Недавняя инициатива группы компаний “СУ-155” зафиксировать норму прибыли в 10% на панельные новостройки не встретила понимания у коллег-строителей. Это ограничение не повлияло и на цену квартир: московские новостройки “СУ-155” продаются почти по $3000 за 1 кв. м.

Тревожась за судьбу нацпроекта “Доступное жилье”, столичный застройщик “СУ-155” объявил об ограничении своей нормы прибыли на уровне 10% с квадратного метра жилья начиная с июля. “Мы полагаем, что после того, как участники рынка аналогичным образом обеспечат прозрачность ценообразования на свою продукцию, в ситуации с беспрецедентным ростом стоимости "доступного" жилья может наступить перелом”, — указано в заявлении компании. Однако инициатива “СУ-155” вызвала недоумение у строителей и других участников рынка недвижимости. “Мы тоже озабочены тем, чтобы цена соответствовала покупательскому спросу, так как ориентированы на массового потребителя, но ценообразование должно регулироваться рынком”, — говорит Артур Маркарян, гендиректор “Главстроя” (объединяет “Главмосстрой”, “Моспромстройматериалы”, “Мосмонтажспецстрой”). Гендиректор  S. Holding Игорь Романов увидел в инициативе коллег возврат к советской системе фиксированных цен, а директор департамента маркетинга “Инком-Недвижимости” Сергей Елисеев назвал ее “необоснованным PR”, ведь “никто не проверит, выполняет компания обещание или нет”. Но даже если строители ограничат собственную маржу, дополнительный доход получат риэлторы и соинвесторы, а на цены на растущем рынке это не повлияет, говорит ведущий аналитик ГК “Регион” Валерий Вайсберг. “Затратная часть строительства и цена продажи не взаимосвязаны, — вторит ему руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко. — Никто не будет продавать квартиры, суммировав себестоимость жилья и норму прибыли в 10%”.

Представители “СУ-155” разъяснили “Ведомостям”, что зафиксированный показатель — это нынешняя средняя по компании норма прибыли для домов экономкласса в Москве и регионах России (Санкт-Петербург, Тула, Иваново, Нижний Новгород, Калининград). Реальная рентабельность в разных регионах остается разной, и уровень в 10% для Москвы, например, “неактуален”. Для расчетов компания использует средневзвешенную стоимость квадратного метра жилья по всем продаваемым объектам. “На рынок новостройка попадает по цене в $1800 за 1 кв. м, т. е. средняя норма прибыли $180”, — говорится в заявлении пресс-службы.

“Ведомости” попытались оценить, как новая политика должна отразиться на стоимости жилья компании. Точные объемы продаж пресс-служба “СУ-155” не назвала, но известно, что в этом году компания планирует ввести в Москве 1,2 млн кв. м, из которых 15-20% составляет жилье бизнес-класса, а еще 20% — муниципальный заказ. По грубым подсчетам, компания построит около 750 000 кв. м типового жилья. В регионах, согласно данным “СУ-155”, в этом году компания построит около 300 000 кв. м. Михаил Балакин в беседе с “Ведомостями” оценивал рентабельность региональных проектов в 5-10%. Если считать, что в регионах группа работает с 5%-ной маржей, то, чтобы средневзвешенная норма прибыли равнялась 10%, в столице она должна составить 12%. В этом случае московское жилье “СУ-155” должно стоить не более чем $2130 за 1 кв. м при стандартной себестоимости панельного жилья $1900 за 1 кв. м. А у “СУ-155” себестоимость строительства даже ниже средней, говорит источник, знакомый с планами компании, поскольку в группу входят промышленные предприятия всего строительного цикла. В реальности же получается, что рентабельность “СУ-155” в Москве гораздо выше. Позвонив в отдел продаж “СУ-155”, “Ведомости” узнали, что квадратный метр самого дешевого жилья компании в районе Отрадное (Высоковольтный проезд, сдача дома в конце 2007 г.) стоит 80 000 руб. ($2970). Но руководитель пресс-службы компании Федор Сарокваша готов подтвердить рентабельность в 10% “бизнес-планами по объектам”. Однако в пресс-службе “СУ-155” не исключили роста цен на недвижимость в случае увеличения себестоимости строительства. А участник рынка, пожелавший остаться неназванным, заметил, что рентабельность легко регулировать, если “раздуть расходы”.

Илья Шкабара, замгендиректора “КВ Инжиниринг”, считает, что “СУ-155” с помощью громких заявлений пытается заручиться дополнительной поддержкой федеральных властей. На минувшей неделе первый вице-премьер Дмитрий Медведев заявил, что комфортное жилье может быть доступным: “Я в регионах видел вполне нормальные примеры, когда вполне комфортное жилье может стоить от $300 до $500 за квадратный метр, и нужно развивать такие примеры”. В компании Балакина, имеющей в портфеле около 9 млн кв. м жилья, не скрывают, что рассчитывают попасть в эту программу.
 
ЗАО “СУ-155” создано в 1993 г., объединяет около 120 дочерних предприятий. Основной владелец — председатель совета директоров Михаил Балакин. На долю группы компаний “СУ-155” приходится более 20% московского рынка жилищного строительства. “СУ-155” ведет проекты в 23 городах России и владеет 17 предприятиями строительной индустрии. Финансовый оборот “СУ-155” за 2005 г. составил 67 127 млн руб.