ИРН в медиа-пространстве

Ставки по ипотеке достигнут в этом году 12%, спрогнозировали в Минфине. При этом в ведомстве исключили установление ипотечных ставок на уровне 15%. Такую уверенность можно считать преждевременной. ЦБ допустил в этом году повышение ключевой ставки до 11% и выше. Добавим «надбавку» банков и получим ипотеку под 14–15% годовых, говорят эксперты «НГ». Это почти заградительный уровень. Вице-премьер Марат Хуснуллин предупредил об откате строительной отрасли.

По прогнозу Минфина, ставки по ипотеке в 2022-м будут 11–12% годовых. Расчет прост: берется ключевая ставка ЦБ (9,5%) и увеличивается на 2,5 процентных пункта (п.п.). Именно такую «надбавку», по мнению замглавы Минфина Алексея Моисеева, попробуют обеспечить себе банки.

При этом, как ожидает замминистра, «рынок будет поджиматься», ведь из-за ужесточения условий банки рискуют потерять новых клиентов. Так что «надбавка» кредитных организаций может и уменьшиться – до 1,5–2 п.п. Тем самым замминистра не ожидает в этом году роста ипотечных ставок до 15%.

Однако такой прогноз пока выглядит преждевременным. Хотя бы потому, что в Центробанке допустили дальнейшее повышение ключевой ставки, причем не только до 11%, но и еще выше (см. «НГ» от 13.02.21).

А значит, как сказал «НГ», в частности, начальник управления клиентских отношений СДМ-Банка Иван Лонкин, при ставке ЦБ в 11% кредиты можно будет оформить под 13–15% годовых, потому что, по его оценкам, ставки по ипотеке всегда были выше ключевой на 2–4 п.п.

Немного другую оценку привел в комментарии для «НГ» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) Олег Репченко: «Ипотечные кредиты обычно предлагают по ставкам на 2–3 п.п. выше ключевой. Соответственно при ключевой ставке в 11% можно ожидать, что ипотека подорожает до 13–14% годовых».

«В таком случае ставки будут на уровне 13–13,5% на вторичном рынке. На первичном рынке ставка по выданным кредитам даже при таком раскладе будет ниже за счет программ субсидирования», – уточнила, однако, эксперт Циан.Аналитика Виктория Кирюхина.

По мнению экспертов IRN, ставки по ипотеке приближаются к заградительному уровню. «Для сравнения: год назад, в феврале 2021-го, когда ключевая ставка составляла 4,25%, крупнейшие банки страны предлагали кредиты на покупку новостроек в среднем под 7,86%, «вторички» – под 8,06%, – сообщается в их материалах. – Кроме того, до июля 2021 года действовала программа льготной ипотеки с максимальным кредитным лимитом 12 млн руб. и ставкой не выше 6,5%. С июля ставка была повышена до 7%, а лимит снижен до 3 млн руб.». И это фактически свело на нет действие льготной программы в столичном регионе.

Хотя пока, как говорят эксперты, покупатели пока торопятся совершить сделку, чтобы успеть до очередного, еще более болезненного решения ЦБ. «Примерно с середины января активность покупателей увеличилась, в том числе по причине повышения банками ставок по ипотеке. Немало клиентов решили не откладывать сделку, – говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. – Это заметно и по объему заключенных договоров долевого участия».

Но уже скоро повышенная стоимость ипотеки станет серьезным вызовом для отрасли жилищного строительства. «Если ставка вернется к уровню 12–15% годовых, мы откатимся к объемам строительства 2018–2019 года, то есть «придавим» спрос», – сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин в телеэфире.

В 2021 году в стране было введено в строй 92,6 млн кв. м жилья, что, как сообщили в правительстве, стало рекордом «за всю историю, начиная с Советского Союза». Хотя Росстат приводит данные с учетом жилых домов, построенных населением на земельных участках, предназначенных для садоводства. В 2019-м, для сравнения, было введено в строй 82 млн кв. м жилья с учетом домов на участках для садоводства (без них – около 80 млн кв. м). В 2018-м ситуация была еще хуже.

«Поэтому сейчас изучаем, в каких регионах необходимо подержать спрос, в каких – нет», – продолжил Хуснуллин. Правительство разработало новые, точечные меры поддержки ипотеки.

Как говорит замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная, для опытных игроков индустрии строительства жилья повышение ключевой ставки не должно было стать большим сюрпризом.

«Другой вопрос, насколько рисковыми остались бизнес-модели застройщиков. По нашим оценкам, не многие застройщики сформировали достаточное количество резервов, чтобы пройти ближайшие 12 месяцев совершенно спокойно», – уточнила Школьная. Хотя ситуация будет различаться по регионам.

«Что касается остальных профессиональных участников жилищного строительства, то, учитывая крайне низкое качество корпоративного управления, для большинства из них 2022 год будет связан с шоками, – считает эксперт. – Турбулентность в профессиональном строительном сообществе с максимальной вероятностью негативно отразится на качестве строительства».

По экспертным оценкам, на балансировку рынка недвижимости потребуется больше времени, чем раньше, – 1,5–2 года.

При этом, как пояснила Школьная, если в 2020–2021 годах повышение доступности ипотеки нивелировалось стремительным ростом цен, то теперь повышение ставок по ипотеке будет, как можно ожидать, частично нивелировано снижением стоимости квадратного метра.

Между тем Надежда Коркка указала на дальнейшее повышение цен на недвижимость, пусть и меньшими темпами, чем в 2020–2021 годах. «Это объясняется постоянно растущими девелоперскими издержками. К примеру, за прошедший год цены на нерудные материалы (песок, гравий) увеличились вдвое, как, впрочем, и на металлопрокат, – пояснила она. – Вверх пошла стоимость транспортных услуг по причине подорожания топлива. Не стоит сбрасывать со счетов дефицит кадров».

И как считает Коркка, вполне вероятна ситуация, что к середине года под влиянием дорожающей ипотеки и роста цен «застройщики задумаются о целесообразности вывода новых проектов». А это, в свою очередь, по прогнозу эксперта, «приведет к сокращению предложения и соответственно увеличению стоимости недвижимости примерно на 6–8%».

МОСКВА, 5 фев — ПРАЙМ. По мнению аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ИРН), дальнейшее обострение конфликта между Россией и странами Запада могут привести к схлопыванию пузыря на столичном рынке недвижимости, который возник за последние два года, пишет "Лента.ру" со ссылкой на материалы аналитического центра. 

В случае введения против России новых санкций, Банк России с целью защиты национальной валюты будет вынужден резко поднять ключевую ставку, прогнозируют специалисты.

В таком случае минимальные рыночные ставки по ипотечным кредитам вырастут до 13-14% годовых. При этом банкиры считают заградительным уровень процентных ставок по жилищным кредитам в 12%. 

"Уход с рынка ипотечников приведет к схлопыванию спроса, <…> глубокая просадка спроса вынудит девелоперов и продавцов на "вторичке" снизить цены, причем коррекция в таких условиях может превысить 10%", — считают аналитики.

Однако в первом месяце 2022 года рост цен на готовые квартиры в Московском регионе продолжился: за январь средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы в пределах МКАД выросла на 1,4% и составила 249,15 тысячи рублей. Это более низкий темп, чем был в конце 2021 года.

Лето 2021 г. завершилось на столичном рынке недвижимости первым за последний год понижением цен на квартиры в новостройках. Уже в июле было отмечено удешевление на 1,5% нового жилья, построенного в Юго-Восточном административном округе. Насколько глубокой может быть эта тенденция? Компенсирует ли она рост предыдущего года?

Комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко :

— Рост цен на московские новостройки застопорился, но явного понижения пока не наблюдается. Более того, в столичном регионе продолжают расти цены на вторичном рынке, хоть и куда меньшими темпами. В августе «вторичка» подорожала на 0,8% как в «старой», так и Новой Москве, а в Подмосковье — на 1,5%.

В то же время на рынке новостроек в последние два месяца видно понижение спроса. По данным Росреестра, только в июле число зарегистрированных сделок с новостройками упало в Москве примерно на 30%. К тому же девелоперы стали предлагать более щедрые скидки и акции. Поэтому при формальном сохранении заявленных цен реальная стоимость сделок с новыми квартирами действительно снижается.

По сути, начинается коррекция рынка после небывалого ажиотажа в предыдущие месяцы, который был подогрет льготной ипотекой на новостройки под 6,5% и политикой ЦБ РФ, в 2020 г. опустившего ключевую ставку на очень низкий уровень в 4,25% годовых. Это привело не только к дешевым кредитам, но и к очень невыгодным ставкам по депозитам, что, в свою очередь, увеличило инвестиционный спрос на жилье. Квартиры в прошлом году давали куда большую доходность, чем вклад в банке. В результате цены перегрелись. С июля 2020 г. по июль 2021 г. метр на вторичном рынке Москвы подорожал на 25,9%, в Новой Москве — на 25,2%, в Подмосковье — на 31%. Цены на новостройки выросли еще сильнее: на 25-40% в зависимости от сегмента.

Но с середины минувшего лета эти факторы перестали поддерживать спрос. С 1 июля 2021 г. правила льготной ипотеки изменились таким образом, что в Москве эта программа фактически завершилась. Максимальный размер кредита по новым условиям — только 3 млн руб. При первоначальном взносе в 15% квартира, подпадающая под льготную ипотеку, должна стоить 3,5 млн руб. Таких цен в Москве нет.

А обычная ипотека без льгот дорожает, поскольку Центробанк уже несколько раз повышал ключевую ставку, она достигла 6,5% годовых. В результате ипотека подорожала примерно до 8-9%. Выросли и ставки по вкладам, из-за чего жилье уже не столь привлекательно для инвестиций.

Скорее всего, в ближайшие полгода-год столичные застройщики почти не будут повышать цены и станут предлагать скидки. Эта компенсирует тот безумный рост цен, который наблюдался в прошлом году.

Ажиотаж, царивший на рынке ипотеки в первом полугодии текущего года, закончился. Сворачивание с 1 июля программы льготной ипотеки и очередное повышение ключевой ставки ЦБ вызвали волну повышения ипотечных ставок. По прогнозу экспертов, к концу года средние ставки по жилищным займам вырастут до 9%.

Игры со льготами

«В первой половине года основным трендом рынка ипотечного кредитования была госпрограмма», — сообщила «МК» управляющий директор группы ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Ирина Петрова. С ее слов, стабильно высокий спрос на данный ипотечный продукт дополнительно стимулировался поэтапным снижением процентных ставок по льготной ипотеке. «К концу июня ценовые предложения начинались всего от 5,49%. Соответственно, основной фокус потребителя был нацелен именно на первичный рынок недвижимости», — добавила эксперт. По данным ЦБ, в январе–июне участники долевого строительства взяли в банках 241 тыс. ипотечных кредитов на сумму 923 млрд руб. Это абсолютный рекорд для рынка строящегося жилья.

Больше всего ипотечных сделок в I полугодии заключено в Москве — порядка 69,7 тыс. За столицей следуют Московская область (54,8 тыс.), Санкт-Петербург (44,8 тыс.), Тюменская область (39,7 тыс.), Татария (32,6 тыс.), Свердловская область (33,5 тыс.), Башкирия (32,5 тыс.), Краснодарский край (32,2 тыс.), Челябинская (26,8 тыс.) и Новосибирская области (25,8 тыс.).

Однако льготная ипотека по ставке 6,5%, призванная сделать жилье доступным, привела к прямо противоположным результатам — приобретаемые в ипотеку квартиры подорожали за год примерно на 29% (см. таблицу). В Москве новостройки массового сегмента с июня 2020 года к июню 2021 года подорожали на 35%! Во многих регионах гражданам на фоне падения доходов стало сложнее купить новые квартиры.

Кредиты стали и дороже, и обременительнее. Чтобы приобрести квартиру, к концу первого полугодия россияне в среднем занимали 3,05 млн руб. Банки выдавали им эти деньги в среднем под 7,07% годовых на 20,3 года. Для сравнения, в начале июля 2020 года ипотеку брали под 7,5% годовых на 18,3 года, а сумма кредита составляла 2,37 млн руб. «Льготная ипотека не была нужна рынку, — считает руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. В прошлый раз — в 2015 году — ее ввели на фоне очень высокой ключевой ставки и, по сути, заградительных ставок по ипотечным кредитам. В прошлом году и обычная ипотека была достаточно доступной. Поэтому дополнительная искусственная поддержка спроса только разогнала цены и перегрела рынок».

Июльский шок

Банк России вынужден был принять меры, чтобы остудить рынок жилья. И с 1 июля условия госпрограммы изменились. Теперь ипотеку под 7% годовых можно взять только на кредит до 3 млн руб. В Москве таких цен на новое жилье давно не найти. Поэтому итоги второго месяца лета не удивили аналитиков: объемы выдачи ипотеки ожидаемо рухнули. Обвал особо заметен во всех трех регионах Московской агломерации. Как сообщила председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова, в столице доля ипотеки в общем объеме сделок июля сократилась с 73,9% до 56,7%, в Подмосковье — с 79,5% до 62,4%, в Новой Москве — с рекордных 83,1% до 57,1%.

По оценке Frank RG, число принятых заявок и размер выданных кредитов по льготной программе упали более чем в три раза, в результате объем выданных ипотечных кредитов в июле 2021 года сократился по сравнению с июнем на 21% — до 436,7 млрд руб.

Причины отказа

По оценке аналитиков Online-Ipoteka, сейчас треть потенциальных заемщиков (32,5%) откладывают получение ипотечного кредита из-за того, что не могут найти подходящее жилье. Вторая распространенная причина отказа от кредита — нехватка средств на первоначальный взнос, ее назвали 27,6% респондентов. Около 19,5% опрошенных считают свой доход недостаточным для внесения ежемесячных платежей, а 14,6% потенциальных ипотечных заемщиков не устраивают процентные ставки.

10% участников опроса в числе причин, по которым они откладывают получение кредита, назвали нежелание оплачивать сопутствующие расходы (страхование, оценка имущества, нотариус), еще 9% опрошенных — страх не справиться с ипотечными платежами из-за форс-мажора.

У 9% участников опроса нет официально подтвержденного дохода, а еще 7% пугает перспектива делить ипотечные обязательства и жилье в случае развода. 6% респондентов помешали проблемы с кредитной историей.

Ориентир — 9%

На подорожание ипотеки повлияло и ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ. Рост ключевой ставки заставил банки пересматривать ипотечные программы. В июне и июле более половины из топ-30 ведущих кредитных организаций повысили ставки. Особенно активно банки начали поднимать ставки по программам перекредитования ипотечных заемщиков.

Неприятные тренды продолжились в конце лета. Как стало известно «МК», с 18 августа один из крупнейших госбанков повысит ставки по основным ипотечным программам. По кредитам на новостройки, готовое жилье и рефинансирование базовая ставка увеличится на 0,4 процентного пункта. Банк стал первым из топ-5 по выдаче ипотеки, который решил поднять ставки после июльского решения ЦБ увеличить ключевую ставку до 6,5%.

Понятное дело, что вслед за лидером скоро начнут пересматривать ставки и другие игроки. По прогнозу управляющего директора РА НКР Михаила Доронкина, ипотечные ставки продолжат расти вплоть до конца года, постепенно отыгрывая недавние повышения ключевой ставки. «По итогам года средняя ставка новых выдач может достигнуть 9% годовых», — заключил эксперт. По мнению Ирины Петровой, корреляция уровня процентных ставок будет незначительной — в пределах 1% до конца года.

Взгляд в будущее

Как считает вице-президент ВТБ Евгений Дячкин, рынок адаптируется к новым условиям — и по итогам года объем продаж может установить исторический рекорд и достичь 5 трлн руб. Его оптимизм разделяют и другие участники рынка. Во-первых, предпосылки для появления «ипотечного пузыря» отсутствуют: в июле доля просроченной задолженности в РФ составила всего 0,7% от общего объема выданных кредитов. Во-вторых, доходы рядовых граждан не растут. Поэтому другого инструмента улучшить жилые условия, кроме ипотеки, у них сегодня нет.

Руководитель банка «Росбанк Дом» Денис Ковалев уверен, что поддержку рынку окажут и другие госпрограммы, например обновленная «Семейная ипотека». К примеру, москвичи при минимальном первоначальном взносе (15%, или 2,1 млн руб.) смогут получить максимальный кредит 12 млн руб., если приобретут квартиру не дороже 14,1 млн рублей. По подсчетам аналитиков компании «Метриум», при таких условиях кредитования можно купить около 65% квартир на рынке новостроек массового сегмента.

«Немало потенциальных покупателей переключатся на поиски подходящего жилья в Московской области, — полагает коммерческий директор компании «КОРТРОС-Москва» Дмитрий Железнов. — Уровень цен в Подмосковье на 20–30% ниже, а лимит кредита такой же, как в Москве. Это значит, что взять ипотеку здесь можно на квартиру с большей площадью, что весьма актуально для семейных покупателей». «Рынок вторичного жилья останется основным сегментом на ипотечном рынке в силу сохраняющегося спроса, снижения первичного сектора в связи с изменившимися условиями госпрограммы субсидирования и прогнозируемого сокращения доли рефинансирования», — заключил Денис Ковалев.

В правительстве подсчитывают итоги закончившейся 1 июля программы льготной ипотеки, когда всем желающим под 6,5% годовых давали 6 млн руб. на покупку квартиры (в столичных регионах – в два раза больше). Кредиты по такой программе взяли полмиллиона семей почти на 2 трлн руб. Аналитики Сбера приводят данные, согласно которым уже к маю 2021 года резкий рост цен на жилье полностью съел все преимущества льготной программы. Эксперты «НГ» считают, что россияне продолжат брать ипотеку, однако опасаются, что из-за продолжающейся эпидемии многие не смогут вернуть кредит. И тогда государству придется выдумывать новые программы поддержки, тем более что ипотечную квартиру у неплательщика могут изъять, даже если это его единственное жилье, говорят депутаты.

Свыше 556 тыс. кредитов выдано в России по программе льготной ипотеки по ставке под 6,5%, сообщил в субботу вице-премьер Марат Хуснуллин. «Думаю, что и новая программа под 7%, которая заработала по всей стране со 2 июля, тоже будет востребована среди граждан», – заявил он.

По словам генерального директора компании-оператора льготной ипотеки «ДОМ.РФ» Виталия Мутко, каждый пятый ипотечный кредит в прошлом году выдавался в рамках программы льготной ипотеки под 6,5%. «Ипотека стала одним из важных факторов, повлиявших на рост числа новых проектов. За первые пять месяцев 2021 года девелоперы начали строительство объектов площадью почти 15 млн кв. м», – отметил он.

По оценке Минстроя, по итогам 2020 года было введено 82,2 млн кв. м жилья, что на 143 тыс. кв. м больше показателя 2019 года. По итогам 2021 года ведомство ожидает введения в эксплуатацию 85 млн кв. м.

Программа льготной ипотеки для покупателей жилья в новостройках была утверждена правительством в конце апреля 2020 года, с ней во многом связывали ажиотажный спрос на рынке недвижимости, который глава Банка России Эльвира Набиуллина называла «перегревом». В начале июня президент Владимир Путин сообщил о новых параметрах программы, ставку увеличили до 7% (банкам субсидируют разницу с рыночными ставками), а кредит можно взять только на 3 млн руб. во всех регионах (см. «НГ» от 06.06.21). Однако было расширено действие ипотечной программы для семей с детьми, теперь кредит до 6 млн могут взять и те семьи, где после 1 января 2018 года родился даже первый ребенок (в столичных субъектах – до 12 млн). Этот формат Набиуллина назвала взвешенным, он, по ее мнению, приведет к охлаждению рынка.

Ажиотажный спрос ожидаемо привел к росту цен, тем более что строители не предложили больше квадратных метров. Еще одна причина роста цен – переход отрасли на эскроу-счета. На это обратили внимание аналитики Сбера. По данным их исследования, в целом по России с января 2020 по май 2021 года цены выросли на 26% для первичного рынка и на 17% – для вторичного.

По мнению Сбера, выдачи ипотеки на первичном рынке в 2020 году выросли бы и без программы субсидирования за счет снижения уровня ключевой ставки ЦБ. После запуска госпрограммы в апреле 2020 года и снижения ключевой ставки ЦБ произошло уменьшение ипотечного платежа по новостройкам в среднем на 15%, но в результате последующего роста цен экономия для заемщика начала сокращаться: в феврале 2021 года она пропала для заемщиков из Москвы, а в мае – и в среднем по России.

Изменение условий приведет к сокращению объемов ипотеки по основной программе примерно на 60%, отмечают в Сбере. С другой стороны, потенциальная клиентская база увеличится в 1,8 раза за счет расширения программы льготной семейной ипотеки.

