«Санкции на девелопмент не распространяются»
IRN.RU в гостях у руководителя российского подразделения финского концерна YIT Теему Хелпполайнена
В свете экономического кризиса и сложных отношений с Западом многие иностранные компании пересматривают стратегии ведения бизнеса в России. На этом фоне финский концерн YIT не только не планирует сворачивать свою деятельность в нашей стране, но и вывел на рынок несколько крупных проектов в разных регионах. О том, как работается иностранной компании в России, что дает уверенность в будущем, как преодолеть возникающие сложности и построить востребованный проект, рассказал IRN.RU Теему Хелпполайнен, руководитель бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна YIT.
Как вам нравится работать в России?
Работать в России очень интересно, потому что есть постоянная динамика и даже определенная непредсказуемость: до 2014 года шел активный рост, сейчас – довольно сложный период. Однако то, что больше всего меня привлекает, - это люди. Ведь несмотря на непростые условия, никто не унывает, а продолжает работать. Вообще русские люди мне очень-очень нравятся. И еще преимущество России для меня в том, что она рядом с Финляндией. Можно поехать домой, когда хочется.
А где вы сейчас преимущественно живете: в Питере, в Москве или, может быть, все-таки в Финляндии?
Так получилось, что мне всегда предлагали работать именно в Москве, поэтому о других городах я даже не задумывался. Правда, в московском офисе меня тоже редко видят, так как я отвечаю за большой участок работы и постоянно нахожусь в командировках.
Как я понимаю, помимо Финляндии YIT строит в России, Прибалтике, Чехии и Словакии. Почему именно эти страны?
Я думаю, когда мы осуществили первый проект в России свыше 50 лет назад, это не было каким-то стратегическим решением. Просто была большая некоммерческая страна – Советский Союз, а поскольку YIT является одной из крупных строительных компаний, было логично, что местное правительство пригласило ее на проект строительства дороги от финско-советской границы до Туломской ГЭС. Когда компания начинает думать об экспорте, то в первую очередь рассматривает страны, которые находятся вокруг домашнего рынка. Россия рядом. То же самое касается Прибалтики. Другие страны Центральной и Восточной Европы, хоть и не граничат с Финляндией, были интересными новыми рынками. В Чехии и Словакии мы быстрее всего нашли местных застройщиков, чей бизнес можно было купить, поэтому решили сконцентрироваться на них. В целом в Восточной Европе есть культура проживания в многоэтажных домах, однако жилой фонд довольно устаревший, построенный еще во времена Советского Союза, и есть тенденция перехода к новому, более комфортному и качественному домостроению. Как раз этот процесс мы и стараемся ускорить.
Кстати, могу поделиться новостью – в 2015 году география концерна еще расширилась – мы вышли в Польшу.
Чем бы вы объяснили, почему для России прошлый кризис имел такие серьезные последствия? Ведь у нас на тот момент не было такой закредитованности населения, ипотечной в том числе.
Если в Финляндии и в Прибалтике средства закончились у клиентов, то в России – у многих девелоперов. Поэтому здесь элементарно встали стройки. YIT была одной из нескольких компаний, кто мог продолжать. Раньше мы никогда не говорили: покупайте квартиры у YIT, у нас есть деньги закончить проект. И только во время кризиса 2008 года поняли, что доверие – это очень важный аргумент.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
А финское происхождение YIT как-то сказывается на работе? Скажем, отличается ли ваш подход в части выполнения обязательств перед покупателями от подхода местных девелоперов?
Я бы сказал, что сегодня уже большинство российских компаний работают строго в рамках ФЗ-214. А еще пять лет назад была совсем другая ситуация. Мы были одной из немногих компаний, которые продавали квартиры строго в соответствии с 214-м законом. Большинство конкурентов использовали разные серые схемы.
Стало ли вам как иностранной компании сложнее работать в России в условиях обострения отношений нашей страны с западом? Отразились ли на вашем бизнесе санкции? Не чувствуете ли вы какого-то негативного отношения со стороны покупателей?
Нет, никакой разницы мы не ощутили. Конечно, первое время, у клиентов было некоторое беспокойство, однако, вскоре все поняли, что санкции не распространяются на нашу сферу. Мы верим, что мы приносим пользу России, ведь мы создаем жилой фонд для российских граждан и также мы создаем рабочие места, закупаем строительные материалы, в общем, вносим свой вклад в экономику.
