Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.7 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
от
999 тыс
руб.
от
937 тыс
руб.
Опрос
Уважаемый посетитель сайта www.irn.ru! Вы:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Спекулянты разочаровались в московской недвижимости

«Короткие» инвестиции в новостройки потеряли смысл

Не только вторичный, но первичный рынок недвижимости стремительно теряет свою спекулятивную привлекательность: за последний год доля инвестиционных сделок с новостройками в Москве и Подмосковье упала в разы. Снижение цен на жилье и проблемы с ликвидностью лишили «короткие» инвестиции в недвижимость всякого смысла. Жилье теперь покупают либо для себя, либо для детей. Ну или хотя бы для сдачи в аренду.

Самым надежным и выгодным способом вложения средств россияне традиционно считают недвижимость: согласно опросу, проведенному Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ) в декабре 2015 г. в 132 населенных пунктах 46 регионов РФ, такого мнения придерживаются 65% и 69% респондентов соответственно. Далее в списке инвестиционных предпочтений с большим отрывом следуют золото и драгметаллы – им доверяют 18% россиян, 23% считают такие инвестиции выгодными, а также вклады в государственных банках (16% и 18%). Примечательно, что с момента предыдущей рецессии 2009 г. вера граждан в недвижимость выросла — тогда только 40% опрошенных отметили надежность хранения сбережений в квадратных метрах, отмечают эксперты НАФИ.

К сожалению, результаты опроса НАФИ свидетельствуют скорее о том, что среднестатистический россиянин плохо разбирается в ситуации на рынке недвижимости, чем о реальных качествах этого актива. Более осведомленные граждане инвестировать в квадратные метры сейчас не стремятся: всего 10,8% читателей IRN.RU, принявших участие в онлайн-голосовании в январе 2016 г., сочли недвижимость подходящим инструментом для сохранения средств в текущих экономических условиях. Результаты опроса отражают настроения реальных покупателей: по самым оптимистичным оценкам риелторов и застройщиков, в прошлом году на инвесторов пришлось не более 10-15% от общего количества сделок с новостройками, при том что в предыдущие годы этот показатель равнялся примерно 30%. А в конце 2014 г., на волне паники в связи с девальвацией рубля, инвесторы составляли до половины покупателей в некоторых проектах, отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

По мнению Литинецкой, именно ажиотаж конца 2014 г. стал одной из причин снижения инвестиций: часть инвесторов, которые изначально планировали вложить средства в 2015 г., сделали это в конце 2014 г.

Однако главным фактором, распугавшим потенциальных инвесторов, стало, конечно, падение цен. «Доля инвестиционных сделок в 2015 г. начала резко сокращаться в конце весны - начале лета, во второй половине, когда покупатели поняли, что цены на недвижимость имеют тенденцию к снижению, инвесторы заняли выжидательную позицию (или выбрали другие объекты для вложений) и фактически исчезли с рынка новостроек», - говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость».

Напомним, в 2015 г. на вторичном рынке Москвы цены упали на 10-15% по индексу IRN.RU, а на первичном – на 11,4% (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2015 года», «Новостройки Москвы: итоги 2015-го и прогноз на 2016 год»).

Проблема не только в среднерыночном снижении цен как таковом: раньше новостройки всегда дорожали по мере повышения стадии готовности, даже если в среднем по рынку цены стояли на месте или даже падали. Однако в 2015 г. застройщики либо перестали значительно повышать стоимость жилья при росте строительной готовности, либо вовсе начали ее опускать (косвенно, через маркетинговые акции, либо напрямую), поясняет ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.

По оценке Петра Машарова, генерального директора АН «Century 21 Еврогруп Недвижимость», партнера КР «Мегаполис-Сервис», максимальная доходность инвестиций в подмосковные новостройки в 2015 г. составила 5-10% против 15-20% в 2014-м.