Продление программы льготной ипотеки на новых условиях вряд ли способно привести к каким-то кардинальным переменам на рынке, сказал «НГ» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «Спрос на жилищные кредиты начал снижаться еще до того, как стало известно о продлении программы льготной ипотеки на новых условиях. В мае объем выданных кредитов снизился на 21% по сравнению с апрелем, эти цифры показывают, что ажиотажа по поводу льготной ипотеки сейчас на рынке нет. Если бы он был, то за два месяца до окончания программы спрос должен был быть намного выше – те, кто на тот момент еще не успел взять льготную ипотеку, спешили бы «запрыгнуть в последний вагон».

Кредиты даже без государственной поддержки пока предлагаются по умеренным ставкам – около 8–8,5%, отмечает эксперт. «Но ожидание, что ЦБ увеличит ключевую ставку, может повлиять на спрос на жилье. Какое-то время цены еще могут немного повыситься, но затем в отсутствие факторов искусственной поддержки спроса на рынок может прийти стагнация».

Центробанк отвечает за монетарную политику, ему важно не допустить слишком высокой инфляции, поэтому его настораживает такой сильный рост цен на жилье, поясняет эксперт. «По сути, льготная ипотека оказалась выгодной застройщикам, а не покупателям – для последних дешевизну ипотеки нивелировали выросшие цены», – говорит Репченко.

Профессор МГУ Наталья Зубаревич считает, что семейная ипотека продолжит пользоваться спросом во многих регионах. «В том же Алтайском крае идет большой миграционный приток в Барнаул из сел и малых городов, а людям надо где-то жить. В свою очередь, из Барнаула люди уезжают, например, в Новосибирск, значит, там тоже будет сохраняться или расти спрос на такую ипотеку. И все же самый большой спрос будет в столичных регионах – Москве и Санкт-Петербурге с областями», – сказала она «НГ».

Председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская считает, что резкий рост цен – не главная проблема с ипотекой. «Эпидемия продолжается, и многие граждане попадают в некомфортную зону, кредиты брали в надежде на стабилизацию ситуации, но теперь многие остаются без работы, и я предвижу рост просроченной задолженности по таким кредитам по объективным причинам, связанным с тяжелой ситуацией. Застройщики, конечно, выиграли от роста цен, но многие люди кредиты не вернут», – сказала «НГ» Хованская.

Кроме того, обращает внимание Хованская, ипотека – это единственный случай, когда должника, если он прекращает платежи, могут оставить вообще без единственного жилья. «Банки, конечно, не в восторге, когда им приходится выселять людей и реализовывать такие квартиры, оставляя людей вообще без крыши над головой. На мой взгляд, государству придется опять придумывать какие-то программы, чтобы избегать таких ситуаций», – предупреждает эксперт. Добавим к этому, что, как ранее сообщало РИА Новости, с апреля перестала действовать рекомендация Центробанка не взыскивать у должников заложенные квартиры, если это их единственное жилье. Более того, уже был прецедент взыскания у должника-банкрота единственной квартиры, причем подобные меры ранее разрешил Конституционный суд (должнику требуется предоставить пригодное жилье площадью не меньше норм соцнайма).

Управляющий партнер "BMS Group" Алексей Матюхов предупреждает, что условия для перегрева рынка все еще сохраняются.
«Если говорить о позитивных последствиях программ, то это продлит доступ к приобретению недвижимости для семей с относительно небольшим достатком, для тех, кто в противном случае не мог бы приобрести жилье на общих рыночных условиях, или же позволит некоторым семьям приобрести жилье большей площади, нежели при кредитовании на общих основаниях. Однако в случае использования программ для осуществления инвестиций доступ к льготной ипотеке будет служить фактором для перегрева рынка, то есть расти будет не столько потребительский спрос, сколько инвестиционный. Как следствие – будет наблюдаться повышение цен на квартиры», - говорит Матюхов.

Учитывая тот факт, что в мировой и российской экономиках наращиваются темпы инфляции, в частности, очень высокими темпами растет стоимость строительных материалов - все вместе взятые факторы будут носит кумулятивный эффект, и рынок будет и дальше перегреваться, отмечает эксперт. «Перегрев рынка недвижимости в свою очередь ведет к формированию ипотечного пузыря. Это не означает, что этот пузырь лопнет в ближайшем будущем, в целом сейчас экономика характеризуется высокими показателями инфляции, и я вполне допускаю, что они сгладят рост отдельного сегмента ипотеки и недвижимости, то есть сделают его не столь критичным. Однако риск сам по себе остается», - говорит Матюхов.

Объем предложения на вторичном рынке жилья столицы снизился на 20-30 процентов. Сегодня рынок пожинает плоды льготной ипотеки и прошлогоднего ажиотажного спроса на квартиры: быстрого выхода из состояния дефицита предложения в Москве эксперты советуют не ждать.

Для покупателей московской "вторички" сейчас не лучшие времена. Увеличение спроса на такое жилье наблюдалось еще с начала 2020 года. "После снятия ограничений активность покупателей начала заметно расти: в июле количество авансов в годовом выражении увеличилось на 15 процентов, в августе - на 30 процентов. Пик роста спроса пришелся на осень. В сентябре наша компания получила от покупателей вторичного жилья на 64 процента авансов больше, чем в тот же месяц прошлого года, в октябре - на 30 процентов, в ноябре - на 25 процентов. Декабрь 2019 года и декабрь 2020 года по этому показателю сравнялись", - рассказал директор департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Шлома.

Рост спроса связан в первую очередь с низкой ипотечной ставкой. Это повлияло не только на удешевление жилищных кредитов, но и на снижение ставок по депозитам. Банковские вклады оказались менее выгодны, появились страхи по поводу ослабления курса рубля, и многие решили "переложить" деньги в недвижимость - и инвесторы, и те, кто раньше копил на квартиру для себя. Некоторые потенциальные покупатели, наблюдая за сокращением предложения вторичного жилья, ускорились с выходом на сделку.

16,4 процента составил годовой рост средней цены на квадратный метр вторичного жилья в Москве, посчитали в SRG

"В результате средние цены на вторичном рынке Москвы за 2020 год выросли на 16 процентов - со 178 478 до 207 461 рублей за квадратный метр. Это рекордный показатель прироста с 2008 года. Из-за высокого спроса и роста цен объем предложения снизился, особенно в недорогих сегментах - люди торопились купить жилье, пока оно не подорожало еще сильнее", - говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко.

Дефицит предложения еще сохраняется. Это влияет и на спрос, и на динамику цен на жилье. За январь 2021 года в столичном Росреестре было зарегистрировано 7606 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. Это на 4,6 процента меньше, чем в январе 2020 года. Причем снижение количества сделок связано не столько с нежеланием купить квартиру, сколько с тем, что демократичных и ликвидных вариантов не хватает на всех желающих.

Цены на квартиры на вторичном рынке за январь-февраль 2021 года выросли на 1,9 процента - до 211 тысяч рублей за метр (по сравнению с декабрем 2020 года). "Рост цен продолжается, но он стал куда спокойнее. В конце прошлого года цены росли темпами 2-4 процента в месяц", - добавляет Олег Репченко.

Вторичный сегмент жилья постоянно пополняется предложением, переходящим с первичного рынка. Это еще одна причина роста цен на вторичке: новые и более качественные объекты стоят больше, чем квартиры старого жилого фонда. Этот процесс проходит постепенно, новые квартиры незаметно вливаются в экспозицию на вторичном рынке.

"Восстановление предложения на вторичном рынке жилья будет происходить медленно. С января по февраль в этом сегменте стало выставляться объектов больше лишь на 0,8 процента, если рассматривать отдельно базу вторичного жилья "ИНКОМ-Недвижимость" - на 3 процента", - говорит Сергей Шлома.

Хоть и медленно, но предложение будет расти. Многие новостройки, которые активно выходили на рынок в предыдущие годы, будут сданы. В последние два года инвестиционный спрос рос, и в какой-то момент инвесторы начнут перепродавать свои квартиры.

Особенно остро сегодня наблюдается дефицит в сегменте ликвидной "вторички". Самые быстро продаваемые варианты: либо совсем бюджетные квартиры, например хрущевки, но с хорошей локацией, рядом метро, либо более дорогое, но комфортное жилье, например, панельные дома улучшенных планировок недалеко от метро.

К наименее ликвидным объектам эксперты относят квартиры в домах, построенных 20 и более лет назад. В них не самые удачные планировки

Особняком стоят "сталинки". Многие их любят за высокие потолки, широкие подоконники, интересную архитектуру и дух старой Москвы. Но из-за высокого ценника их нельзя назвать суперликвидными. В 2020 году средний рост цен в Москве составил 16 процентов, панельные хрущевки подорожали на 20 процентов, а сталинские дома прибавили в цене в среднем 14,6 процента.

"Ушло время, когда люди просто приобретали квадратные метры и не понимали, как эффективно использовать площадь. Поэтому к наименее ликвидным объектам можно отнести те дома, которые были построены 20 и более лет назад. Квартиры в них отличаются не самыми удачными планировками, а также морально устаревшим интерьером. Они нередко "зависают" в продаже, так как собственники не стремятся снижать стоимость, даже несмотря на несоответствие качества цене", - говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании "Метриум Премиум" (участник партнерской сети CBRE).

За прошлый год было продано немало объектов, которые экспонировались очень давно. Та часть лотов, которая все еще осталась на рынке, - объекты с завышенной стоимостью. Их не берут, несмотря на прекрасную локацию или архитектурные решения.

Нынешний год для московского рынка недвижимости будет интересным. Эксперты ожидают успокоения спроса и замедления роста цен. Это уже наблюдали в первые месяцы 2021 года. Резкого снижения стоимости вторичного жилья ждать не стоит, дефицит предложения сохраняется. Ликвидные объекты будут быстро раскупаться и повышаться в цене (меньшими темпами, чем в 2020 году), а менее востребованные квартиры могут и "зависнуть", и даже скорректировать в цене вниз.

Препятствия для роста активности покупателей - сложности с подбором квартиры из-за ограниченного предложения и высокий уровень цен.

"Мы считаем, что в этом году не будет резких колебаний спроса, как в 2020-м, когда по известным причинам весной покупательская активность была на нуле, а летом и осенью наблюдался ее существенный рост", - говорит Сергей Шлома.

Рост или падение цен на квартиры будут зависеть от разных факторов: состояния сферы экономики, уровня ставок по ипотеке, продления или окончания программы льготной ипотеки. Изменения в конъюнктуре первичного рынка неизбежно влияют на "вторичку".

В январе темпы роста цен на жилье резко упали. Однако в феврале стоимость квадратного метра начала ползти вверх. Сами продавцы, вдохновленные прошлогодним ажиотажем, боятся продешевить и выставляют цены «с запасом».

По данным Индикаторов рынка недвижимости, вторичные квартиры в «старой» Москве подорожали в феврале на 1,1% и достигли в среднем 211 330 руб. за квадратный метр. Больше всего подорожали кирпичные пятиэтажки.

Если говорить о типах жилых домов, дорогие сталинки в феврале по темпам роста цен обогнали бюджетную панель, многокомнатные квартиры дорожали быстрее однушек и двушек, а престижные Юго-Западный и Северо-Западный округа замкнули тройку лидеров географического рейтинга.

- Прошлогодний ипотечный ажиотаж перегрел рынок недвижимости – стоимость метра сильно оторвалась от реального уровня платежеспособности покупателей, - говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. - Однако продавцы на «вторичке» обычно с большим запозданием реагируют на негативные изменения конъюнктуры, поэтому заявленные цены продолжают расти по инерции, несмотря на признаки ослабления покупательской активности. По мере увеличения предложения и снижения спроса продавцам придется умерить свои аппетиты и пойти навстречу покупателям. Но, скорее всего, выражаться это будет в увеличении размера торга, а не в существенном снижении цен предложения.

Быстрее среднего уровня инфляции в России дорожает не только продовольствие, но и новостройки. Основная причина роста цен — программа льготной ипотеки на фоне падающих объемов строительства. Лоббисты строительной отрасли добиваются нового продления льготной ипотеки, тогда как финансовый блок выступает за ее сворачивание. Программа привела к разгону цен и к снижению доступности жилья, считают в Минфине и Центробанке. Спикер Совета Федерации (СФ) Валентина Матвиенко предлагала для стабилизации ситуации распространить льготы и на вторичный рынок, однако защитники доходов строителей сразу же выступили против. Слишком сильный разогрев спроса ведет к повышению цен, и в итоге бюджетные деньги просто перетекают в доходы застройщиков, считают эксперты.

«Стоимость жилья выросла в целом по стране примерно на 8%», — сказал вице-премьер Марат Хуснуллин в интервью на телеканале «Россия 1». Однако по данным аналитического центра Дом. РФ, только за девять месяцев 2020 года квадратный метр в новостройках подорожал в среднем на 10,5%. Эти эксперты уверены, что половину роста стоимости обеспечила программа льготной ипотеки, которая подстегнула спрос на новостройки.

Но Марат Хуснуллин винит в подорожании переход строительной отрасли на проектное финансирование, при котором застройщики обращаются за кредитами в банки. «Рубль ослаб, у нас от 10 до 25% различных видов строительства занимает доля импортных материалов и оборудования», — добавляет список причин подорожания вице-премьер. Еще одна причина роста цены квадратного метра — повышение заработной платы из-за оттока мигрантов.

Ранее Марат Хуснуллин сообщал, что выросшие цены на жилье позволили застройщикам начать больше проектов, а рост предложения на рынке не даст повыситься ценам в дальнейшем. «Стройка — это спрос и предложение. Чтобы цена не росла, нужно больше строить», — рассказывал он. А для того чтобы больше строить, цена должна быть экономически рентабельной, продолжал вице-премьер. «Когда чуть-чуть повысилась цена, это привело к тому, что большее количество проектов появится на рынке. Чем больше будет появляться проектов на рынке, тем больше будет предложение, больше будет выбор, и цена тогда в дальнейшем не будет расти. Увязка баланса спроса и предложения — это задача правительства, над которой мы сейчас работаем», — приводил Интерфакс слова чиновника.

Хуснуллин при этом подчеркивал, что рост цен нельзя связывать только с популярностью программы льготной ипотеки — влияют и другие факторы.

Иначе расставляют акценты в Минэкономразвития (МЭР). Глава МЭР Максим Решетников на прошлой неделе заявил, что повышение цен на недвижимость стало побочным эффектом реализации программы льготной ипотеки. По его мнению, это является долгосрочным риском.

Глава Центробанка Эльвира Набиуллина считает, что субсидирование ставок по ипотеке негативно влияет на стоимость квадратного метра, а также снижает доступность жилья для населения. «Виден рост жилья на первичном рынке, который уже опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку», — утверждает Набиуллина. По ее словам, программа льготной ипотеки должна быть «своевременно» прекращена, чтобы «избежать формирования пузырей и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья».

Скептически оценивали программу и в Минфине. Замминистра финансов Алексей Моисеев рассказывал, что низкие ставки могут привлечь на рынок неподготовленных заемщиков. Жилищный кредит даже по нулевой ставке не могут себе позволить 60% жителей РФ. Кроме того, продолжал он, «значительное расширение программ субсидирования за пределами антикризиса может стать пирамидой для бюджета».

Спикер Совета Федерации (СФ) Валентина Матвиенко вообще предлагает распространить программу льготной ипотеки и на вторичный рынок. По ее мнению, субсидирование кредитов ведет к росту стоимости квадратного метра, что в итоге съедает позитивный эффект. Чиновники, отвечающие за строительную отрасль, это предложение пока отвергают. По мнению Хуснуллина, распространение льготной ипотеки на вторичный рынок не принесет экономического эффекта для строительный отрасли. «В первичном жилье мы стимулируем спрос, из почти триллиона выданной ипотеки в этом году более 200 млрд руб. люди принесли своих средств. А в вопросе покупки на вторичном рынке выигрывают только продавцы или перепродавцы квартир, то есть экономического эффекта она такого не дает», — рассказывал он в интервью. Не поддерживают предложение спикера СФ и банки. «В условиях вторичного рынка „возврата“ госсубсидий в экономику не будет — конкретный жилой комплекс уже был построен, и прибыль от перепродажи квартир пойдет только собственнику жилья», — замечают в ВТБ.

Субсидирование ипотеки — нерыночный механизм, замечают эксперты. «Чрезмерный разогрев спроса побуждает девелоперов повышать цены на жилье, и в итоге бюджетные расходы на субсидирование полностью перетекут в доходы застройщиков», — замечал в СМИ гендиректор Национального рейтингового агентства Алина Розенцвет.

Напомним, программа льготной ипотеки под 6,5% годовых для покупателей жилья в новостройках была утверждена еще в конце апреля. Она призвана поддержать россиян, которые хотят улучшить жилищные условия, и строительную отрасль, которая столкнулась с падающим спросом на жилье и оттоком денег граждан из-за спада в экономике в связи с распространением коронавируса. В конце октября правительство РФ продлило программу льготной ипотеки до 1 июля 2021 года. При этом в Минстрое предлагают продлить субсидирование ставки и дальше, подчеркивая, что именно льготная ипотека стала драйвером развития жилищного строительства в этом году. Замглавы Минстроя Никита Стасишин подчеркивает, что продление программы необходимо, для того чтобы выполнить указ президента и построить до 2030 года 1 млрд кв. м жилья. За продление субсидирования ставки выступает и вице-премьер Марат Хуснуллин.

Объемы выдачи льготного кредита действительно значительно растут. По итогам 11 месяцев этого года было выдано свыше 1,5 млн жилищных займов, рассказывал замгендиректора «Дом.РФ» Артем Федорко. По прогнозам эксперта, по итогам 2020 года ипотечный рынок России в количественном выражении вырастет примерно на 30%, в денежном — на 4550%. По оценкам ЦБ, только по итогам девяти месяцев банки выдали жилищных ссуд на 3,25 трлн руб.

Программа субсидирования ставки хоть и подогрели спрос на жилье, но привела к перекосу: ставки на жилье в новостройках оказались в среднем значительно ниже, чем на вторичном, — 5,9% и 8,1% соответственно.

По мнению экспертов «НГ», логика государства не распространять программу на вторичный рынок очевидна. «Льготная ипотека стала драйвером восстановления строительной отрасли и смежных направлений. Распространение программы на вторичный рынок затормозит развитие строительной отрасли», — говорит первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал.

Дешевая ипотека искусственно разогревает спрос, что ведет к повышению цен. То есть это в первую очередь поддержка продавцов, а не покупателей, для которых выгода от льготной ипотеки перекрывается подорожанием жилья. Для первчного рынка это хоть как-то целесообразно, поскольку строительство — важная отрасль экономики, в которой занято много людей, и важно не допустить остановку строек. А на вторичном рынке льготная ипотека, по сути, станет поддержкой спекулянтов за счет средств налогоплательщиков", — продолжает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

В то же время он соглашается, что программа снизила доступность жилья в целом, а цены на недвижимость не соответствуют реальным возможностям покупателей и общей ситуации в экономике. «К тому же искусственное удешевление кредитов может привести к рискам в банковской сфере и росту числа проблемных кредитов», — не исключает он.

Рынок жилого строительства переживает юридическую трансформацию законодательства в долевом строительстве, напоминает руководитель департамента корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при правительстве Р Ф Константин Ордов. В то же время расширение льготной ипотеки на вторичный рынок создаст предпосылки для реализации новых девелоперских проектов, что позволит стабилизировать спрос и предложение, рассуждает эксперт.

КВ 2020 году рынок аренды жилья испытал серьезные потрясения. В обеих столицах наблюдались примерно схожие процессы: резкое сокращение числа арендаторов к лету, последовавший за этим обвал цен на аренду жилья и робкая стабилизация ситуации к концу декабря. Чего ждать дальше?

Как в России

Пандемия коронавируса привела к тому, что многие из тех, кто работал в Москве, снимая жилье, разъехались по домам или переселились за город, у оставшихся же просто резко сократились доходы, и арендовать квартиры им стало не по карману. В результате к лету прошлого года стоимость аренды жилья снизилась. Но в целом за год цена арендованной однушки в Москве все равно выросла приблизительно на 9 процентов и сейчас составляет около 40 тысяч рублей в месяц. Можно найти и подешевле, но это будет квартира уже за МКАДом или в экологически неблагополучном районе столицы в «убитом» состоянии.

Кто сегодня арендует московскую недвижимость? Согласно опросу владельцев квартир, проведенному летом 2020 года агентством ЦИАН, они с удовольствием сдали бы недвижимость семейной паре без детей и животных, занятой в банковской сфере. В то время как в реальности, по данным портала Domofond.ru, каждый третий квартиросъемщик одинок, у каждого второго есть дети.