В Финляндии бОльшую часть жилой недвижимости вы строите для инвесторов, которые покупают у вас дома, а затем сдают их в аренду. А не планируете ли вы в России развивать такого рода бизнес?
Рынок пока не готов: да, есть спрос на такую аренду, но нет таких инвесторов. Исключение составляет Питер: там работают, например, финские компании, которые покупают квартиры, потом делают полную отделку, меблировку и сдают в аренду.
Этим занимаются только финские компании? Или среди российских компаний и частных инвесторов тоже есть такие?
Насколько нам известно, были пилотные проекты по строительству доходных домов в некоторых регионах России, предпринимались попытки вывести этот бизнес из «тени» и урегулировать законодательно. Однако в итоге для строительных компаний более рентабельным является все-таки продажа жилья, а не сдача в аренду.
Однако у нас постоянно говорят, что нужно создавать цивилизованный рынок аренды, строить и развивать доходные дома. Как думаете, почему нет интереса со стороны бизнеса и со стороны инвесторов?
Думаю, что с точки зрения инвесторов доходность инвестиций пока не очень высокая. То есть традиционно российские инвесторы хотят доходности 15-18%, а это очень высокая цифра, с доходных домов невозможно ее получить. Рентабельность может быть около 10%, что уже является хорошим показателем для Западной Европы, а чаще даже меньше. Доходные дома в Европе считаются очень надёжной и безопасной инвестицией. Что такое безопасная инвестиция? Это инвестиции, где риск потерять деньги очень мал, но доходность не очень высокая. Однако я считаю, что через 5-8 лет ситуация уже поправится.
А с чем это будет связано?
Цены на жилье растут. Молодые люди, которые приезжают в Москву и другие большие города, не могут сразу купить квартиру. А запросы, тем не менее, растут, хочется жить качественно и комфортно. И цивилизованная аренда – это единственная возможность.
Не изменилась ли ситуация за последнее время?
Если говорить о рынке аренды, то, думаю, что на данный момент ситуация ухудшилась, арендный рынок стал менее предсказуем, так как в больших городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, есть отток арендаторов ввиду сокращения общего количества рабочих мест. Однако это нетипичная ситуация, обычно наоборот: в случае снижения доходов населения внутренние миграционные потоки направляются в крупные города, так что мы ждем, что спрос на аренду будет расти.
Тем не менее «первые ласточки» появляются – такие проекты пробуют развивать, например, ГК «Пионер», NAIBecar. Можете их как-то прокомментировать? Можно ли их считать первыми шагами большого тренда или они останутся единичными проектами?
Пару лет назад проекты с апартаментами стали появляться довольно активно – ввиду того, что, по сути, они не имеют статуса жилых помещений, на них не распространяется ряд требований, которые применяются к жилым зданиям. Это позволяло снижать себестоимость таких проектов, и, естественно, делать более привлекательной конечную стоимость для покупателя. Однако то, чего так боялись девелоперы подобных проектов, – ввод нового принципа взимания налога на имущество физлиц — с кадастровой стоимости, все-таки произошло. Теперь при покупке апартаментов покупатель должен быть очень внимателен и просчитывать все риски и издержки, которые он будет нести. Уже сейчас можно заметить снижение доли подобных проектов на рынке, поэтому, скорее всего, проекты по созданию апарт-отелей, доходных домов можно считать скорее единичными. Кроме того, еще одним важным отличием апарт-проектов является (как правило) отсутствие инфраструктуры, что является значимым минусом в глазах будущих жителей, арендаторов.
YIT также одна из немногих компаний, которая развивает тему энергоэффективного строительства. Какие именно технологии и где вы применяете? Можете ли вы привести какие-то конкретные показатели?
