгу негативно скажется на бизнесе и деятельности девелоперов, которые уже смогли приспособиться и оценить все преимущества работы в новой бизнес-среде.

С другой стороны, я не сомневаюсь, что подмосковные девелоперы смогут найти взаимоприемлемые варианты, позволяющие развивать свой бизнес и при новом губернаторе. Пока же рынок возьмет выжидательную паузу. И до сентября 2013 года тут вряд ли появятся новые проекты. А цены на уже продающиеся жилые комплексы могут подрасти. Преемника назвать сложно, хотя бы потому, что сегодня в правительстве Московской области таких масштабных фигур просто нет. Кроме того, Сергей Шойгу наверняка возьмет с собой свою команду профессионалов, определявшую контуры политики всего региона. Так что преемником будет новая фигура. Причем, как и в случае с Шойгу, это может быть весьма неожиданная креатура.

Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер»:

Естественно, девелоперы будут выводить на рынок новые объекты независимо от фамилии губернатора области. Еще до выхода на строительство в проект вкладываются значительные средства, если речь идет о застройке микрорайона — сотни миллионов или миллиарды рублей, поэтому девелопер стремится как можно скорее окупить вложения, выйдя на строительство и продажи. Если же говорить о поиске новых площадок под застройку, то прекращать эту работу также нецелесообразно. Если и возникнут какие-либо новые «правила игры» на строительном рынке, то окончательно сформируются они никак не ранее чем через полгода-год после начала работы нового губернатора. А с момента начала предпроектных работ до момента получения разрешения на строительство может пройти 1−3 года, т. е. сейчас ищутся площадки на дальнюю перспективу. Прекратить вхождение в новые проекты — значит «зарубить» будущее компании.

Денис Бобков, руководитель аналитического центра Est-a-Tet:

Сергей Шойгу за полгода на посту губернатора успел «всколыхнуть» рынок, подняв несколько важных тем, в частности, про использование земель, транспортную проблему. Более того, эти давно наболевшие проблемы стали постепенно решаться. Стали пересматриваться инвестконтракты, вводиться новые нормативы строительства, началось активное транспортное строительство — то есть проводилась целенаправленная политика по борьбе со стихийной ковровой застройкой Московской области. Теперь ситуация «подвиснет»: до осени 2013 года останется тайной, какой политики будет придерживаться преемник Шойгу, каковы будут новые правила игры. Соответственно, могут заморозиться некоторые проекты, которые пока находятся в «бумажной стадии».

Девелоперы, скорее всего, займут выжидательную позицию, особенно по тем проектам, которые еще не прошли согласование с властями. Что касается проектов, которые уже запущены, то девелоперам не имеет смысл их «придерживать», особенно в условиях роста цен. А цены будут расти из-за сокращения объемов предложения. Стоит также иметь в виду, что часть спроса «перетечет» в Новую Москву. После выборов ситуация на рынке будет складываться в зависимости от политики нового руководства.

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:

В связи со сменой руководящего лица на посту губернатора Московской области, серьезных изменений на рынке недвижимости произойти не должно. Кроме того, Руслан Цаликов, безусловно, имеет непосредственное отношение к намеченному ранее вектору развития области и выбранной градостроительной политике, поэтому резкие изменения маловероятны.

Когда в мае 2012 года Сергей Шойгу сменил на этом посту Бориса Громова, кардинального «переворота» не произошло. Все принимаемые изменения вводились довольно планомерно и большинство девелоперов смогли их учесть в своей текущей деятельности. Да, часть инвестиционных контрактов все же была пересмотрена, однако смещение акцентов происходило в рамках приоритетных направлений развития инфраструктуры и транспортной доступности, что входит в интересы жителей области.

Я уверен, что на объемах вводимого в продажу жилья смена в правительстве Московской области также не отразится. Как показывает практика, некоторое «затишье» наблюдается непосредственно перед выборами, однако до этого времени еще далеко и до лета 2013 года ждать изменений вряд ли стоит.

Что касается цен на жилье в Подмосковье, то они также продолжат развиваться в соответствии с общерыночными тенденциями. В настоящее время эти тенденции таковы, что цены плавно растут.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

Политическая нестабильность явно не на руку строительному рынку Подмосковья. Девелоперам необходимы налаженные отношения с администрацией, уверенность в том, что проект можно будет спокойно развивать, руководствуясь изначальной концепцией и договоренностями с властями. Однако когда меняются люди, меняются и правила игры. Поэтому для всех строек смена власти в регионе — тема нервозная.

По сути в Подмосковье сейчас складывается ситуация, когда за два года может смениться 4 руководителя. Сначала ушел Громов, затем Шойгу — не успел прийти, как ушел. Вместо него будет назначен исполняющий обязанности. А через год в результате выборов может прийти новый губернатор.

Более того, как минимум на год ситуация в московской области подвисает в неопределенности. Сергей Шойгу, как только занял пост губернатора, перешел к решительным мерам, заявил о необходимости пересмотра инвестконтрактов и других переменах на строительном рынке. Конечно, для многих девелоперов это стало проблемой, но было ясно одно: надо немного подождать и новые правила игры утвердятся. Сейчас же неясно, сможет ли вести себя так смело человек в статусе исполняющего обязанности. Вполне вероятно, что основой его политики станет принцип «не делать резких движений». Девелоперам остается только ждать, когда придет новый губернатор (а не и.о.) и начнет устанавливать свои правила игры.

С другой стороны, если говорить не о девелоперах, а о подмосковном рынке недвижимости в целом, то политическая нестабильность не так критична. Более того, некоторое сдерживание темпов строительства, которое уже произошло из-за перестановок в администрации области, даже пошло на пользу рынку. Если бы не это, усугубилась бы проблема затоваривания рынка недвижимости Подмосковья.

Министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган заявил, что власти Московской области планируют пересмотреть инвестконтракты на строительство десятков миллионов квадратных метров жилья. По его мнению, в Подмосковье много инвестконтрактов, по которым планируется высотное строительство. «Нам не нужен „частокол“ в Московской области. Нам не нужно увеличивать нагрузку на транспортную инфраструктуру. Мы понимаем, что это приведет к реальному коллапсу», — сказал Коган.

Подобное заявление — не новость для рынка недвижимости Московской области. Ранее губернатор Подмосковья Сергей Шойгу говорил о необходимости развития малоэтажного строительства на своей территории.

«Газета.Ru» задала ряд вопросов экспертам, участникам рынка недвижимости и аналитикам. Правильное ли решение принимают подмосковные власти? Что стоит за желанием пересмотреть инвестконтракты на строительство жилья? И как такое решение может отразиться на рынке недвижимости Подмосковья?

Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру»:

Трудно назвать пересмотр договоренностей правильным решением. Скорее, это вынужденное решение, так как многие инвестиционные контракты с точки зрения объемов и плотности застройки заключались без оглядки на планы развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры. В то же время многие контракты морально и физически устарели, так как были заключены 5−7, а то и 10−12 лет назад и не учитывают текущую ситуацию.

Важно, чтобы процесс пересмотра контрактов использовался не для конкурентной борьбы между застройщиками, а именно для приведения в соответствие планируемых объемов жилой застройки с планами и возможностями развития инфраструктуры области. Однако, при этом необходимо учитывать, что, в отличие от Москвы, в Московской области инвестиционные контракты — трехсторонние. И выгодополучателем по ним являются администрации районов и городов области. Как правило, в контрактах прописаны обязательства построить и передать часть жилых площадей, построить школы, детские сады, спортивные сооружения… В этой связи результаты пересмотра контрактов могут оказаться отрицательными для экономики муниципалитетов, так как в ответ на уменьшение объемов жилого строительства застройщики будут стараться уменьшить и свои обязательства перед местными властями. Одностороннее же изменение контрактов не предусмотрено — это всегда процесс переговоров и, если он закончится неудачно, то единственный способ дальнейших действий со стороны властей области — обращаться в суд для расторжения контракта. При этом застройщику должна быть выплачена компенсация за понесенные затраты.

В целом предсказать, на сколько далеко зайдет Правительство области в сокращении объемов строительства жилья, сложно, так как затрагиваются интересы не только застройщиков, но и местных органов власти. Кроме того, в области, в силу развитости института собственности на землю (чего нет в Москве), многие проекты реализуются застройщиками на своей земле и регулируются иными правовыми механизмами, а не инвестиционными контрактами (которые заключаются при аренде земли у муниципалитета). Как показывает практика, эти проекты так же часто реализуются с превышением допустимых параметров по плотности и высотности застройки.

Пока процесс одобрения со стороны местных властей планов строительства по принципу «побольше и повыше» продолжается. Причем, в случае строительства инвесторами жилья на собственных земельных участках возможности влияния со стороны областных властей на ситуацию гораздо ниже, чем когда речь идет об аренде в соответствии с инвестиционными контрактами. Здесь роль местных властей подавляющая в определении параметров проекта. В результате, пока то, что происходит на местах, и то, что заявляется со стороны руководства области, находится в сильном диссонансе. В силу трехстороннего характера девелоперского рынка в Московской области стратегия, направленная на то, чтобы привести в соответствии объемы строительства жилья и инфраструктурных объектов, будет продвигаться гораздо медленней и с большим трудом, чем это получилось в Москве. При этом, конечно же, эта стратегия будет тянуть цены вверх, так как объемы строительства жилья в результате реализации стратегии через несколько лет сократятся, однако не в 2 раза, как в Москве, а на 5%-10%.

Вячеслав Ширяев, председатель Совета Директоров Vesco Group:

Я знаю Александра Борисовича уже пять лет — мы вместе работали над проектом «Свой дом» партии «Единая Россия», а потом над созданием Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства, с идеей которого я пришел к нему в 2007 году. С тех самых пор он является одним из самых последовательных и ярких защитников и пропагандистов идеи «малоэтажной России». Я полностью разделяю его подход к решению жилищных проблем и готов любому критику обосновать необходимость отказа от концепции высотной застройки в пригородных зонах больших агломераций. Ничего, кроме криминализированных гетто, через 10−15 лет осуществления подобной политики мы не получим. Помимо транспортного коллапса и ухудшения экологической обстановки такая политика способствует и расцвету коррупции на всех административных «этажах»: начиная от согласования неоправданных, скажу больше — сомнительных решений в сфере планирования территорий до взяток при поступлении детей в сады и школы. Когда плодятся высотные муравейники — никаких цивилизованных подходов к созданию благоприятной среды обитания применить просто невозможно. В то же время, я надеюсь, что исправление ошибок прежних властей будет проводиться взвешенно, без кавалерийских наскоков, с полным соблюдением действующего законодательства.

Сергей Жарков, заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU«

В самом по себе пересмотре инвестконтрактов ничего страшного нет — это продолжение политики московского правительства, попытка разобраться с тем, что уже существует. В Москве, например, в ходе этой ревизии было найдено огромное количество неосваиваемых площадок, где никакой работы не велось, и эти инвестконтракты были справедливо расторгнуты. В Подмосковье такие площадки тоже есть и с этим надо что-то делать.

Что касается ограничений по высотному строительству, Александр Коган, к сожалению, высказался по этому поводу очень невнятно. Не совсем понятно, что именно он подразумевает под высотным строительством. Если речь идет о строительстве, допустим, небоскребов, домов выше 30 — 40 этажей, — это одно. Если же имеются в виду типовые 17-этажные дома, то это совершенно другое и может коснуться многих застройщиков.

Нужно понимать, что строительство многоэтажных домов — это наиболее рентабельный и экономичный способ строительства. С одной стороны, себестоимость непосредственно строительства в сегменте малоэтажного многоквартирного жилья ниже (например, 4 — 5 этажей, достаточно модный сейчас формат). Это связано прежде всего с инженерией каждого дома: нет необходимости в лифтах, не нужны мощные насосы для подачи воды на верхние этажи.

Однако стоимость подведения коммуникаций оказывается выше. К каждому гектару застройки надо тянуть отдельные коммуникации. При этом одинаковое количество квартир в многоэтажных и малоэтажных проектах займет совершенно разную территорию, и затраты на подведение коммуникаций в малоэтажных комплексах могут быть в разы больше. Поэтому в целом, себестоимость квадратного метра зачастую оказывается выше, чем в многоэтажных домах (правда, многое зависит от дальности крупных городов, к мощностям которых можно подключиться).

Олеся Кошкина, директор по маркетингу TEKTA GROUP:

Губернатор Московской области Сергей Шойгу уже заявлял, что не допустит «превращения вверенного ему региона в «спальный район». Еще в мае нынешнего года в области было введено ограничение проектов по этажности. Так, для городов с населением свыше 100 тысяч человек существует ограничение и в этажности — не более 17 этажей, и в плотности застройки — не выше 19, 9 тыс кв. м на 1 га. Уже существующие жилые комплексы будут построены по согласованным ранее нормам, так как закон обратной силы не имеет. А все проекты, которые не начали строиться, будут выходить с учетом этих ограничений. Сложность заключается в том, что многие проекты, которые застройщики планируют выводить на площадки, сидят в «старых нормах». Поэтому сейчас они вынуждены переделывать их под новые требования. Получается совершенно другая экономика проекта, соответственно, у тех людей, которые занимаются развитием этой территории, возникает вопрос: нужно ли сейчас развивать этот проект по тем нормам, по которым можно его развивать, либо нужно делать полную реконцепцию и реновацию проекта. Таким образом, время выхода новых проектов может увеличиться.

Что касается экономики проектов, то любое уменьшение этажности — это снижение плотности застройки и падение нормы прибыли. Увеличивают стоимость проекта и новые согласования и изменения, которые застройщики вынуждены делать, чтобы соответствовать новым требованиям. Последствия этих решений будут видны через год-два, они выразятся в снижении объемов застройки и увеличении стоимости квадратного метра.

Если говорить о малоэтажной застройке, то она по перспективности интереснее эконом-класса. Это, практически, клубный дом, в более массовом исполнении, по разумным ценам, со всеми плюсами: компактность, уют, отличная инфраструктура и единая социальная среда. Но у «малоэтажки» как формата — масса недостатков с точки зрения экономики проекта. Для реализации этого формата подойдет далеко не каждый участок. И пока я не вижу большого количества участков для малоэтажной застройки. Кроме того, небольшая плотность застройки земельного участка приводит к потере прибыли, одно дело — построить 20 этажей и три подъезда, другое дело- 5−7 этажей и два подъезда. Пока перспективы «малоэтажки» туманны.