Что касается посуточной аренды квартиры в Минске, то сейчас ее стоимость колеблется в пределах от 20 до 120 долларов в эквиваленте в зависимости от места и уровня комфорта жилья

У московских квартир появился за последние полгода и вполне ощутимый конкурент. Александр Каньшин, председатель комитета Торгово-промышленной палаты России по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, рассказал «СОЮЗу»: «В период пандемии и самоизоляции очень сильно вырос спрос на аренду дачных домов за городом, всплеск был на 44 процента. Я думаю, что этот сегмент рынка в целом имеет хорошие перспективы для роста и в 2021 году».

В свою очередь руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко считает, что рынок аренды недвижимости в ушедшем году даже «трясло». При этом он уверен, что ставки аренды в 2021 году не вырастут. «С доходами у людей по-прежнему тяжело. Более того, из-за продуктовой инфляции растут траты на поддержание жизни у арендаторов», — считает Репченко. И обратная ситуация, когда владельцы квартир будут взвинчивать цены, чтобы оправдать рост своих затрат, вряд ли возможна.

«Конечно, желание поднять цены за аренду присутствует всегда. И если арендаторы готовы платить, то цены будут расти. Но это все равно будет до определенной границы платежеспособности. И в целом, если не брать популярные сегменты жилья „лучше среднего“, роста стоимости аренды не предполагается, объективных причин для этого нет», — уверен он.

Кстати, цены на аренду квартир в целом по России изменялись в достаточно необычном ключе. По данным портала «Мир квартир», который провел исследование этого сегмента рынка в 70 российских городах, они выросли только в 36 из них, к примеру в городах-миллионниках Волгограде, Красноярске, Новосибирске, Омске и Самаре.

Больше всего подешевела цена аренды в Казани (сразу на 9,5 процента для однокомнатной и на 16,8 процента для трехкомнатной квартиры). Санкт-Петербург тоже «отчитался» о снижении цен на аренду: прожить месяц в однушке в Северной столице в конце года стоит на 11,4 процента дешевле, чем в его начале. Аренда трехкомнатной квартиры подешевела на 13,2 процента.

Как в Беларуси

Пандемия негативно отразилась на белорусском рынке арендного жилья, в первую очередь на сегменте посуточной аренды квартир. В связи с фактической заморозкой регулярного транспортного сообщения стало намного меньше гостей из-за рубежа, особенно из России (ведь именно на них рассчитывают владельцы квартир и коттеджей). Правда, в четвертом квартале эксперты заметили небольшой рост спроса. Отчасти из-за того, что получил развитие внутренний туризм, а отчасти из-за гибкой политики частников: они стали лояльнее к запросам арендаторов. Потенциальным клиентам в белорусской столице и окрестностях сегодня можно ориентироваться на ночлег за 20 долларов в эквиваленте в самой непритязательной квартире и на 120 долларов за сутки в шикарных условиях в центре города. А вот съемные коттеджи с примерно идентичным ремонтом и начинкой могут значительно отличаться по стоимости аренды.

В секторе долгосрочной аренды жилья пока относительное затишье. По данным риелторов, в декабре по сравнению с ноябрем количество соответствующих поисковых запросов сократилось на 13 процентов. Параллельно количество свободных квартир продолжает расти — плюс 4 процента за месяц. В целом за последний год, по данным агентства недвижимости «Твоя столица», 2- и 3-комнатные арендные квартиры потеряли в цене 5 и 9 процентов соответственно. Однокомнатные же в сравнении с декабрем 2019-го стали дороже на 4 процента. Впрочем, существенными колебания стоимости аренды жилья в столице Беларуси назвать все же нельзя.

К концу декабря средние цены, по данным риелторов, выглядели следующим образом: 1-комнатные квартиры — 273 доллара в месяц, 2-комнатные — 341, 3-комнатные — 428 долларов в эквиваленте. В эту сумму включены и коммунальные платежи. Кстати, специалисты подсчитали: аренда жилья нынче позволяет заработать в 2,6 раза больше, чем лучшие депозиты в валюте.

Наступивший 2021 год пока не принес существенных изменений на рынке аренды жилья. Традиционно подорожали тарифы на ЖКУ, чуть подросли ставки налога на сдачу квартир в аренду. До сих пор максимальная ставка для одной комнаты в Минске составляла 32,5 рубля, а с нового года выросла до 34,3 рубля. Но риелторы уже сейчас рекомендуют собственникам жилья не завышать цену аренды — это прямой путь к простою. Если же ситуация наконец стабилизируется, то рынок долгосрочной аренды жилья, по оптимистичным оценкам, в течение этого года может восстановиться до уровня доковидного 2019-го.

Между тем

Сегодня рынок аренды жилья в России преимущественно «теневой». До конца 2021 года минстрой планирует направить для рассмотрения в Госдуму законопроект, регулирующий этот вопрос. Инициатива направлена на повышение прозрачности отрасли и защиту прав арендодателей и арендаторов. Однако это может обернуться ростом цен на аренду минимум на 13% - величину предполагаемого налога.

Мосбиржа объявила о запуске расчета индекса московской жилой недвижимости. Девелоперы пока интереса к индикатору не проявляют, но в будущем на его основе могут появиться производные инструменты для инвесторов, в том числе фьючерсы и структурные продукты.

Индекс московской недвижимости MREDC — это индикатор средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости в Москве на основе реальных ипотечных сделок Сбербанка. Он рассчитывается еженедельно по сделкам за четыре последние недели. Сейчас индекс представлен в ретроспективе с 2016 года. Пока он считается лишь по данным о московской недвижимости, но в дальнейшем Мосбиржа и «ДомКлик» планируют расширять географию, данные для этого есть.

Еще один инструмент аналитики

В России уже существуют государственные и частные источники аналитики по динамике цен на жилье. Такие данные есть у Росстата, Росрееста и аналитических агентств, например у IRN.

Наиболее полный источник цен реализованной недвижимость есть у Росреестра, который регистрирует все сделки. Однако методология расчета этих данных вызывает вопросы. «Росреестр публикует индексы для кадастровой оценки недвижимости, и часто она сильно отличается от рыночной, что служит причиной появления многочисленных судебных исков об оспаривании кадастровой стоимости», — отмечает директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков. К тому же массив данных Росреестра включает значительную долю сделок в результате дарения и передачи имущества, что может искажать результат. Наконец, данные Росстата и Росреестра выходят с большой задержкой, как правило, раз в квартал или месяц. В этом смысле индекс, рассчитываемый Мосбиржей, выигрывает за счет своей оперативности.

Индикаторы, предоставляемые аналитическими агентствами, более оперативные, но строятся на ценах в объявлениях. Например, IRN свой индекс стоимости жилья рассчитывает на основе предложений продавцов на вторичном рынке в «старой» Москве. В алгоритме расчета применяются оценочные корректировки: замеряется вес разных локальных факторов, которые влияют на стоимость квартир, таких как площадь кухни, тип дома, ремонт и так далее. Кроме того, отсеиваются самые дорогие и неадекватно дешевые варианты. Такая технология расчета позволяет исключить «статистический шум», то есть колебания цен, происходящие не из-за реального роста или снижения, а из-за изменения структуры предложения и квартирной выборки.

Индекс московской недвижимости MREDC позволит основываться на ценах реальных продаж, а не на ценах в предложениях. Однако учитываются лишь ипотечные сделки, к тому же только на основе данных Сбербанка. По словам управляющего директора дивизиона «ДомКлик» Алексея Лейпи, сейчас порядка 60% сделок с недвижимостью происходит с привлечением ипотеки, Сбербанк же имеет примерно 50-процентную долю на рынке ипотечного кредитования в денежном выражении.

«Сейчас большинство квартир покупается в ипотеку, — признает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, — но нужно понимать, что из расчета будет исключена целая категория квартир, которые покупаются без привлечения кредита».

Девелоперам достаточно индикаторов

Сейчас девелоперы чаще всего обращаются к частным консалтинговым компаниям, которые дают более глубокий и обширный анализ цен, в том числе по сегментам, районам, типам здания, рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Застройщикам, как правило, нужна более конкретная, «адресная» информация, соглашается совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. «Общий индекс цен, полагаю, пригодится для принятия некоторых стратегических решений, но какой-то специальной потребности застройщика он не удовлетворит, во всяком случае с аналитической точки зрения», — считает он. К тому же реальная ценовая картина на рынке недвижимости не всегда определяется лишь спросом на жилье в конкретном банке, добавляет эксперт. Аналитических инструментов на рынке достаточно, вряд ли новый индекс в этом плане станет прорывом, заключает Олег Репченко.

Новые инструменты для инвесторов

Гораздо больший интерес новый индекс может представлять для инвесторов. Мосбиржа и Сбербанк оценивают капитализацию рынка жилой недвижимости в 185—222 трлн рублей. Для сравнения: объем российского публичного рынка акций в настоящее время составляет 42 трлн рублей.

В будущем Мосбиржа планирует начать торги фьючерсом на индекс недвижимости. К этому вопросу могут вернуться уже в 2020 году, отметил член правления — управляющий директор по продажам и развитию бизнеса Московской биржи Игорь Марич, но примерные сроки запуска торгов назвать отказался. Подобные производные инструменты уже приобрели популярность за рубежом. Например, в США индексы цен жилой недвижимости считает Standard & Poor's, а на Чикагской товарной бирже торгуются фьючерсы и опционы на этот индекс.

«Такой фьючерс может стать интересным инструментом для диверсификации инвестиционных портфелей, возможно и его использование как инструмента хеджирования», — полагает директор группы корпоративных рейтингов АКРА Василий Танурков. Также могут появиться облигации с привязкой купонов к индексу цен на недвижимость, допускает директор по инвестидеям БКС Константин Черепанов.

«Индекс позволит розничным инвесторам инвестировать в недвижимость, не покупая при этом активы физически, станет возможно вкладывать небольшую сумму, не тратясь на квартиру, например», — считает Черепанов.

Тем не менее часть экспертов сомневается, что инструмент станет популярным у инвесторов, из-за очень медленной динамики цен на жилье. «Дело в том, что инфляция, как правило, превышает средний рост цен на вторичную недвижимость», — отмечает Коркка. Например, по данным Росстата, в период с 2015 по 2018 год средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке жилья в Москве показывала отрицательную динамику. В 2019 году ценовой прирост составил почти 4%, годовая инфляция — 3%.

К тому же, добавляет Щекин, ценообразование на рынке недвижимости во многом зависит от внешних факторов, таких как программа реновации, законодательные инициативы, пандемия и так далее. «То есть речь идет о сложно прогнозируемом рынке, поэтому вряд ли такой инструмент будет востребован среди инвесторов», — считает он.

Россияне демонстрируют прохладное отношение к ипотечным займам, отмечают социологи. Свыше 60% граждан не хотели бы оказаться в ипотечной кабале. При этом 80% сообщают, что не смогут купить жилье из-за отсутствия финансовых возможностей. Что примечательно, не сильно способствует покупке даже льготный кредит по ставке в 6,5%, запущенный властями ранее. Эксперты признают: так называемый ипотечный бум в России сигнализирует не о восстановлении рынка, а о растущей бедности населения.

Более трети ипотечных кредитов в июле 2020 года было выдано российскими банками по программам с государственной поддержкой, в том числе программам льготной ипотеки под 6,5% годовых, семейной и дальневосточной ипотеки, рассказали в среду в аналитическом центре «ДОМ.РФ».

«За месяц выдано 40 тыс. кредитов с господдержкой на 111 млрд руб.», – говорится в сообщении.

Это довольно много, если учесть, что ранее в «ДОМ.РФ» отчитывались о том, что только за первые две недели июля в целом было выдано ипотеки на сумму в 168 млрд руб. – 75% ипотеки, выданной за весь июль 2019 года. В компании надеются, что по итогам 2020-го будет выдано около 1,2 млн кредитов на сумму в 3 трлн руб. Для сравнения: по данным Центробанка, по итогам первого полугодия было выдано свыше 600 тыс. кредитов на 1,2 трлн руб.

То есть власти надеются, что льготная ставка будет стимулировать выдачу ипотеки и дальше. Напомним, программа льготной ипотеки по ставке в 6,5% годовых была инициирована президентом РФ Владимиром Путиным. Она распространяется на покупку строящегося и уже готового у застройщика жилья. Программа действует до 1 ноября. Максимальная сумма ипотеки в столицах составляет 12 млн руб., в остальных регионах РФ – 6 млн.

Однако с надеждами чиновников на «ипотечный бум» вступают в противоречие планы самих россиян.

В частности, как показывают социологические опросы, россияне в принципе не против брать кредит по льготной ставке. Как следует из результатов опроса, проведенного фондом «Общественное мнение» (ФОМ), почти половина опрошенных (48%) полагают, что многие захотят воспользоваться такой возможностью и улучшить свои жилищные условия. Обратного мнения придерживаются 29% респондентов. Большинство россиян (70%) также уверены, что продление программы льготной ипотеки после 1 ноября увеличит число потенциальных участников программы.

Но вот что примечательно: если спрашивать россиян об их собственных жилищных планах, картина меняется кардинально. Так, 51% опрошенных исключают для себя вероятность в ближайшие два-три года взять ипотеку даже по льготной ставке. Стимулировала бы столь низкая ставка взять кредит лишь 9% россиян.

В качестве объяснения низкого интереса к жилищным кредитам под 6,5% годовых респонденты ФОМ называют низкий уровень жизни людей и проблемы с зарплатой (16%), отсутствие уверенности в завтрашнем дне (4%), отказы банков в кредитах (4%) и большую переплату по кредиту (3%).

Да и в целом далеко не каждый россиянин сегодня готов взять займ на покупку жилья, замечают в ФОМ. В частности, как следует из их опроса, 62% опрошенных в целом исключают для себя возможность взять кредит на покупку квартиры. Готов вступить в ипотечную кабалу лишь каждый пятый респондент. В настоящее время выплачивают кредит 16% россиян.

Как россияне оценивают свои жилищные условия.  Источник: ФОМ

Тем не менее, даже несмотря на значительную недоступность жилищного кредита, видны некоторые улучшения. Так, в октябре 2019 года о невозможности взять ипотеку отчитывалось 72% опрошенных. А о том, что уже выплачивают займ, сообщали лишь 7% респондентов.

В качестве причин отказа от ипотеки каждый четвертый опрошенный указывает низкий уровень жизни, низкие зарплаты и проблемы с работой. Около 17% отвечают, что у них уже есть жилье, еще 7% жалуются на высокие выплаты.

Несмотря на скептицизм россиян относительно ипотеки, в целом можно говорить о том, что все большее число граждан РФ в итоге идет в банк за жилищным займом. При этом у 62% россиян сегодня есть знакомые, взявшие ипотеку. Каждый третий респондент говорит об отсутствии таких знакомых и друзей. Заметим, 10 лет назад ситуация была прямо противоположной.

Может также оказаться, что все, кто хотел улучшить свои жилищные условия, уже это сделали, а те, кто хотел бы переехать в более удобную квартиру, не в состоянии сделать это из-за финансовых проблем. Если ситуация такова, это ставит под сомнение надежды властей на дальнейший рост выдачи ипотеки в стране.

К примеру, как следует из опроса ФОМ, сегодня большинство россиян проживают в отдельной квартире (61%), а каждый третий – в собственном доме. При этом 82% опрошенных проживают в собственном жилье. 67% жителей страны считают свои текущие жилищные условия хорошими, обратного мнения придерживается почти каждый пятый. «Терпимыми» называют жилищные условия лишь 10% респондентов. Для сравнения: 11 лет назад довольны условиями жизни были 32% россиян, тогда как половина называли их терпимыми, 18% опрошенных и вовсе были ими недовольны.

Даже несмотря на это, свыше половины респондентов (57%) были бы не против в теории улучшить свои жилищные условия. Однако 80% сообщают, что у них нет достаточных финансовых возможностей для этого.

По мнению экспертов «НГ», ипотека в России бесконечно далека от того, чтобы считаться драйвером экономики, как этого бы хотели чиновники. «Суммарный объем ипотечной задолженности составляет всего 6,8% от ВВП России, тогда как в развитых странах этот показатель исчисляется десятками процентов или вовсе превышает годовой ВВП. Поэтому на самом деле в экономике России есть явный дефицит финансирования строительства и жилищного вопроса», – отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

При этом ипотека действительно становится практически единственно возможным инструментом покупки жилья, так как у населения нет стабильно растущих доходов, позволяющих, к примеру, откладывать на жилье, приобретать его в рассрочку или без привлечения кредита, продолжает она. «То есть рост ипотечного кредитования на фоне системной слабости российской экономики и отсутствия конкретных перспектив ее развития – это, к сожалению, не достижение, а признак бедности», – считает эксперт. Собственно, сам факт того, что 62% населения не рассматривают возможность взять ипотечный кредит, уже говорит о том, что ипотека им недоступна. «То есть позволить себе кредит может только тонкая прослойка специфического российского среднего класса (а на самом деле бедного по международным меркам)», – подчеркивает Литинецкая.

Низкие доходы россиян и дальше будут сдерживать рост ипотеки, уверены эксперты. По мнению Литинецкой, дальнейший рост цен на жилье и падение доходов ограничат спрос на жилищные кредиты в стране.

Ипотека является не драйвером роста, а способом поддержания спроса на новостройки, соглашается руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. По его мнению, без программы льготной ипотеки спрос рухнул бы еще сильнее. «Сейчас видно, что снизившаяся из-за последнего кризиса платежеспособность населения не может обеспечить необходимый уровень спроса. Об этом, в частности, свидетельствует то, что правительство дополнительно к низкой ипотечной ставке решило снизить и первоначальный взнос по программе ипотеки на новостройки с 20 до 15%. То есть мы уже в той ситуации, когда деньги на покупку квартиры, пусть и в ипотеку, есть лишь у небольшого числа людей», – комментирует эксперт, полагая, что для того, чтобы расширить аудиторию заемщиков, придется снижать цены на жилье. 

Так или иначе, но ипотека действительно стала доступнее, напоминает совладелец «Группы Родина» Владимир Щекин. «За последний год доступность ипотеки заметно выросла, в частности, средняя ставка по выданным кредитам снизилась с 10,29% (в июне 2019 года) до 7,51% (в июне 2020 года). По его мнению, льготная ипотека серьезно поддержит спрос, и особенно, в случае ее продления. «В случае наступления второй волны пандемии люди, столкнувшиеся с финансовыми трудностями, лишь отложат покупку жилья до лучших времен и совершат сделку после того, как ситуация стабилизируется», – рассуждает эксперт.

Говорить о том, что все, кто мог купить, уже купили жилье или это случится в обозримые месяцы или годы, - никак нельзя, уверена председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. «У людей меняются жизненные обстоятельства, дети съезжают от родителей, рождаются внуки, меняется состав семей, это происходит постоянно, и эти факторы напрямую влияют и на рынок жилья. Люди постоянно решают квартирный вопрос», - считает она.

Последние три месяца стали для России беспрецедентным вызовом. Обрушившейся на страну эпидемии коронавирусной инфекции предшествовали обвал цен на нефть и падение курса рубля. Три этих фактора вкупе стали тяжелым испытанием для всех отраслей экономики государства, в том числе и для девелоперов. В апреле спрос на новостройки из-за действующего в столице режима самоизоляции сократился вдвое. После его завершения игроки рынка рассчитывают на возврат к прежним позициям, а некоторые видят в этой ситуации новые возможности.

Черные лебеди

По мнению даже самых оптимистичных экспертов, в этом году мировую экономику ждет рецессия, сопоставимая с послевоенным периодом. Неутешительные прогнозы дает и Центробанк России. По данным регулятора, по итогам 2020 года ВВП страны снизится на 4–6%. Для сравнения: кризис 1998 года обрушил этот показатель на 5,3%, в 2008-м – на 7,8%, а по итогам 2014-го – на 2,5%. Сегодняшняя ситуация связана скорее с форс-мажорной, нежели экономической обстановкой. Это, с одной стороны, затрудняет постановку «диагноза», с другой – дает надежду на позитивный исход. «Мы полагаем, что во втором квартале 2020 года большинство ограничений будут сниматься или существенно снижаться, тогда в третьем и четвертом кварталах можно ожидать восстановления экономической активности», – отметила глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина. Экспертные прогнозы менее оптимистичны: по данным Национального аналитического кредитного агентства, в случае повторения карантинных ограничений восстановления роста ВВП до 2–3% стоит ждать лишь к 2021 году.

