Новые жилые комплексы – 2022: ожидается выход 74 проектов в московском регионе
60 ЖК выйдет в «старой» Москве, четыре - в Новой Москве и десять в ближнем Подмосковье
По официальным данным, в Москве в 2021 г. было введено 7,4 млн кв. метров жилья – и это рекордная цифра. Из них около 1 млн кв. метров построили благодаря реновации. В непростые «коронавирусные» времена строительной отрасли помогла льготная ипотека. После переформатирования программы в июле 2021-го года она практически перестала действовать в столице, однако эксперты считают, что девелоперы неплохо заработали за прошлый год и темпы ввода жилья останутся на прежнем уровне.
Итоги 2021 года
В «старой» Москве, по данным bnMap.pro, по состоянию на последнюю декаду января экспонировалось 27,4 тыс. квартир общей площадью 1 687 000 кв. м в 649 корпусах 223 проектов. Ровно год назад на рынке было 24,5 тыс. квартир общей площадью 1 608 000 кв. м в 676 корпусах 253 проектов.
«Динамика неоднозначная: число лотов выросло на 12%, но их площадь - не пропорционально количеству, только на 5%, - комментирует статистику Ирина Доброхотова, управляющий партнёр Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой». - То есть пополнение экспозиции в 2021 году происходило за счёт квартир небольших площадей. И всё это на фоне сокращения самих строящихся домов и девелоперских проектов: первых стало меньше на 4%, вторых - на 12%. Это говорит об увеличении масштаба проектов - выходит их в продажу меньше, но площадь их больше».
По данным компании «Бест-Новострой», за 2021 г. на рынок новостроек в старых границах Москвы вышло 256 корпусов в составе 106 проектов с 18,3 тыс. квартир площадью 1,1 млн кв. м. В 2020-м объемы нового строительства были существенно ниже: 200 новых корпусов в составе 93 проектов с 14,2 тысячи квартир на 806 тыс. кв. м. Таким образом, количество корпусов увеличилось на 28%, проектов – 14%, квартир – на 29%, а кв. м – на 36,5%.
Для сравнения: в 2020 году в «старой» Москве динамика всех показателей экспозиции, кроме цены, была отрицательной - что совершенно логично при условии ажиотажного спроса на фоне льготной ипотеки. В итоге число квартир на экспозиции по сравнению с 2019 годом сократилось на 26%, их совокупная площадь - на 30%, число корпусов на 7%, а число проектов на 2%.
Агентство недвижимости «Бон Тон» по итогам 2021 года насчитало в «старой» Москве 76 новых проектов - 53 комплекса с квартирами и 23 с апартаментами. Большая часть предложения пришлось на бизнес-класс – 42,1% (32 проекта), на долю комфорткласса – 36,8% (28 проектов), стандарт-класса – 11,8% (9 проектов), премиум-класса – 9,2% (7 проектов).
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», среди наиболее крупных проектов, стартовавших в прошлом году, были Will Towers от «Центр-Инвеста» в Раменках, «Мичуринский парк» и «Матвеевский парк» от ГК ПИК в районе Очаково-Матвеевское, ЖК «Остров» в Хорошево-Мневниках от «Донстроя», «Symphony 34» и MOD от MR Group, соответственно, в Савеловском районе и в Марьиной Роще, MYPRIORITY Basmanny в Басманном районе от ГК «Гранель» (см. «Наиболее значимые проекты Москвы, Новой Москвы и Подмосковья, стартовавшие в 2021 году»).
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), также выделяет ЖК премиум-класса Dream Towers от Regions Development в Нагатинском Затоне, позиционирующийся как «город-курорт» (от 16,3 млн), и МФК «Апартаменты в Кусково» от частного девелопера с самыми доступными предложениями первичного рынка «старой» Москвы – апартаментами площадью 9 кв. м, которые еще не выставлены на продажу. Ориентировочная стоимость – 2,8-3 млн рублей.