Ирина Харченко, генеральный директор компании «Высота»:

К девелоперам это решение не имеет никакого отношения. Власти Подмосковья хотят, чтобы область развивалась, а инфраструктура соответствовала объему жилой застройки. К примеру, если «частокол» из панельных многоэтажек появляется в Москве, то через 2−3 года рядом с ними в любом случае появляются магазины, детские сады и т. д. В области же многие кварталы строятся без каких-либо необходимых для жизни объектов, к ним не проходят автобусы, и люди оказываются живущими практически в чистом поле. Примеры — застройка возле городов Видное, Люберцы, Подольск, Лобня, вокруг которых возведены -надцати этажные панельные микрорайоны, только формально привязанные к инфраструктуре этих городов.

Кроме того, в Московской области, в отличие от Москвы, нет единых норм на строительство застройщиками инфраструктуры. Как правило, в каждом районе действуют свои нормативы. К примеру, в столице на каждый проект делается жесткий расчет: выдержит ли существующая инфраструктура еще один объект. Если нет, девелопера обязывают возвести рядом с ним дополнительную инфраструктуру. Поэтому многим застройщикам проще выйти из Москвы и строить в Подмосковье.

Если говорить о конечной стоимости, то цена квадратного метра в новых домах вырастет (если власти области ограничат высотное строительство — «Газета.Ru») однозначно — примерно на 10−15%. Малоэтажное строительство, по определению, стоит дороже, чем многоэтажное строительство. Если себестоимость строительства в малоэтажке такая же или даже ниже, то стоимость самого проекта выше — за счет того что к меньшему объему строительства нужно подтягивать все те же необходимые инженерные сети. Поэтому если область не будет давать льготы на присоединение к инженерным сетям, многие проекты могут быть просто заморожены.

Павел Лепиш, Генеральный директор компании «Домус финанс»:

На мой взгляд, решение об ограничении на высотное строительство вполне логично и правильно. Ярким примером может служить Москва. Перенаселенность, очень сложная транспортная ситуация и плохо продуманная инфраструктура — все это снижает качество жизни. Однозначно можно сказать, что если Подмосковье будет повторять те же самые ошибки, то в будущем мы столкнемся с аналогичными проблемами. Однако для столицы высотное строительство — это скорее вынужденные меры, а вот область вполне может позволить себе более «умеренные» этажи.

На мой взгляд, в первую очередь пересмотр инвестконтрактов коснется территорий со сложной транспортной ситуацией, а также и крупномасштабных комплексов «в чистом поле» с плохо продуманной инфраструктурой. Думаю, что текущие и уже утвержденные проекты новые меры не затронут, т.к. это не логично и неоправданно, а вот к будущим объектам власти, скорее всего, будут очень внимательны и придирчивы.

Безусловным плюсом таких мер станет улучшение жилищных условий в новых домах. К минусам можно отнести увеличение себестоимости строительства, ведь чем меньше квартир в доме — тем больше на каждую из них ложится бремя сопутствующих расходов (подведение коммуникаций, организация системы безопасности и т. д.) Однако, несмотря на это, на конечной стоимости жилья это сильно отразиться не должно. Ведь цена ограничивается, прежде всего, платежеспособным спросом. А за послекризисные годы мы не раз наблюдали, как сильное удорожание влечет за собой столь же резкое снижение спроса. К тому же, себестоимость именно высотного строительства также достаточно высока — за счет дополнительных мер противопожарной безопасности, установки скоростных лифтов и других, специфических для высотного строительства, «опций».

Андрей Рябинский, председатель совета директоров ГК «МИЦ»:

Московская область как основная площадка строительства требует внимательного отношения, поэтому ревизия инвестконтрактов и надзор в отношении градостроительства — нормальное явление, это функция государства. Транспортная нагрузка существует, вопросы по развитию инфраструктуры остаются открытыми. Я не считаю, что цель власти менять состав девелоперов, он и так изменится. Что касается плана развития малоэтажного строительства, то этот формат жилья будет развиваться, но экономически целесообразнее реализовывать как проекты высотного строительства, так и локально — малоэтажного, т. е застройка должна быть вариативной. В первую очередь пересмотр коснется тех объектов, которые существуют на бумаге и в которых допущены серьезные нарушения по нормативам плотности застройки и в соотношении объемов жилой застройки к объектам социальной инфраструктуры.

Последствием такой меры может стать снижение объемов строительства в Подмосковье и задержка ввода в эксплуатацию части объектов и, соответственно, удорожание квадратного метра.

Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»:

Понятно, что в Московской области уже наблюдается некоторое затоваривание новостроек, но правда и в том, что в Подмосковье есть много свободных земель, чего уже почти нет у Москвы, и спрос на новостройки Подмосковья по-прежнему высок.

Если говорить о конкретных городах Московской области, в которых, вероятнее всего, власти пойдут по пути ограничения высотности застройки, то это будут города, где уже сложилась тяжелая ситуация с плотностью застройки и недостатком инфраструктуры.

Это большинство городов ближнего Подмосковья, среди них традиционно Балашиха, Железнодорожный, Подольск, где уже не хватает детсадов, школ, а на дорогах многокилометровые пробки.

Кроме того, стоит отметить, что полноценное подключение к электричеству, системы водоснабжения и отопления — также требуют ресурса, которого пока нет, чтобы справиться с растущими высотками.

Однако, процесс не будет одномоментным, сейчас уже в строительстве находятся десятки миллионов кв. м многоэтажек, поэтому резкое увеличения цены при сокращении объемов строительства в эти полтора-два года вряд ли произойдет. А в последующем, при отсутствии кризиса и прежнем росте спроса, цены будут повышаться.

Планируется выделение достаточных государственных средств на строительство инфраструктуры и социальных объектов, в частности, по поручению губернатора области выделяются дополнительные средства, до 4 миллиардов рублей в течение двух лет, под строительство конкретно детских садов в 32 муниципальных образованиях, однако, у властей все равно ресурс крайне ограничен, поэтому в этом смысле, политика уже меняется в сторону обременения девелоперов объектами инфраструктуры, при этом сами девелоперы, при уменьшении объемов строительства, вынуждены будут изыскивать деньги путем либо увеличения цены, либо перехода в режим ожидания с еще невышедшими площадками, либо путем продажи своей земли.

Девелоперы будут перемещаться в среднее и дальнее Подмосковье, что в глобальном смысле представляет собою положительное явление.

«Газета.Ru» продолжает серию публикаций о столичных новостройках. В этот раз наш обзор посвящен жилью в центре Москвы.

От редакции: эта статья продолжает серию обзоров новостроек в Москве. Ранее были опубликованы статьи о новом жилье в СЗАО, ЗАО, САО, СВАО, ВАО, ЮВАО, ЮАО и ЮЗАО.

Центральный административный округ (ЦАО) занимает территорию 6619,75 га. Большая часть территории округа приходится на дороги и проезды — 3790,3 га. Территория природного комплекса — 1316,58 га. Население — 760,5 тыс. человек.

В состав округа входят 10 районов — Арбат, Басманный, Замоскворечье, Красносельский, Мещанский, Пресненский, Таганский, Тверской, Хамовники и Якиманка.

Основные проблемы округа — загруженность дорог и улиц, а также небольшое количество парков в некоторых частях ЦАО.

«Транспортная ситуация в Центральном округе в настоящее время оставляет желать лучшего, и это, пожалуй, основная проблема ЦАО. Округ обеспечен хорошо развитой инфраструктурой и пользуется большой популярностью у покупателей», — говорит управляющий партнер компании EliteCenter Карен Мелконян.

В третьем квартале 2012 года начались продажи в 12 объектах, а ушли с рынка 9 новостроек. Например, среди новых проектов — ЖК «Литератор», ЖК Barrin House, лофт-апартаменты Clerkenwell House.

«Несмотря на политику новых столичных властей, рынок достаточно активен. Правда, нужно учитывать достаточно долгий процесс вывода проекта на рынок в центре Москвы, поэтому новые проекты на самом деле появились еще до прихода Сергея Собянина, просто только недавно «доросли» до открытия продаж.

Однако это не означает, что после выхода на рынок всех существующих проектов и их продажи, в Москве не будут появляться новостройки. Безусловно, город должен развиваться, в том числе и его исторический центр. Сейчас продолжают формироваться новые правила игры, но хочется верить, что власти пойдут по гуманному пути его развития — реконструкции ветхих домов, а также нового строительства на месте снесенных домов, но с полным сохранением исторических фасадов. Так что девелоперам будет чем заняться в центре Москвы", — объясняет положение дел в ЦАО руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Средняя стоимость квадратного метра в центре столицы в третьем квартале 2012 года, по данным IRN.RU, составила 452 868 руб. Наименьшая цена квадратного метра — 198 175 рублей — зафиксирована в Красносельском районе, наибольшая — 671 547 рублей — в Пресненском районе.

Самый дешевый объект — ЖК «Шатер» (на улице Верхней Красносельской), стоимость квадратного метра составляет здесь 180 000 — 250 000 рублей. А самая высокая стоимость квадратного метра отмечается в ЖК «Баркли-Плаза» на Пречистенской набережной — 1,2 млн рублей.

Большинство новостроек составляют объекты премиум-класса.

«Новое строительство в центре достаточно однородно. Объекты отличаются только по масштабности строительства.

Фактически элитную недвижимость в ЦАО можно разделить на два сегмента: клубные особняки (типа «Дома Гельриха» или Barkli Virgin House) и жилые комплексы (например, «Садовые кварталы», «4 солнца», «Итальянский квартал» и др.)", — говорит генеральный директор агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова.

Как рассказала «Газете. Ru» заместитель генерального директора по недвижимости компании «Садовые кварталы» Екатерина Батынкова, комплекс клубных домов «Садовые Кварталы» сейчас является самым масштабным проектом элитной застройки в Хамовниках. Стоимость квадратного метра, по данным IRN.RU, составляет 325 000 — 660 000 рублей.

Концепция застройки в проекте Knightsbridge Private park предполагает четыре малоэтажных особняка общей жилой площадью 49,9 тыс. кв. м. Помимо этого, как рассказал «Газете. Ru» генеральный директор компании «Реставрация Н» Энвер Кузьмин, в проекте предусмотрен парк, который займет две трети территории квартала. Стоимость квадратного метра, по данным IRN.RU, составляет 585 000 — 910 000 рублей.

«К примеру, клубный комплекс на Смоленском бульваре состоит из 28 квартир площадью от 166 до 272 кв. м. В состав инфраструктуры комплекса входят бассейн, тренажерный зал, детская игровая комната, зона отдыха и подземная парковка на 69 машино-мест. Комплекс находится на высокой стадии готовности, сдача ГК запланирована на 1 кв. 2013 года. Среди крупных ЖК — строящийся МФК „Око“, еще один проект на территории ММДЦ „Москва-Сити“. Комплекс будет состоять из 2 башен, в которых расположатся офисные помещения, гостиница и апартаменты, как в аренду, так и на продажу», — рассказывает руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяна Шарова.

В связи с ограничением нового строительства в центре города, появление нового жилья будет происходить в том числе за счет перепрофилирования исторических зданий из офисов в апартаменты. Особенность апартаментов — невозможность прописки.

Например, в проекте Clerkenwell House (девелопер KR Properties) продаются апартаменты площадью от 36 до 220 кв. м. Стоимость квадратного метра — $ 8 — 12 тыс.

Рост цен в ЦАО за год (третий квартал 2011 — третий квартал 2012 года), по данным IRN.RU, составил 14,4%.

По мнению экспертов, в дальнейшем аналогичная динамика роста цен на элитные новостройки в центре сохранится — в частности, за счет увеличения стадии строительства объекта. «Цены плавно подрастают без каких-либо потрясений, в среднем их рост составил 10−15%. Спрос есть, не ажиотажный, но стабильный. В следующем году ожидается такая же динамика», — говорит Ирина Могилатова. «Цены на новостройки в ЦАО остаются стабильно высокими, такая тенденция продолжится до конца года. Одна из основных причин — в ЦАО осталось очень мало свободных площадок под проекты, власти приостановили все согласования новых участков. Поэтому точно можно сказать — того объема предложения новостроек в ЦАО, который был два года назад, уже не будет», — говорит директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков.

Однако, по мнению экспертов, есть некоторое снижение стоимости квадратного метра элитных новостроек в ЦАО за счет ухода с рынка объектов с высоким ценником. Например, по данным Knight Frank, с начала 2012 года цены на новостройки снизились на 2% за счет завершения продаж в «Гранатном, 6».

Дальнейшая динамика цен будет определяться структурой спроса. Как рассказали в отделе исследований компании Knight Frank, первыми с рынка будут уходить наиболее ликвидные объекты в более низкой ценовой категории. Следовательно, цена квадратного метра новостроек в ЦАО в целом может повышаться за счет вымывания более дешевого предложения и задержки на рынке переоцененных дорогих объектов.

Госстрой и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию разработали программу, которая позволит людям покупать жилье на 25−30 процентов дешевле, чем сейчас, сообщили на этой неделе СМИ. Пока документ официально не представлен.

Власти уже давно пытаются бороться с безумными наценками на жилье. Но пока безуспешно — дорогими квартирами уже никого не удивишь. Многие с этим смирились и пытаются играть на условиях рынка, залезая в долги и выплачивая за жилье огромные деньги. Эксперты предлагают сбивать цены за счет передачи застройщику земельного участка на льготных условиях или бесплатно под обязательство продать часть квартир по льготной цене. Помимо бесплатной земли, может быть оказана помощь с инфраструктурой. По некоторым данным, эти новации и содержатся в программе.

Насколько реально снизить цены на жилье и что еще надо предусмотреть в такой программе? Как поведет себя рынок жилья в ближайшее время и когда лучше брать ипотеку? Эти вопросы «РГ» обсудила со своими экспертами: руководителем департамента бизнес-оценки «ФинЭкспертиза» Алексеем Баскаковым, руководителем аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олегом Репченко и главным экономистом УХ «Финам Менеджмент» Александром Осиным.

Если бы вы создавали программу снижения цен на жилье, что бы в ней предусмотрели?

Баскаков: Нужно создать комитет при президенте, который проводил жесткий мониторинг строительных смет. К этому прибавить маржу застройщиков и потом формировать цену.

И те застройщики, которые не попадут под критерии этой цены, не будут допускаться на стройку. Так как самая большая проблема — это завышенные сметы. И с этим нужно бороться. Второй шаг — нужна специальная федеральная программа, которая создаст индивидуальную льготную ставку для каждых слоев населения.

Репченко: Одна из причин завышенных цен — это дефицит предложения и спекулятивная составляющая. Ну и надо сокращать издержки застройщиков. Первую проблему можно решить расширением городов, а вторую — за счет местных бюджетов.

Осин: В мою программу входило бы существенное повышение собственного капитала риэлтерских компаний. Повышение налогов на риэлтерский бизнес при параллельном снижении налогов строительных организаций. И увеличение доли государственных инвестиций в производственном сегменте в регионах относительно текущих плановых параметров не менее 3 процентов от ВВП.