Энергоэффективность жилых домов выражается в соответствующих классах – А, В и С. Наша цель такова, чтобы наши дома были на одну ступень более энергоэффективными, чем требуют нормы. В нашем портфеле есть даже дом класса А+, это один из домов в составе ЖК «Современник» в Казани. Для примера могу привести его показатели, которые, согласно оценке, проведенной экспертами, значительно превышают установленные нормативы. Так, при норме сопротивления теплопередаче наружных стен 3,3 кв. м град. С/Вт, в новом доме этот показатель составляет 4,2 кв. м град. С/Вт. При этом сопротивление теплопередаче окон и балконных дверей в новостройке выше норматива на 25%. Достичь столь высоких показателей нам удалось за счет применения инновационных строительных материалов. Кроме того, в этом доме применялись и другие традиционные для проектов концерна ЮИТ энергосберегающие решения: радиаторы с регуляторами тепла, индивидуальные приборы учета расхода электрической и тепловой энергии, газа и воды, энергоэффективные лифты, светодиодное освещение мест общего пользования с датчиками движения и многое другое.
Но помимо строительства существуют и вопросы эксплуатации, то есть поддержание всех этих систем в рабочем состоянии, и здесь мы переходим к следующему вопросу– почему мы хотим сами управлять нашими домами. Именно потому, что мы не видим управляющих компаний, которые обладают необходимым нам опытом, чтобы успешно все это эксплуатировать. А жители обычно хотят выбрать самую дешёвую УК, у которой, как правило, не оказывается ресурсов для обслуживания современных технологий. Здесь есть определённый конфликт.
А доходило ли когда-нибудь до того, что ваши жители требовали сменить управляющую компанию и добивались этого?
Я думаю, в каждом доме есть определённые лица, у которых есть свой интерес, и даже такие, у кого есть своя управляющая компания. Конечно, наши клиенты – собственники жилья – вольны выбирать компании по своему усмотрению и в любой момент могут сменить имеющуюся УК. К сожалению, у нас были подобные прецеденты, но они единичны – в основном нам удается перезаключить договоры.
А как вы убеждаете людей в том, что у вас немножко выше плата, зато вы гарантируете качество услуг? Почему жильцы в итоге вам верят и перезаключают договоры на обслуживание?
Это неверно – наши счета за коммунальные услуги не выше, чем у других и даже, возможно, ниже за счет применения энергоэффективных технологий при строительстве. Как я уже говорил, наше основное преимущество – никто не знает построенный нами дом лучше нас, и никто не сможет его обслуживать качественнее. Кроме того, мы прилагаем все усилия, чтобы поддерживать и постоянно повышать уровень сервиса, здесь я имею в виду и профессионализм сотрудников, и скорость реакции на заявки и прочие ежедневные рабочие моменты. Мы постоянно разрабатываем что-то новое, например, сейчас мы постепенно будем внедрять специальный интернет-портал для наших покупателей, которым можно будет пользоваться уже с момента заключения договора. Согласно нашим планам, это будет удобная платформа для наших жильцов, где они смогут оплачивать услуги, связываться с УК и общаться между собой.
Также нужно сказать, что в целом сервисный бизнес с начала нового года будет выделен в отдельное подразделение, а руководство будет осуществляться на уровне всей России. Мы верим, что этот шаг поможет нам еще улучшить существующий сервис, а также предлагать нашим клиентам различные дополнительные услуги.
Есть ощущение, что люди в основном не задумываются об экономии в будущем – им важнее купить квартиру дешевле сейчас. Тогда в чем коммерческий смысл для компании в энергоэффективном строительстве, тем более, что это должно повышать себестоимость?
Прежде всего, нужно сказать, что мы стараемся использовать такие меры, которые не повышают себестоимость в разы, это не выгодно ни нам, ни нашим покупателям. К тому же мы исходим из таких показателей, как класс проекта, его расположение (в том числе географическое – южный это регион или северный), количество квартир и так далее, и используем именно то, что необходимо «здесь и сейчас». Впечатление, что покупатели просто хотят дешевую недвижимость, обманчиво – особенно сейчас многие очень придирчиво относятся к качеству, интересуются примененными технологиями и материалами, в том числе и энергоэффективными. Ведь энергоэффективное строительство — это не только «про экономию», это еще и качество жизни, более комфортный микроклимат в квартире. К тому же мы всячески стараемся образовывать наших покупателей, рассказывать, зачем нужно то или иное новшество, в том числе и через СМИ, в наших офисах продаж. Также мы говорим о том, что такая квартира – это инвестиция, которая в дальнейшем не будет терять в стоимости, так как, скорее всего, стоимость энергоносителей будет только повышаться и спрос на такое жилье будет повышаться. Для наглядности в Екатеринбурге у нас даже есть целый технорум, это выставка оборудования и материалов, где можно более подробно узнать о различных технологиях.