Кроме того, стоит упомянуть проект Voxhall от группы «Эталон» с европейской архитектурой у метро «Павелецкая» с квартирами и апартаментами (от 17,6 млн руб.). А также проект, где открылись продажи в новой очереди, - это Headliner от компании «Кортрос» в Пресненском районе. ЖК включает 10 корпусов от 5 до 53 этажей, цены от 16,2 млн руб.
В Новой Москве, по данным «Бон Тон», в продажу вышли два проекта от группы «Самолет» – «Новое Внуково» (от 5,7 млн) и «Тропарево парк» (от 6,8 млн руб.)
Также поступали на реализацию новые корпуса в масштабных проектах ГК 101 – «Прокшино» (от 6,6 млн), «Испанские кварталы» (от 6,3 млн), «Скандинавия» (от 6,7 млн), в крупном районе от компании «Инвесттраст» «Новые Ватутинки» от (4,9 млн) и малоэтажном микрорайоне от компании МИЦ «Цветочные Поляны» (от 5,2 млн рублей).
В целом за 2021 г. рынок Новой Москвы, по информации «Бест-Новостроя», пополнился 104 новыми корпусами в составе 21 проекта, что дало региону 8,6 тыс. квартир площадью 416 тыс. кв. м. Годом ранее в ТиНАО вышло в продажу 79 корпусов в 20 проектах, где экспонировалось 6,7 тыс. квартир площадью 323 тыс. кв. м. То есть за год корпусов стало больше на 31,6%, проектов – на 5%, квартир – на 28%, кв. м – на 28,8%.
Всего в Новой Москве на продажу выставлено 10,2 тыс. лотов общей площадью 508 тыс. кв. м, экспонируется объём в 211 корпусах 31 проекта. Год назад было 9,2 тыс. лотов площадью 468 тыс. кв. м в 164 корпусах 30 проектов. Таким образом, предложение в ТиНАО в 2021 году росло медленнее, чем в «старой» Москве, но вернее: число квартир выросло на 11%, площадь - на 9%, количество корпусов на 29%, а проектов - на 3%. Здесь так же, как и внутри МКАД, новые проекты становятся всё масштабнее - по количеству корпусов, общей площади, при этом нарезка квартир немного мельче, чем у старых, отмечает Ирина Доброхотова.
Интересно, что в 2020 году в Новой Москве экспозиция тоже немного росла, а не падала - возможно, из-за перераспределения спроса в «старую» Москву, полагает Ирина Доброхотова. Число квартир выросло на 3%, число ЖК тоже на 3%. Общая площадь лотов сократилась на 5%, число корпусов - на 2%.
В Московской области в ушедшем году, по информации «Бон Тон» на рынок вышел 21 новый проект, в том числе четыре ЖК в Ленинском районе («Горки-парк», «Живописный», «Миловидное», «БиоПолис»), три комплекса в Щелковском районе («Дом на Сиреневой», «Новоград Монино», «Солнечная долина») и еще три – в Одинцовском районе («Заречный квартал», «Заречье Парк», «Точка отсчета»).
Новые корпуса выходили во второй части микрорайона «Эко Видное» от МR Group - «Эковидное 2.0» в городе Видное (от 4,8 млн), ЖК «Новоград Павлино» от ГК МИЦ в Балашихе (от 4,1 млн), «Новое Медведково» от ГК «Инград» в Мытищах (от 5,8 млн) и в других проектах этих застройщиков в Подмосковье.
По данным компании «Бест-Новострой», в целом в Подмосковье в 2021 году появилось 240 новых корпусов в составе 87 ЖК, объём нового предложения составил 20,7 тыс. квартир площадью почти 953 тыс. кв. м. В 2020-м в регионе вышло 174 корпуса в составе 79 проектов с 12,7 тыс. квартир площадью 624 тыс. кв. м. Число корпусов выросло на 38%, проектов – на 10%, квартир – на 63%, метров – на 53%.