Какие проблемы сегодня создают самое большое давление на цены? Коррупционная составляющая?

Баскаков: Грамотный выбор подрядчиков и новая земля могут дать эффект, который снизит стоимость жилья более чем на 30 процентов.

Властям необходимо провести жесткие тендеры, снизить себестоимость на 20, а то и 30 процентов. Следующий шаг касается земли. В Москве, например, осталось ее мало, и она очень дорогая. Поэтому следует ускорить процесс по расширению столицы.

И не нужно забывать про долю города. Она сейчас довольно небольшая, что в корне неправильно, поэтому практически вся нагрузка ложится на застройщиков. В связи с этим ее следует увеличить для начала хотя бы на 15 процентов. И предоставление льготной земли строительному бизнесу сможет приблизить к этому показателю.

Репченко: Об этой теме очень много говорят, но пока она не сдвинулась с мертвой точки. У нас жилье достаточно дорогое, так как застройщику приходится делать все самому. Если взять мировой опыт, то там многое берут на себя власти. Например, подведение коммуникаций и прочее. А застройщикам остается только построить дом. Естественно, это значительно сокращает издержки. К тому же такая технология позволяет строить больше и быстрее.

Сейчас стало популярно покупать квартиры за рубежом, например, в Болгарии. Тем более цены на жилье там упали еще на 15 процентов. А потом россияне планируют дождаться роста цен на недвижимость, продать свое жилье и купить в России. Насколько это оправдано? Какие в этой схеме есть подводные камни?

Баскаков: Здесь есть очевидный минус. Все время, пока деньги граждан инвестированы в зарубежную недвижимость, они не работают в России. К тому же цены в Москве и в ближайших регионах будут все равно расти значительно быстрее, чем в той же Болгарии или Черногории. Так что дешевую недвижимость за пределами России стоит покупать только как дополнительный способ инвестирования или чисто для отдыха.

Осин: На мой взгляд, это оправданная долгосрочная консервативная стратегия инвестиций. Доходность недвижимости за счет сдачи в аренду при нулевом реальном приросте стоимости составляет с учетом инфляции 3−5 процентов годовых в долгосрочном периоде.

Кстати, для паев фондов реальных инвестиций, недвижимости или рентных паев долгосрочная доходность вложений в реальном исчислении составляет от 3 до 15 процентов. Все эти инструменты инвестирования доступны при обращении в региональные офисы ведущих российских брокерских компаний. Очевидно, что инвестор может заработать больше или меньше в зависимости от динамики цен на жилье, но в последние годы они растут приблизительно в рамках динамики инфляции.

В то же время реальный доход от депозита в банке составляет сейчас порядка 3−5 процентов, но он в течение большей половины 2000-х годов был отрицательным в реальном выражении. Доход от инвестиций на фондовом рынке опережает инфляцию в долгосрочном периоде на несколько процентов или на десятки процентов в зависимости от рынка. Но периоды спада на нем значительны по своему влиянию на краткосрочные и среднесрочные доходы.

И еще. Базой для расчетов рисков по недвижимости является стоимость строительства того или иного объекта и данные о ставках его аренды, необходимо также учитывать темпы роста потребительского сектора и перемещение инвестиционной активности в регионы, где сосредоточена основная производственная база России. В данной связи я отдаю предпочтение недорогой региональной недвижимости, посредническая наценка на приобретение которой не более 10 процентов от стоимости строительства.

Надо сказать, что и в России жилье раскупается хорошо, несмотря на его дороговизну.

Баскаков: Квартиры в основном раскупают бизнес и чиновники. А также люди, которые просто имеют деньги. Они скупают жилье для аренды или перепродажи, но уже дороже.

Какая ситуация сейчас на рынке недвижимости и что ожидать в конце года?

Баскаков: В этом году наблюдается рост строительства, и он будет продолжаться еще 1−2 год. А дальше нужно будет смотреть на баланс между состоянием экономики и демографическим фактором. Что же касается цен, то они если и подрастут в ближайшее время, то незначительно.

Репченко: Рынок достаточно стабильный. Цены топчутся на месте уже два-три года. Есть небольшой прирост на уровне инфляции на хорошее качественное жилье или новостройки. Если брать старый жилой фонд, то цена остается неизменной. То есть рынок стабилизировался. Так что на конец года или начало следующего цены не упадут, но и не подскочат.

Многие эксперты предсказывают вторую волну кризиса до конца этого года. Когда лучше входить в ипотеку: сейчас или дождаться, когда все успокоится?

Баскаков: Ставки по ипотеке сильно не поменялись — они относительно нормальные, соответствуют трехлетнему уровню. Поэтому сейчас хорошее время. Тем более, очень много факторов говорит о том, что ситуация в экономике будет улучшаться: дорогая нефть, реструктуризация задолженности в Европе и так далее.

Конечно, возможны локальные качели, но существенной рецессии ожидать не стоит. Будет некий стабилизационный период и ситуация для ипотеки вряд ли сильно улучшится.

Репченко: В нынешней экономической обстановке такая неопределенность будет длиться довольно долго. Но, как показали события мая и июня, когда резко упала нефть и очень сильно подскочил доллар, на недвижимости это почти не сказалось, цены среагировали в районе пяти процентов. Так что ипотеку можно брать и сейчас. Но главное в нее нужно входить с хорошим запасом. То есть когда она берется не на пределе возможностей: вы тратите на нее не более половины своего дохода.

«Газета.Ru» продолжает серию публикаций о столичных новостройках. В этот раз наш обзор посвящен жилью на юго-западе Москвы.

Юго-западный административный округ (ЮЗАО) занимает территорию 11 170 га. Территория природного комплекса — 3 351 га. На территории округа довольно много лесопарковых зон. Основные — Битцевский лесопарк, Тропаревский парк и Воронцовский парк. Население — 1 млн. 44 тыс. 802 человек. В состав округа входят 12 районов — Академический, Гагаринский, Зюзино, Коньково, Котловка, Ломоносовский, Обручевский, Северное Бутово, Теплый Стан, Черемушки, Южное Бутово и Ясенево.

ЮЗАО — один из самых престижных и дорогих округов столицы. В округе хорошо развита инфраструктура, хорошая экологическая ситуация. ЮЗАО изначально проектировался как исключительно жилой округ с высокой степенью развития инфраструктуры. «Еще с советских времен землю под строительство жилья здесь выделяли научным учреждениям, творческим союзам, органам власти, с образованием соответствующей интеллигентской среды. Здесь расположены крупные жилые массивы, как старые (Коньково, Ясенево), так и новые (Северное и Южное Бутово). Идет активная реконструкция районов Академический, Обручевский, Черемушки. В округе мало промышленных предприятий, но много вузов (МГУ, МГИМО и т. д.) и НИИ (институты РАН). Так что исторически образ ЮЗАО сложился как образ «интеллигентного» района с хорошей экологией.

А возникшие за последние несколько лет офисные центры крупнейших отечественных корпораций («Газпром», РАО ЕЭС и т. д.) сделали ЮЗАО еще более престижным с точки зрения проживания", — рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Основные магистрали округа довольно загружены в час пик. Однако в целом транспортная ситуация в округе находится на среднем для Москвы уровне.

Из-за высокой плотности населения в округе есть проблемы с парковочными местами. «Из-за состоятельных жителей в районе сосредоточено большое количество личного автотранспорта, поэтому в старых районах ЮЗАО, таких как Новые Черемушки, Каховка, наблюдаются проблемы с парковочными местами — в свое время инфраструктура района строилась исходя из других нормативов», — рассказывает ведущий эксперт CENTURY 21 Серебряный век Антонина Катасонова.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», сейчас в округе продажи идут в 17 новостройках. «За последний год (с третьего квартала 2011 года по третий квартал 2012 года) с рынка ЮЗАО ушло 8 новостроек, а начались продажи всего в одной — ЖК „Теплый край“ на улице Академика Виноградова. Повышение стадии готовности оставшихся новостроек при столь малом обновлении привело к росту цен в и так не самом дешевом округе сразу на 35%», — поясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «С 2010 года ни одного нового проекта в округе не появилось. Достраиваются старые запасы и к концу 2013 года новостроек в округе просто не останется. На стадии продаж находятся дома, сданные в 2011 году (как правило, в них предлагаются 3−5 комнатные квартиры), в 2012 году, либо планируемые к сдаче в 2013 году. „Долгоиграющих“ проектов в этом округе нет», — рассказывает руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру» Александр Пыпин.

По данным IRN.RU, средняя цена квадратного метра в новостройках ЮЗАО составляет 224 тысячи рублей.

Самая дорогая новостройка округа — ЖК «ГазойлСити». Стоимость квадратного метра — 399 тыс. рублей. Самые дешевые квартиры — в ЖК «Лазаревское» в Южном Бутово. Стоимость квадратного метра — 128 810 — 155 000 рублей.

Самые дорогие районы ЮЗАО — Гагаринский, Академический, Ломоносовский — максимально приближены к центру. Большая часть проектов в округе относится к бизнес-классу. «Например, ЖК „Газойл Сити“ (застройщик ГК „Ташир“) рядом с офисом Газпрома, ЖК „Приоритет“ (застройщик „Баркли“), ЖК „Versis“ (застройщик „Пресвет Групп“) и др. В сегменте бюджетных новостроек — ЖК „Life-Лазаревское“ в Южном Бутово, ЖК „Теплый край“ в Теплом стане, жилой дом на улице Академика Опарина, а также несколько панельных домов в районе Зюзино», — рассказывает директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне Инна Игнаткина.

По данным компании «Пересвет-Инвест», средняя цена однокомнатной квартиры в объектах бизнес-класса ЮЗАО составляет 11,4 млн. рублей, двухкомнатной — 17,8 млн. рублей (за счет большой площади — например, в ЖК «Дирижабль» предлагают квартиры площадью 107 кв. м).

Однокомнатная квартира в ЖК «Дирижабль» стоит 16 млн. рублей (55 кв. м), в объекте премиум-класса «ГазойлСити» предлагают квартиру за 25 млн. рублей (66 кв. м), а в ЖК «Лазаревское» в Бутово — однокомнатную квартиру можно купить за 6,3 млн. рублей (39 кв. м).

При этом панельные дома в престижном ЮЗАО — редкость. «Особенность округа — здесь почти не строят панельные дома. Кроме примера из Новых Черемушек от СУ-155, еще один панельный дом, где пока еще есть что купить — на Академика Опарина от Главмосстроя. Еще одна особенность ЮЗАО — наличие нескольких проектов высотной застройки, более 30 этажей. Рекордсмен среди них — «Бастион» на 40 этажей.

Еще один высотный объект — «Эмеральд». Он стартовал еще в далеком 2004 году, однако был заморожен и только после появления новых инвесторов был возведен под крышу", — поясняет Александр Пыпин.

По мнению экспертов, потенциал роста цен на новостройки в округе довольно высок — прежде всего, за счет сокращающегося предложения.

«Перспективы ЮЗАО весьма высоки, но здесь не так много площадок для строительства, хотя остались и промышленные зоны, например, довольно крупный завод имени Орджоникидзе (Ленинский проспект) и старые ветхие дома, например в районе Котловка. Но пока в данных районах не ожидается массового строительства, хотя спрос в таких престижных местах будет высоким», — считает заместитель генерального директора по маркетингу компании «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова.

НОВОСТРОЙКИ В ПРОДАЖЕ В III КВАРТАЛЕ 2012 ГОДА В ЮЗАО*

По данным аналитического центра IRN.RU, в мае 2012 года стоимость квадратного метра в Москве в среднем составляет 162 523 рублей. Соответственно, однокомнатная квартира (40 кв.м.) стоит порядка 6,5 млн рублей. Для многих россиян такая цена недоступна, даже с привлечением ипотеки.

«Газета.Ru» опросила аналитиков и участников рынка: как будут вести себя цены на недвижимость в ближайшей (полгода-год) и средней (три года) перспективе.

Оказывается, цены на недвижимость могут даже понизиться — по мнению ряда экспертов, это произойдет в случае, если экономическая ситуация в России и мире ухудшится. Если же все останется так же как есть, то рынок городского жилья ждет вялотекущий рост цен.

Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU«

Недвижимость в ближайшие годы окажется под воздействием противоборствующих факторов. С одной стороны, вливание денег в экономику (как в России, так и за рубежом) вызывает инфляцию, которая толкает цены вверх. С другой стороны, непростая макроэкономическая ситуация ведет к снижению инвестиционного спроса

(у инвесторов сейчас меньше денег, зато больше опасений, из-за чего многие предпочитают подождать). Обычные же покупатели жилья в настоящее время достаточно активны, естественный спрос высок. Однако при возникновении экономических неурядиц и они отложат решение жилищного вопроса до лучших времен.

В Москве, как известно, высокий спрос при ограниченном предложении. Поэтому снижения цен при нормальном развитии ситуации не предвидится — скорее всего, будет даже небольшой рост, способный отыграть инфляцию.

За год он может составить до 10−15%. Но этот сценарий возможен, только если экономика не принесет сюрпризов, а они очень вероятны. Однако в области ситуация обратная — предложение очень велико.

Поэтому в цене останутся качественные и ликвидные объекты, а в целом подмосковный рынок будет топтаться на месте, а возможна и коррекция цен вниз.

Если делать прогноз на период от года до 3 лет, цены не продемонстрируют существенного роста. По Москве рост опять же может быть не выше уровня инфляции (а в отдельные периоды и ниже него). Вряд ли цены превысят отметку в $ 6000, скорее останутся ближе к нынешнему уровню. В Подмосковье не стоит ожидать роста цен даже на уровне инфляции (за исключением отдельных районов и объектов), они могут и просесть.

Александр Хрусталев, генеральный директор «НДВ-Недвижимость»

По моим оценкам, первичное жилье в Москве к концу года подрастет как минимум на 12−14%. На рынке вторичного жилья также будет наблюдаться удорожание, но более умеренными темпами — на уровне 5−10% за год.

В «хрущевках», 9−12- этажных домах старой постройки цены будут расти и того меньше — не более 3−5% год.

Такие объекты изношены морально и физически, уступая более современному и комфортному жилью. Что касается долгосрочной перспективы, то вполне возможно (при отсутствии каких-либо экономических потрясений или крупных событий), что рынок будет развиваться по такому же сценарию.

Добавлю, любое крупное потрясение может привести к росту инвестиционных сделок, вследствие чего произойдет увеличение спроса на недвижимость и, соответственно, повышение цен. Квадратные метры были и остаются одним из самых надежных активов для сбережения денежных средств.

Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»

Поступательный рост ценового уровня на первичном рынке в Москве продолжается уже более двух лет. Прежде всего это связано с серьезным сокращением числа строящегося и реализуемого в столице жилья, особенно массовых ценовых сегментов, при сохраняющемся высоком спросе на квартиры в Москве, в том числе и со стороны жителей других регионов РФ. При сохранении текущих правил игры и экономического фона мы ожидаем годового роста цен на первичном рынке Москвы порядка 5−7%. Однако уже в настоящее время обсуждается пересмотр и возможная отмена выданных ранее ГПЗУ по различным проектам строительства. Если это произойдет, то может серьезно повлиять на планы застройки в Москве, еще больше сократив число новых проектов и, как следствие, вызвать серьезное повышение цен (выше показателя, прогнозируемого в сегодняшних тенденциях). К тому же на изменение картины строительства жилья повлияет и проект расширения границ столицы.

По итогам года при сохранении текущей экономической конъюнктуры ожидается рост средней цены предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья порядка 15%.

В долгосрочной перспективе цены на квартиры в Москве, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья будут продолжать расти, так как предпосылок к их снижению в настоящий момент не наблюдается. Квартиры в Москве — абсолютная ценность, спрос на которую предъявляет вся Россия.

Снижение цен может быть достигнуто в основном только за счет развития инфраструктуры пригородов столицы и создания там конкурентных проектов.

Попытки это осуществить и происходят сейчас в рамках проекта по расширению Москвы. Ведь с учетом жилья, расположенного на новых территориях, средние ценовые показатели по столице неминуемо снизятся.

Наталья Соломонова, генеральный директор «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»)

На сегодняшний день ситуацию на рынке жилой недвижимости можно охарактеризовать как период восстановления. Цены на жилье постепенно растут на фоне растущего спроса. Тем не менее нет никаких предпосылок для резкого роста цен — рынок стабильно пополняется новым предложением.

В связи с этим до конца года ситуация на рынке навряд ли кардинально изменится. Положительная динамика всех ключевых показателей рынка (спрос, предложение, цены) в ближайшее время сохранится. Летнее затишье, традиционное для данного периода, сменится осенним ростом активности покупателей.

Что касается более дальней перспективы (три года), то здесь достаточно сложно прогнозировать — слишком быстро иногда принимаются решения, способные серьезно повлиять на рынок, как, например, запрет строительства в центре города, расширение Москвы и т. д. Кроме того, экономическая ситуация в стране и мире также может серьезно сказаться на векторе развития рынка недвижимости, как это было осенью 2008 года. При условии отсутствия каких-либо радикальных изменений, рынок жилья будет развиваться стабильно с ежегодным ростом цен на уровне 10−15%.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»

Есть два вариант развития событий: нейтральный и пессимистичный. На прошлой неделе цена на нефть снизилась до максимально низкого с начала года уровня — 106,8 долларов за баррель. Для стабильности рынка очень важно, чтобы стоимость черного золота не опустилась ниже отметки в 100 долларов, которая является психологическим рубежом и за которой может последовать более стремительное проседание котировок.

Этот сценарий может спровоцировать волну негативных настроений в обществе, в результате чего продавцы начнут активнее выставлять на продажу объекты, а покупатели просто уйдут с рынка в ожидании более стабильных времен. Как следствие, цены на недвижимость поползут вниз.

Однако наиболее вероятный вариант — нейтральный, по которому события развиваются в настоящий момент. С конца прошлой недели цена на нефть показывает небольшую положительную динамику, являющуюся следствием коррекции после снижения. Аналогичные скачки уже случались на рынке в декабре и сентября прошлого года. При таком сценарии на рынке недвижимости сохранится та же ситуация, что и в последние 2 года. То есть мы будем наблюдать колебательную динамику то вверх, то вниз, как спроса, так и предложения.

Годовой рост цен будет сохраняться на уровне или чуть выше инфляции — 6−10%.

По нашим прогнозам, такое положение может сохраниться на ближайшее десятилетие, пока в мировой экономике не начнут происходить конструктивные изменения, которых мы до сих пор не наблюдаем.

Юрий Кочетков, ведущий аналитик Domgeo.ru

В Москве существует вполне четкая перспектива роста цен — как в плане краткосрочного периода на осень, так и относительно долгосрочного периода в пределах одного-трех лет.

До конца года мы планируем до 10% прирост рублевых цен.

Это связано, в первую очередь, с сохраняющимся низким уровнем поставок новостроек, которые в последнее время перестают конкурировать с вторичным рынком.

В пределах трех лет ситуация все же изменится для потребителя к лучшему. В данный момент в столице ведется работа по выводу на рынок новых проектов, что сделает ситуацию с ценами более благоприятной для покупателя.

Темпы роста цен снизятся за счёт увеличения предложения на рынке жилья — из-за появления в продаже так называемых «собянинских новостроек».

Принципиальной разницы в росте цен между «первичкой» и «вторичкой» не ожидается: ситуация по соотношению достаточно стабильная. Резкие изменения могут быть вызваны исключительно макроэкономической ситуацией, ведь рынок недвижимости вторичен по отношению к экономике. Поэтому для адекватного понимания ситуации важно смотреть не только на трехлетний прогноз, но и на то, что происходит в европейской и общемировой экономике.

Люция Луцкова, руководитель отдела исследований холдинга «МИЭЛЬ»

Если в 2011 году ценовая ситуация на рынке жилья Москвы оценивалась как достаточно стабильная — рост цен за год не превысил показатели инфляции, то в течение 2012 года ценовой прирост, по итогам 2012 года, может составить 10−12%.

В то же время, присоединение к столице новых территорий со второй половины 2012 года приведет к изменению структуры предложения рынка жилья — как первичного, так и вторичного, который пополнится объектами с низкой ценой, что отразится на среднем ценовом показателе. По нашей оценке, на присоединяемых городских территориях цены на квартиры будут расти более высокими темпами — как результат увеличения спроса.

В дальнейшем ценовая ситуация будет коррелировать с темпами развития городской инфраструктуры, объемов строительства жилья и появлением рабочих мест.

Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест»

В течение года вероятней всего рынок новостроек столицы ожидает стабильный, но небольшой рост цены предложения, в том числе и за счет дефицита новых объектов. В экономклассе в ближайшие годы в виду освоения новых площадок за МКАД будет наблюдаться рост числа объектов комплексной застройки. Цена данных предложений хотя и будет ниже, чем в том же Чертаново, но все же будет подтягиваться к столице в силу нового московского статуса и планов по строительству станций метро и более развитой инфраструктуры. То есть самые известные столичные районы за МКАД (Переделкино, Солнцево и т. д.) будут приближаться по цене к спальным районам Москвы.

А в виду того, что в пределах МКАД не много новых строительных площадок, популярность проектов в новых районах будет только увеличиваться, что также повлияет на рост цен.

Но в то же время, в текущем году, рынок навряд ли ждут особые перемены, так как освоение новых районов пока ведется не столь интенсивно. Поэтому средняя цена кв.м. вероятней всего будет повышаться в районе 1−2% в месяц. Вероятней всего 2012 год также будет относительно спокойным для рынка вторичного жилья, конечно, в случае общей экономической стабильности.

Что касается более долговременного прогноза, то если не будет существенных экономических потрясений, то сценарий развития рынка недвижимости столицы навряд ли кардинально изменится в ближайшие 1,5−2 года.

Но в долгосрочной перспективе на рынок недвижимости России будет оказывать влияние нестабильность экономики в Евросоюзе. То есть рыночные колебания, как роста, так и падения, будут отмечаться на рынке чаще.

Прошлогодние прогнозы — самая неблагодатная тема для участников рынка недвижимости. Предсказывать будущее легко и приятно, но не всегда так же приятно прочитывать свои собственные прогнозы после того, как произошло прямо противоположное. Однако мы решили сопоставить прошлогодние прогнозы экспертов с нынешней реальностью.

Хуже уже не будет

Самый неблагоприятный прогноз на 2011 год в связи с рынком недвижимости касался последствий ухода мэра Юрия Лужкова — неразберихи, отмены разрешений на строительство и т. д. В частности, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая в одном из интервью говорила, что «могут возникнуть сложности с выходом на рынок новых проектов», в том числе «из-за смены столичного мэра и состава московского правительства». Отчасти этот прогноз подтвердился. «Дефицит новых качественных предложений в Москве действительно существует и будет только расти, поскольку пока политика нового мэра Сергея Собянина направлена в большей степени не на решение жилищного вопроса, а на развитие социальной и транспортной инфраструктуры», — рассказал директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. «Дефицит жилья возник из-за дефицита дорог и транспортной инфраструктуры, — соглашается управляющий по продажам жилого комплекса „Олимпийская деревня Новогорск“ Дмитрий Котровский.— Решение не загружать дороги новыми жильцами принято на уровне правительства. Из-за этого девелоперов с крупными проектами не пускают в Москву, а строить на участках малоемкие объекты неинтересно».

По данным Penny Lane Realty, для «наведения порядка» власти отменили около 200 проектов рыночной стоимостью порядка $ 35 млрд. Уже заморожен целый ряд объектов точечной застройки в центре столицы. «По различным причинам выгодных площадок в Москве лишились такие известные девелоперы, как СУ-155, ГК ПИК, «Баркли строй», «Галс Девелопмент» и «Главстрой», — рассказывает господин Зиминский. Уровень строительной активности упал очень ощутимо. По словам управляющего директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Натальи Кац, по всей Москве было выдано около 300 разрешений на новое строительство. Столь небольшое количество в масштабе такого мегаполиса, как Москва, неминуемо привело к дефициту новостроек.

Впрочем, дефицит нового жилья прогнозировали и вне контекста смены власти. Так, коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Виталий Разуваев говорил, что причиной дефицита станет «ограниченность свободных площадок, продолжающиеся сложности с финансированием девелоперских проектов, поправки в закон N214 об участии в долевом строительстве с высокими штрафными санкциями для застройщиков за нарушение этого закона, отсутствие правил землепользования и застройки. Сюда же следует отнести высокую нагрузку на инфраструктуру города, так как в рамках реализации большинства проектов предусмотрены чрезмерные транспортные, инженерные и социальные обременения для девелоперов, что снижает инвестиционную привлекательность этих проектов». В компании Knight Frank также предсказывали сокращение ввода новых площадей в 2011 году, так как большинство «докризисных» объектов было сдано в эксплуатацию в 2009—2010 годах, а реализация проектов, размороженных после кризиса, а также новых проектов, скорее всего, произойдет после 2011 года.

Действительно, под конец этого года в Москве зафиксирован дефицит новостроек. Так, по данным «МИЭЛЬ-Новостроек», объем предложения квартир экономкласса, находящихся в реализации, не превышает 3 тыс. Только Подмосковье, напротив, застраивается достаточно активными темпами. В области реализуется около 770 объектов первичного рынка. По итогам 2011 года планируется построить и ввести в эксплуатацию: в Москве — 2 млн кв. м жилья, в Подмосковье — 6,7 млн кв. м жилья. Однако в целом в Москве и области объемы ввода жилья отстают от докризисных показателей. В Подмосковье снижение составляет около 15%, а в столице планируется ввести фактически вдвое меньше жилья, чем вводилось в 2007—2008 годах.

Другим «невеселым» прогнозом, с которым согласилось большинство экспертов, стала стагнация рынка. Еще в конце прошлого года директор по маркетингу ГК «Конти» Юрий Синяев говорил, что «существенного провала, так же, как и значительного роста, не ожидается». Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко абсолютно точно диагностировал то, что рынок недвижимости стоит на пороге очередной стагнации и цены вновь балансируют на пределе платежеспособности покупателей: «Как и в 2010-м, в следующем году покупателями будут люди, сумевшие накопить средства еще до кризиса, но их число не бесконечно, этот поток иссякает, а новых покупателей, заработавших деньги после кризиса, слишком мало — в нынешних условиях собрать сумму на квартиру очень сложно». Причем, как и говорил эксперт, процесс стагнации больше всего затронет дорогой сегмент, в частности бизнес-класс. Люди уже не смогут переехать их «эконома» в «бизнес», потому что разница доплаты слишком велика, так же, как неподъемна ипотека на такие суммы денег. Другими словами, по истечении 2011 года часть предложения элитного жилья и жилья бизнес-класса кажется нынешним покупателям переоцененным. Так что многие клиенты медлят, раздумывают и хотят существенных скидок. «Реальным сделкам мешает нежелание продавцов продавать с дисконтом 30−40% от стоимости жилья. При этом новостройки выходят на рынок на уровне котлована, но продаются по цене построенного дома (что связано с ФЗ N214). Таким образом, спрос данной категории покупателей пока удовлетворить на рынке нечем», — рассказывает директор EliteCenter Карен Мелконян.

Ни шатко ни валко

Нейтральные прогнозы на 2011 год чаще всего касались предпочтений покупателей жилья экономкласса и загородной недвижимости. Так, маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Ольга Маркова говорит, что в 2011 году основные предпочтения покупателей не изменятся. «Наибольшим спросом будут пользоваться квартиры эконом- и комфорткласса по цене 90−130 тыс. рублей за 1 кв. м. Подобные проекты — это комплексная застройка, в основном панельное домостроение. Перспективные площадки для такого жилья — либо вблизи или за МКАД.

Кроме того, подтвердился прогноз «измельчания» спроса. В условиях нестабильной экономики доходы населения уменьшаются и определяющим фактором для принятия решения становится цена. Застройщики стремятся уложиться в заданные рамки, поэтому сокращают площади квартир. Такая же картина наблюдается на загородном рынке. По словам директора департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрия Цветкова, «если до кризиса стандартным считался участок в 15−20 соток, то сейчас это 10−15 соток. Дома также «поджимаются» по площади, чтобы уместиться в диктуемый покупателями ценовой формат. «Сегодня коттедж площадью 250−300 кв. м — оптимальный размер для того, чтобы иметь все необходимое и при этом позволить себе некоторые излишества в виде четвертой спальни, небольшой библиотеки или рабочего кабинета», — говорит господин Цветков.

По прогнозам Олега Репченко, основным трендом на загородном рынке 2011 года, за исключением наиболее удачных проектов, должно было стать «топтание цен на месте» или «чуть-чуть вниз» — на те же 5−10−15%. Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородной недвижимости» Владимир Яхонтов подтверждает: «Ситуация на рынке достаточно стабильна, есть незначительные повышения и понижения цены в зависимости от удаленности и стадии завершенности проекта. Рост связан с тем, что новые проекты не выводятся, а старые достраиваются и растут в цене. То есть сильного повышательного тренда нет. Что касается роста цен, то Алексей Колядин, руководитель проекта коттеджного поселка «АкваВилла», считает его незначительным — на уровне 7−8%. Однако некоторые участники рынка не соглашаются с таким мнением. Так, Дмитрий Бадаев, генеральный директор девелоперской компании «Вектор Инвестментс», говорит, что в рублях цены вышли на докризисный уровень во всех классах загородного рынка. В долларах цены пока не восстановились, но тенденция роста очевидна. По данным господина Котровского, чем дальше от 2009 года, тем больше ценник на рынке загородного жилья. «Исключение — проекты, где застройщик стремится быстро выйти из земли. В среднем по рынку цены выросли в текущем году на 10−15%», — говорит эксперт.