В сложившейся ситуации критически важно максимально быстрое восстановление строительного потенциала страны. В апреле президент РФ Владимир Путин дал ряд распоряжений по поддержке отрасли. В результате была запущена льготная программа ипотеки со ставкой 6,5%. По предварительным оценкам, в нынешнем году правительство направит на ее субсидирование более 6 млрд руб., еще 12 млрд руб. – на программу кредитования для строительной отрасли. По 30 млрд и 50 млрд руб. соответственно пойдут на докапитализацию Фонда защиты прав дольщиков и предоставление государственной гарантии для выкупа новых квартир у застройщиков.

Для системообразующих предприятий, которыми были признаны многие компании, разработаны дополнительные меры поддержки. Их положительно оценивают девелоперы. «Это хороший сигнал, который дает уверенность в том, что в случае развития событий в экономике страны по неблагоприятному сценарию компаниям будет легче пройти период турбулентности, вызванной пандемией коронавируса и обвалом цен на нефть на мировых рынках», – отмечает исполнительный директор ГК «Пионер» Сергей Резонтов.

Спрос сделал кульбит

В начале весны, когда пандемия коронавируса в России находилась в зачаточном состоянии, большим потрясением как для бизнеса, так и для населения стал срыв сделки между РФ и ОПЕК, в результате чего нефть фактически обесценилась, а курс доллара на пике превышал 80 руб. «Обычно первым эффектом в таких ситуациях становится краткосрочный всплеск спроса на недвижимость. Люди стремятся спасти рубли в квадратных метрах, которые в нашей стране традиционно считаются надежным материальным активом», – комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Его слова подтверждает Сергей Резонтов: «Март мы закрыли с хорошими показателями, увеличилось количество сделок по сравнению с февралем. Кризисная ситуация подтолкнула людей, которые долго не могли определиться с выбором недвижимости, к принятию окончательного решения. Наибольший спрос был на лоты стоимостью до 15 млн руб.».

Показатели продаж девелоперов подтверждают данные Россреестра. «В марте по Москве было зафиксировано 6833 ДДУ – это на 15,2% больше, чем в феврале. По сравнению с мартом 2019 года количество сделок снизилось на 5,1%, но здесь играет роль эффект высокой базы – ажиотажный прошлогодний спрос из-за перехода на эскроу-счета. Так что первый месяц весны в целом можно назвать удачным для рынка новостроек. На вторичке тоже отмечался всплеск спроса – сразу на 30,8% по сравнению с февралем и на 13% в годовом выражении», – говорит Олег Репченко.

Карантин больно ударил по продажам всех игроков рынка. По данным Росреестра, в апреле в Москве зафиксировали обвал числа сделок в диапазоне от 50 до 75%. «В разы уменьшилось число зарегистрированных ипотек, заключенных договоров долевого участия и соглашений купли-продажи во вторичном секторе, хотя меньше других пострадал рынок новостроек.

В апреле 2020 года в Москве было заключено 3,9 тыс. ДДУ. По сравнению с мартом нынешнего года активность дольщиков сократилась на 44%», – подсчитали аналитики агентства «Метриум». В годовом выражении количество ДДУ также снизилось почти вдвое – в апреле 2019 года было заключено 7,5 тыс. сделок с новостройками. Уровень спроса оказался самым низким с июля 2017 года. Тогда в Москве было зарегистрировано 3,7 тыс. сделок. «Фактически рынок оказался в режиме «заморозки», поскольку покупатели не только не могли физически посмотреть подходящие квартиры, но и регистрация сделок проводилась исключительно в онлайн-режиме», – отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Жизнь в новых реалиях

Двукратное падение числа сделок на рынке жилья в апреле из-за режима самоизоляции привело к скачку онлайн-покупок. «Если до карантина только 10% клиентов бронировали жилье в Cети, сейчас это делают около 80% покупателей. Также через интернет заключается до 30% сделок с полной оплатой, а раньше их доля не превышала 1% от общего числа», – говорит заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. В выгодном положении оказались девелоперы, готовые к такому положению вещей. «Мы начали планомерно развивать наши онлайн-сервисы еще несколько лет назад: в 2018 году запустили специальный конфигуратор для получения ипотеки онлайн, а в 2019-м уже прошли первые онлайн-сделки. Компания полностью трансформировала собственные бизнес-процессы, поэтому нынешняя ситуация открыла для нас новые возможности. Сегодня на сайте pik.ru можно совершить любую операцию, связанную с покупкой или арендой жилья», – рассказали в ГК ПИК.

Еще одним стимулирующим фактором стало небольшое снижение цен на квартиры. «В ряде жилых комплексов без проектного финансирования стоимость квартир упала на 3–5%. Повышенным спросом сейчас пользуются проекты в высокой степени готовности, в идеале – введенные в эксплуатацию, так как в этом случае все риски сведены к минимуму. По той же причине покупатели доверяют новостройкам, реализуемым по эскроу-счетам. Но такие условия будут недолгими, затем скорее всего последует рост цен на жилье на 7–10%, чтобы компенсировать убытки последних месяцев. В ЖК с проектным финансированием цены относительно стабильны», – отмечает Валерий Кочетков. Снижение темпов планового повышения цен отмечают и в ГК «Эталон». По словам представителей компании, сегодня девелоперы пытаются реанимировать спрос специальными скидками в размере 1–2% на сделки в период карантина. «В московских проектах ГК «Эталон» дисконт при заключении сделки онлайн на время самоизоляции составляет 2%. При этом динамика цен в топ-30 застройщиков в апреле оставалась положительной, хотя их рост и замедлился – с 1% до 0,2% по сравнению с прошлым месяцем», – отметили в компании.

Выживут крупнейшие

Пока Москва находится в эпицентре эпидемии, поэтому прогнозировать дальнейшее развитие ситуации на рынке недвижимости довольно сложно. Тем не менее все эксперты сходятся во мнении, что последствия для девелоперов вряд ли будут катастрофическими. «Массовых банкротств и остановок производств, скорее всего, не произойдет. Но стоит ожидать задержек в строительстве и банкротств небольших застройщиков, у которых нет финансовой подушки. Укрупнение рынка продолжится – маленькие компании уйдут, а их проекты приобретут большие корпорации», – отмечает Олег Репченко. Еще одним негативным фактором для небольших компаний стал барьер, установленный правительством для защиты дольщиков. «Девелоперские риски велики, поэтому остаться на плаву смогут только профессионалы и крупные компании», – отмечает директор департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрей Соловьёв.

Московские застройщики чувствуют себя более стабильно. «Пул столичных девелоперских компаний довольно устойчив. Более трети строящихся в Москве объектов возводят с привлечением банковского финансирования, то есть реализация этих проектов не зависит от потока поступлений с продаж столь критично, как до реформы долевого строительства. Поэтому ситуация в целом контролируемая, но в долгосрочной перспективе, конечно, риски возросли. Прогнозируемое снижение ВВП России по итогам года неминуемо повлечет за собой уменьшение спроса на жилье. Причем сильнее всего пострадает именно потенциальная аудитория покупателей новостроек – это средний класс, менеджеры среднего звена и бизнес», – отмечает Надежда Коркка.

Есть на рынке сегменты, которые могут стать бенефициарами кризиса. «В этом году ожил спрос на загородную недвижимость, которая последние годы находилась в серьезной стагнации», – отмечает Олег Репченко. Также в относительной безопасности находится сегмент недвижимости премиум-класса. «Состоятельные люди не готовы идти на уступки в вопросе покупки дорогих квартир. Они, как правило, не рассматривают варианты снижения уровня приобретаемого жилья», – поясняет Андрей Соловьёв. Новая конъюнктура пока не заставляет застройщиков кардинально менять политику компании, о чем говорят и сами девелоперы. «Мы придерживаемся тех планов, которые были заложены при реструктуризации бизнеса в 2019 году. Объявленная тогда стратегия была направлена на повышение уровня эффективности как внутри компании, так и во внешнем поле», – отмечает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

С ней согласен и генеральный директор СК «Перспектива» Михаил Иванов: «Наша компания всегда практиковала многовекторную политику развития, и здесь мы планов не меняем. Мы постоянно оптимизируем бизнес-процессы, поэтому, как и другие финансово здоровые компании, смогли пройти через это экономическое заболевание в легкой форме. Ключевые моменты политики компании остаются прежними – это возможная диверсификация деятельности, минимизация привлечения кредитов, строгий контроль качества на всех этапах строительства и забота о своих сотрудниках».

Кризис особого значения

Россия пережила уже не одну экономическую катастрофу. Однако, по мнению экспертов, нынешняя ситуация не подходит ни под один из известных сценариев. «Нынешний кризис отличается от всех предыдущих, поскольку еще не было такой большой по охвату стран пандемии и таких жестких карантинных мер, потребовавших закрытия границ практически во всем мире», – говорит Олег Репченко. Аналогичного мнения придерживается и Андрей Соловьёв: «Кризисы 1998, 2008 и 2014 годов были вызваны фундаментальными проблемами в стране. В 1998-м речь шла о банковском крахе, в 2008-м обвалился курс рубля, а в 2014 году ввели политические санкции. Сейчас основная причина – коронавирус COVID-19 и связанные с этим обстоятельства непреодолимой силы, которые не отменяют, а откладывают вопрос приобретения недвижимости: люди должны соблюдать правила самоизоляции, поэтому не могут совершать сделки. Оптимизма добавляет и полное восстановление строек».

Менее позитивных прогнозов придерживается Надежда Коркка: «За исключением кризиса 2014 года предыдущие спады были резкими, но за ними следовало и быстрое восстановление рынка, которое занимало 1–2 года. Кризис 2014 года был более затяжным, в результате рынок восстановился фактически только к 2018 году. Однако доходы населения так и не восстановились, а рост активности носил в некоторой степени искусственный характер. Сейчас ситуация такова, что, возможно, даже сокращение ипотечных ставок не даст нужного эффекта». С ней согласен и Валерий Кочетков из компании «ИНКОМ-Недвижимость»: «В 2008 году рынок значительно просел, цены опустились где-то на 30%, период стагнации занял год-полтора. Только во второй половине 2010 года спрос резко пошел вверх. После кризиса 2014-го стоимость жилья снизилась примерно на 20%, и первые полгода дались рынку тяжело. Во второй половине 2015-го, когда заработала программа субсидирования ипотеки, началось оживление, но прежние показатели активности вернулись только в 2017-м. Сейчас падение цен не столь существенно, но еще неизвестно, что ждет нас впереди».

Риелторы и девелоперы отмечают резкий рост спроса на недвижимость после обвала рубля. Но этот эффект будет носить кратковременный характер и вряд ли приведет к росту цен, прогнозируют эксперты.

Риелторы и девелоперы зафиксировали резкий рост активности покупателей на первичном и вторичном рынках жилья. По их оценке, за первые две недели марта спрос вырос на 10−30%. Ожидание повышения ставок по ипотеке также привело к ажиотажному спросу на ипотеку. Обесценивание рубля в марте 2020 года вызвало самый высокий всплеск спроса на жилье за последние два года — число уникальных посетителей на сайте выросло в этом месяце в полтора раза, отмечают в сервисе объявлений ЦИАН.

Рассказываем, как реагируют покупатели и девелоперы на обвал рубля, вероятное повышение ставок по ипотеке и как влияет падение курса на стоимость жилья в Москве.

Ажиотажный спрос

По оценкам ЦИАН, количество сделок в целом по России в марте 2020 года может увеличиться на 12−15%, а в случае пересмотра ключевой ставки — не более чем на 10%. Если в России объявят карантин в связи с распространением коронавируса, то число сделок может показать отрицательную динамику, прогнозирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Ослабление рубля и ожидание роста ставок по ипотеке может привести к росту цен на жилую недвижимость, считает Попов. Пока цены после подорожания доллара в городах-миллионниках наоборот незначительно снизились — больше всего в Москве (-2,1%). По его словам, цены упали из-за стремления продавцов завершить сделки до возможного удорожания ипотечных кредитов. Для сохранения средств пользователи сервиса ЦИАН выбирали в основном готовое жилье: рост запросов на вторичку — 44%, на новостройки — 35%. При этом некоторые продавцы (до 5%) в городах-миллионниках сняли квартиры с продажи.

Рост активности покупателей на вторичке зафиксировали в компании «Инком-Недвижимость» — на 10% в первой половине марта по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом число ипотечных сделок в марте уже выросло на 20%. Директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома считает влияние внешних событий краткосрочным. По его словам, покупатели адаптируются к новым условиям и рынок вернется к работе в обычном режиме. Тем не менее в компании скорректировали прогнозы на этот год. Если раньше аналитики прогнозировали рост числа сделок на вторичке на 20% по сравнению с 2019 годом, то сейчас его оценивают на уровне 5−10% по итогам года.

В компании «Метриум» прогнозируют рост спроса на новостройки в марте 2020 года в пределах 15% по сравнению с февралем. Активизация покупателей связана с ожиданием роста ставок по ипотеке и цен на жилье, стремлением вложить сбережения в недвижимость, поясняет управляющий партнер риелторской компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее словам, некоторые банки уже повысили ставки по ипотеке, не дожидаясь решения Банка России, а некоторые застройщики пересматривают цены в проектах в связи с ростом издержек на импортные закупки.

В ближайший месяц обвал рубля может спровоцировать резкий рост спроса на рынке недвижимости по аналогии с ситуацией в конце 2014 года, когда люди начали скупать недвижимость в Москве, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. По его мнению, добавят ажиотажа и ожидания роста ипотечных ставок. «Ажиотаж быстро выдохнется, так как сбережения россиян ограничены, а спрос очень чувствителен к цене. На смену ажиотажу неизбежно придет стагнация, так как спрос будет исчерпан на многие месяцы вперед», — прогнозирует аналитик.

Девелоперы отметили спрос

Падение курса рубля привело к резкому росту интереса к жилищным кредитам. Крупнейшие банки фиксируют увеличение заявок на ипотеку за последнюю неделю на 5−25% относительно средних показателей, говорит коммерческий директор МосТУ Группы «Эталон» Василий Фетисов. В девелоперской компании также отметили рост числа обращений клиентов в отделы продаж на 25−30%. «В последнюю неделю наши отделы продаж ежедневно обрабатывают примерно в два раза больше заявок на ипотеку, чем раньше. Сценарий дальнейшего развития ситуации зависит от решения, которое 20 марта примет регулятор по размеру ключевой ставки», — говорит Фетисов.

В AFI Development в марте отметили 15%-ный рост числа ипотечных сделок в новостройках бизнес-класса Москвы, связанный с ожиданием роста ставок по жилищным кредитам. Сейчас на фоне нестабильной экономической ситуации и волатильности рубля люди спешат зафиксировать свои сбережения в твердых инвестициях, которые не только не потеряют в стоимости, но в потенциале и позволят заработать, говорит первый заместитель генерального директора AFI Development Евгений Поташников.

В небоскребе «Башня Федерация» «Москва-Сити» отмечен рост спроса на 300%. За первые две недели марта были забронированы 24 апартамента стоимостью от 25 млн до 80 млн руб., отмечается в пресс-релизе компании. Компания Capital Group до конца марта зафиксировала рублевые цены для готовых апартаментов в небоскребе ОКО на уровне 65 руб. за $ 1.

Загородная недвижимость

На загородном рынке также отмечается рост спроса. По данным компании Good Wood Development, в начала марта количество звонков и заявок по поселкам в Подмосковье увеличилось от двух до пяти раз. Основной целью спроса являются участки без подряда, покупателей интересует, куда можно вложить деньги без риска, говорит директор по продажам Good Wood Development Валерий Лукинов.

Спрос может отразиться и на ценах — пока собственники поселков занимают выжидательную позицию. «По итогам месяца будет понятно количество реальных сделок. Тогда вероятна коррекция в сторону увеличения стоимости предложения на 5−10%», — говорит Лукинов.

Также в Подмосковье активизировался рынок загородной аренды дорогих коттеджей. Границы некоторых стран уже закрыты на неопределенное время, курс валюты не позволит некоторым отдыхать за границей, считают аналитики компании Penny Lane Realty. По данным компании, с начала марта число сделок выше на 12% показателей за весь март прошлого года.

Сладкая боль бесквартирного человека - как купить жилье? Где покупать? Когда и сколько это стоит? Стоит подождать или брать сразу? Что вообще происходит с московской недвижимостью, если 10 млн. квадратных метров, понастроенных з а последние годы, не проданы из-за дороговизны?

Людмила Бутузова

Эксперты, приглашенные на этой неделе на пресс-конференцию в МИЦ «Известия», собирались развенчать мрачные прогнозы. При всем оптимизме риэлторов и девелоперов не очень-то у них это получилось. Как заявила, например, главный аналитик ГК МИЭЛЬ Екатерина Бережнова, « в стране так быстро и непредсказуемо меняется законодательство и правила игры для застройщиков, что прогнозировать реальные цены хотя бы на год вперед крайне затруднительно.»

На резонный вопрос журналистов – а как тогда людям планировать покупки? – лучше всех ответил руководитель аналитического центра компании ЦИАН Алексей Попов – «Сидеть ровно и не дергаться - цены на квартиры не убегут дальше крючка». Крючок – покупательский спрос, и он, по мнению экспертов, крайне низок даже в Москве, в провинции же доходы иначе как смехотворным не назовешь.

Посмеялись знакомой песне. Хотя что смешного, если продажи готовых квартир с началом года рухнули почти на 50% В столице за минувший январь было зарегистрировано всего 7969 сделок с недвижимостью. Данные привели в пресс-службе управления Росреестра по Москве, уточнив, что сложившийся показатель на 19% меньше, чем в январе 2019 года и на 49,5% ниже количества сделок декабря 2019 года. Это фактически обвал.

Но - без паники! Сильнее всего цены на жилье разгоняют не новые правила продажи квартир и переход на проектное финансирование, а разговоры о грядущем подорожании, считает руководитель проектов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Юлия Рышкина. Провокатором, как ни странно, выступил Совфед, растиражировав прогноз своих экспертов о грядущем 25% росте цен на жилье. Насколько они правдивы, можно судить по реальному состоянию рынка – он ничего подобного не заметил, цены как колебались в диапазоне 10%, так и продолжают колебаться.

- Чтобы жилье вдруг подорожало на 25% за год, должно случиться серьезное экономическое потрясение, - рассуждает Рышкина. - Объем предложения должен не просто уменьшиться, а схлопнуться единовременно в несколько раз, или в страну должны хлынуть золотые потоки. Ни то, ни другое нам пока не грозит. Поэтому ценам расти, да еще сразу на четверть, сейчас просто не с чего.

Но ведь и 10% немало, если с трудом - с ипотекой и маткапиталом - наскреб, допустим, 5 миллионов, как было нужно в начале прошлого года, а в начале нынешнего однушка в новостройке стала 6 млн. 700 тысяч рублей, практически столько же просят и за хрущевку на вторичном рынке. Традиционный вопрос: куда смотрит правительство?

На пресс-конференции вписываться за правительство никто особо не захотел, просто перечислили предпринятые им меры – программу по повышению жизненного уровня населения плюс материнский капитал на первого ребенка. Но все это заработает не раньше, чем рак на горе свистнет. Короче, предложение такое: надо крутиться самим, риэлторы обещают помогать и изо всех сил сбивать цены. На вторичном рынке это, вроде бы, получается. По словам Екатерины Бережной, в прошлом году, благодаря разъяснительной работе с продавцами, удалось значительно снизить их завышенные ожидания, иначе они бы до скончания века сидели со своими старыми квартирами без перспективы когда-нибудь их продать.

По данным «Новых Известий», переизбыток жилья на вторичке связан в том числе с реновацией – люди, не желающие насильно переезжать в новостройки, хотят избавиться от квартиры под снос и купить в другом месте, где их трогать не будут. По нашим наблюдениям, появилась и большая группа покупателей, которые как раз хотят инвестировать в «дешевенькую хрущевку», чтобы потом получить квартиру подороже и получше. Судя по ступору, охватившему сидевших в президиуме экспертов, таких трендов они не наблюдают, и реновация, по их ощущениям еще не играет большой роли на рынке недвижимости. То есть 49% «новоселов», которые по соцопросам, не собираются жить в реновационной квартире, а сразу хотят ее продать, для риэлторов существуют только виртуально, реальных продаж мало – на уровне статистической погрешности.

В соцсетях картина иная. Люди пишут, что продать «реновашку» трудно – она не лучше хрущевки, но дороже, и это отпугивает покупателей. «В нашем доме на пр.Вернадского два подъезда почти полностью не заселены, - делится впечатлениями Наталья Ниточка.- Там реальные собственники, есть мои соседи по прежнему месту жительства. Все мечтают продать, наняли маклеров, но никто не берет - кому нужен дерьмострой за 11-12 миллионов. Некоторые скинули цену до 8 млн. – это цена хрущевки в нашем районе у метро и рядом с парком. Увы! Надо было раньше думать, старую продавать и не вестись «на подарки» от мэрии. А теперь мэрия делает круглые глаза и квартиры у нас не выкупает. Знает же: заоблачная цена – это обман».

