Купить или продать квартиру: время для альтернативных сделок
Ничто не торопит с принятием решения
Посткризисный рынок недвижимости отличается невысоким ростом цен, хотя намного доступнее жилье не стало даже после падения 2008 – 2009 годов. Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко рассказал читателям www.irn.ru о природе кризиса, «пузырей» на рынке недвижимости и нынешней «волатильной» стабильности, а также поделился советами, как действовать людям в сложившейся ситуации, в ходе онлайн-конференции «Оттепель на рынке недвижимости: основные тенденции 2013 года».
Когда надувается пузырь
Одного из участников онлайн-конференции заинтересовал вопрос, почему пузырь на московском рынке недвижимости до сих пор не лопнул. Чтобы получить ответ, необходимо разобраться в том, почему рынок перегревается и когда наступает предел этому перегреву.
«Пузырь надувается тогда, когда большое количество людей начинает по каким-то причинам совершать одни и те же действия, - объясняет Олег Репченко. - Причем обычно изначально причины достаточно объективные, но постепенно они теряют свою объективность, и все начинает напоминать массовую паранойю. Рождаются определенные ложные стереотипы». В частности, вплоть до 2008 г. на рынке недвижимости существовал стереотип, что жилье в Москве может только дорожать. Такая всеобщая уверенность побуждала людей поддаться эмоциям толпы. Они по сути совершали однотипные действия по покупке и перепродаже жилья по повышенным ценам, которые в итоге привели к тому, что показатели стоимости недвижимости ушли к неадекватным значениям.
«Если, например, брать 2006 – 2008 гг., трехкомнатная квартира в Москве уровня чуть выше экономкласса (в современном монолитном доме в спальном районе) стала стоить около $500 000, а если она предлагалась с двумя машино-местами и хорошим ремонтом, то и весь миллион. Цифра для западного человека заоблачная, за такие деньги можно приобрести элитный особняк», – говорит эксперт. Это произошло, с одной стороны, из-за дефицита жилья, с другой стороны, из-за нерешенных жилищных проблем населения, с третьей – из-за большого объема инвестиционных денег, которые перетекали в недвижимость.
Сдулся, но не лопнул
Пузырь надувается до тех пор, пока на рынок текут все новые и новые деньги. Когда ситуация меняется и по какой-то причине этот поток пусть даже на короткое время уменьшается или прекращается, ситуация начинает раскручиваться в обратную сторону, что и произошло в 2008 году. Из-за мирового кризиса, который начался в США и Европе, стала валиться цена на нефть, что подорвало приток нефтедолларов в Россию. С другой стороны, проблемы западных банков привели к тому, что российским кредитным организациям стало сложнее и дороже занимать деньги для раздачи ипотеки и других кредитов. То есть денег в стране стало меньше, особенно свободных денег, которые можно вкладывать, а не тратить. В результате рост цен на недвижимость прекратился и началось снижение, которое пришлось на конец 2008-го и 2009 год.
«Глубина сдутия пузыря зависит от того, насколько пузырь успел надуться. На московском рынке недвижимости пузырь надулся, но все же не очень сильно. Первая причина заключается в том, что ипотечных денег на рынке недвижимости было процентов 10, в то время как, например, в США – процентов 90. Во-вторых, на Западе был и остается явный переизбыток жилья, в России жилье – дефицитный продукт. То есть цены на недвижимость в Москве ушли далеко от неких справедливых показателей, но от реального соотношения спроса и предложения они оторвались не сильно», – полагает Олег Репченко.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Поэтому относительно небольшое снижение цен привело к тому, что уже в кризис на рынок подтянулись реальные покупатели, которые сменили инвесторов и спекулянтов. Цены просели в кризис на 10–15% в рублях и примерно на 30% в долларах, тогда как во многих странах Запада цены валились в разы. И для части покупателей это дало достаточный дисконт: раньше они не успевали за ростом цен, им не хватало денег на покупку квартиры, а снижение цен дало им такой шанс. Благодаря этому спрос сохранился и рынок стабилизировался. Поэтому «сдутие» нашего рынка в результате кризиса было не таким сильным, как в других странах.
День сегодняшний
После кризиса недвижимость демонстрирует некую «волатильную стабильность» – за год рост цен примерно соответствует инфляции, хотя в промежутках случаются кратковременные скачки как вверх, так и вниз. Эту ситуацию можно описать как «волатильную стабильность». Недвижимость сейчас находится под влиянием противоборствующих факторов. С одной стороны, инфляционные процессы толкают цены вверх, с другой стороны, неблагоприятная макроэкономическая обстановка и ограниченный платежеспособный спрос не дают ценам вырасти (подробности – в статье «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье: как долго продлится стабильность?»).
По прогнозам руководителя www.irn.ru, в 2013 году эта ситуация сохранится: цены на недвижимость останутся волатильными, подрастая на уровне инфляции в периоды относительной стабильности и откатываясь назад во время макроэкономических «обострений». Но в целом они останутся примерно на нынешнем уровне.
Рынок остается чувствительным к событиям, происходящим в мировой экономике. При этом их влияние не всегда однозначно. Например, одна из последних «встрясок» – изъятие вкладов в банках Кипра может как оживить российский рынок недвижимости, так и привести к падению цен. «Такое поведение кипрских банков может повлиять на и так невысокое доверие россиян к банковской системе в принципе. И они в данной ситуации могут рассматривать недвижимость как более надежный актив, – предполагает Олег Репченко. – Это может немного «подогреть» рынок недвижимости – но только при условии, что ситуация на Кипре не перерастет в полномасштабный кризис в еврозоне, который отразится и на московском рынке недвижимости».
Время альтернативы
Между тем общая ценовая стабильность делает нынешнюю ситуацию достаточно привлекательной для альтернативных сделок. «Худшее время для таких операций было как раз до 2008 года, ведь на фоне слишком высоких темпов роста цен на жилье человек рисковал после продажи квартиры не успеть купить новую до ее подорожания, – отмечает эксперт. – Тогда было даже выгоднее взять ипотеку, купить квартиру сразу, а старую продать после. В отдельных случаях людям удавалось через год после покупки квартиры в ипотеку продать свою и не только покрыть проценты по кредиту, но и компенсировать разницу – только за счет того, что старая квартира успевала за это время вырасти в цене на 30% и даже более».
Сейчас цены растут невысокими темпами – с 2010 года среднегодовой прирост цен на квартиры в Москве на вторичном рынке составляет около 10%, то есть на уровне инфляции или чуть выше. В этих условиях можно, не спеша и спокойно все обдумав, продать квартиру и выбирать ей замену. Правда, как уже отмечалось, на фоне макроэкономической нестабильности возможны краткосрочные колебания цен на жилье – как вниз, так и вверх. Поэтому риск выйти на сделку в неудачный момент, конечно, существует. «Однако даже профессиональные инвесторы чаще всего не могут предсказать такие краткосрочные скачки цен. Поэтому для обычных продавцов и покупателей жилья есть универсальный совет – покупать и продавать тогда, когда возникла такая потребность, а не гадать на кофейной гуще и не принимать стопроцентно на веру рекомендации людей в пиджаках», – говорит Олег Репченко.
Таким образом, сейчас не самое благоприятное время для тех девелоперов, риелторов и просто спекулянтов, которые привыкли к быстрой прибыли. Зато для покупателей жилья ситуация неплохая – не нужно постоянно оглядываться на то, сколько будет стоить квартира завтра, можно в спокойном режиме выбирать лучший вариант и осуществлять сделки.