Также популярным был нейтральный прогноз о постепенном уходе с рынка участков без подряда. Владимир Яхонтов подтвердил «Дому», что участки без подряда действительно практически исчезли: «Девелоперы обожглись из-за неправильного расчета стоимости подводки коммуникаций и по многим проектам зафиксировали либо убыток, либо выход на нулевую прибыль. И потребители тоже пресытились этим продуктом». Господин Котровский откровенно возражает: «Ничего подобного не произошло. Таких проектов на рынке миллион, и они постоянно появляются и представлены везде. Это самый примитивный выход лэндоверов в деньги. У игроков рынка просто нет ресурсов на освоение участков для развития концептуальных проектов. Собственники земли ищут самый быстрый путь, чтобы окупить вложенные средства. Все, что им остается, — взять и оградить общим забором территорию, провести межевание, ну и договориться с администрацией о получении газа, воды, электроэнергии».Такой же точки зрения придерживаются и эксперты компании «Земер»: «Спрос на земельные участки с форматом без обязательного подряда с начала 2011 года поддерживается и несколько растет (в среднем +2% за квартал) за счет вывода на рынок более дешевых предложений и различных акций в уже существующих коттеджных поселках. Ныне востребовано в основном наиболее дешевое предложение». Несмотря на полярность точек зрения, эксперты говорят, что пока рано говорить о том, что этот продукт себя исчерпал: по разным причинам участки без подряда остаются востребованными в проектах различного качества — в высококлассных как возможность реализовать собственные представления покупателя о загородном доме, в низкобюджетных из-за дешевизны.

А прошлое кажется сном

Оптимистичных прогнозов тоже было немало, но меньше, чем обычно. Основная их часть указывала на то, что стагнация на рынке не помешает ценам расти. Об этом говорили эксперты Knight Frank: «Рынок ждет умеренный рост цен, и по итогам года он не превысит 11−12%». По прогнозам ЦМИ Сбербанка, в 2011 году показатели ценовых изменений на жилье должны мало отличаться от цифр потребительской инфляции: «В Москве в 2011 году показатели стоимости жилой недвижимости будут повышаться значительно медленнее, чем в начале 2010 года, что выразится в цифре роста — 11%». Прогноз этот распространяется как на новостройки Москвы, так и на жилье вторичного рынка. Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Артем Ржавский также предположил, что в 2011-м продолжится планомерное увеличение средней цены предложения, соответствующее темпам инфляции. «На первичном рынке жилья Московского региона ожидается рост среднего уровня цен в пределах 8−10%. При этом темпы удорожания объектов эконом- и комфорткласса будут выше среднерыночных показателей прироста на 1,5−2%», — утверждал эксперт.

Действительно, по словам госпожи Литинецкой на протяжении 2011 года на рынке новостроек Москвы и Московской области отмечается умеренный темп роста цен — на уровне 7−10% за год, что находится в пределах официальной инфляции. «На сегодня цены — это инфляция, но плюс 5−7%, — отмечает в разговоре с «Домом» Юрий Синяев.— Инфляция всегда отыгрывается с точки зрения роста цен в рублевом эквиваленте. Уровень инфляции в РФ, по предварительным оценкам, в 2011 году составит 6,5−7%. По словам господина Ржавского, прирост средневзвешенной цены предложения в сегменте бизнес-класса в Москве с декабря 2010 года по октябрь 2011 года составит 8%, то есть несколько выше инфляции. В целом по Москве прирост составил 11%, в Московской области в сегменте бизнес-класса прирост средней цены с конца предыдущего года — 1,3%, в целом по области средняя цена снизилась на 0,1%.

Однако господин Котровский возражает, утверждая, что цены на жилье растут в три раза интенсивнее, чем показатели официальной государственной статистики по инфляции. «Инфляция в разных сегментах экономики находится на уровне 4−7%. А девелопмент в отдельных случаях показал рост цен до 20%», — говорит эксперт. В «НДВ-Недвижимости» тоже считают, что жилье экономкласса на рынке новостроек (панельные дома) выросло в стоимости с января по октябрь примерно на 17%, составив в среднем 125 745 рублей за 1 кв. м. По объектам с наиболее продуманной концепцией и удобным месторасположением было отмечено подорожание до 20−25%. По словам Натальи Кац, рост цен составил примерно 15% с начала года. «Однако точную статистику привести крайне сложно, потому что продолжающиеся скачки валют очень мешают подсчетам», — говорит госпожа Кац.

Коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Виталий Разуваев ожидал дальнейшего усиления спроса, которое связано с оживлением экономики в стране. В свою очередь, Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», прогнозировал, что в 2011 году на рынок выйдут новые продавцы, а значит, сохранится тот баланс спроса и предложения, который был в 2010-м. Но особого оживления спроса, впрочем, не наблюдалось — ни на городское жилье, ни на загородную недвижимость.

Неожиданно «выстрелил» прогноз по ипотеке. По ожиданиям Knight Frank, в 2011 году доля ипотечных сделок должна была дойти до 30% и, возможно, переи? ти этот рубеж. Действительно, по данным «МИЭЛЬ-Новостроек», в 2011 году доля ипотечных сделок от общего числа сделок купли-продажи выросла с 15−20% в начале года до 35−37%. Екатерина Тейн, партнер Chasterton, говорит, что до августа активно росли темпы по ипотеке и снижались ставки, но с октября Сбербанк отменил свою спецакцию, и ставки по ипотеке стали расти вверх, так же, как и ставки по депозитам. Тем не менее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию заявило, что объем рынка ипотечного жилищного кредитования в России в 2011 году превысит максимальный докризисный уровень.

Отчасти подтвердился позитивный прогноз насчет элитного жилья в Москве и Подмосковье. Эксперты «Азбуки жилья» обещали так называемой элитке стабильность: «Доля элитного жилья в общей структуре продаж в последние годы стабильно сохраняется на уровне 3−4%». Так и случилось. По данным «Реставрации Н», суммарное количество проданных квартир на первичном рынке ЦАО приближается к 600. Цены планомерно растут, средневзвешенная цена в новостройках ЦАО перешагнула через отметку $ 15 тыс. за 1 кв. м. Более того, несмотря на запрет на новое строительство внутри ЦАО, падения уровня строительной активности пока не наблюдается: многие объекты находятся в активной фазе строительства. Темпы возведения тоже никак нельзя назвать низкими. В качестве примера можно привести жилой комплекс, расположенный в Большом Афанасьевском переулке, 24−26 и на улице Бурденко, 11. Но за глаза риэлторы говорят, что спрос на элитные квартиры очень зависит от политических преобразований. «Покупатель вел себя довольно осторожно. Это связано и с мировой макроэкономической ситуацией, и с политической предвыборной обстановкой внутри страны», — говорит Тимур Сухарев, коммерческий директор компании «Реставрация Н». А, как известно, чемоданное настроение накануне выборов может испортить любые, даже самые пессимистичные темпы продаж.

Инвестиции в недвижимость остаются важным инструментом сохранения капитала. Но, как и на других рынках, высокой доходностиздесь нельзя добиться без высоких рисков, а надежные вложения обеспечивают лишь минимальную прибыль.

Эта тема обсуждалась во время круглого стола, организованного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» в рамках юбилейной XXV выставки «Недвижимость» 30 сентября в Центральном доме художника на Крымском Валу.

По мнению выступившего президента группы NAI Becar, президент-электа FIABCI-Россия, вице-президента НП «Гильдия управляющих и девелоперов» Александра Шарапова, перспективы мировой экономики сейчас далеко не радужны. Это неизбежно ударит по всем мировым рынкам, в том числе по рынкам недвижимости.

Для сравнения с сегодняшней ситуацией стоит вспомнить 1972 г. в США. После того как СССР выплатил долги по военным займам за период Второй мировой войны, США не смогли больше поддерживать золотой паритет доллара. Доллар оказался не обеспечен (как было в годы, когда Советы накачивали золотом Форт-Нокс), а страны Ближнего Востока тут же в этой связи подняли цены на нефть. Тогдашние очереди на бензоколонках до сих пор видятся американцам как страшный сон. Сначала растерянные улыбки друг другу, потом озлобление.

Такой сценарий развития событий напомнил Александр Шарапов. 1972 год — инфляция в Америке 17%. 1973 год — инфляция в Америке 18%.

Сейчас, указывает Шарапов, был большой выброс денег в экономику. «Но где эти деньги осели — мы не знаем, — сказал он. — Говорят об избыточной ликвидности в банках, но банки не вкладывают деньги в реальную экономику. Говорят о второй волне кризиса, и всем страшно. Когда начнется гиперинфляция, тогда все начнут инвестировать в реальные активы, не в фондовый рынок, но все, включая товары первой необходимости, очень сильно подорожает, к сожалению».

С другой стороны, указал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, инфляция в мире будет раскручиваться, но главным образом стоит ожидать бифляции. Будут расти цены на товары первой необходимости, а дорогие товары (как недвижимость) могут дешеветь. Товары первой необходимости будут «съедать» большую часть доходов, а денег на предметы роскоши уже не будет оставаться. «В экономике не бывает полностью точных повторов. Как снаряд не падает в ту же воронку дважды», — сказал Репченко.

Кроме того, указал аналитик, рынок недвижимости очень разнообразен, и если даже реализуется худший сценарий, то вряд ли будет дорожать вся недвижимость подряд. Серьезно могут подорожать только отдельные сегменты — в основном наиболее качественные объекты, а недвижимость с сомнительными потребительскими свойствами будет «топтаться на месте».

Недвижимость не обладает большой динамикой в изменении цены, но процессы, происходящие в этой области, более понятны, чем, например, на фондовом рынке, считает Шарапов. Недвижимость всегда несколько отстает от других рынков, она более инертна, и можно успеть понять происходящие процессы, как было в 2008 г. и более далеком 1998 г. Тогда можно было увидеть логику процесса и, скажем, успеть продать квартиру или какой-то другой объект, потеряв только 3−5%, просто выставив цену чуть ниже рыночной, указал он.

«Риск падения цен на недвижимость существует, — говорит Шарапов. — Но сидеть „в деньгах“ я бы не рекомендовал. Риски мощнейших инфляционных процессов во всем мире намного выше».

В последние годы недвижимость скупали все, считая ее наиболее не только надежным, но и ликвидным активом. Дорожали даже огромные массивы земли без каких-либо признаков инфраструктуры. Но земли сельхозназначения во всем мире очень дешевы — об этом свидетельствует и американский, и европейский опыт, подчеркнул Шарапов.

Московский стройкомплекс по итогам первых шести месяцев 2011 года наверстал наметившееся отставание в объемах сооружения жилья и намерен полностью выполнить годовое задание. Однако о прежних масштабах строительства, когда в городе вводилось по 5 млн кв. м в год, речь не идет. Эксперты убеждены, что сокращение числа новостроек не окажет существенного влияния на стоимость жилплощади.

По официальным данным столичных властей, в Москве в первом полугодии текущего года было введено в строй 834 тыс. кв. м жилья, из них 212 тыс. кв. м — по городскому заказу. Объемы сданной за первые шесть месяцев жилплощади превысили прошлогодние показатели — тогда было построено 814 тыс. кв. метров. В городской администрации признают, что улучшить статистику удалось только в июне, в то время как начало года для столичных строителей было не слишком удачным.

Как следует из отчета Мосгорстата, в январе новое жилье в городе вообще не сдавалось, в феврале было введено 62,4 тыс. кв. м, в марте — 137,7 тыс. кв. м, а в апреле было отмечено очередное снижение — до 21,2 тыс. кв. м. На первичный рынок жилья выходили единичные объекты, которые тут же разбирались покупателями. «Весной в Москве объем предложений новостроек эконом-класса продолжил сокращаться, выход новых проектов в этом сегменте не восполнял „вымывание“ наиболее ликвидных и доступных объектов», — отмечают в своем обзоре специалисты компании «МИЭЛЬ». К примеру, в марте 2011 года объем предложения на «первичке» уменьшился на 2,1%.

Падение темпов строительства в первом — начале второго квартала 2011 года объясняется сразу несколькими причинами. Адресная инвестиционная программа (АИП), которая определяет конкретные строительные площадки и объемы бюджетного финансирования, была утверждена в окончательном варианте только в мае, поскольку новому столичному руководству пришлось пересматривать прежние технические задания для минимизации расходов на возведение жилья. Кроме того, городские власти провели ревизию площадок, отобрав стройки, находящиеся в высокой степени готовности. «В первую очередь было решено реализовать так называемые переходящие объекты, которые были начаты в предыдущие годы — в 2009-м и 2010-м», — поясняет руководитель департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев.

Задержка с утверждением титульных списков строек отодвинула сроки проведения конкурсных процедур. Но и по согласованным территориям на торгах возникли проблемы. «На московский рынок пришли новые структуры, которые выигрывали конкурсы со значительным снижением стартовой цены. Между тем строить, согласно имеющейся проектной документации, должны были совсем другие компании, которые отказывались работать себе в убыток», — рассказывают в стройкомплексе. В итоге в АИП было включено 46 жилых домов общей площадью 672 тыс. кв. м, а планируемые ассигнования на жилищное строительство составили 45,5 млрд рублей.

Добиться удовлетворительных полугодовых показателей московскому стройкомплексу удалось благодаря завершению объектов прошлых лет, тем более что таких оказалось немало. «В конце 2010 года мы приняли вполне сознательное решение: неготовые, некачественные, не обеспеченные инженерной инфраструктурой площадки принимать не будем. Какой смысл сдавать дом в декабре, если люди смогут въехать в свои квартиры только следующим летом», — заявил глава департамента градостроительной политики Сергей Левкин.

Строителей поддержал мэр Москвы Сергей Собянин. «Понятно, что графики ввода — это не тот критерий, который требуется. Главное, чтобы дома сдавались качественно и только потом заселялись», — подчеркнул градоначальник. Повышение качественных характеристик вводимых объектов, в особенности в сегменте недорогого жилья, по мнению экспертов рынка, стало одной из тенденций прошлого года. «Застройщики предлагают квартиры с отделкой, больше внимания уделяют благоустройству придомовой территории и общественных зон дома, что раньше в эконом-классе не являлось приоритетным», — замечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая.