«Сейчас трудно продать, потому что банки ипотеку не дают на квартиры в домах, вошедших в реновацию, - подтверждает сетевой аналитик Константин Киршенин . - Соответственно существенно снижен спрос на такие квартиры... А новую квартиру тоже трудно будет продать без большого дисконта - места гиблые, человейники, и плюс уровень предложения резко подскочит».

В сети все спрашивают друг у друга совета – как поступить? И если находится какой-нибудь «сам себе риэлтор», провернувший удачную сделку, за консультацией к нему очередь в полтысячи пользователей. Вот так стал популярным блогер Сергей Алексеев, сначала ввязавшийся в перепалку с Киршениным, а потом подробно поведавший, как он продал квартиру, попавшую под снос, и купил себе, какую хотел: « Зачем сказки рассказывать? Я летом именно так и сделал. И мой покупатель был с ипотекой от Сбера. Ему всё одобрили. И спрос на квартиры в домах под реновацию выше, чем на квартиры в домах, которые в неё не вошли. Народ всё ещё питает положительные ожидания и тянется к халяве. Я этого не ждал. Купил свою квартиру пять лет назад. Я её выбрал. Долго выбирал. Потом стал ремонт делать. Хороший. В детской пол - массив лиственницы, в гостиной - паркет. А дальше пришлось остановиться, потому как чиновники придумали отнять её у меня и назвать это дело реновацией. Я боролся за неё. Но у меня не вышло. Только после этого я решил минимизировать потери. И в общем, получилось. Ситуация позволила мне продать трёшку на третьем этаже пятиэтажки, 58 квадратов, кухня 5, с балконом и купить трёшку в 12 этажном доме рядом, 64 квадрата, кухня 10, с двумя балконами на 8-м этаже, доплатив всего 100 000 к стоимости проданной квартиры. Причём, продал меньше, чем за месяц. Купля-продажа, ИМХО, сейчас самый простой способ избежать реновации. С соседями разговаривать и потом пороги всяких бюрократий обивать - это только при особом характере и сильно гороху накушавшись. Понятно, что теперь снова делать ремонт, но это не самое страшное. Переехав в другой дом, можно выбрать квартиру самому и до некоторой степени сохранить вложения. Но это не позволит избежать влияния реновации на город, его инфраструктуру. Я в Перово живу и вижу, как стоит ш. Энтузиастов. А когда я стою в пробках в машине, вижу, как стоит Москва. Понятно, что по ходу реновации она перестанет ехать вообще. Дышать уже нечем, и будет только хуже. Если реновацию не остановим, из города придётся валить».

– Покупка - продажа квартиры становится лотереей и это главное, что я бы советовал уяснить людям, пустившимся вплавь по рынку недвижимости. – поделился с «НИ» глава «Дом-Хауса» Леонид Никитин. – Даже если вы владеете «профессиональной» информацией – к примеру, знаете, что из 500 крупнейших застройщиков 300 на сегодняшний день обанкротились, как это произошло в Московском регионе, в курсе, что эскроу-счета не привнесли на рынок никакой стабильности и фактически уже отменены для большинства игроков, отслеживаете головокружительный рост построенных, но не востребованных квадратных метров, пытаетесь разобраться, почему жилье, строящееся по реновации за бюджетные деньги имеет коммерческую стоимость, вопреки обещаниям властей, ежеквартально сравниваете изменение цен на вторичке и в новостройках, - это совсем не гарантия, что вы можете справиться с этим хаосом и словить джекпот. Как повезет. Одно могу сказать точно: в ближайшем будущем у стройкомплекса наступит прозрение, с переизбытком жилья в Москве надо будет что-то делать, а это значит, что цены начнут приходить в чувство и неминуемо спускаться вниз. Этот момент обязательно наступит – небоскребы с пустыми глазницами никому не нужны, они просто занимают городскую землю. И вот тогда ваша квартира сама вас найдет.

Очень привлекательный сценарий. Хотя, конечно, не все захотят сидеть на пятой точке ровно и ждать у моря погоды.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве в прошлом году выросла до 8,2 млн рублей, «двушки» — 11,6 млн, «трешки» — 17,7 миллиона. Таковы данные портала ЦИАН. «ВМ» узнала у экспертов, как цены на недвижимость будут вести себя в 2020 году.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за последний год цены на недвижимость в Москве увеличились в среднем на 3,5 процента.

— Цены выросли незначительно, примерно на уровне инфляции. Однако подорожание жилья в условиях падения спроса — не самое обычное явление, — считает руководитель агентства Олег Репченко. — В данным случае оно объясняется затовариванием рынка большим количеством дорогих и переоцененных лотов.

Вице-президент российской гильдии риелторов Константин Апрелев убежден:

— В этом году рост цен на жилье в Москве продолжится, но, скорее всего, он будет в пределах инфляции. Главная причина — реальные доходы населения особо не растут, то есть платежеспособный спрос относительно невысок. Вторая причина — падение предложения на первичном рынке. Из-за запрета долевого строительства на этом рынке, во-первых, осталось меньше игроков, а во-вторых, выросла себестоимость строительства. А чем меньше предложений, тем выше цена. С другой стороны, расти ей особо некуда — дорогие квартиры людям просто не на что покупать. Вот эти две разнонаправленные тенденци и будут влиять на рынок.

Впрочем, не все так просто. Олег Репченко считает, что драйвером роста цен на жилье может в 2020 году стать политика Центробанка.

— Если ЦБ не прекратит снижать ключевую ставку, то в 2020 году доходность вкладов и облигаций опустится до 4–6 процентов, — рассуждает эксперт. — Скорее всего, это приведет к перетоку средств в недвижимость, доходность которой достигнет 10–12 процентов. Ведь сдача в аренду дает доход в 5–7 процентов годовых, а рост цен на само жилье даже на уровне инфляции — еще около 5 процентов. А это уже существенно интереснее депозитов и даже отчасти облигаций.

По словам Апрелева, еще одна очевидная тенденция 2020 года — уменьшение метража квартир в новостройках.

— Эта тенденция последних нескольких лет. Застройщики делают жилье более компактным, чтобы его могли купить. Ведь сам бюджет покупки продолжает снижаться, — пояснил эксперт.

По его словам, еще одна причина популярности компактного жилья — появление на рынке поколения миллениалов, то есть людей, родившихся с 1980 по 1999 год.

— У них другие жизненные ценности. Миллениалы, в отличие, например, от своих родителей, проводят дома значительно меньше времени. Многие в квартирах фактически только ночуют, — пояснил Апрелев. — Им нужно не большое жилье, а скорее инфраструктура: чтобы рядом были магазины, кафе, торговые и фитнес-центры, прокаты спортивного оборудования и т.д. Застройщики знают об этом и предлагают именно такие варианты.

По мнению экспертов, еще один тренд 2020 года — рост цен на жилье в ближнем Подмосковье. По данным риелторов, в населенных пунктах вдоль МЦД — Московских центральных диаметров, квартиры за последние месяцы подорожали на 5–7 процентов, а аренда жилья — и вовсе на 15–20 процентов.

— Это неудивительно, ведь в области фактически появилось наземное метро, — поясняет урбанист Григорий Мельник. — Никаких «окон» в расписании, тактовое движение поездов — когда они следуют то через 5–6 минут, в часы пик, то через 10 минут в межпиковое время, довольно комфортные электрички — все это резко повысило транспортную доступность подмосковных локаций. А транспортная доступность в условиях мегаполиса — как Пушкин в русской литературе: наше все. С появлением новых диаметров рост цен в области продолжится.

Эксперты отмечают, что цены на жилье в этом году выросли незначительно, но несмотря на это, по итогам года продажи могут упасть по сравнению с прошлогодним показателями. В дальнейшем цены, по их мнению, вырастут незначительно.

"В прогнозах на 2019 год всех пугали сильным ростом цен на жилье из-за перехода на эскроу-счета. Говорили, что это вызовет повышение цен на 10-20% и более, - говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU. - Но по факту мы видим, что этого не произошло. Цены в уходящем году выросли на уровень инфляции - на 3-5%. Сильно упасть они тоже не могут, давит себестоимость строительства, потребность покупать есть. Получилось фактически топтание на месте".

По словам Александра Москатова, управляющего директора брокерского департамента "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости", рост цен во втором полугодии носит в основном "технический характер" - курс доллара в сентябре вырос, а продавцы элитной недвижимости традиционно индексируют в соответствии с ним стоимость своих объектов.

Сдерживает цены слабый спрос. По мнению Александра Москатова, в начале 2019-го наблюдался активный рост спроса и цен, с опережением показателей аналогичного периода прошлого года. Но к маю ситуация изменилась - спрос стал снижаться. В результате ежемесячное количество сделок стало примерно на 20% меньше, чем годом ранее. И эта тенденция сохранилась и в конце года. В итоге, по количеству сделок 2019 год, скорее всего, будет проигрывать прошлому.

Как отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум", в 2019 году продолжился рост цен на столичные новостройки, причем такими темпами, которые за посткризисный период, с 2015 года, не наблюдались. В массовом сегменте в октябре средняя стоимость квадратного метра выросла до 173,2 тысячи рублей, что на 9% больше, чем в аналогичный период 2018 года (159,1 тысячи рублей). В бизнес-классе "квадрат" обходился на 6% дороже, чем годом ранее - 237,9 против 224,8 тысячи рублей за квадратный метр.

Цены на новостройки растут даже на фоне слабого спроса, говорит Литинецкая. Такая же картина наблюдалась в 2015 году: после кризиса число сделок сразу же сократилось, однако цены на новостройки продолжали подниматься до середины года, и только после этого начался этап коррекции. По мнению Литинецкой, подобная ситуация может сложиться и в следующем году. "Ситуация с доходами населения не улучшилась, а снижения ставок по ипотеке до 9% оказалось недостаточно для "перезапуска" спроса. Поэтому я полагаю, что в следующем году темпы повышения цен на рынке новостроек скорее всего сократятся".

С другой стороны, спрос на жилье и цены в следующем году может оказаться лучше прогнозов. По мнению Репченко, ситуацию на рынке недвижимости сейчас определяет, прежде всего, снижение кредитных и депозитных ставок. Из-за удешевления ипотечных займов большее число людей может заняться решением жилищного вопроса. Но более весомой для рынка является снижение ставок по депозитам, облигациям и другим финансовым инструментам.

"Раньше аренда приносила 5-6% годовых. Но ставки на финансовом рынке были выше, и без особого напряжения можно было бы получать 7-8 процентов по банковскому депозиту, - объясняет Репченко. - Сейчас облигации, депозиты сравнялись по доходности с доходом от сдачи жилья в аренду".

В связи с этим, по мнению эксперта, произойдет переток денег с финансовых рынков на рынок недвижимости. Возвращается инвестиционный спрос на недвижимость, люди покупают жильё не столько для того, чтобы самим в нём жить, сколько с желанием получать от этого доход.

Как считает Репченко, в 2020 году продолжится рост цен на жильё, примерно на 5%. Но сильно жилье не подорожает. Как только ставки ипотеки перестанут снижаться, она перестанет удешевляться. И переток денег будет в целом непродолжительным. Инвестиционный спрос на недвижимость наблюдается, большей частью, в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Сочи. В остальных регионах рост цен на жилье будет зависеть от того, много ли там строят. "По регионам рост цен будет дифференцированный, от 0 до 5%", - считает Репченко.

Зато введение эскроу-счетов может оказать позитивное влияние на рынок загородной недвижимости. Как отмечают эксперты компании Knight Frank, когда были относительно доступны деньги дольщиков по крупным проектам многоэтажной плотной застройки, то малоэтажному строительству было очень сложно конкурировать с этими проектами. Сейчас же, с введением эскроу-счетов, застройщики могут получить примерно одинаковую прибыль и от возведения 400-метровой башни-небоскреба, и от строительства 400 таун-хаусов.

Корреспонденты "Российской газеты" проанализировали, как в регионах работает новая система, защищающая права участников долевого жилищного строительства. И обнаружили, как минимум, три проблемы. Одна касается непосредственно будущих новоселов, другая - застройщиков, третья - и тех, и других.

Но сначала напомним, какие перемены произошли на рынке долевого строительства с 1 июля 2019 года. Чтобы защитить деньги покупателей жилья, которые они раньше перечисляли напрямую застройщику, ввели эскроу-счета. На них и лежат деньги дольщиков, пока дом не введут в эксплуатацию. И только после этого уходят к застройщикам. Деньги на строительство дают банки в виде кредитов или компании используют собственные средства.

Открытие эскроу-счетов в российских регионах идет достаточно активно, если ориентироваться на рост от месяца к месяцу. Но их не так уж много. Эксперты прогнозируют, что в 2020 году переход на новые правила пойдет "объемнее".

Пока же многие застройщики еще работают по старым правилам. В Новосибирской области таких строек - более 80 процентов. В Нижегородской - к началу ноября выдано 109 разрешений на строительство с правом привлекать средства дольщиков. Но лишь у 30 из них предусмотрено использование счетов эскроу. В принципе - нормальная ситуация с учетом, что сейчас идет переходный период, когда действует и старая, и новая системы. Но экспертов и игроков рынка волнует другое. Сможет ли банковская система переварить большое количество эскроу-счетов и кредитов застройщикам, когда процесс пойдет активнее?

Важно помнить: пока дом не сдан, деньги на счетах эскроу принадлежат покупателю. Сколько он внес за будущую квартиру, столько же ему и вернут

В регионах, которые исследовала "РГ", проблемы уже обозначились. Одна из них - трудности с получением кредита для стройки. В Новосибирской области даже наметился риск появления новых "проблемных" домов, которые либо так и не построят, либо спрос на них упадет.

Трудный путь к кредиту

Уже зафиксированы случаи, когда банки отказывают строительным компаниям в финансировании. Причина: "несоответствие проектов нашим требованиям", поясняют в кредитных организациях. Что за требования?

Есть среди них бесспорные: застройщик должен быть финансово надежным, предоставить полную информацию о себе, о проекте. И это правильно.

Но банк может выставить и невыполнимые условия, уверяли новосибирские строители в разговоре с корреспондентом "Российской газеты".

Например, поэтапное межевание земельного участка, выделение в последнюю очередь парковки. Также в числе проблемных вопросов - "применение взвешенного подхода при определении ставки финансирования". Иными словами - под какие проценты давать кредит.

"По большинству проектов, попавших сегодня в зону риска, рассчитывали рентабельность до введения схемы с эскроу-счетами (в том числе и стоимость квартир - примечание редакции), - поясняет заместитель мэра -начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев. - И повышенная процентная ставка неизбежно ляжет на плечи будущих собственников, увеличит цену жилья и снизит спрос на него".

Этого же опасается и руководитель компании "Кубанькапстрой" Виктор Артуганов: "Сегодня в Краснодарском крае средняя ставка по займу достигает 12-14 процентов годовых вместо ранее заявленных 7-8 процентов. Естественно, темпы реализации квартир по счетам эскроу будут замедляться. Куда выгоднее купить квартиру в готовом доме, чем вкладывать почти столько же в строящиеся объекты да еще год-два ждать". Кстати, по его словам, на Кубани получил кредит пока только один застройщик.

В Нижегородской области еще отказов по кредитам не было, сообщил "РГ" заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитии компании "Столица Нижний" Борис Замский. И уточнил: "Банки на этом рынке работают надежные. И они ищут надежных застройщиков".

И это тоже правильно - что банки ищут надежных застройщиков. Вот только критерии и процедуры проверок кредиторы устанавливают по своему усмотрению. И оспорить их объективность практически невозможно. "От нас потребовали собрать внушительную документацию, - рассказала гендиректор ставропольской строительной компании Ольга Колосова. - В банке проверяли, анализировали все финансовые операции, все затраты". Компания Ольги Колосовой получила финансирование. На все эти процедуры ушел почти год (к работе по новым правилам начали готовиться заранее). Полгода потратил на получение кредита и кубанский застройщик, о котором рассказал Артуганов.

В то же время в Краснодарском крае каждая пятая стройка, которая должна была начать работать по-новому, заморожена. Об этом "РГ" рассказал председатель совета саморегулируемой организации "Краснодарские строители", заслуженный строитель РФ Аслан Нехай.

"Сегодня картина такова, - обрисовал он ситуацию, которая характерна не только для Кубани, - что ни один застройщик не знает, под какой процент он сможет получить проектное финансирование. Поэтому так важен единый алгоритм работы - четкие сроки, пакет документов, процент. Это сделало бы процесс получения кредитов понятным".

Строители понимают, что у банков есть свои приоритеты в выборе проектов - они ищут более интересные, ликвидные стройки в престижных районах, которые будут пользоваться спросом. Но что тогда остается жилым комплексам, которые закладывают на окраинах города?

Мнение эксперта: Действительно серьезная проблема, - соглашается руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. - И я не знаю, существует ли в головах у чиновников ее решение. У крупных компаний проблем быть не должно. А как быть с небольшими и средними застройщиками?

Особенно в тех городах, где кроме них никто ничего не построит. И при этом их состояние далеко не идеальное по банковским лекалам.

Это одна из проблем, которую государству обязательно придется решать. Иначе произойдет сокращение объемов строительства. И особенно пострадают регионы, где нет крупных стройкомпаний.

Банки не торопятся

Вторая проблема: выбор банков, с которыми можно реально работать, невелик.

Из почти сотни допущенных к работе со счетами эскроу банков в Нижегородской области проявляют активность только четыре: Сбербанк, Дом.РФ, ВТБ и Газпромбанк. Лидирует Сбербанк - он работает с большинством застройщиков (16 из 24) и по наибольшему количеству объектов.

Такая же картина в Ростовской, Новосибирской областях, в Ставропольском крае. И на Кубани. Здесь выдавать кредиты застройщикам уполномочены 36 банков. О готовности открывать счета эскроу сообщили только 22. А банки, заключившие договоры по новым правилам, можно вообще по пальцам пересчитать.

Конечно, пока идет переходный период, особых трудностей можно и не ждать. Если не брать в расчет сужение конкурентной среды на рынке эскроу-счетов. А что потом?

Мнение эксперта: На банки государство возложило не совсем характерную для них функцию - контролировать строителей, - поясняет Олег Репченко. - Им по большому счету вся эта история не нужна. К тому же стройка - очень ресурсоемкая отрасль.

У банка должны быть очень большие средства, чтобы ее кредитовать. К тому же в таком финансировании заинтересованы те банки, которые активно работают по ипотечному кредитованию. Вот и нарисовались три основных крупных банка и государственный Дом.РФ.

Они подбирают под себя стройку чисто из экономических интересов. Все остальные стоят в стороне. Если и участвуют, то только в каких-то штучных проектах, где исторически сложились кредитные линии с застройщиками.

Здесь многое коррелируется распределением ипотечного кредитования. С большим отрывом лидирует в ипотеке Сбербанк, вот он и в кредитовании застройщиков первый.

А про качество забыли?

И, наконец, проблема третья. На нее внимание "РГ" обратили в Ставропольском крае.

"Остается открытым вопрос о качестве введенных в эксплуатацию домов, - говорит глава строительной компании Ольга Колосова. - Так как с появлением эскроу-счетов главным критерием будет скорость строительства. А качество уйдет на второй план. Ведь банки его контролировать не будут. Им главное получить свои проценты и сберечь деньги граждан".

А в каком доме они будут жить, сколько придется потом потратить на ремонт - это уже вне зоны компетенции и интереса банков. И деньги с эскроу-счетов благополучно уйдут застройщику.

Хотя справедливости ради надо сказать, что качество все-таки не дело банков. Для этого есть приемные комиссии. Тем не менее, получается, что новая система недостаточно защищает дольщиков? И надо еще усиливать контроль за качеством?

Мнение эксперта: Тут пока трудно что-либо прогнозировать, - отвечает Олег Репченко. - Прецедентов не было. Но в теории - все хорошо и правильно. Система может прекрасно заработать.

А может и не пойти. Тут надо следить за возникающими проблемами и вовремя их решать. Пока реформа вроде бы случилась, но полностью рынок еще не охватила.

Все только начинается

Итак, пока, например, в Новосибирской области в первые месяцы работы новой системы было открыто чуть более 300 счетов эскроу. В Нижегородской области за четыре месяца их количество составило 550 штук. В Краснодарском крае - 344 счета, в Ростовской области к октябрю - 798.

