В первом полугодии на рынке зарубежной недвижимости сохранились основные тенденции, наметившиеся в прошлом году. Специалисты отмечают высокий интерес покупателей-россиян к домам и виллам в других странах. Тем более что приобрести квартиру в Москве и Подмосковье, а также во многих быстро развивающихся региональных центрах становится все сложнее из‑за стремительно растущих цен на жилье. Повышению платежеспособного спроса на недвижимость за границей также способствует стабильное состояние российской экономики и повышение благосостояния населения в целом.

Собственность за границей — это нормально

Еще недавно рядовой российский покупатель мало интересовался вопросами, связанными с инвестициями в недвижимость. В большинстве случаев квартиры покупали для улучшения жилищных условий, а не с целью извлечения выгоды. Сегодня постепенно возобновляется традиция иметь собственность за границей, прервавшаяся в советский период нашей истории.

Железный занавес лишил рядовых граждан СССР возможности мечтать даже о простых поездках за рубеж. Посещение социалистических Болгарии или Югославии считалось подарком судьбы, а капиталистические страны были закрыты для всех, кроме, пожалуй, дипломатов. Что уж говорить о приобретении недвижимости! В дальнейшем, со времен оттепели, когда открылись границы и хлынула волна эмигрантов в Израиль и США, и до конца 1990‑х годов, жилье за рубежом покупали в основном в связи с отъездом в другую страну на постоянное место жительства.

Только в последние несколько лет практика приобретения недвижимости за границей получила широкое применение, причем коренным образом изменились мотивы покупателей. Апартаменты или вилла, например, во Франции, Испании, Англии или экзотических странах — не «запасной аэродром», а место для отдыха и стабильное высокодоходное вложение свободных денежных средств. Безусловно, мы еще далеки от британцев или скандинавов, для которых владение несколькими объектами недвижимости в разных государствах — это норма жизни, но и для россиян такое дополнение к подмосковной даче все чаще становится делом обыденным.

Сезон покупок — весна

В первом полугодии интерес к недвижимости за рубежом заметно возрос по сравнению с прошлым годом. В целом такая тенденция носит стабильный характер, однако на рынке имеются традиционные сезонные всплески и спады активности. Провальными месяцами считают февраль, вторую половину июня, июль и первую половину августа, а пиковыми — март и май, а также сентябрь-октябрь.

Высокий уровень спроса в период с марта по июнь связан с желанием совершить покупку к началу летнего сезона. Большинство застройщиков стараются приурочить вывод на продажу новых объектов именно к этому времени, в связи с чем весной на рынке наблюдается разнообразие предложений. Но уже после майских праздников, обычно совпадающих в Европе с пасхальными каникулами, самые интересные варианты, как правило, раскуплены, а на оставшиеся продавцы поднимают цены. Другой период активности — осенний — обусловлен тем, что многие потенциальные покупатели совмещают осмотр объекта с отпуском, а принятие окончательного решения откладывают до возвращения домой. Кроме того, девелоперы заявляют на рынке новые проекты, сдать которые в эксплуатацию планируют к следующему сезону. Особенно это касается недвижимости на побережье. Таким образом, у инвесторов появляется возможность приобрести объект на начальном этапе строительства по выгодной цене, не лишая себя вместе с тем возможности провести следующим летом отпуск на море. В сентябре-октябре оживляется интерес к апартаментам и коттеджам в районах горнолыжных курортов, а также на так называемых всесезонных направлениях, к последним, например, относится недвижимость в европейских столицах.

А кухня — в подарок

Максимальным спросом у россиян пользуются апартаменты, особенно на первичном рынке. Это объясняется несколькими причинами. Во‑первых, квартиры в новостройке предполагают более широкий выбор планировок, этажей, вида из окон. Во‑вторых, большинство застройщиков предоставляет беспроцентную рассрочку платежа до конца строительства, что очень удобно для многих покупателей. Оплату производят поэтапно в течение года, при этом удорожания объекта не происходит. В‑третьих, возведение комплексов апартаментов идет в соответствии с новейшими строительными технологиями, дома, обязательно обладающие повышенной тепло-, гидро- и звукоизоляцией, сооружают по системе кирпич-монолит и сдают с полной отделкой под ключ. Стандартная комплектация практически всегда включает окна ПВХ с двойным остеклением, полы на кухне; керамическую плитку в санузлах и на террасах; ламинат, паркет или ковролин — в спальнях и гостиных; в комнатах стены выровнены и покрашены акриловой краской, в санузлах — отделаны керамической плиткой. Ванная и туалетная комнаты полностью укомплектованы качественной сантехникой и аксессуарами. Многие застройщики дарят новоселам кухонную мебель, иногда и электрооборудование — плиту, холодильник, вытяжку, а также встроенные шкафы в спальнях. Есть и такие, которые продают полностью меблированные апартаменты, готовые к проживанию (в комнатах стоят телевизоры и музыкальный центр, предусмотрено все, вплоть до стильных покрывал, штор и столовых приборов). Таким образом, покупателю-иностранцу не приходится сталкиваться с проблемами ремонта и обустройства новой квартиры. Без хлопот можно приезжать и отдыхать. Кроме того, застройщики предлагают доверительное управление недвижимостью и сдачу в аренду апартаментов.