Еще одним принципиальным решением городских властей стал отказ от прежних рекордных объемов строительства. В текущем году в столице предполагается ввести 2,5 млн кв. м жилья, что почти в два раза меньше, чем в предыдущие годы. «Москва не может дальше уплотняться. Власти города не ставят перед собой задачу вернуться к докризисным объемам, когда в городе вводилось по 5 млн кв. м жилья», — отмечает заместитель мэра по вопросам градостроительной политики Марат Хуснуллин. В распоряжении города имеются инвестиционные контракты на строительство 7 млн кв. м жилья, которые планируется реализовать в ближайшие три года. «Мы пересматриваем проекты по всей Москве. Если стоит вопрос строить или не строить, мы принимаем решение отказаться от строительства», — подчеркивает господин Хуснуллин.

Общее сокращение объемов строительства в Москве в ближайшие годы скорее всего не приведет к резкому скачку цен на жилье. По крайней мере, об этом свидетельствуют данные первых шести месяцев текущего года. По оценке аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», за этот период долларовые цены в столице прибавили около 10%, преодолев отметку в $ 5 тыс. за кв. м. «Однако если учесть, что курс доллара потерял все те же десять процентов, то никакого реального роста в общем-то нет», — говорится в обзоре, подготовленном «ИРН». Не отмечают значительных ценовых колебаний и аналитики «МИЭЛЬ». «Средневзвешенная цена предложения в июне выросла на 2%, однако по отношению к декабрю 2010 года уровень цен на столичные новостройки не изменился — прирост 0%», — подчеркивается в сообщении на сайте компании.

По мнению экспертов, прямой зависимости между объемом предложения и стоимостными показателями в Москве больше не существует. «Факт состоит в том, что сейчас объемы строительства жилья намного ниже, чем до кризиса, между тем цены на жилье не торопятся достичь докризисного уровня», — указывают аналитики «ИРН». По всей видимости, стоимость жилплощади в столице достигла предела, который определяется покупательной способностью населения. Участники рынка подсчитали, что около двух третей всех сделок купли-продажи квартир в Московском регионе заключается на сумму до 5 млн рублей. При этом спрос все больше перемещается на окраины — там у квартир есть еще небольшой ценовой резерв. По итогам первых шести месяцев 2011 года лидерами роста стоимости жилья стали Новокосино, Косино-Ухтомский, Кожухово, Печатники, Теплый Стан, Рязанский проспект, Куркино, Молжаниновский, Жулебино, Некрасовка и др. Жилье в Центральном административном округе, напротив, оказалось в аутсайдерах. «Недвижимость в Москве уперлась в эластичность по цене, оторвалась от реальной платежеспособности основной массы людей даже при наличии ипотеки. А потом, даже если вообще не строить, вполне хватит предложения на вторичном рынке», — рассуждают эксперты.

Восполнить неудовлетворенный спрос москвичи могут и на рынке Подмосковья. По данным Росреестра, в мае в Московской области было зарегистрировано 22 тыс. сделок с квартирами, в то время как месяцем раньше всего 11,7 тыс. Для сравнения: в столице в те же месяцы приобреталось в среднем по 7,5 тыс. квартир. Согласно опросам, проведенным компанией «Пересвет-инвест», порядка 43,8% москвичей готовы переехать в область. Это подтверждают и данные продаж. «Уже сегодня до 60% квартир в радиусе 15 км от МКАД покупают жители столицы, а после расширения границ Москвы и решения вопроса московской прописки для жителей присоединенных районов эта доля может еще больше вырасти», — убежден генеральный директор «Мортон-Инвест» Антон Скорик.

Недавно ведущие PR-сообщества — ассоциация специалистов по маркетингу рынка недвижимости REPA и международная ассоциация бизнес-коммуникаторов IABC — провели круглый стол, чтобы обсудить, как изменилась коммуникативная стратегия брендов рынка недвижимости после кризиса.

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» прокомментировали круглый стол по данной теме.

Бренды, в том числе на рынке недвижимости, создаются для того, чтобы определять выбор потребителя в свою пользу и создавать добавленную стоимость на товар (услуги).

«По сути, бренд обеспечивает товару более высокую цену, которая складывается не только из его потребительских качеств, но и из некоей эмоциональной ценности.

Проецируя эту ситуацию на рынок недвижимости, скажем, что бренд — это когда человек не боится покупать квартиру

в строящемся доме, потому что застройщик «не нуждается в представлении», или пойдет в риелторское агентство, потому что много лет о нем слышал и априори доверяет, хотя ни разу там не обслуживался. Наконец, снимет офис в том БЦ, где считается «круто» сидеть. С этой точки зрения Рублевка — безусловно, бренд. Наконец, «Москва-Сити» — несмотря на море негатива вокруг, тоже является брендом в сознании покупателей", — отмечают эксперты недвижимости.

Каждая из компаний на рынке недвижимости строит свою репутацию (или бренд) давно, осознанно и последовательно. К слову, добавляют эксперты, в конкурсе «Бренд года EFFIE» в номинации «Недвижимость и строительство» в разные года становились победителями Mirax, «Московские окна» (2006 г.); снова Mirax, «Интеко», (2007 г); KBE, Holzplast (2009 г.); «НДВ-Недвижимость» (2010 г.). Это то, что люди знают и признают как успешные марки данной отрасли. Причем KBE — это профили, а Holzplast — сайдинг, то есть, строго говоря, стройматериалы.

На круглом столе аналитик «ИнвестКафе» Юрий Кочетков предложил докладчикам любопытную тему для размышления, которую обозначил следующим образом: в кризис бренды имеют отрицательный вес, так как именно бренды «накрылись». Так, может, не стоит «накачивать» бренды? (Под этим аналитик подразумевал большие усилия и затраты по продвижению компаний/проектов, в том числе — на рекламу).

«Нам представляется, что компаниям, наиболее тяжело пережившим кризис, помешали вовсе не бренды, а ошибки в стратегии ведения бизнеса — чрезмерное наращивание кредитов, „гигантомания“, гонка за масштабностью, расширением географии строительства и капитализацией с целью выхода на IPO и т. п.Однако бренды действительно привлекают повышенное внимание, и потому истории с ними выходят такими громкими», — отмечают специалисты аналитического центра.

Еще один нюанс заключается в следующем: наиболее «продвинутые» акционеры в сфере недвижимости время от времени берутся играть в серьезные маркетинговые игры — с большими агентствами и большими бюджетами. Дело в том, что у каждого бренда — своя история, своя логика развития, и по законам жанра герой — это тот, кто приходит-побеждает-уходит или умирает (оставаясь в памяти). То есть жизнь у него, как правило, яркая, но недолгая, добавляют специалисты.

Пожалуй, главный на сегодня вопрос: собираются ли компании, с разным результатом пережившие экономическую встряску последних лет, менять как-то дальнейшую стратегию? Участники круглого стола считают, что это нужно далеко не всем. Отдельным компаниям изменения необходимы. Многие торговые марки рынка недвижимости в свое время возникали стихийно, без каких-либо долгосрочных стратегий. Скажем, Penny Lane — это название района в Ливерпуле и одновременно улицы с перекрестком, где в детстве жили Пол Маккартни и Джон Леннон.

Генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров убежден, что нужно оценивать не только бренд, но и то, сколько в него вложено, и тот вес, который он приобрел со временем. Если изначально он и создавался несколько непродуманно, то сейчас оброс историей, известностью, что, безусловно, имеет большую ценность.

По словам генерального директора «Миэль-Новостройки» Марии Литинецкой, «Миэль» много лет формировал и нес в массы интеллигентный образ риелтора, который занимается экономклассом. Сейчас компания получила ряд молодых, веселых, порой — наглых, но весьма перспективных конкурентов. Тем не менее у них нет прошлого, нет багажа имевшихся, но успешно решенных проблем. «Двадцать лет опыта не позволяют вести агрессивную политику. Риелторы в массе своей используют агрессивный подход — не только в части продвижения, но и в части взаимодействия на объектах, работы с корпоративными клиентами и т. п. Но стратегия борьбы не может быть долгосрочной», — убеждена Литинецкая.

Тем не менее потрудиться сегодня придется всем: и новичкам, и «бывалым». Например, как отмечает Мария Литинецкая, сейчас в Подмосковье появилось много новых проектов из серии «многоэтажки в поле», и нужно будет как-то продавать абсолютно одинаковый продукт, так что в ход пойдут самые разные приемы.

С развитием новых технологий, социальных сетей и т. п. наступило благодатное время для всевозможных экспериментов в сфере продвижения, чем отдельные компании вовсю пользуются. Например, Penny Lane осваивает YouTube: в этом году отснимут около 100 видеосюжетов, компания даже приобрела собственную телестудию. Георгий Дзагуров пообещал всем собравшимся вирусный ролик в ближайшее время. «Мы просто думаем, что это очень дешево и обязательно во что-то выльется. А вообще мне очень нравится все, что произошло с этим кризисом. Люди перестали делать глупости. Некоторые даже привыкли работать», — резюмирует руководитель Penny Lane Realty.

В Москве сегодня почти не строят жилья премиум- и бизнес-класса. Практически весь спрос сконцентрировался на дешевых новостройках

Посткризисный рынок первичных продаж окончательно изменил конфигурацию. В Москве львиная доля новых проектов — это экономкласс. Спрос на дешевые квартиры весьма высок, что дает возможность застройщикам постепенно поднимать цены. В Подмосковье другая ситуация: там настоящий строительный бум, и потому потенциала для роста цен пока нет.

Подмосковье против Москвы

Количество коммерческих новостроек в столице постепенно растет. Сейчас на рынок выходит по шесть-девять новых адресов ежемесячно, что в принципе соответствует докризисным цифрам. (Напомним, что в 2009 году новых проектов практически не было — не более двух-трех в месяц.) В нынешнем году ежемесячно на рынок выходит по 100 тыс. кв. м площадей в новостройках (апрель и вовсе стал рекордным за счет крупных проектов в Царицыне и на Мичуринском проспекте — 160 тыс. кв. м.)

Однако московские цифры меркнут перед размахом стройки в Подмосковье: в области возводится в три раза больше жилья, чем в столице; новые поступления новостроек тоже почти втрое масштабнее. Так, в 2010 году на рынок Подмосковья выходило по 300 тыс. кв. м площадей в месяц.

Разные объемы строительства определяют различную динамику цен. В Москве девелоперы, пользуясь существующим спросом при ограниченном предложении, медленно, но постоянно цены повышают. Стартовая стоимость жилья экономкласса за год выросла на 10−15%. Московские застройщики нашли «золотую жилу» и разрабатывают ее. Распространенная стратегия сегодня такова: надо быстро строить непритязательное панельное жилье и быстро его продавать. На старте московская панель стоит обычно около 100 тыс. рублей за кв. м, в конце строительства — 125 тыс. рублей.

В Подмосковье, где объемы очень велики, конкуренция между проектами намного выше. Средние цены на монолитные новостройки не растут, а кое-где и падают; удачные проекты могут дорожать, но не так быстро, как их столичные аналоги.

Кризис вымыл с московского рынка новостройки бизнес-класса: весь спрос на жилье сегодня сконцентрирован в экономсегменте. Вообще, докризисный московский бизнес-класс — весьма специфический продукт. Это, как правило, огромные комплексы, построенные по индивидуальным проектам, с более или менее убедительными фасадами и нетиповой отделкой холлов. То есть по сравнению с панельными домами, которые в столице надо было запретить еще лет двадцать назад, это более высокий уровень. Однако за индивидуальный проект и улучшенные фасады покупатель должен был платить, и немало. И дело было не только в стоимости квадратного метра: застройщики умышленно делали квартиры больших площадей, чтобы увеличить рентабельность проектов. Еще до кризиса некоторые эксперты говорили, что бизнес-класс — самый переоцененный сегмент рынка новостроек. В последние два года перспективы бизнес-класса в том виде, в каком он был, стали весьма туманны. Покупатели предпочитают более экономичное и рациональное жилье и не спешат платить за лишние метры.

Вся элитка — в Хамовники

Любопытная ситуация сложилась на рынке элитного жилья. После кризиса спрос достаточно резко упал. Это несложно объяснить: большинство состоятельных граждан или уже решили свой жилищный вопрос, или предпочитают вкладывать в недвижимость за рубежом. Инвестиционных сделок с элитным жильем сегодня немного, большинство покупок связано с решением жилищного вопроса в связи с изменением ситуации в семье — развод, рождение ребенка, свадьба. Однако цены предложения в целом не очень соответствуют спросу. «Сегодня бюджеты клиентов на рынке элитного жилья в основном до 1,5 миллиона долларов против 2,5−3,5 миллиона до кризиса. При этом цены на квартиры практически вернулись к докризисному ровню», — отмечает управляющий директор Soho Estate Ирина Егорова.

Новых строительных проектов на рынке в последние пару лет практически не появлялось. А сейчас еще и механизм согласований при новом мэре совершенно непонятен. Зато потихоньку реализуются проекты, начатые до кризиса, но потом в силу каких-то причин отложенные.

Главный район столичных новостроек — Хамовники. «В Хамовниках сегодня строится большая группа проектов. Это Бурденко, 11, Knightsbridge private park, Малая Трубецкая, 28, „Садовые кварталы“, новостройка „Дон-Строя“ на Погодинской улице, дом на 2-й Фрунзенской улице компании „Ведис“. В большинстве этих строек стоимость квадратного метра популярных квартир от 15 тысяч долларов», — рассказывает Ирина Егорова. Заметим, что элитные новостройки в Хамовниках достаточно крупные: клубных домов, где не больше 20 квартир, здесь не найти. Причина проста: стройки ведутся на больших площадках, образовавшихся после вывода промышленных предприятий.

На элитных новостройках заработать сегодня гораздо сложнее, чем до кризиса. Не очевиден тренд на дальнейшее увеличение стоимости, к тому же поменялась стратегия застройщиков. Раньше девелоперы могли выстраивать гибкие схемы исходя из потребностей в финансировании. Так, обычно на этапе котлована с дисконтом продавался значительный пул квартир, и на эти деньги можно было строить здание. Сейчас во многих проектах управление контролируется банками. У банков нет проблем с деньгами, и они не идут на дисконты, надеясь продать готовое жилье подороже. Банки не гибки и потому, что плохо чувствуют конъюнктуру: девелопмент — малознакомый для них бизнес, где другие правила игры и очень многое зависит от интуиции предпринимателя.

Против течения

Всегда интересны проекты, которые идут «не в ногу с рынком», привносят новое качество. Один из таких немногих проектов — район с довольно странным названием «Микрогород в лесу» (ранее «Кингстон») — был презентован в мае. Он располагается за Митином (10 минут пешком от станции метро «Пятницкая», которая должна открыться в 2012 году). «Микрогород» очень большой: 100 га, почти 1, 5 млн кв. м недвижимости. Сегодня, когда многие стараются упростить свои проекты, известный девелопер RGI пошел против этого тренда. Он делает попытку, наоборот, создать новое для Московского региона европейское качество жилой среды.