Всего же по стране на начало ноября, по данным Центробанка, заключено более 20 тысяч счетов эскроу на 67 миллиардов рублей.

Так это много или мало?

Мнение эксперта: Как я уже сказал, слишком рано делать какие-то выводы, - комментирует эту статистику Олег Репченко. - Скорее всего, система сможет стать максимально эффективной, когда распродадутся 70-80 процентов квартир по старым правилам.

На это нужен минимум год, а по-хорошему два-три. Тогда станет понятно, насколько жизнеспособна новая система.

Если объемы предложения жилья на рынке не будут сокращаться, значит, оно хорошо строится и продается. Если же увидим падение, значит по новым правилам никто работать не хочет и не может.

О том, наметилось ли сокращение объемов предложения, можно будет говорить через год, к следующей осени.

Комментарий

Страховая сумма по счетам эскроу - 10 миллионов

Банки в случае со счетами эскроу не только контролируют все этапы сделки. Но и гарантируют, что продавец получит деньги покупателя не раньше, чем первым покупателям передадут ключи от квартир.

Как отмечает начальник Главного управления Банка России по Центральному федеральному округу Надежда Иванова, открывать счета эскроу при долевом строительстве могут только уполномоченные банки.

Их перечень публикуется на сайте Банка России в разделе "Информация по кредитным организациям" и обновляется ежемесячно. По данным, на 1 ноября 2019 года таких банков было 94, однако непосредственную готовность работать с застройщиками пока что изъявили 38 банков.

Теперь о том, как покупателю правильно пользоваться счетом эскроу.

Сначала, разъяснила Надежда Иванова, покупатель выбирает застройщика, дом и квартиру. Застройщик сообщает, в каком банке он получает финансирование. Это должен быть один из банков, уполномоченных на финансирование долевого строительства с использованием счетов эскроу.

Покупатель-дольщик и продавец-застройщик заключают договор, дольщик открывает счет эскроу, в договоре об открытии счета прописывают условия, при которых продавец сможет получить деньги, и указывается срок договора. Далее покупатель вносит на счет эскроу сумму, указанную в договоре.

Только после сдачи объекта застройщик получит доступ к средствам покупателя на счете эскроу.

Отдельный вопрос - покупка квартиры в ипотеку.

Покупатель имеет право оформить ипотечный кредит как в банке, являющемся эскроу-агентом, так и в любом другом, предложившим более выгодные условия по кредиту. То есть эскроу-агентом и кредитором покупателя могут выступать разные банки.

Схема выдачи ипотеки при долевом строительстве описана в Федеральном законе №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...".

Сумма первоначального взноса заемщика зачисляется на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве.

На этапе строительства заемщик имеет право рефинансировать свой кредит в другом банке, поскольку условия кредита могут меняться в лучшую сторону. На размещенные на счете эскроу деньги смена кредитора не влияет.

Как и когда можно снять деньги со счета эскроу.

Вернуть деньги со счетов эскроу при долевом строительстве возможно в следующих случаях: если завершился срок действия договора счета, расторгнут договор по соглашению строителя и дольщика, компания не смогла достроить объект или же дольщик аннулировал договор по своей инициативе.

Особый случай - если застройщик обанкротился, а дом еще не достроен. Как подчеркнула Надежда Иванова, счет эскроу позволяет защитить покупателей при покупке строящегося жилья. В случае банкротства застройщика покупатель сможет незамедлительно забрать деньги со своего счета эскроу. Важно помнить: пока дом не сдан, деньги на счетах эскроу принадлежат покупателю. Сколько он внес забудущую квартиру, столько же ему и вернут.

Так как быть, если произошло банкротство банка, где размещен счет эскроу? Как и другие банковские вклады, средства на счетах эскроу страхуются государством через Агентство по страхованию вкладов.

Как известно, для депозитов населения максимальная страховая сумма при отзыве лицензии у банка составляет 1,4 миллиона рублей. Для счетов эскроу при долевом строительстве этот предел значительно выше: в случае банкротства банка владельцы средств получат до 10 млн рублей.

Денежные средства покупателя страхуются со дня их размещения на счете до дня официальной передачи недвижимости по договору купли-продажи.

Совет директоров Центробанка на заседании в пятницу, 25 октября, снизил ключевую ставку сразу на 50 базисных пунктов, до 6,5%. В этом году ЦБ уже несколько раз снижал ставку рефинансирования, последний раз — в сентябре. Вслед за этим российские банки объявили о снижении ставок по жилищным кредитам. В Сбербанке прогнозировали два резких снижения ключевой ставки до конца года — в декабре ее могут уменьшить еще на 50 б.п., до 6%.

Банкиры и аналитики рынка недвижимости рассказали, как повлияет снижение ключевой ставки на ипотеку, спрос и цены на жилье в России.

«Снижение ставки поддержит запуск новых проектов застройщиками с использованием счетов эскроу»

Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра «Дом.РФ»:

— Совет директоров Банка России на четвертом подряд заседании принял решение о снижении ключевой ставки до 6,5%. Текущее значение минимально с 2014 года, когда было повышение с 5,5% до 7%. Основные кредиторы уже учли ожидания такого снижения в ставках по ипотечным кредитам, установив их на уровне 9,2–9,4%, банк «Дом.РФ» для покупки жилья в новостройках предлагает базовую ставку 8,9%. Продолжение снижения ключевой ставки формирует условия для достижения целевого показателя по ипотечной ставке национального проекта «Жилье и городская среда» в 2020 году на уровне 8,7%.

Динамика спроса на приобретение жилья с использованием ипотеки сильно зависит от уровня ставки по кредитам. Наблюдаемая в 2019 году динамика сформирует платежеспособный спрос на строящееся жилье и поддержит запуск новых проектов застройщиками с использованием счетов эскроу и проектного финансирования.

«Мы видим предпосылки для дальнейшего снижения ставок по ипотеке»

Оксана Матюшенко, руководитель отдела развития и сопровождения обеспеченных кредитных продуктов Райффайзенбанка:

— Мы видим предпосылки для дальнейшего снижения ставок в связи с изменением ключевой ставки ЦБ. Это поможет стимулировать рынок и запустить следующую волну интереса к рефинансированию ипотечных кредитов, которая наблюдалась в 2018 году. Сейчас мы внимательно следим за постепенным ростом интереса к программам рефинансирования: он замедлился в начале года, а со второго полугодия опять набирает обороты. В 2019 году рынок ипотеки, безусловно, является рынком покупателя — это один из самых выгодных периодов в истории для приобретения недвижимости в ипотеку.

При этом ипотечные ставки не являются единственным определяющим фактором при принятии решения об ипотеке. Рынок становится более зрелым, поэтому в выборе заметную роль играют качество сервиса, легкость процесса получения и обслуживания ипотеки, которые ведущие игроки могут предложить благодаря автоматизации и цифровизации.

«В ближайшие месяцы на рынке возобновится рост спроса»

Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:

— В краткосрочной перспективе снижение ставки ЦБ приведет к тождественному снижению средней ставки по ипотеке (при снижении ставки на 0,5% средняя ставка по ипотеке с нынешних 9,8–9,9% опустится до 9,4–9,5%, а отдельные ипотечные программы будут формироваться из 7,5–8,0% годовых). В ближайшие месяцы на рынке возобновится рост спроса, хотя вычленить в нем собственно ипотечный фактор не так просто. Снижение числа сделок этим летом было связано с переходом части проектов на эскроу-счета. Во-первых, в некоторых жилых комплексах регистрации не производились, хотя рекламная активность и общение с покупателями не останавливались. Во-вторых, часть покупателей решили отложить покупку из-за неопределенности. После того как стало ясно, что заметных изменений на рынке не произошло (продажи идут, цены почти не выросли), покупатели будут постепенно возвращаться на рынок и пойдут отложенные этим летом сделки. Динамика цен не претерпит изменений по сравнению с последними двумя-тремя месяцами — продолжится рост на 0,5–1% в месяц.

«В 2020 год рынок ипотеки с высокой вероятностью войдет с рекордно низкими процентными ставками»

Наталья Ващелюк, главный аналитик «Росбанк Дом»:

— Банк России не только снизил ключевую ставку, но и подтвердил готовность рассматривать вопрос об изменении ставки на одном из ближайших заседаний. Таким образом, не исключено, что нас ожидает еще одно снижение ключевой ставки в 2019 году.

Минимальные ставки по ипотечным кредитам банки предлагали летом 2018 года. В тот период ключевая ставка составляла 7,25%, то есть была на 0,75 п.п. выше, чем сейчас. В настоящее время на долю банков, чьи ставки по ипотеке выше прошлогодних минимумов, приходится более трети ипотечных кредитов на рынке. При этом только несколько игроков предлагают ставки, которые являются минимальными в их истории. Следовательно, на рынке ипотеки есть потенциал для снижения ставок, при реализации которого средняя ставка предложения до конца года может снизиться на 30–50 б.п. Таким образом, в 2020 год рынок ипотеки с высокой вероятностью войдет с рекордно низкими процентными ставками, что позволяет ожидать рост объема ипотечного кредитования в следующем году приблизительно на 25%.

«Спрос на жилье хоть и повысится, но вряд ли глобально»

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

— Снижение ключевой ставки традиционно сказывается на стоимости ипотеки, ставки с некоторым временным лагом снижаются соразмерно или чуть меньше. Безусловно, это поддерживает спрос на недвижимость, однако самый активный рост происходит не в момент планомерного снижения, а когда ставки вновь пойдут вверх. Это подтверждает опыт прошлого года: ажиотажный спрос на жилье пришелся на конец 2018 года — после того, как ставки начали расти. Дело в том, что люди спешат взять кредит, пока ставки не поднялись еще выше. Правда, если ипотечные ставки дойдут до 8%, многими потенциальными покупателями это может быть воспринято как дно, поскольку о таком уровне ставок говорил президент Владимир Путин. В подобном случае люди, возможно, решат, что ждать дальнейшего снижения уже некуда, и пойдут в банки.

Другое дело, что спрос был во многом реализован в конце прошлого (из-за начавшегося роста ставок) и начале текущего (в преддверии перехода на эскроу) года. Поэтому спрос хоть и повысится, но вряд ли глобально. К серьезному росту спроса может привести, в первую очередь, реальное снижение цен на недвижимость, а не снижение ставок в пределах 0,5–1%.

Банк России снизил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта, с 7,75% до 7,5% годовых, говорится в сообщении регулятора. Это первое смягчение денежно-кредитной политики с марта прошлого года, которое приведет к снижению банковских ставок, в том числе по ипотечным кредитам.

Впрочем, решающим для рынка недвижимости сегодняшнее решение регулятора не станет, уверены опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты.

Позитивный сигнал

Снижение ключевой ставки Центробанком — в целом позитивный сигнал для ипотечного сектора, но на стоимости ипотеки он заметно не отразится, уверена управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Последний год регулятор лишь ужесточал кредитно-денежную политику, что быстро привело к удорожанию ипотечных кредитов: примерно с 9% годовых летом 2018 года до 10,5% сегодня, напоминает эксперт.

«Сейчас следует ожидать стабилизации стоимости жилищных кредитов на текущем уровне и прекращения ее роста. Однако, конечно, этого недостаточно для поддержания рынка ипотечного кредитования и уж тем более нельзя считать мерой поддержки строительной отрасли в условиях реформы. Для этого потребовалось бы более радикальное смягчение кредитно-денежной политики», — говорит Литинецкая.

Последовательное снижение ключевой ставки до ожидаемого уровня, одним из шагов которого является сегодняшнее уменьшение на 25 базисных пунктов, может действительно существенно повлиять на доступность жилья и нивелировать ожидаемый рост цен на рынке в связи с переходом на эскроу-счета, добавляет региональный директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева.

Однако, если эта тенденция не получит своего продолжения, на фоне возможных макроэкономических и политических событий незначительное снижение на 0,25 п. п. не повлечет изменений в динамике спроса на рынке ипотечного кредитования и, как следствие, не приведет к увеличению объема продаж жилой недвижимости.

Дополнительные механизмы

Снижение ключевой ставки на 0,25 п. п. носит, скорее, символический характер, согласен руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко: «Ситуация в мире продолжает оставаться очень напряженной: в любой момент могут обрушиться цены на нефть, против России могут ввести санкции, и все обернется в обратную сторону, к необходимости повышать ключевую ставку».

Сегодня рынок ожидает коррекцию ипотечной ставки вне зависимости от решения ЦБ, однако снижение ключевой ставки, безусловно, даст дополнительный стимул, считает партнер, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield Денис Соколов. «С другой стороны, мы предполагаем все более широкое использование льготных ставок по ипотеке для отдельных категорий заемщиков, поэтому важно смотреть не на ставки из рекламных плакатов, а на ставки из статистики ЦБ. Велика вероятность, что майские данные уже покажут снижение этого показателя», — говорит Соколов.

Поводов для глобального оптимизма даже в среднесрочной перспективе нет, указывают аналитики. Ипотека сегодня дороже, чем год назад, и цены будут только расти, особенно на фоне перехода рынка на новую схему работы через эскроу-счета.

«Во всем мире доступность жилья определяется не размером ипотечных ставок, а стоимостью самой недвижимости. Существует такая эмпирическая формула: цена метра должна быть равна среднему ежемесячному доходу человека. В Москве при средней зарплате меньше 100 тыс. руб. квадратный метр жилья стоит более 200 тыс. руб., так что для большинства людей ипотека даже с нулевой ставкой остается недоступной», — говорит Олег Репченко.

Как менялась ключевая ставка

В сентябре 2018 года Банк России впервые за четыре года повысил ключевую ставку на 0,25 п. п., до 7,5%. Вслед за решением регулятора российские банки начали поднимать ипотечные ставки, в результате к началу зимы средний показатель достиг 9,54%. В декабре Банк России вновь повысил ключевую ставку до 7,75%, что привело к очередному витку роста ставок.

В январе 2019-го глава Минстроя России Владимир Якушев заявил, что потенциал дальнейшего снижения ставки по ипотеке исчерпан. По данным ЦБ, средняя ставка по ипотеке в феврале 2019 года выросла до 10,15% годовых, что стало самым большим значением с августа 2017 года (10,58%). По состоянию на апрель средняя взвешенная ипотечная ставка по новым кредитам составляла 10,55%, за год она выросла на 1 п. п.

Весной президент России Владимир Путин поручил принять меры по снижению ипотечной ставки до 8%. Доклад по данному вопросу Банк России и кабмин должны предоставить президенту до 15 января 2020 года.

В 2019 году эксперты рынка недвижимости Москвы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», не ожидают повторения рекордов прошлого года по спросу на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. Также аналитики не прогнозируют существенного роста цен на квартиры. Увеличение средней стоимости 1 кв. м может произойти в сегменте новостроек в связи с переходом на проектное финансирование, но его будут сдерживать рост ипотечных ставок и большой объем предложения на рынке.

На рынке офисной недвижимости прогнозируется увеличение объемов ввода новых проектов, на столичных улицах ожидается дальнейшее переформатирование операторов стрит-ретейла. Подробнее о развитии столичной недвижимости — в прогнозах ведущих аналитиков.

«Сохранить спрос можно будет только при снижении цен на жилье»

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

— В 2018 году на рынках первичной и вторичной недвижимости Москвы произошел всплеск спроса. Однако даже рост числа сделок (почти в полтора раза на рынке новостроек и более чем на четверть на вторичную недвижимость) не вылился в ощутимый рост цен. Цены в обоих сегментах повысились всего примерно на 3%, составив по итогам года в среднем 172 тыс. руб. за 1 кв. м на вторичное жилье и 203 тыс. руб. на первичное. При этом основной спрос на новостройки был сконцентрирован в сегменте до 180 тыс. руб. за метр. На вторичном рынке также быстрее всего вымывалось бюджетное жилье — панельные дома в спальных районах в более дешевых округах.

Дело в том, что этот спрос обусловлен не ростом доходов населения, а, в первую очередь, дешевой ипотекой. Так, рост выдачи ипотеки опередил рост сделок с недвижимостью — число ипотечных сделок увеличилось примерно на 70%. Однако на фоне увеличения ключевой ставки ЦБ ипотека будет дорожать, поэтому уже не сможет обеспечить такую поддержку рынку. В этих условиях сохранить спрос возможно только при снижении цен на жилье. Поэтому дно рынка пока не достигнуто. По нашим прогнозам, это может произойти года через два, и к тому моменту средние цены могут потерять еще около 20%.

Продавцы на вторичном рынке будут неохотно снижать ценник, что отразится на спросе на квартиры. На первичном рынке в ликвидных проектах цены начнут повышать по мере роста стадии строительной готовности. Однако новые проекты станут выходить в более дешевых сегментах, поэтому средняя стоимость метра будет снижаться, даже несмотря на рост НДС и переход на эскроу-счета.

«2019 год станет переломным для столичного рынка новостроек»

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

— Определенно можно сказать, что 2019 год станет переломным для столичного рынка новостроек, так как в середине года произойдет резкая смена модели финансирования жилищного строительства. Замена средств дольщиков банковским кредитом должна подтолкнуть цены на строящееся жилье вверх. Во всяком случае себестоимость строительства увеличится, а вот корректировка ценовой политики уже будет зависеть от конкретной рыночной ситуации. По нашим оценкам, цены могут вырасти на 10–15%, однако далеко не все девелоперы пойдут на такое повышение, чтобы не потерять покупателей. В этих условиях получат распространение скидки и дисконтные программы. Кроме того, будут пересматриваться проекты застройки с целью оптимизации издержек под текущий уровень конечных цен. По крайней мере, снижения цен потенциальным покупателям новостроек в наступившем году ожидать не следует.

Что касается объема предложения, то он будет постепенно сокращаться, а выход в продажу новых объектов замедлится. В определенных локациях даже возможен дефицит нового жилья. Очевидно, что банки не готовы кредитовать всех работающих на рынке девелоперов, поэтому ограничение доступности кредита приведет к снижению темпов строительства и ввода жилья в ближайшие годы.

К середине 2019 года и во второй его половине спрос начнет уменьшаться, так как фискальная и инфляционная нагрузка на население возрастает, а ипотека — дорожает. В целом можно предположить, что 2019 год не будет столь же успешным для рынка новостроек, как ушедший 2018-й.

«Не предвидится ни сильного падения, ни сильного роста»

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:

— Покупательская активность в этом году будет уступать показателям 2018 года, к чему приведет комплекс причин, среди которых повышение ставок по ипотеке при невысокой платежеспособности населения, выросшая за прошлый год стоимость вторичной недвижимости и существенное сокращение предложения, особенно наиболее бюджетных объектов. Скорее всего, по количеству авансов и сделок 2019-й сравняется с 2017 годом. Соответственно, мы не ожидаем, что с ценами на вторичке произойдут существенные перемены: не предвидится ни сильного падения, ни сильного роста, и в течение года средние ценовые показатели, как мы предполагаем, останутся на том же уровне, что и сейчас.

Однако если на рынке новостроек в 2019 году произойдут кардинальные перестановки (к примеру, начнется резкое увеличение стоимости нового жилья из-за изменений в финансировании застройщиков), то они могут отразиться и на ценовой картине во вторичном сегменте. Также в случае серьезного ухудшения российской экономики активность покупателей с большой вероятностью снизится, что приведет к уменьшению цен на вторичную недвижимость. Однако подобные варианты развития событий представляются нам маловероятными.

В 2018 году ситуация изменилась: главным действующим лицом на вторичном рынке был продавец, так как покупатели больше не могли позволить себе долго ходить на просмотры, ведь из-за повышенного спроса они рисковали остаться у разбитого корыта. А в 2019 году вторичный рынок будет, так сказать, нейтральной территорией: объем предложения перестанет сокращаться, как это было в прошлом году, он либо останется примерно таким же, как сейчас, либо немного увеличится, цены также зафиксируются на текущем уровне. Поэтому в 2019 году мы будем наблюдать равновесие в отношениях продавцов и покупателей.

«Никаких значительных перемен на рынке аренды в 2019 году мы не ожидаем»

Мария Жукова, управляющий директор компании «Миэль-Аренда»:

— Никаких значительных перемен на рынке аренды в 2019 году мы не ожидаем. По-прежнему основная доля и спроса, и предложения останется в сегменте экономкласса. Можно ожидать, что максимальный спрос в 2019 году, как и в 2018-м, будет приходиться на ценовой диапазон от 25 тыс. до 40 тыс. руб. В этом диапазоне рассматривают для себя жилье квалифицированные специалисты, приехавшие в Москву из других регионов, молодые семьи, планирующие покупку собственного жилья в ипотеку и временно живущие в арендном, и т. д.