Давайте поговорим о том, как вы развивались в России, как в ваших стратегических планах выбирали те или иные регионы и какие сейчас видите перспективы?
В конце 1990-х у нас больше всего проектов было в Западной Сибири, где мы строили для нефтяников. Первое представительство ЮИТ в новой России было открыто в Москве, а строить мы начали в Питере. Затем был выход в Москву и Московскую область. Потом начали работать в Екатеринбурге, Ростове, Казани. У нас был не очень длинный список - около десяти российских городов, которые мы очень интенсивно изучали, ездили туда. Мы хотели пойти по той же схеме, что в Чехии и Словакии: войти в рынок через покупку местных компаний. И получилось так, что в названных городах мы довольно быстро нашли общий язык с местными компаниями. В списке были и другие города – Красноярск, Самара и так далее, и, наверное, мы бы продолжали открываться и там, но грянул кризис 2008 года. Однако мы и сами довольно быстро поняли, когда открыли в течение двух лет четыре новые компании, что это много – для открытия новой компании необходимы ресурсы, в том числе и человеческие, и наших сотрудников уже не хватало. Поэтому взяли таймаут. Сейчас мы поменяли нашу стратегию: мы уже не ищем компании, мы ищем только участки. Таким образом мы вышли на рынок Тюмени. Наша дочерняя компания «ЮИТ Уралстрой», которая базируется в Екатеринбурге, уже достраивает там жилой комплекс «Жуков» и вскоре будет продолжать освоение этого города.
Почему вы решили поменять стратегию?
Когда мы начинали в 90-е, у нас не было полного понимания, как управлять строительной компанией в России, поэтому требовались такие местные компании, которые были готовы открыть с нами совместное предприятие. В течение 7-8 лет мы получили огромный опыт, и сейчас чувствуем в себе силы сразу самостоятельно входить в девелопмент проектов.
А не тяжело ли работать в России по сравнению с другими странами? Все-таки рынок недвижимости у нас еще достаточно молодой и, возможно, не в полной мере цивилизованный и устоявшийся.
Есть две большие сложности – это получение технических условий на подключение к сетям и приобретение юридически «чистых» участков. В Финляндии, обсуждая покупку новых участков с продавцом, мы даже не думаем, получим ли мы электричество, газ и воду. И мы даже знаем, сколько это будет стоить, потому что у монополистов есть свои прайсы, и мы их всегда получим. Это никогда не является проблемой и решающим фактором. А в России это один из самых больших вопросов, который нам надо изучать до покупки участка. И часто бывает так, что не стоит покупать этот участок, потому что получить туда электричество либо совсем невозможно, либо это стоит очень дорого. Я не помню, чтобы мы в Финляндии хоть раз не стали покупать участок из-за отсутствия подключения.
А почему в других странах вы развиваете коммерческую недвижимость, а в России – нет?
Нам не интересно делать это в России. Ведь что такое коммерческий проект типа торгового центра с точки зрения девелопера? Девелопер покупает участок, разрабатывает концепцию, начинает строить, возможно даже заключает договоры с будущими арендаторами, и в то же время ищет инвестора, который готов купить весь комплекс с арендаторами. С точки зрения таких инвесторов важно два момента: первое - кто арендаторы и какие договоры с ними заключены (сроки и прочие условия), второе - когда торговый центр сдается в эксплуатацию. В Европе обычно девелопер продает проект инвесторам уже во время стройки. По сути, ему нужно только завершить строительство. К сожалению, в России далеко не все зависит от девелопера, поэтому у компаний нет уверенности, что объект будет построен вовремя. В России инвесторы хотят видеть, что ТЦ полностью готов и работает, и только тогда они готовы инвестировать. В результате девелопер вынужден финансировать проект самостоятельно или брать дорогие кредиты в банках, чтобы построить, сдать и продать ТЦ. Поэтому в России жилье строить проще и выгоднее.
На чем YIT специализируется в Финляндии и других странах?