Проект давно ждали. Интерес к нему связан во многом с его застройщиком: RGI — это, пожалуй, главный элитный девелопер Москвы, реализовавший уже 17 проектов. Глава компании Борис Кузинец одним из первых понял, что хорошая архитектура может помогать зарабатывать. Он стал приглашать к работе известных архитекторов, стараясь создать яркие дома. Именно он, по сути, раскрутил Остоженку как главный элитный анклав Москвы. В своем митинском проекте Кузинец поставил сложную цель: имея маленький бюджет, построить интересный проект. Другими словами, сделать приличное жилье за умеренные деньги. В Европе проекты, где высокое качество не мешает низкой цене, весьма многочисленны. В России, за редчайшими исключениями, эта пока нерешаемая задачка.

Кузинец пригласил для проектирования Сергея Чобана — российского архитектора с большим опытом работы в Европе. Представленный проект, действительно, необычен. В нем отказались от привычной для России высотной микрорайонной застройки панельными домами. Здесь возводят в основном кварталы средней высотности — 6−8 этажей. Каждый квартал имеет свое лицо, для проектирования отдельных домов привлекаются российские и германские архитекторы.

Недвижимость май

Основной акцент проекта сделан на создании среды, свойственной хорошим европейским городам. Это достигается различными приемами. И разнообразной архитектурой, и сомасштабной человеку застройкой, и тщательно продуманной системой общественных и приватных пространств. Так, предусмотрено, что дворы освободят от автомобилей: все машины будут располагаться в подземных гаражах или на гостевых парковках. Наряду с жильем частный девелопер построит школы, три детских сада и разнообразную инфраструктуру для жизни. Причем декларируется подход максимального внимания к мелочам и качеству деталей. В частности, большой проект разбит на восемь очередей, каждая из которых автономна и может жить нормальной жизнью сразу после окончания строительства.

Стремясь создать экономичное жилье, архитекторы долго работали над планировками. Девелопер обещает, что тщательно спланированные и просчитанные с точки зрения реальных потребностей семьи квартиры в новом комплексе будут умеренных площадей, но при этом они окажутся комфортнее, чем среднестатистические большие жилплощади. Все квартиры будут продаваться с отделкой. Это европейский стандарт: в России девелоперы не делают этого только из лени и соображений экономии.

Квартиры продаются вместе с местом в подземном паркинге. Застройщик видит три категории будущих покупателей: молодые семьи, семьи с детьми и пожилые люди. Продажи будут открыты в сентябре. Однокомнатная квартира будет стоить 4,5 млн рублей, трехкомнатная — 7,5 млн.

Насколько интересны эти цены? Сравнивать с конкурентами трудно, так как в пакет квартиры в «Микрогороде в лесу», напомним, входят отделка и парковочное место. Если отъехать по Пятницкому шоссе 7−10 километров, то в новостройках легко можно найти однокомнатные квартиры по 2−2,5 млн рублей. Естественно, те проекты не могут похвастаться высоким уровнем среды, развитой инфраструктурой и близостью к метро, но в последние полтора года для покупателя главным критерием при выборе жилья является низкая цена.

Сейчас застройщик в процессе получения кредита Сбербанка на 5 млрд рублей. Первую очередь планируется сдать в 2012 году, а в целом проект рассчитан на 5−7 лет. Однако за это время предстоит продать 10 тыс. квартир — а это весьма много. Даже при семилетнем графике продаж в год предстоит реализовывать по 1,4 тыс. квартир. То есть более четырех квартир в день, включая праздники и выходные. Это высокие темпы продаж, свойственные скорее новостройкам экономкласса, продаваемым по демпинговым ценам. Впрочем, время будет работать на новый проект: если в первых построенных кварталах удастся выдержать декларированное качество, то покупатели смогут рублем проголосовать за новый уровень жизни.

Вверх или вниз?

Вечный вопрос: станут ли дорожать квартиры? Каково будущее рынка новостроек? Если исходить из теории циклов, то вскоре должна начаться стагнация рынка. Дело в том, что московский рынок новостроек достаточно стабильно жил двухлетними циклами. Обычно примерно полтора года длилась фаза подъема с увеличением рынка, а затем рынок замирал. Последняя фаза подъема началась в конце лета 2009 года, так что полуторагодовой период роста вроде бы прошел.

Некоторые эксперты, наоборот, прогнозируют спекулятивный рост в течение ближайшего полугода. Так, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко связывает его с высокими ценами на нефть, фактором выборов (в предвыборные годы цены в Москве обычно росли) и возможным перетоком капитала с фондового рынка, который перегрелся. О росте цен говорят и заинтересованные лица — девелоперы и риелторы. Они объясняют будущий рост развитием ипотеки и дефицитом предложения, который должен наступить вследствие ограничений на строительство, введенных новой городской администрацией.

Однако на данный момент попытки уловить тренд представляются похожими на гадание на кофейной гуще. Так, понятно, что цена московской недвижимости есть функция от стоимости нефти. А цены на нефть весьма спекулятивны, и четко спрогнозировать их поведение невозможно. Кроме того, следует учесть, что экономика сегодня находится в некотором неравновесном состоянии. Ситуация может развиваться по инфляционному и дефляционному сценариям. И в этом смысле цена на московские квартиры больше зависит от решений руководителей Федеральной резервной системы, чем от слов и дел местных игроков.

Несмотря на восстания в Египте, цены на недвижимость в стране не будут ни падать, ни расти.

Эксперты рынка недвижимость напоминают, что волнения в Египте, несмотря на трагичность, все же не стоит сравнивать с войной, поэтому рынок недвижимости не будет пока меняться в ценовой категории.

Подобное развитие событий не столько приведет к каким-то изменениям стоимости недвижимости, сколько к временному полному прекращению сделок с ней. В ближайшие недели ничего продать будет просто невозможно (равно как и купить): это объясняется сомнительной легитимностью юридических и властных структур, призванных регистрировать сделки (даже если они продолжают работать).

Когда ситуация стабилизируется — будет ли это в ближайшее время или только после сентябрьских выборов — цены на недвижимость, скорее всего, должны вернуться примерно к прежнему уровню, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Существенную роль в этом играет тот фактор, что цены здесь вообще не слишком отличаются от себестоимости строительства. Это не Москва, где цена объекта может превышать себестоимость в 5−20 раз.

На вторичном рынке развитие ситуации также выльется не в снижение цены, а скорее в снижение ликвидности. В ближайшее время продать не получится ничего ни за какие деньги, а при нормализации обстановки цены быстро подтянутся к дореволюционному уровню.

Если по каким-то причинам нестабильность сохранится, то опять-таки проблемой для рынка недвижимости станет не уровень цен, а кризис ликвидности. Попросту ничего продать не получится.

Дальнейший сценарий будет развиваться в зависимости от продолжительности волнений. Если все скоро закончится, то уже к лету в Египте восстановится не только рынок недвижимости, но и туристическая отрасль. Если волнения будут иметь место и в дальнейшем, рынок недвижимости не сможет восстановиться — его не спасут никакие скидки и снижения цен.

Цены самой дорогой и самой дешевой квартиры в Московском регионе отличаются более чем в 600 раз! Столичные риелторы, проанализировав базу эксклюзивных предложений, пришли к выводу, что суммы, вырученной от продажи самой дорогой квартиры в Москве, будет достаточно для покупки 825 квартир экономкласса в Подмосковье. В Москве же пик цен, естественно, приходится на ЦАО.

Жить в золоте не запретишь

Самое дорогое предложение по всему столичному региону сегодня — это четырехкомнатная квартира площадью 230 квадратных метров. Хозяева просят за нее 660 миллионов рублей. Такая цена на московское жилье, утверждают риелторы, поставлена впервые.

Конечно же, корреспонденту «РГ» захотелось хотя бы глазком глянуть, что там за чудо такое, где каждый квадрат стоит около 3 миллионов рублей при средней цене в городе 140 тысяч. Увы! Как заявили в агентстве недвижимости, которому квартира отдана на реализацию, владелец не разрешил демонстрировать ее публично.

Хотя страна и уверена, что почти все москвичи живут той гламурной жизнью, о которой вещают каждый день с «голубого экрана», но массового спроса на эту роскошь не проявилось. В год, говорят специалисты в области недвижимости, в столице продается не более одной такой квартиры. Ведь для того, чтобы отдать за жилье несколько сотен миллионов, нужно зарабатывать около 2 миллионов рублей в месяц. А средняя зарплата в Москве, напомню, за 2010 год составила чуть больше 39 тысяч рублей. Впрочем, есть жилье и для олигархов рангом помельче. Например, в жилом комплексе «Коперник» на Большой Якиманке за 502 миллиона рублей можно купить квартиру площадью 500 квадратов с двумя лоджиями и пятью санузлами. За 385 миллионов — четырехуровневую квартиру в 400 квадратов в жилом комплексе класса люкс «Палаты Муравьевых». В ней есть даже собственный зимний сад, в который хозяев поднимет специальный лифт.

Дешевле не бывает

Самые же дешевые квартиры в Московском регионе, по данным компании, традиционно предлагаются в подмосковном Рошале. Это город, который находится на расстоянии в 145 километрах от Москвы и не имеет с ней прямого сообщения. Без пересадок туда не доедешь ни электричкой, ни автобусом. Однушку здесь можно купить за 800 тысяч рублей. Несмотря на это, рассказали корреспонденту «РГ» риелторы, квартиру площадью 31,7 квадрата не могут продать уже три года. В столице минимальная стоимость 28-квадратной «однушки», расположенной возле станции метро «Первомайская», — 3,9 миллиона рублей.

Что год грядущий нам готовит?

Массовый спрос всегда был, есть и будет на квартиры экономкласса. Именно они — тот локомотив, который толкает цены вверх.

Напомним, что в докризисные годы дорожало практически все жилье, независимо от его типа и состояния. В результате к середине 2008 года средняя стоимость квадратного метра в столице приблизилась к 160 тысячам рублей. Самую дешевую однушку тогда нельзя было купить дешевле 5 миллионов рублей. Резкий спад цен начался осенью 2008 года. В 2009-м московская недвижимость подешевела по сравнению с докризисной на треть. Ту же однушку стало можно уже купить за 3,5 миллиона. Первые признаки окончания кризиса риелторы почувствовали весной прошлого года. По словам эксперта по недвижимости Владислава Луцкова, из месяца в месяц рублевые цены прибавляли примерно по 1,5−2 процента. По итогам 2010 года, по мнению аналитиков из «Индикаторов рынка недвижимости», рост цен составил 10 процентов. И только отдельные квартиры прибавили в цене от 15 до 25 процентов. «В прошлом году покупатели прежде всего обращали внимание на потребительские свойства жилья и его цену, — говорит руководитель „Индикаторов“ Олег Репченко. — В результате в наиболее выгодном положении оказалось современное и качественное жилье экономкласса по разумной стоимости. А вот устаревший морально и физически жилой фонд — так же, как и неадекватно дорогие современные квартиры бизнес-класса и элитное жилье во многом „подвисли“ в воздухе».

Сегодня среднюю стоимость квадратного метра в столице аналитики оценивают в 135−140 тысяч рублей. То есть она снова близка к докризисным показателям. «В этом году будут дорожать современные панельные дома, или, другими словами, качественный экономкласс, предложений в котором всегда недоставало, — считает Репченко. — Они могут прибавить к цене порядка еще 10−15 процентов». С оценкой согласен и специалист по жилой недвижимости Александр Зиминский. По его мнению, наступивший год не сильно будет отличаться от прошедшего. Он прогнозирует умеренный рост в пределах инфляции.

Дорожать экономкласс будет еще и по той причине, что в Москве его год от года становится все меньше и меньше. Большинство хрущоб снесли, а новостроек экономкласса появилось немного. Из 278 домов, которые возводились в столице в прошлом году, к этому классу относятся лишь 55. «Пока дефицита на первичном рынке нет, но в наступившем году он вполне может появиться, потому что новых строительных площадок жилья экономкласса в пределах МКАД очень мало. Строится в основном жилье бизнес-класса и элитное. Экономкласс ушел в область», — подытоживает Илья Шкоп из Гильдии риелторов Москвы.

По данным опроса интернет-портала Метринфо.ру, почти 80% москвичей уверены, что этой осенью столичное жилье подорожает. «Жизнь дорожает, цены растут», «экономика выздоравливает, появляются деньги у населения», «кризис уходит, рынок оживляется» — аргументировали свою позицию опрошенные жители столицы. Однако мнения аналитиков по этому поводу разделились.

Золотые метры

Гендиректор компании «Фин-Экспертиза» Агван Микаелян считает, что в ближайшей перспективе бурного роста отрасли ждать не стоит. Согласно прогнозу аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», ежемесячные корректировки цен на жилье в Москве не будут превышать 1−2%. Быстрее будет дорожать «ходовое жилье», и этот тренд сохранится в течение ближайших 2−3 лет.

Между тем аналитики Penny Lane Realty и «Центра стратегических исследований компании «Росгосстрах» уверены, что тенденция роста стоимости столичного жилья прочно закрепилась, и при стабильной финансовой ситуации уже до конца года цены на жилье вырастут минимум на 15%. У вице-президента Московской Ассоциации Риелторов Анны Лупашко мнение иное. Она полагает, что «после продолжительной кризисной стабилизации спрос на жилье стал опережать предложение» и «Москва и Московская область вновь столкнутся с четким трендом на повышение цен». Однако рост цен связан, по мнению специалиста, прежде всего «с отсутствием адекватной информации о состоянии рынка недвижимости», что в свою очередь «создает огромный отложенный спрос».

Кризис — почва для идей

Число сделок купли-продажи на рынке недвижимости сократилось с начала кризиса до конца 2009 года примерно на 30%. При этом цены на столичные квадраты упали на 33,2%. Отсутствие платежеспособного спроса и дешевых кредитов повлекло за собой сокращение числа строящихся объектов. По данным компании «Пересвет-Инвест», в августе в базе продаваемых новостроек Москвы находилось всего 156 адресов, что на 15% меньше, чем в июле текущего года, и на 40,1% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2009 года. Но только 30% предлагаемых на рынке новостроек приходится на экономкласс, хотя с жильем со стоимостью до 90−120 тыс. рублей за кв. метр, как отмечают эксперты «Аналитического консалтингового центра Миэль», совершается основной процент сделок.