Спрос на аренду городской недвижимости по-прежнему будет высок, так как Москва как центр деловой и финансовой активности привлекает к себе арендаторов из других городов и регионов. В течение последних лет мы не отмечали никаких резких ценовых изменений на рынке аренды, лишь в пределах ценовой погрешности. Наступивший год, скорее всего, не станет исключением, так как мы не видим предпосылок ни к заметному росту цен, ни к их снижению.

«В лучшем случае спрос сохранится на прошлогодних отметках»

Дмитрий Халин, управляющий партнер агентства элитной недвижимости Savills в России:

— В 2018 году спрос на элитное жилье как на первичном, так и на вторичном рынке вырос в 1,5 раза. Главные причины высокой прошлогодней активности покупателей — расширение предложения новостроек и существенная коррекция цен на готовые квартиры. Думаю, что даже при самом оптимистичном сценарии спрос в лучшем случае сохранится на прошлогодних отметках. Гораздо вероятнее снижение числа сделок на 10–15%.

В 2019 году к выводу на рынок готовилось как минимум 11 новых элитных комплексов с суммарным числом квартир и апартаментов, превышающим 1,7 тыс. Это на 20% больше, чем в 2018 году. Последние изменения законодательства о долевом строительстве наверняка скорректируют эти оптимистичные планы. Вполне вероятно, что треть перспективных проектов будет отложена, остальные выйдут на рынок по более высокой, чем предполагалось ранее, цене. На 10–15% подорожают и те проекты, которые экспонируются на рынке уже сейчас. В результате сегмент элитных новостроек может недосчитаться до четверти сделок в сравнении с прошлогодними показателями.

На вторичном премиальном рынке, напротив, можно рассчитывать на оживление спроса до 10%. В последнее время данный сегмент испытывал мощное ценовое давление со стороны новых проектов. Похоже, что с 1 июля 2019 года эти времена закончатся. А значит, вторичные квартиры станут более интересны.

«Ожидаем развития позитивных трендов на рынке офисной недвижимости»

Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank:

— В 2019 году мы ожидаем развития позитивных трендов на рынке офисной недвижимости Москвы, которые уже наметились в прошедшем году. Во-первых, прогнозируется рост нового строительства, который может доходить до двукратного увеличения по сравнению с 2018 годом, — запланировано к выходу на рынок порядка 400 тыс. кв. м. Теперь, когда на рынке ощущается явное оживление арендаторов, а в ряде локаций даже наметился дефицит предложения на фоне высокого спроса, застройщики вернулись к планируемым ранее проектам.

Во-вторых, спрос, вероятнее всего, останется в целом на уровне 2018 года, то есть объем чистого поглощения составит 650–700 тыс. кв. м. При сохранении стабильного спроса доля вакантных площадей продолжит снижаться примерно на 1–2 п. п. Позитивные настроения на рынке в связи с обоюдной активизацией арендаторов и девелоперов подогреют рост ставок на 3–5% в год.

В-третьих, если говорить о наиболее заметных трендах 2019 года, следует упомянуть развитие сегмента коворкингов, который в русле общемировых тенденций будет активно расти. Ожидается, что уже в 2019 году объем предложения коворкингов может увеличиться примерно на 20–30% от сегодняшних 130 тыс. кв. м.

«Профиль операторов продолжит меняться в сторону предприятий общепита»

Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений компании CBRE в Москве:

— Рост операторов масс-маркета продолжится: резкое увеличение цены парковки в центре Москвы приведет к тому, что количество арендаторов, работающих в данном сегменте, вырастет, вытеснив операторов, рассчитанных на покупателей средних и средних+, которые уйдут в нишевые проекты с гостевым паркингом. Люксовые операторы останутся в пределах традиционного торгового треугольника в районе Петровки — ЦУМа.

Профиль операторов продолжит меняться в сторону предприятий общепита: рынок общественного питания пока все еще далек от насыщения, а развитие таких сервисов, как Delivery Club и «Яндекс.Еда», позволяет стрит-фуду покрывать не только текущий пешеходный трафик, но и активно развивать онлайн-продажи готовой еды с доставкой.

Fashion и бьюти продолжат осторожное развитие на ключевых улицах, наиболее востребованными у таких операторов по-прежнему остаются Кузнецкий Мост, Никольская, Большая Дмитровка, Петровка, Тверская. Вакансия в центральных торговых коридорах, как и ранее, станет снижаться за счет ротации и, по нашим оценкам, составит менее 5% в этом году. Ставки аренды продолжат коррекцию в зависимости от улицы, плавно снижая верхнюю ценовую границу. 

На рынке строительства жилья начались революционные изменения. В период с 1 июля 2018 года по 1 июля 2019 года он постепенно перейдет от долевого к проектному финансированию. Для покупателей это означает, что они не останутся без денег и без ключей на квартиры. Но за такие гарантии придется заплатить: цены на жилье могут вырасти из-за того, что на рынке останется меньше застройщиков.

Уже с 1 июля этого года требования к застройщикам ужесточились. Теперь они должны работать на рынке не менее трех лет и возвести не менее 10 тысяч квадратных метров жилья. Но это только начало изменений в долевом строительстве, основная цель которых — уйти от «котлового» механизма сбора средств.

Раньше застройщик собирал деньги дольщиков под определенный объект, но по закону имел возможность тратить эти деньги на любую другую свою стройку. То есть, условно говоря, вы отдали деньги на строительство своего ЖК «Ромашка» на севере Москвы, а застройщик на них возводит таунхаусы на юге. Поэтому и возникала проблема обманутых дольщиков, которые ждали ключей от своих квартир годами. Теперь же вводится правило, по которому под каждое разрешение на строительство застройщик должен будет открывать отдельный счет в банке. Еще одно нововведение — обязательное банковское сопровождение сделок. Кредитная организация будет контролировать расходование средств и сможет отказать в проведении операций, не касающихся конкретного объекта строительства, под который открыт счет. То есть нецелевая трата денег покупателей жилья для застройщика становится невозможной.

В переходный период до 1 июля 2019 года застройщики еще могут привлекать деньги по договорам долевого строительства, а после этой даты собирать деньги граждан они смогут только на специальные эскроу-счета. Получить собранные на такие счета средства застройщик сможет только после выполнения всех своих обязательств, то есть после того, как покупатели жилья получат ключи от своих квартир, а не до того, как происходит сейчас. То есть теперь у застройщика должен быть собственный капитал для строительства — по закону, не меньше 10 процентов от общей стоимости объекта строительства. Девелоперы также смогут привлекать целевые небанковские займы от материнской организации в размере до 20 процентов от стоимости проекта. В случае банкротства застройщика внесенные на эскроу-счет деньги покупателю вернет банк. Объект строительства может быть передан другому добросовестному застройщику. Деньги дольщиков на эскроу-счетах будут застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов — по аналогии с депозитами. Только сумма возмещения ограничена 10 миллионами рублей.

Изменения, очевидно, приведут к тому, что на рынке останется меньше застройщиков — работать смогут только самые крупные из них, ведь у них должен быть капитал для строительства. С такими застройщиками смогут сотрудничать только крупные банки. Требования банков к застройщикам из-за нововведений вырастут. Все это приведет к тому, что поднимется и общая цена сделки. Соответственно, увеличится и стоимость конечного продукта — готового жилья.

В течение переходного периода (до июля следующего года) деньги дольщиков, привлеченные по договорам долевого строительства, будут страховаться в Фонде защиты прав дольщиков. Сейчас застройщики перечисляют туда 1,2 процента от стоимости каждого договора, с 1 октября 2018 года отчисления вырастут до 3 процентов, а с 1 января 2019 года — до 6 процентов. Как полагают законодатели, это должно стимулировать застройщиков использовать эскроу-счета вместо договоров долевого строительства.

Изменения в закон о долевом строительстве, безусловно, защитят покупателей жилья. По данным минстроя на первый квартал, в России сегодня около 40 тысяч обманутых дольщиков, эта проблема есть в большинстве регионов страны. А в думской рабочей группе по защите прав дольщиков еще в ноябре прошлого года отмечали, что обманутых дольщиков около 130 тысяч. У одной только Urban Group, которая была признана банкротом в июле этого года, было заключено больше 19 тысяч договоров долевого участия. Так что проблема масштабная и требует решения. Однако и у перехода на проектное финансирование есть негативная сторона. Она, скорее всего, приведет к повышению цен на новостройки. Ужесточение требований к девелоперам неизбежно повлечет за собой сокращение темпов введения нового жилья, а возможно, приведет к сокращению объемов строительства. На рынке останутся только добросовестные девелоперы с устойчивым финансовым положением.

Повышение цен отмечается уже сейчас, однако и минстрой, и сами застройщики связывают его с ослаблением рубля и постепенным ростом ипотечных ставок, что заставило многих покупателей поспешить со сделками. Роста цен, связанного с изменениями в закон о долевом строительстве, стоит ждать не раньше конца года. Тогда на рынке появится заметное число объектов, которые будут продаваться уже по новым правилам. Пока же поправки в законодательство, вступившие в силу с 1 июля, не ослабили активность застройщиков. Наоборот, на московском рынке жилья только в июле, по данным «ИРН-Консалтинг», между Третьим транспортным кольцом и МКАД на рынок вышло 26 новых корпусов, в том числе 15 — в составе новых проектов. Большинство девелоперов продают меньше, чем строят, поэтому стоит ожидать снижения цен на вновь возведенные метры.

Однако после полного вступления поправок в силу роста цен не избежать. Покупка жилья на стадии котлована для многих была привлекательной именно потому, что скидка по таким предложениям доходила до 20 процентов от цены на уже готовый объект. Теперь же от продаж на ранних стадиях рынок будет уходить, соответственно, и цены могут вырасти примерно на 20 процентов.

17 августа исполнилось 20 лет со дня первого глобального кризиса в российской экономике, который существенно обвалил зарождающийся тогда рынок недвижимости. С тех пор в России произошли еще два кризиса — 2008 года и 2014 года, последствия последнего все еще отражаются на рынке жилья.

Особой разницы по влиянию на первичный и вторичный рынки жилья эти кризисы не имеют: падали доходы населения, ослабление рубля приводило к новому витку инфляции — и в итоге на покупку, аренду жилья или ипотеку денег у россиян оставалось меньше. В результате снизились цены на жилье, которые в среднем падали в периоды кризисов на 30% и более. Но все же у всех трех кризисов есть существенные отличия их влияния на разные сегменты недвижимости. Вспоминаем о трех кризисах, как они изменили рынок, что у них общего и чем отличались друг от друга.

1. Дефолт. Первый удар по рынку

Период: 17 августа 1998 года — начало 2000 года

Причины и предпосылки: обвал рынка ГКО (государственных краткосрочных облигаций с доходностью до 150%), огромный госдолг России, кризис на азиатских рынках, падение цен на нефть

Падение цен: на 30−35% в долларах (по индексу IRN.RU)

Первый серьезный удар по российскому рынку жилья был нанесен в результате дефолта. 17 августа 1998 года правительство России объявило технический дефолт — ввела мораторий на погашение внешних долгов российских банков и принудительную реструктуризацию долгов по ГКО/ОФЗ. Когда пирамида рухнула, власти не смогли залатать дыры в бюджете. По сути, на тот момент девелоперский рынок только зарождался — новостройки почти не возводились, застройщикам было практически невозможно получить проектное финансирование, ипотеки не было.

В результате основной удар принял на себя рынок вторичного жилья. Стоит отметить, что тогда большинство россиян получало зарплату в долларовом эквиваленте, а цены на жилье были также выставлены в валюте. Кризис привел к оттоку экспатов, которые в основном снимали квартиры в Москве, что подтолкнуло падение цен и спроса на этом рынке. «Владельцы квартир на вторичном рынке отказывались снижать цены, а покупатели не хотели приобретать жилье по старым ценам. В результате все сделки на рынке встали на длительный период», — вспоминает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома, который тогда работал рядовым риелтором.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU:

— В 1998 году казалось, что все рухнуло и на рынке российской недвижимости образовался глобальный кризис невиданных ранее масштабов. Однако если сегодня взглянуть на этот период, то дефолт в России больше напоминает временную коррекцию рынка жилья, когда цены упали с $ 1000 до уровня $ 700 за 1 кв. м — на 30%. Для сравнения: на историческом максимуме (перед кризисом 2008 года) цены на жилье составляли около $ 6200 за 1 кв. м, на сегодняшний день от этого максимума они рухнули в три раза — до уровня $ 2000 за «квадрат».

Марина Любельская, первый заместитель генерального директора концерна «Крост»:

— Кризис 1998 года на рынке недвижимости сказался не только и не столько в негативном свете, как на других отраслях экономики. Как и любое другое глобальное потрясение, дефолт перед миллениумом стал не просто причиной разорения многих строительных компаний, но и средством санации рынка, началом процессов импортозамещения в стройотрасли и развития рынка в целом.

В первые дни после дефолта разорились неэффективные застройщики, с рынка ушли зарубежные промматериалы, покупать которые стало экономически нецелесообразно, а отечественные промпредприятия только начали осваивать модернизацию старого советского оборудования и не могли удовлетворить спрос застройщиков на качественные стройматериалы. Поэтому стали развиваться компании, наладившие собственный промышленный комплекс. История промпредприятий концерна «Крост» начинается как раз в постдефолтные годы.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:

— Жилье резко подорожало после девальвации рубля, даже снизившиеся долларовые расценки все равно означали многократный рост рублевых цен, которые на время отрезали от рынка огромное число покупателей. Кризис нанес удар и по покупательской аудитории дорогостоящих сегментов. Не стоит забывать, что сильнее всего дефолт ударил именно по банковской системе страны. Работники финансового сектора потеряли работу, а значит, покинули рынок дорогого жилья. Оправился рынок жилой недвижимости только к 2002−2003 годам.

Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука жилья»:

— В конце 90-х годов первичный рынок жилой недвижимости еще только зарождался. Поэтому основные последствия кризиса сказались на вторичном жилом рынке. В среднем стоимость квартир с августа по декабрь 1998 года снизилась на 15−20%.

Особенностью кризиса являлось то, что на тот момент не было развито ипотечное кредитование, как и проектное финансирование. В результате на выходе из кризиса девелоперы чувствовали себя свободнее. Кризис, скорее, подстегнул развитие рынка недвижимости. Началась активная массовая жилая застройка. Спрос в период кризиса вначале резко подскочил. Однако уже осенью 1998 года снизился из-за того, что покупатели не могли вывести свои деньги из банков. Снижение покупательской активности и привело к снижению цен на недвижимость.

2. Мировой экономический кризис. Крах девелоперов

Период: 2008−2010 годы

Причины и предпосылки: ипотечный кризис в США, кризис ликвидности развивающихся стран, падение цен на нефть

Падение цен: на 30−35% в долларах, на 10−15% в рублях (по индексу IRN.RU)

Кризис 2008 года как и 1998 года стал следствием в основном внутренних проблем российской экономики, хотя спусковым крючком послужил ипотечный кризис в США. Ипотечный мыльный пузырь лопнул, что привело к снижению оборотов мировой торговли, а также падению ликвидности развивающихся странах, в том числе в России. «Чрезмерная закредитованность российского корпоративного сектора иностранными банками довершила дело. Одновременно мировой финансовый кризис отразился на рынках сырья — цены на топливо пошли вниз: средняя стоимость барреля обвалилась с $ 120−140 до $ 50−60. Фактически из того кризиса Россия не вышла», — считает Мария Литинецкая.

По сравнению с 1990-ми годами рынок недвижимости сильно изменился. Наряду со вторичным рынком жилья образовался крупный сегмент строящихся домов. Экономический кризис ударил по всем источникам финансирования проектов застройки. Особенностью кризиса на рынке жилой недвижимости в 2008—2010 годах стало относительно быстрое восстановление, которое не наблюдалось после коллапса 1998 года. Объем сделок и темпы строительства начали расти уже в 2011 году.

Александр Ручьев, президент ГК «Основа» (экс-глава ГК «Мортон»):

— Кризис 2008 года стал следствием глобального кризиса мировой экономики, который затронул Россию. Исчезли «длинные» деньги и компании, которые имели валютные позиции, строили на этих кредитах и были вынуждены их закрывать. В тот период многие компании с высокой долговой нагрузкой отошли банкам («Донстрой», «Система-Галс») или просто прекратили свое существование (Mirax). Кризис спроса на рынке недвижимости в то же время был спровоцирован паническими настроениями: покупатели ждали, что цены упадут, продажи жилья встали, а на рынке начался глобальный передел. Цены действительно упали, но падение было быстро отыграно, спрос вернулся и рынок достаточно быстро восстановился.

Кризис 2008 года совпал с периодом, когда у ГК «Мортон» на фоне минимальной кредитной нагрузки был большой задел в части интересных площадок и четкая, эффективная оргструктура. Это позволило вывести большой объем ликвидного предложения в примыкающих к МКАД районах Московской области по лучшей на рынке цене. Мы выстроили грамотную воронку продаж, оттянули на себя спрос, за счет чего нам удалось не остановиться, а сделать рывок вперед.

Юлия Иванова, руководитель департамента аналитики компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»:

— Этот кризис — первый и единственный, когда объемы ввода сокращаются. Девелоперы терпят ряд громких банкротств: совладельцы теряют МИАН, Mirax, «Галс», ПИК, «Донстрой» — компании переходят под контроль банков в обмен на реструктуризацию долгов. «Антикризисной мерой» все в один голос провозглашают максимально дешевые товары.

Марина Любельская, первый заместитель генерального директора концерна «Крост»:

— За десять лет после дефолта спрос на новостройки только активизировался, и строительство стало одной из самых бурно развивающихся отраслей. Недвижимость, особенно в Москве, оказалась наиболее эффективным инструментом сохранения и приумножения средств жителей. Квартиры росли не только в цене и спросе, но и в площадях — покупатели предпочитали двух-, трехкомнатное жилье и даже больше!

К 2008 году рынок достиг такого пика, что нам стало ясно — скоро последует резкий откат вниз. В ожидании этого спада (никто не думал, что будет кризис такого масштаба) мы изменили наш подход к проектированию — сократили площади квартир. Возможности покупателей снизились, и предпочтения рынка развернулись в сторону небольшого, малогабаритного жилья — что наблюдается и до сих пор.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:

— По сравнению с 1990-ми годами рынок недвижимости сильно изменился. Наряду со вторичным рынком жилья образовался крупный сегмент строящихся домов. Экономический кризис ударил по всем источникам финансирования проектов застройки. Кризис ликвидности в банковской сфере привел к ужесточению условий по проектному финансированию. Резкий рост безработицы и падение доходов ударили по платежеспособности дольщиков. Обвал фондового рынка ограничил возможности застройщиков привлекать средства через выпуск корпоративных облигаций. Спад спроса начался на рынке новостроек, так как данный сегмент был плохо отрегулирован и рассматривался покупателями как более рискованный в сравнении со «вторичкой». Уже по итогам 2008 года общая площадь реализованных в столице новостроек сократилась на 60%, в том числе по ипотеке — на 62%.

Снижение спроса стало одной из причин уменьшения объемов строительства в связи с тем, что основной схемой финансирования стройки являлось привлечение дольщиков. Объемы ввода жилья в столице рухнули в 2008 году на 32% относительно предыдущего года. В этот период было заморожено до 40% проектов.

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:

— Главное отличие влияния кризиса 2008 года от кризиса 1998 года заключается в том, что к этому времени рынок недвижимости уже был в состоянии перехода с долларов на рубли, что позволило смягчить шок от случившегося. После кризиса 2008 года рынок жилья классов эконом и комфорт перешел на расчеты в рублях (сегмент премиум остается долларовым). Сегодня это его подушка безопасности, которая позволяет избежать катастрофических последствий от обрушения рубля. В 2008 году участники рынка, наученные горьким опытом прошлого кризиса, оказались более «договорноспособными» и скорее шли на уступки, поэтому такого коллапса, как в 1998 году, удалось избежать.

Покупательский бум, начавшийся в 2000-х годах, после дефолта, привел не только к восстановлению высокой стоимости столичной «вторички», но и к ее переоценке, приведшей к тому, что к 2008 году в этом сегменте надулся ценовой пузырь. Каждая вторая сделка проходила с инвестиционными целями — люди скупали городское жилье, надеясь на то, что в скором времени все эти объекты сильно вырастут в цене. И в 2008 году этот пузырь лопнул. И вот как раз в такие-то моменты на игроков рынка недвижимости, образно говоря, и обрушивается холодный душ.

3. Последний кризис или новая экономическая реальность

Период: 2014 —?