В конце января на рынке Московской области экспонировалось 30 тыс. квартир площадью 1461 тыс. кв. м в 582 корпусах 168 проектов. Год назад было 25,9 тыс. квартир площадью 1394 тыс. кв. м в 691 корпусе 216 проектов. Динамика-2021 здесь похожа на московскую: квартир стало больше на 16%, их площадь выросла менее чем на 5% (то есть вновь прибывшие квартиры меньше по площади, чем старые), а число домов в составе ЖК сократилось на 16%. Самих ЖК стало меньше на 22%.
Для сравнения: в 2021 году, по данным компании «Бест-Новострой», число квартир на подмосковном рынке сократилось на 39%, их площадь - на 38%, корпусов осталось на 18% меньше, а ЖК - на 9%.
Предложение, спрос и цены в 2022 году
В 2022 году переизбытка предложения ожидать не стоит, считает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель». На некоторое сокращение объемов влияют продолжающаяся адаптация компаний к новой модели проектного финансирования, активный спрос в прошлом году и пандемия. «В нестабильных экономических условиях сложно выйти на устойчивый рост жилищного строительства», - формулирует Сергей Нюхалов. На взгляд Наталии Кузнецовой, генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон», динамика выхода новых проектов в 2022 будет аналогична той, которая наблюдалась в 2021 году.
Подорожание ипотеки и продолжающийся рост цен будут сдерживать спрос, однако обвала не случится, полагают эксперты. Сергей Нюхалов перечисляет аргументы в пользу этого тезиса: недвижимость остается одним из немногих привлекательных рынков для вложения средств, кроме того, льготная ипотека еще работает полгода, и она остается важной для покупателей доступного жилья в Московской области. В Москве ее заместили предложения субсидированных ставок от застройщиков и другая правительственная программа – «семейная ипотека».
Таким образом, предложение и спрос будут находиться примерно на одном уровне, заключает директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Что касается цен, то предпосылок для их снижения участники рынка не видят. «Доля проектов с проектным финансированием растет, сегодня их уже более 80%, - поясняет Валерий Кочетков. - Соответственно легких денег в виде поступления от дольщиков у застройщиков больше нет. Строительные материалы стали дороже. Все чаще звучит призыв о замене трудовых мигрантов на граждан РФ. Масло в огонь подливает ужесточение денежно-кредитной политики Центробанка РФ, которая повысила ставку с рекордно низких 4,25% до 8,5%».
Но бесконечно повышать цены невозможно – покупатели просто не сдюжат. По мнению Наталии Кузнецовой («Бон Тон»), благодаря 30-процентному росту цен, застройщики смогли сформировать значительный финансовый резерв, который позволит им проводить мягкую корректировку цен в 2022 году. В итоге эксперты считают, что цены будут расти меньшими темпами, чем в прошлом году и, скорее всего, – «не превысят инфляцию в годовом выражении», делает вывод Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Площади квартир, общественные зоны и цифровизация
Получит дальнейшее развитие курс на уменьшение площадей и оптимизацию планировок. «Чтобы сохранить стоимость квартир на относительно приемлемом уровне, девелоперам приходится уменьшать их площадь. За 2021 год средняя площадь квартир в продаже уже снизилась примерно на 5 кв. м», - замечает Андрей Колочинский («ВекторСтройФинанс»).
«На рынке будет расти доля квартир евроформата с интересными планировочными решениями. Акцент с комнатности перейдет на зонирование, что позволяет сэкономить квадратные метры и использовать жилое пространство по максимуму. В итоге даже в престижных новостройках станет меньше многокомнатных квартир», - считает Валерий Кочетков («Инком-Недвижимость»).
Ожидают эксперты и увеличения предложений с отделкой. «По итогам этого года доля квартир с готовым ремонтом и ремонтом white-box уже составила 80%, в следующем году этот показатель может достигнуть 90%», - комментирует Андрей Колочинский.
Что касается наполнения проектов, то «жителей ЖК надо объединять, стимулировать к общению не в чатах, а оффлайн. Поэтому на территориях жилых комплексов будут появляться места для совместного досуга жителей, будь то занятия спортом, зоны для барбекю или настольных игр», - комментирует Валерий Кочетков.