В этом году в экономсегменте продавались квартиры в различных окраинных районах Москвы, а также в ближайшем Подмосковье. В частности, укрепила в кризис свои позиции Группа Компаний ПИК, которая смогла снизить себестоимость квадратов благодаря собственным домостроительным комбинатам и сейчас предлагает квартиры с оптимальным соотношением цены и качества. По 49−62 тыс. рублей за квадрат ПИК продает новостройки в ближнем Подмосковье — Химках и Мытищах, и по 104−113 тыс. рублей — в Москве, в ЖК «Битцевский» и других районах столицы.

ПИК не только предлагает покупателям выгодные условия и дисконтные программы — за 16 лет своей деятельности компания научилась быстро реагировать на изменения рынка, и поэтому одной из первых в сегменте эконом-класса предложила квартиры с отделкой повышенной комфортности. В частности, покупатели квартир в жилом комплексе «Битцевский» могут заранее выбрать один из трех вариантов авторского дизайна отделки покупаемого жилья, а также виды отделочных материалов. Также в «Битцевском» будет произведена стилистически единая отделка помещений общего пользования: входной группы, парадного холла первого этажа, лифтовых и межквартирных холлов.

В перспективе, считают эксперты рынка, квартиры без отделки, по крайней мере в сегменте экономкласса, вообще исчезнут с рынка. Этот путь прошли на Западе, где новые квартиры во всех сегментах рынка недвижимости продаются с сантехникой, бытовой техникой, выровненными поверхностями стен, пола и потолка, готовыми для нанесения краски или обоев. Кроме того, квартира «под ключ» решает проблему ремонта и сокращает сроки переезда, что особенно важно в условиях кризиса, когда покупатель ограничен в средствах.

Тенденции и перспективы

Всего в этом году в столице планируется построить 2,9 млн кв. метров. Из которых на коммерческое жилье придется всего 2 млн кв. метров. Однако эксперты оценивают этот показатель на уровне 500 тыс. кв. метров. Но, по их мнению, уже в следующем году на столичном рынке появится около 600 тыс. кв. метров экономичного жилья, однако количество новых метров вряд ли выйдет на докризисный уровень.

Из-за дефицита дешевых новостроек люди просто опасаются, что цены на жилье в любой момент могут подскочить вверх. А тут еще инфляция, которая, только по официальным прогнозам, в этом году составит примерно 9−10%. И все это будет стимулировать возвращение отложенного спроса.

Учитывая, что более половины жителей столицы по-прежнему считают вложения в недвижимость более надежными, чем банковские вклады, эксперты прогнозируют возрождение инвестиционного спроса. В этих условиях повышение цен на недвижимость будет неизбежным, а государственные инициативы в строительной области его лишь подогреют.

Минрегион прогнозирует, что объемы ввода нового жилья в стране будут расти на 3−5% ежегодно в 2011—2013 годах и на 8−12% - в 2014—2020 годах, при этом доля жилья эконом-класса уже в следующем году увеличится с 40 до 50%, а число семей, которые смогут приобрести жилье, — в четыре раза. Для большинства россиян доступным жилье может стать за счет дальнейшего развития ипотеки. Глава Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка оценивает выдачу жилищных кредитов в 2010 году на уровне 180 млрд рублей, что в два раза больше, чем в прошлом году.

Подогревать ипотеку будет и государственный тренд на снижение себестоимости жилья. Расходы на строительство формируют лишь 20−50% конечной цены объекта, а остальное приходится на стоимость земли, инфраструктуры и подключение инженерных коммуникаций. Тем не менее недавно замминистра регионального развития Константин Королевский заявил, что в России могут появиться дома себестоимостью 8−20 тыс. рублей за квадратный метр, включая отделку. Эксперты «Аналитического центра IRN.ru» опасаются, что удешевление будет происходить в ущерб качеству, и полагают, что искать возможности снижения себестоимости жилья нужно в других областях — «разбюрократизации процедуры распределения земли под строительство» и «использовании административных рычагов для нажима на землевладельцев-спекулянтов».

В России может появиться жилье, себестоимость которого составит восемь тысяч рублей за квадратный метр, включая отделку. Об этом заявил замминистра регионального развития Константин Королевский. По его мнению, такой цены можно добиться благодаря возрождению массового серийного домостроения. Соответствующие конкурсы скоро объявят в регионах. Эксперты считают, что проект можно реализовать, но придется решить несколько сложных проблем.

Судя по всему, затея чиновников представляет собой реанимацию советского опыта, когда в 60-х годах прошлого века в стране началось промышленное домостроение, основанное на типовых проектах. Это позволяло удешевить квадратный метр и ускорить сдачу жилья в эксплуатацию. Вот и сегодня, по словам Королевского, серийное строительство домов позволит снизить себестоимость «квадрата» до 8−20 тыс. руб. Причем в эту стоимость будут входить затраты на минимальную внутреннюю отделку и проводку коммуникаций. Сегодня «нижняя планка» — около 15 тыс. руб.

Что это будет за жилье, пока неясно. Власти планируют провести региональные конкурсы на лучший типовой проект дома — многоэтажного, малоэтажного и одноквартирного типа. Выбранный вариант будет «растиражирован» в субъектах с учетом их климатических особенностей. Если программа будет реализована, то это полностью изменит рынок жилья. Но на деле цена может оказаться выше, полагают эксперты.

Когда разговор идет о 8−10 тыс. руб. за квадратный метр, то принимается в расчет метр общей площади жилого дома, а не метр квартиры, уточняет гендиректор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. Но так или иначе — задача, озвученная чиновником, амбициозная.

Последний раз себестоимость жилья 8 тыс. руб. за квадратный метр была в России после дефолта 98-го года. Но тогда и деньги были «другими»: дешевле стоили стройматериалы, энергия и транспорт, меньше приходилось платить рабочим и инженерам и т. д. Сегодня домостроительные комбинаты не могут возводить подобное жилье. Поэтому и конечные цены кусаются.

— Единственное, о чем может идти речь, — это одно-, двухэтажные домики, — замечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Где нет лифтов, нет систем подъема воды на верхние этажи

и т.д. Причем строительство таких таунхаусов должно вестись в южных регионах, где нет потребности в расходах на теплоизоляцию, и на дешевой земле.

В больших городах такие проекты вряд ли осуществимы, но в небольших областных городах, в сельской местности они вполне реальны, соглашается эксперт департамента оценки компании «2К Аудит — Деловые консультации» Петр Клюев.

— Для реализации подобных проектов необходима поддержка как федеральных, так и региональных властей. Для массового строительства такого жилья также важна стоимость привлеченных средств. Текущие кредитные ставки не позволяют застройщикам строить дешевое жилье, — говорит он.

Слова экспертов подтверждает и практика. К примеру, все больше калининградцев при решении своего квартирного вопроса отдают предпочтение покупке домов, исполненных под заказ по технологии «сандвич». Такой домик, выполненный по индивидуальному заказу, обходится заказчику до 12 тыс. руб. за метр. Дома по похожей цене можно найти и в других регионах России. Чем южнее, тем дешевле.

Сами строители считают, что себестоимость жилья в России вполне реально удешевить, но при условии многих «если».

— Вот некоторые из них. Нужно ускорить выдачу разрешений на строительство: сегодня компании не могут его получить в течение двух-трех лет. Безусловно, земля должна быть бесплатной, а прокладку инженерных коммуникаций должно оплачивать государство. Необходимы беспроцентные кредиты для покупателей «народного» жилья, должна работать ипотека. Также следует учитывать, что половина стоимости любого строительного проекта — это цена стройматериалов. Их цена в субъектах сильно разнится, поэтому надо пересмотреть региональную политику в производстве стройматериалов. При всем этом, конечно, нельзя забывать главного — жилье должно быть безопасным и энергоэффективным, — рассказывает вице-президент Ассоциации строителей России Михаил Кайков.

Дорогая моя ипотека

Ипотека в России по-прежнему остается неподъемной для большинства граждан. Самая низкая ставка, которую удалось отыскать корреспонденту «Известий», — 9,25% в рублях в одном региональном банке. В целом банки не стесняются накручивать ставки. Можно найти кредиты и по «цене» в 15%, и в 29,5%.

В то же время в Европе ставка в 5% уже считается высокой. При этом цены на квартиры в европейских городах несопоставимо ниже, а об уровне развитости инфраструктуры и говорить не приходится.

Александра Пономарева

Жилье в цифрах

Нацпроект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» призван существенно улучшить жилищные условия россиян. Результаты должны быть достигнуты к 2012 году. Реализовывается нацпроект на основе федеральной целевой программы «Жилище».

Бюджет ФЦП составлял около 300 миллиардов рублей. В начале этого года правительство решило продлить программу еще на пять лет — до 2015 года. Содействовать развитию жилищного строительства призван и Фонд содействия развитию жилищного строительства, созданный в 2008 году. Фонд находит заброшенные земли, находящиеся в госсобственности, и продает земли под застройку жилых домов. Государство внесло в уставный капитал фонда миллион сто тысяч рублей. В 2011 году правительство собирается выделить 218 миллиардов рублей на обеспечение жильем военнослужащих, ветеранов и северян.

Еще 15 миллиардов рублей решено выделить в фонды реформирования ЖКХ для интенсификации работ по капремонту многоквартирных домов и переселению граждан из аварийного жилья.

Цены на квартиры, причем как в новостройках, так и на вторичном рынке, заметнее всего снизились в трех городах — Сочи, Тольятти и Брянске, констатируют эксперты Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга (НАСИ) по итогам первого полугодия 2010 года.

Так, с января по июнь жилье в Сочи подешевело более чем на 6 процентов — до 83 тысяч рублей за квадратный метр, в Тольятти — на 4,8 процента, до 29 тысяч рублей за квадратный метр, а в Брянске — на 2,6 процента, до 32 тысяч рублей за квадратный метр. При этом будущая столица Олимпийских игр 2014 года, по данным экспертов, стала лидером по падению цен на жилье и по итогам июня, показав сокращение стоимости жилья почти на 7 процентов. Схожие данные, кстати, приводит и федеральный портал «Мир квартир», правда, если верить их методике расчета, жилье в Сочи за июнь подешевело лишь на 2 процента. Но этого хватило, чтобы город «темных ночей» все равно оказался в лидерах по темпам падения цен на жилье.

При этом Сочи, несмотря на статистику, по-прежнему сохраняет статус одного из самых дорогих (по жилью и не только) в стране. Традиционно впереди только Москва, которая ну никак не хочет сдавать своих позиций. В столице за этот же период, по данным НАСИ, квартиры подорожали на 3,3 процента, до 132 тысяч рублей, в Подмосковье — на 1,5 процента, до 68 тысяч рублей, а в Санкт-Петербурге — на 0,2 процента, до 71 тысячи рублей. Активнее всего в первом полугодии 2010 года цены на жилье росли в Ростове-на-Дону (плюс 5,2 процента — до 52 тысяч рублей за квадратный метр) и Казани (плюс 4 процента — до 38 тысяч рублей).

В целом в июне максимальная амплитуда изменения цен на жилье оказалась заметно меньше, чем в мае, что, по мнению специалистов НАСИ, говорит об успокоении ценовых «качелей». Нормализация экономической ситуации в стране после кризиса уже к концу прошлого года вылилась в некоторое повышение покупательской активности, что в целом по стране привело к незначительному повышению цен на недвижимость. Второе полугодие, напротив, в отношении цен на жилье полно неопределенностей. Эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» среди причин неопределенности называют скачущий с высокой волатильностью курс доллара, а также обновляющий многогодовые минимумы курс евро. Такая обстановка не способствует как притоку инвестиций в недвижимость, так и росту доходов потенциальных покупателей. Купить квартиру по-прежнему сегодня могут немногие. Кроме того, в последнее время происходят существенные перемены правил игры на рынке земли. Речь идет о новых законодательных инициативах по вовлечению в оборот неиспользуемых федеральных земель, а также о поправках в законодательстве, касающихся долевого строительства. Как отмечают специалисты аналитического центра, на рынке недвижимости во втором полугодии могут установиться как положительные, так и отрицательные ценовые тенденции. Однако каких-либо громких ценовых потрясений по-прежнему не будет. Возможный прирост или снижение среднего уровня цен на жилье вряд ли превысит 12 процента в месяц.

Лучшим средством вложения денег состоятельные жители столицы считают приобретение квартир в Москве.

Таковы данные опроса активных покупателей роскоши (доход от 250 тысяч долларов в год), проведенного исследовательским агентством IRG совместно с Международным университетом Монако и компанией Chesterton. 34 процента респондентов собираются обзавестись квартирой в Москве. Среди них и те, у кого еще нет собственного жилья в Москве, и те, у кого оно есть, но и лишнее не помешает. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru), число сделок с инвестиционными целями стало расти в мае.

Популярность столичной недвижимости и заинтересованность в ней состоятельных покупателей закономерна, комментируют исследователи. Покупка квартиры в российской столице относится к первой необходимости, все последующие приобретения больше являются вложением средств в поддержание соответствующего стиля жизни. Интерес к недвижимости вызван прежде всего тем, что, как сообщил Росстат, в январе-мае доходы россиян увеличились на 6,2 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А вот жилье еще не отыграло потерянного во время кризиса. Скажем, квартира в сегменте самого дорогого жилья обходится в 13,2 миллиона долларов, что ниже, чем до кризиса, почти на 10 процентов.

В мае долларовая цена «элитного» квадратного метра после падения в апреле на 8,6 процента вернула 0,4 процента, а рублевая — упала почти на 10 процентов. Средняя стоимость составила 14,6 тысячи долларов, или 441 тысячи рублей. Затем долларовый «квадрат» слегка пополз вниз, а рублевый начал «гулять». На будущее элитного рынка эксперты в общем и целом смотрят с оптимизмом. Многие из них сходятся во мнении: цены «станут болтаться туда-сюда», но при этом «спрос на премиальные квартиры будет только расти, а несколько новых проектов улучшат структуру предложений, обеспечив покупателям выбор». Хотя до европейского разнообразия Москве далеко, отмечают они и приводят факт: предложений готовых квартир элитного сегмента в российской столице в 4−5 раз меньше, чем в Лондоне, который по числу и богатству состоятельных жителей занимает после нее второе место в Европе.

Значительно больше покупателей по сравнению с прошлым годом стали интересоваться практически готовыми загородными проектами вблизи столицы.

Примерно в 72 процентах коттеджных поселков стоимость жилого «квадрата» не превышает 90 тысяч рублей, в 27 процентах — находится в диапазоне 90−200 тысяч рублей. Эксперты подчеркивают: число вариантов загородного жилья, пригодного для круглогодичного проживания, выросло с 5 процентов до 20. Стоимость дома с землей, расположенного в 20 километрах от МКАД, сравнялась со стоимостью двухкомнатной квартиры на периферии столицы и составляет до 5 миллионов рублей.