Причины и предпосылки: падение цен на нефть и рубля, антироссийские экономические санкции, введение контрсанкций

Падение цен: на 55% в долларах, на 15−20% в рублях (по индексу IRN.RU)

Экономический кризис 2014 года можно назвать новым этапом рецессии и продолжением кризиса 2008 года. Причины, по сути, те же: структурные проблемы в экономике (сырьевая зависимость, низкий уровень внутреннего потребления, отсутствие доступных источников финансирования) не были решены за прошедшие десять лет. Это привело к тому, что страна оказалась вновь неготовой к ухудшению внешней конъюнктуры: внешнеполитическому давлению и падению цен на нефть.

Рынок недвижимости отреагировал на очередной виток кризиса так же, как и в предыдущие годы: сокращением спроса, снижением темпов строительства, уменьшением рублевых цен, которые с учетом падения уровня жизни фактически выросли для большинства покупателей. Новым явлением стал рост значения ипотечного кредитования, которое фактически спасает жилищное строительство в условиях рецессии.

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:

— Кризис 2014 года во многом отличается от кризисов 1998 и 2008 годов. Он развивается очень медленно — за постепенным снижением цен на вторичном рынке жилья мы наблюдали в течение примерно трех лет. Образно говоря, если предыдущие кризисные периоды были для вторичного рынка недвижимости Москвы шоком, от которого он быстро отходил — как тяжело заболевший человек, пролежавший в больнице под капельницей неделю, а затем вернувшийся к своим повседневным делам, — то нынешний кризис можно сравнить с тяжелым хроническим заболеванием в активной стадии.

За это время люди окончательно убедились в том, что вторичную недвижимость уже нельзя называть инвестиционно привлекательной, ведь ее цена может понижаться на протяжении довольно долгого времени, и реализовать ее с выгодой для себя невозможно. Более того, с 2015 года покупатели перестали рассматривать вторичную недвижимость как средство для хранения своих накоплений.

Александр Ручьев, президент ГК «Основа»:

— Кризис 2014 года носил иной, более системный характер, и это локальная российская история, которая, к сожалению, продолжает развиваться. В этот кризис совпало два мощных тренда: падение платежеспособного спроса и рост издержек на стройку. И 2014 год — только начало кризиса. Он носит затяжной характер, по сути, его влияние ощущается и сейчас. Да, понизив ипотечную ставку, государство существенно поддержало рынок. Но падение покупательной способности и отсутствие доступа к недорогому финансированию на фоне постоянного роста издержек привели к тому, что в этот кризис рухнули такие крупные компании, как СУ-155, Urban Group и большое количество мелких застройщиков по всей России — все те, у кого была низкая маржа и неоптимальные модели управления.

Кризис преодолеют компании с большим собственным капиталом, низкой кредитной нагрузкой и высоко маржинальными проектами. Но таких компаний очень мало! Сейчас новые законодательные инициативы заставляют компании меняться — избавляться от гигантизма. Рынок переходит к новой модели девелопмента, которая ближе к европейской: проектное финансирование, небольшие проекты и максимум рентабельности с каждой площадки. Крупным компаниям в эти реалии встроиться будет гораздо сложнее. И это, пожалуй, одно из самых существенных отличий сегодняшнего дня от кризиса 2008 года.

Оксана Вражнова, председатель правления группы компаний «Миэль»:

— Рынку вторичного жилья «повезло» меньше. Сократилось количество ипотечных сделок: если в 2014 году он доходил до 45%, то в 2015-м их объем составлял порядка 20−25%. В начале лета 2015 года порядка 40−50% объектов на вторичном рынке продавалось с дисконтом, то осенью — 90%, а средней размер скидки составлял 7%. Владельцы, чьи квартиры располагались в старом жилом фонде и требовали капремонта, предоставляли даже 15−20%-ный дисконт от среднерыночной стоимости. Что касается рынка аренды, то главное его отличие в 2014 году от предыдущих кризисных лет — существенное превышение предложения над спросом и значительное (по сравнению с прошлым годом) падение спроса.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой»:

— Кризисные явления стали проявляться с начала 2014 года: пиком кризиса считается 15 и 16 декабря — «черный понедельник» и «черный вторник», когда произошло резкое падение курса рубля. Весь 2015 год курс рубля был нестабилен, показывая в некоторые периоды сильное ослабление. За время кризиса рубль обесценился в два раза и более по отношению к доллару и евро (к концу 2015 года). Хотя ослабление рубля в 2015 году (27%) было более скромным, чем в 2014-м (58%), оно привело к резкому спаду потребительского спроса и реальных доходов населения. В течение 2016 года курс стабилизировался на уровне 2015 года, население привыкло к новым реалиям, начался постепенный выход из кризиса.

Резкий обвал курса рубля в декабре 2014 года привел к ажиотажному спросу на московскую недвижимость как попытке сохранения накопленных населением средств. Однако ослабление рубля привело к спаду реальных доходов населения, и во втором полугодии 2015-го уже отмечено резкое снижение средней цены 1 кв. м для поддержания (а в реальности — увеличения) темпов продаж.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU:

— Это не кризис, а новая геополитическая и макроэкономическая реальность. С осени 2014-го и навсегда.

После вступления в силу поправок к закону о долевом строительстве, которые ужесточают требования к застройщикам, и повышения ключевой ставки многие эксперты заговорили о возможном росте цен на жилье в новостройках.

«РБК-Недвижимость» разбиралась, стоит ли торопиться с покупкой квартиры и что ждет рынок недвижимости после Нового года.

Ставки вверх

Риелторы и застройщики называют вероятным дальнейшее повышение ключевой ставки и удорожание ипотеки. Ранее ряд банков уже заявили о планах скорректировать свои ипотечные программы. Так, руководство Сбербанка еще до решения регулятора анонсировало, что дальнейшего снижения кредитных ставок не будет. По прогнозу кредитной организации, по итогам 2018 года ставка составит 7,5%, что на 0,25 п. п. выше текущего уровня. Ранее о росте ипотечных ставок объявили в Райффайзенбанке.

«Как правило, банки довольно быстро реагируют на изменение ключевой ставки Центробанка. Поэтому в ближайшие пару недель мы, скорее всего, увидим, как изменится кредитная политика, вырастут ли ставки по ипотеке, и если да, то насколько. Мы считаем, что рост ипотечных ставок возможен. И поскольку для банков целесообразно сразу заложить в увеличение ставки потенциальные последующие движения со стороны Центробанка, с большой долей вероятности рост ипотечных ставок составит 1–1,5%», — говорит Светлана Вольская из агентства недвижимости «Миэль».

Она советует не откладывать покупку, если ипотека уже одобрена на выгодных условиях. «Те объекты, которые выставлены по адекватной цене, продолжают активно продаваться. Правда, с дисконтом ситуация несколько ухудшилась для покупателей: продавцы, отмечая неплохую активность, количество звонков и просмотров, уже совсем неохотно идут на торг», — добавляет Вольская.

Поторопиться с оформлением ипотеки советует и руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. «Дальнейшее повышение ключевой ставки и, как следствие, всех остальных стало более чем вероятным. Сейчас ипотечные ставки находятся на историческом минимуме, и этим, безусловно, имеет смысл воспользоваться. Те же, кто планируют покупку квартиры без привлечения заемных средств, могут выждать до следующего года. Объем предложения жилья в новостройках огромен, и он продолжает расти. И если будет ухудшение внешнего макроэкономического фона, а это очень возможно, цены пойдут вниз», — прогнозирует эксперт.

Объем предложения сокращается на фоне активного спроса, а средний уровень цены квадратного метра уже второй квартал подряд демонстрирует положительную динамику, отмечает руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев. По его прогнозу, при сохранении такой покупательской активности цена к концу года может подрасти на 1,5–2%. Средние ставки по ипотечным кредитам в ближайшее время возрастут вслед за ключевой, на 0,5–1%. Однако даже при таких условиях ипотека останется востребованной, так как уже сейчас больше половины жилья в массовом сегменте приобретается с помощью заемных средств.

Накопительный эффект

Текущую ситуацию на рынке недвижимости можно назвать благоприятной для решения квартирного вопроса, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. Несмотря на волатильность курса рубля и влияние внешнеполитических факторов, предпосылок для роста цен на новостройки в краткосрочном периоде нет.

«На внутреннем рынке недвижимости первостепенную роль играют размер предложения, который не позволяет застройщикам увеличивать цены, и уровень ипотечных ставок. Например, только в старых границах Москвы сосредоточено 2,2 млн кв. м жилья и еще 470 тыс. кв. м в сегменте апартаментов. Выдано разрешений на строительство примерно на 6,6 млн кв. м», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Однако уже после Нового года возможен ценовой скачок, предупреждают собеседники «РБК-Недвижимости». На удорожании новостроек скажется повышение НДС, которое окажет опосредованное влияние на рост себестоимости строительства, усиление инфляционной составляющей и переход от долевого строительства к проектному финансированию летом 2019 года.​

Это приведет к уменьшению числа тех, кто рассматривает покупку квартиры как временную инвестицию, но на новостройках по-прежнему можно будет заработать

Президент Владимир Путин 5 ноября поручил правительству разработать план действий, который позволит в течение трех лет полностью отказаться от привлечения средств граждан при строительстве жилой недвижимости. Долевое участие предлагается заменить на проектное финансирование строек с привлечением банковских кредитов. Таким образом государство хочет решить проблему обманутых дольщиков, которых в России, по данным Минстроя, насчитывается не менее 46 тыс.

Долевое строительство является схемой финансирования, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан (дольщиков) для возведения (на любой стадии) объектов недвижимости. Обычно стоимость квартиры на ранних этапах строительства значительно ниже, чем после сдачи объекта в эксплуатацию. Это привлекает как покупателей, приобретающих жилье для личных нужд по более низкой цене, так и инвесторов, рассчитывающих получить доход от последующей перепродажи. Проектное финансирование, которое должно прийти на смену этой схеме, предполагает, что средства дольщиков больше не будут использоваться — деньги на строительство при необходимости застройщик будет брать в кредит у банка.

Сегодня около 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств дольщиков. По данным Росреестра, количество новых зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве за девять месяцев 2017 года составило 483,6 тыс. против 427,7 тыс. годом ранее.

Отказ от долевого строительства будет означать, что частные инвесторы уже не смогут вкладывать средства в недвижимость на стадии котлована. Но у них останутся другие варианты заработать на вложениях в жилую недвижимость.

Зачем нужен отказ от Договора долевого участия

Отход от принципа долевого финансирования должен, по замыслу властей, помочь в борьбе с проблемой обманутых дольщиков. Обманутым таковой становится, если застройщик не выполнил в его отношении обязательств по постройке дома и передаче объекта в собственность. По данным рабочей группы президиума генерального совета партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков, на 1 января 2017 года в России насчитывалось 928 проблемных жилых объектов, а количество обманутых дольщиков составляло около 132 тыс. человек. При этом по состоянию на 1 июля 2017 года, по данным Минстроя России, в 69 регионах страны официально насчитывается 785 проблемных объектов, а пострадавшими признаны 46,6 тыс. человек.

Заработать на новостройке

Доля инвестиционных покупок на столичном рынке новостроек в 2017 году составляет от 10 до 15%, считают опрошенные РБК эксперты. Исполнительный директор Института экономики города Татьяна Полиди оценивает вложения в новостройки с целью дальнейшей перепродажи в 50−100 млрд руб. за последний год по всей России. «Количество спекулятивных инвесторов, которые покупают жилье на стадии котлована с целью перепродажи после окончания строительства, уменьшилось, в годы активного роста цен на жилье их было намного больше», — рассказывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. До кризиса 2008 года доля таких приобретений могла достигать 20−30%.

Снижение интереса к инвестициям в новостройки объясняется тем, что вложения в строительство дома на стадии котлована уже не приносят прежнего дохода. По словам Олега Репченко, до финансового кризиса 2008 года за время стройки цена квартиры могла увеличиться в 1,5−2 раза, после кризиса прирост стоимости уменьшился, но все же составлял 20−30%. «А сейчас большинство объектов прирастают в цене не более чем на 10−15%», — говорит он. Эксперт отмечает, что речь идет не о годовых процентах, а о росте стоимости от начала строительства до его завершения, то есть за два-три года (если застройщик не нарушит сроки сдачи объекта в эксплуатацию).

Другие представители рынка оценивают текущую доходность новостроек несколько выше. «В большинстве проектов на рынке разница в стоимости квартиры на начальной стадии строительства и в доме, сданном в эксплуатацию, составляет до 25%, а в наиболее успешных проектах может доходить до 35%», — считает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

На снижение инвестиционной привлекательности жилья повлияли еще два фактора. Во-первых, рынок сейчас перенасыщен, например, количество квартир в готовых новостройках Москвы только в пределах от Третьего транспортного кольца до МКАД с 2015 года увеличилось примерно в 1,6 раза. Во-вторых, реальные располагаемые доходы населения в последние годы снижаются, и, соответственно, падает спрос на жилье, говорит Татьяна Полиди.

Альтернативные варианты

Переход на проектное финансирование будет означать, что частные инвестиции в строительство домов на ранней стадии станут невозможными. Однако эксперты отмечают, что у граждан есть альтернативные варианты вложений в жилую недвижимость: покупка готового жилья на первичном рынке для перепродажи, покупка квартир для сдачи в аренду и приобретение апартаментов.

Чтобы получить доход от перепродажи жилплощади, нужно тщательно выбирать объекты, имеющие большой потенциал роста стоимости. Например, положительно на цене квартиры может сказаться будущее улучшение транспортной доступности. «Идеальными будут те проекты, рядом с которыми в ближайшем будущем появятся новые станции и пересадочные узлы. Развитие транспортной системы Москвы, в частности расширение сети Московского метрополитена, создает потенциально интересные предложения», — говорит Наталья Шаталина.

Инвесторы могут также приобрести жилье для сдачи в аренду. В таком случае покупателям нужно выбирать квартиру с оглядкой на пожелания потенциальных съемщиков, напоминают эксперты. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, самым большим спросом у арендаторов пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, расположенные недалеко от метро и в пределах МКАД. Кроме того, инвестору стоит учитывать, что зачастую квартиры в новостройках продаются без отделки, то есть придется дополнительно потратиться на ремонт и меблировку.

Выбирать лучше объекты, арендная плата за которые составит от 30 до 100 тыс. руб. в месяц, советует президент Singapore Castle Family Office Эльдияр Муратов. «Такие квартиры составляют около 57% общего спроса, и соответствующие предложения недолго остаются вакантными», — объясняет он.

Эксперты советуют обращать внимание на квартиры, расположенные на нижних этажах: они дешевле, чем те, что находятся на верхних. Кроме того, рекомендуется выбирать объекты с самым маленьким метражом. «Если перед вами стоит выбор между однокомнатными квартирами площадью 45 кв. м и 31 кв. м, то предпочтение нужно отдать второй, так как разница в арендной плате между этими объектами будет незначительной, а вот бюджет покупки окажется существенно меньше», — советует Мария Литинецкая.

«При сдаче жилья в аренду доходность составляет 3−5% годовых», — оценивает директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Ольга Широкова.

Еще одним вариантом вложения в недвижимость может стать покупка апартаментов, говорит руководитель направления исследований в сфере недвижимости и строительства аналитического центра НАФИ Светлана Подчалина. «Сейчас апартаменты не считаются жилым помещением, поэтому приобрести их можно на 20−30% дешевле, чем квартиру с аналогичными характеристиками. Но в скором будущем, возможно, появится нормативная база для их перевода в статус жилья. Если это произойдет, цены на них возрастут», — говорит она. В начале сентября в Минстрой был представлен законопроект о предоставлении апартаментам такого статуса, а в октябре министерство подготовило собственный текст законопроекта о регулировании рынка апартаментов.

Что делать сейчас

Эксперты расходятся во мнении, стоит ли, пока это возможно, вкладываться в строящуюся жилую недвижимость. «Если у васесть возможность и желание инвестировать в долевое строительство, то лучше сделать это сейчас или в ближайшее время, до реформы», — советует Мария Литинецкая. Уже начатые проекты изменения в законодательстве вряд ли затронут, полагает она.

По мнению Кирилла Игнахина, сейчас благоприятное время для покупки квартиры в новостройке. «На рынке представлен широкий выбор объектов: объем предложения побил рекорд и достиг 3,6 млн кв. м. В связи с этим большинство застройщиков сейчас предлагают скидки и проводят различные акции», — говорит он. С ним соглашается и генеральный директор Tekta Group Роман Сычев: «Проекты, которые уже находятся в стадии реализации и регулируются действующим законодательством, будут завершены по текущим нормативам, так что их инвестиционная привлекательность остается на высоком уровне».

Противоположного мнения придерживается Олег Репченко: «Недвижимость сейчас не является прибыльным инвестиционным инструментом, поэтому нет смысла рисковать с покупкой квартиры на ранней стадии строительства». Не советует делать это и Татьяна Полиди, по мнению которой, лучше покупать готовое жилье, если есть такая возможность.

Несмотря на снижение привлекательности для инвесторов, как инструмент сохранения капитала покупка жилья не теряет актуальности, полагает Мария Литинецкая. «Этот актив если и не прибавит в цене, то по крайней мере вряд ли потеряет значимую часть своей стоимости в обозримом будущем. И так как в России низкая обеспеченность жильем, то, так или иначе, спрос на квартиры будет — вопрос в платежеспособности населения», — говорит она.

По словам аналитика, выжить на этом рынке смогут лишь те игроки, которые наконец-то поймут, что старую жизнь — с ажиотажным спросом и заоблачными ценами — уже не вернуть: — Вспомните 2014-й, шок и панику на рынке, когда все бросились скупать у кого на что хватало денег. Весь следующий год профессиональное сообщество исповедовало нигилизм: «Два кризиса пережили, переживем и третий, в 2016-м все само начнет расти». В 2016-м само не пошло, часть компаний обанкротилась, их стали перекупать более прогрессивные игроки, которые как раз и начали перестраиваться на новые бизнес-модели, приняв наконец очевидный тезис — это не кризис, это переход в новую макроэкономическую и политическую реальность.

Все плохое, что могло случиться, уже случилось, а худшего ждать просто неоткуда: ни новых массовых санкций, ни войны Запада и России, ни цены нефти ниже 37 долларов. Курсы валют устаканились, настроение населения тоже, так что, на мой взгляд, макроэкономика с геополитикой уже год как отошли на задний план и перестали серьезно влиять на рынок недвижимости.

А что же тогда рулит рынком? А рулят им вполне понятные вещи.

— Прекрасно понимая, что спроса на всех не хватит, застройщики начинают играть с ценой и качеством. Кто-то «валит» цену, кто-то работает по схеме «больше за те же деньги», гонит вал под дешевую ипотеку и т. д. Скажем, три года назад готовая квартира в новостройке была экзотикой. Два года назад их было порядка 10%, сейчас — 25%, еще через два года будет половина. Но при огромном потенциальном спросе позволить себе всю эту красоту могут немногие. Рынок затоваривается колоссальными темпами (примерно 7,5 млн кв. метров выставлены в Москве и области на продажу), продается существенно меньше, чем строится. В итоге цены падают примерно на 10% в год, и это будет длиться до тех пор, пока рынок не стабилизируется. То есть когда скупать по низким ценам будут больше, а строить постепенно начнут меньше.

По словам аналитика, ситуация может пойти по двум сценариям. Если объемы предложения начнут резко сокращаться, цены стабилизируются в течение года. Если нет, будут сползать в течение примерно трех лет по 10% в год.

И пока, судя по всему, реализуется именно второй вариант, так как застройщики в надежде на чудо пока не спешат засыпать вырытые котлованы.

Кто же победит в неравной борьбе? А победят, считает Репченко, революционеры: — Последние четверть века рынок недвижимости был элитным, как автомобильный рынок до Форда. Помните? Машин собирали мало, они были дороги, их могли себе позволить лишь нувориши, которые ради престижа покупали их штук по десять: сначала себе, потом детям, потом чтобы было, потом потому что дорожает. Но сейчас случился качественный сдвиг.

Богатым людям недвижимость больше не нужна. У них и так по пять лишних квартир, которые они не знают куда деть. Бедным людям квартиры нужнее, но у них и денег меньше. В итоге рынок возьмет тот, кто найдет способ первым, как Форд, предложить хороший товар по революционно новой цене. А цена должна быть такой, чтобы обычные нормальные люди с зарплатой в 100 тысяч рублей могли купить себе качественное жилье. И не на 50-м километре от МКАД в чистом поле без инфраструктуры, а внутри кольца. Форд предложил конвейер. Значит ли это, что всех сделает тот, кто начнет клепать бетонные коробки а-ля хрущевка? Не думаю, тем более что себестоимость монолита в индивидуальных проектах примерно такая же, как и в панельном строительстве.