Любо, да дорого



Традиционно задумываясь о «даче у моря», россияне представляют дом с собственным садом, однако статистика показывает, что в итоге большинство покупателей отступает от своих фантазий. Стоимость хорошей виллы зачастую превосходит ожидания, а покупать объект низкого качества не хочется. Многие клиенты, допускающие, что дому понадобится ремонт, оценив фронт предстоящих работ на месте, отказываются от сделки. Европейские покупатели, например англичане, не бояться инвестировать в недвижимость, требующую реконструкции. Россияне же, большинство из которых уже несколько раз пережили стихийное бедствие под названием «ремонт», не хотят связываться со стройкой за рубежом. Если наши соотечественники покупают дом, то этот дом должен быть готовым для проживания или нуждаться в незначительном косметическом ремонте.

Стоимость объектов подобного качества в Болгарии и Турции начинается с отметки 150 тыс. евро, в Черногории, Хорватии, на Кипре и в Испании — 250 тыс., причем минимальный ценовой уровень, конечно, не подразумевает расположения у кромки моря. Стоимость дома на первой береговой линии обычно превышает ценовой порог в миллион евро. При этом за 200 тыс. евро на первой линии можно приобрести хорошие апартаменты. Таким образом, для многих фактор стоимости является решающим при выборе между покупкой апартаментов или виллы. Также огромную роль играет размер расходов на содержание недвижимости в будущем. Естественно, что дом требует больших вложений, нежели апартаменты. Наличие бассейна и сада предполагает оплату услуг садовника, а в случае с апартаментами эти расходы ложатся на всех жильцов многоквартирного дома, и в итоге получается вполне приемлемая сумма.

Одним словом, апартаменты — оптимальный выбор для покупателей, не располагающих очень крупными денежными средствами, то есть для самой многочисленной категории инвесторов. В то же время довольно большое число россиян приобретает недвижимость бизнес- и элиткласса. Поэтому значительная часть российских и европейских девелоперов и агентств ориентируется прежде всего на состоятельных покупателей из России и активно осваивает наш рынок, причем не только столичный, но и региональный.

Об агенте подумай заранее

Процесс приобретения недвижимости за рубежом лучше начать с выбора надежного посредника, представляющего интересы покупателя. Часто инвесторы обращаются в солидную риелторскую фирму только за сопровождением сделки или платной юридической консультацией, хотя о профессиональной помощи следует подумать еще до начала подбора вариантов.

Агентство консультирует своих клиентов бесплатно, но показы и прочие операции, связанные со сделкой (вступление в права собственности, налоги), покупатели оплачивают сами, однако о размере будущих расходов получают информацию заблаговременно.

Крупные компании, предлагая недвижимость на первичном рынке, в большинстве случаев имеют непосредственный контакт с застройщиком, что подразумевает знакомство представителей агентства с разрешительной документацией на строительство и свидетельством собственности на землю. Комиссия фирмы входит в цену застройщика, поэтому, пользуясь риелторскими услугами, клиент не теряет в деньгах. Кроме того, отпадает нужда самому бегать в поисках подходящего варианта, как правило, агентство предоставляет широкий выбор объектов от разных застройщиков. Впрочем, купить жилье возможно и напрямую у застройщика, тем более если речь идет о странах Западной Европы и компаниях с проверенной репутацией. Но с недвижимостью на вторичном рынке, особенно в Восточной Европе, нужно быть предельно осторожными.

Не будет преувеличением сказать, что количество риелторских агентств в Болгарии, Черногории, Хорватии и Турции растет с каждым днем как грибы после дождя, причем деятельность многих из них ограничена одним сезоном. При этом покупатели из России пользуются у них особой популярностью. Кроме того, на рынке действует немало мошенников. Воспользовавшись их услугами, можно в лучшем случае стать владельцем недвижимости с рядом обременений в виде отсутствия разрешения на строительство, неправильно оформленных документов на землю, дополнительных собственников и тому подобного. В худшем — просто потерять деньги. Таким образом, приобретая недвижимость за рубежом, не стоит пытаться сэкономить на агентской комиссии, лучше сберечь собственные время и нервы.

Рейтинг фаворитов



Итоги первого полугодия показывают, что на рынке зарубежной недвижимости вновь поменялась тройка лидеров. Наибольшим спросом у покупателей по‑прежнему пользуется Испания (20 %), ее показатель изменился лишь на десятые доли процента. Второе место осталось за Болгарией (16 %), популярность которой выросла на 2 %. Турция (9 %), сохранив свою долю в общем показателе (в прошлом году также 9 %), исчезла из тройки лидеров по причине увеличения интереса к Черногории (спрос вырос почти вдвое и составил 15 %). Позиция Кипра ослабла (в процентном отношении на несколько десятых процента), в рейтинге популярности он сместился на пятое место. Интерес к недвижимости в других странах остался на прежнем уровне, при этом существует стабильный спрос на объекты в Чехии, Хорватии, Италии, Франции и Германии. Большинство показателей в процентном отношении трансформировались не сильно, однако наблюдается заметное оживление рынка по всем направлениям и значительный наплыв покупателей из России.