В Финляндии у нас три – четыре специализации: это строительство инженерной инфраструктуры и дорог, жилья, торговых, коммерческих и бизнес-центров и подрядные работы. Например, недавно мы стали подрядчиками по строительству пассажирского терминала в порту Хельсинки.
А не пугает ли вас, что в Финляндии у вас портфель диверсифицированный, а в России только жилье? Вдруг люди перестанут покупать квартиры и получится, что вам нечем страховаться?
В самом деле вопрос очень хороший, мы его слышим от наших акционеров очень-очень часто. Но наш ответ такой: жилье – довольно ликвидный товар, потому что это, по сути, предмет первой необходимости.
И второй момент: мы очень аккуратно контролируем рынок и начинаем новый проект только тогда, когда уверены, что проект будет продаваться. Здесь есть, наверное, огромная разница между нашей компанией и нашими российскими конкурентами: мы выводим новые проекты и очереди очень аккуратно, каждый раз анализируя рынок и потенциальный спрос. Многие крупные российские застройщики одновременно начинают несколько проектов или один очень крупный – они единовременно выводят на рынок сотни тысяч метров жилья, которые спрос может просто не поглотить.
Есть ли у вас универсальный рецепт на случай сложностей в бизнесе, который актуален и сейчас?
Собственно, мой ответ на предыдущий вопрос и содержал в себе такой рецепт – постоянный анализ рынка и работа строго в соответствии с вектором спроса. Мы работаем в целом уже более ста лет и в России более 50, мы видели и пережили не один кризис, так что мы имеем четкие планы на будущее.
Сейчас мы все переживаем новый экономический спад. Как обстоят дела с продажами в вашей компании в последние месяцы? Какова динамика?
Думаю, что в целом сейчас у всех девелоперов примерно одна и та же ситуация с продажами: в конце 2014 года был бум, а затем затишье, вызванное отчасти тем, что покупатели, имевшие накопления, потратили их во время ажиотажного спроса при скачках курсов валют, а те, кто этого не сделал, ждут, как будет развиваться ситуация дальше. У нас уровень продаж за январь-сентябрь 2015 года упал чуть больше чем на 20% в сравнении с тем же периодом прошлого года, но тут еще нужно принимать во внимание уже упомянутый бум конца 2014-го.
Однако, как я уже говорил, жилье – это, по сути, предмет первой необходимости, так что продажи идут и, в принципе, более-менее согласно планам. Кроме того, так как мы строим в основном комфорткласс и среди наших клиентов много тех, кто пользуется ипотечными займами, нам очень помогает программа поддержки ипотеки.
Каковы ваши планы на будущее? Не планируете ли вы сворачивать свою деятельность в России?
Мы ни в коем случае не планируем приостанавливать какие-либо наши объекты. Наоборот, мы выводим на рынок новые, довольно масштабные комплексы: в Санкт-Петербурге у нас строится ЖК «Новоорловский», это комплекс на участке в 46 га, рассчитанный примерно на 7 000 квартир и включающий в себя различные объекты инфраструктуры; в поселке Балтым, это пригород Екатеринбурга, стартовал ЖК «Балтым-Парк», это пока наш самый большой проект в России – размер участка составляет 76 га. Согласно плану, здесь будет малоэтажная застройка. В других наших городах также были в этом году старт-апы: в Ростове это ЖК «Каскад» (ул. Рыльского), в Екатеринбурге – ЖК «Квартет» (ул. Маневровая), в Верхней Пышме еще одна очередь в ЖК «Рифей», в Казани – второй дом в составе ЖК «Гармония». У нас также есть запас участков и планы по их развитию во всех наших городах.
Какие у вас прогнозы развития ситуации в экономике в целом и недвижимости в частности?
Сейчас очень сложно делать какие-либо прогнозы. Общая ситуация в мире очень нестабильна, политические изменения оказывают глобальное влияние на экономику, а это, в свою очередь, влияет на рынок недвижимости. Думаю, что, несмотря ни на что, основные демографические тренды будут сохраняться: размер домохозяйств уменьшаться, а их количество – увеличиваться, люди все равно будут стремиться к переезду в большие города. Все это в итоге будет вызывать потребность в жилье и влиять позитивно на спрос.