И продолжится тренд на цифровизацию. Эксперт предполагает, что скоро на рынке будут преобладать те, кто «родился с гаджетом в руках». А значит, активно будут внедряться цифровые технологии, позволяющие управлять устройствами и сервисами в домах, паркингах и на придомовых территориях через приложение в смартфоне.
Будущие проекты
По прогнозам Наталии Кузнецовой («Бон Тон»), в «старой» Москве ожидается выход, как минимум, 60 новых проектов, по которым получены разрешения на строительство. Их большая часть расположена в ЦАО – 25,4%, в ЗАО – 20,3% и по 11,8% в САО и СВАО.
Как сообщает Надежда Коркка («Метриум»), Группа «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District) планирует начать продажи в перспективном комплексе, расположенном в СВАО (ул. Сельскохозяйственная, 26).
Компания «СМУ-6» (застройщик ЖК «Любовь и голуби») собирается вывести на рынок комплекс апартаментов в Бибирево (СВАО), где сейчас отсутствует конкурентное окружение.
Несколько проектов, где скоро должны открыться продажи, назвали в департаменте проектного консалтинга Est-a-Tet. Это комплекс комфорткласса «Level Южнопортовая» от Level Group. В его составе 14 корпусов 12 до 69 этажей. В ЖК заявлена собственная инфраструктура, закрытый двор. Ближайшая станция метро – «Кожуховская».
ЖК премиум-класса «River Park Towers Кутузовский» появится в Дорогомилово у станции метро «Фили». В составе ЖК 5 башен-небоскребов с набережной, школой и детским садом.
Newton Apartments - комплекс апартаментов бизнес-класса в районе Нагатино-Садовники от «Итэлма Девелопмент». Комплекс включает две башни по 29 этажей недалеко от метро «Нагатинская».
Два новых корпуса выйдут в продажи в ЖК Bauman House («Бауман Хаус») от Capital Group в Басманном районе.
Девелопер St Michael строит комплекс апартаментов (6 корпусов) «Rublevka, 68». На территории будет свой парк и фитнес-центр. Ближайшая станция метро – «Крылатское».
ГК «Гранель» планирует в новом году начать реализацию двух проектов зонтичного бренда бизнес-класса MYPRIORITY, который стартовал в 2021 году с ЖК MYPRIORITY Basmanny на Бауманской. ЖК MYPRIORITY Dubrovka будет построен рядом с метро «Дубровка», а ЖК MYPRIORITY Paveletskaya - в Замоскворечье, рядом с метро «Павелецкая».
В Новой Москве, как сообщает Надежда Коркка («Метриум»), в прошлом году несколько системных девелоперов (ГК ПИК, ГК МИЦ) закрыли сделки по приобретению крупных площадок в ТиНАО. Однако перед запуском новых проектов потребуется разработать и согласовать исходно-разрешительную документацию, что займет не менее года. По оценке Наталии Кузнецовой («Бон Тон»), возможен выход, как минимум, четырех новых проектов, преимущественно в рамках ТПУ. Основная же часть нового объема будет появляться в новых очередях уже реализуемых проектов.
Что касается Подмосковья, то Надежда Коркка полагает, что здесь стоит ожидать повышения девелоперской активности. В регионе есть резерв перспективных площадок, и основное внимание застройщиков будет сосредоточено в локациях, близких к существующим и перспективным линиям МЦД, а также реконструируемым магистралям.
Так, ГК «Гранель» планирует приступить к возведению комплекса апартаментов IDEA рядом с МЦД «Сколково» и одноименным центром инноваций. Проект высотностью 31 этаж расположится на зеленой благоустроенной территории площадью 1,9 га.
Наталия Кузнецова говорит, что стоит ожидать выхода около 10 проектов в Подмосковье, но также, как и в Новой Москве, основная часть объема будет пополняться за счет новых очередей в уже продаваемых ЖК.