В Москве ситуация, в целом, получше. Например, в ЖК «Новые Ватутинки» (Новая Москва) однокомнатная квартира площадью 36,8 кв. м в строящемся корпусе микрорайона Центральный стоит 4,2 млн руб., а в построенном - примерно 5,2 млн руб. «Таким образом, прибыль инвестора после ввода дома в эксплуатацию составит порядка 1 млн руб. Вычтем подоходный налог (в размере 13%) и получим 870 тыс. руб. чистой прибыли, или 20% доходности», - рассказывает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».

20% - это совсем не плохо, однако надо учитывать, что, во-первых, речь идет не о годовой доходности, а о прибыли за весь срок реализации проекта, который может составлять существенно больше года. А во-вторых, инвестору-частнику, скорее всего, придется демпинговать при продаже недвижимости, потому что в ином случае квартиру купят не у него, а напрямую у застройщика. (См. «Квартиры будут строиться быстрее, чем продаваться».)

Для сравнения: банковские вкладчики в настоящее время могут рассчитывать на доход свыше 10% годовых, а в начале 2015 г. ставки по депозитам даже в крупных банках достигали 15 и более процентов. Это меньше доходности вложений в самые удачные проекты на рынке недвижимости, но зато и риски практически полностью отсутствуют: вклады застрахованы (на сумму 1,4 млн руб., но ничто не мешает открыть несколько счетов в разных банках), и, что немаловажно, деньги из банка можно забрать в любой момент, а реализация квартиры в нынешних условиях займет не менее нескольких месяцев - в лучшем случае. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», сейчас находит покупателей только пятая часть выставленных на продажу квартир – те, чьи владельцы согласны на значительные скидки («Квартиры в Москве и Подмосковье в 2015 году: развенчание мифов»). Размер дисконта может достигать 20% от заявленной стоимости недвижимости, отмечает Екатерина Артемова.

«Сегодня у инвесторов действительно незавидная ситуация. Прежде всего, это связано с тем, что на рынке фактически отсутствуют покупатели с «живыми деньгами». Одновременно с этим государственное субсидирование ипотечной ставки не распространяется на покупку по переуступке, то есть приобретение инвестиционных квартир. Поэтому сроки экспозиции, а значит, и сроки выхода из актива сегодня значительно затягиваются, и большой объем предложений от таких же инвесторов-собственников вынуждает идти на демпинг. А значит, сегодняшние инвесторы вряд ли могут рассчитывать на такую же прибыль, как год назад», - говорит Мария Литинецкая.

Негатива добавляет и изменение налогового законодательства: с 1 января 2016 г. для освобождения от уплаты налога на прибыль с продажи квартиры нужно владеть недвижимостью в течение пяти лет, а не трех, как раньше.

В результате доля краткосрочных спекулятивных инвестиций в новостройки снизилась практически до нуля. «Сегодня инвестиционные покупки совершаются все чаще не с целью перепродажи, а для дальнейшей передачи квартиры детям или реализации жилья через три-пять лет, что является достаточно длительным сроком нахождения инвестора в проекте», - рассказывает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».

Кроме того, часть клиентов (в основном те, кто не доверяет банковским депозитам), покупают жилье с целью сдачи в аренду. «Причем такие покупатели в 2015 г. даже не боялись брать ипотеку, так как были уверены, что затраты на обслуживание кредита «отобьются». И эту их уверенность хорошо подкрепляла динамика курса национальной валюты», - добавляет Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».

Уход с рынка спекулятивных инвесторов, обеспечивавших значительную долю спроса на старте продаж, естественно, создает определенные трудности для девелоперов. Однако переориентация на конечных покупателей в конечном итоге пойдет рынку на пользу, считают специалисты www.irn.ru. Ведь те, кто покупает жилье для себя или детей, значительно более требовательны к качеству проектов, чем инвесторы, которых интересует лишь соотношение цены входа и продажи объекта.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
10525 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК "Восточный Берег", Звенигород Просторные квартиры по летним ценам! Ипотека 7,8%. Удобные планировки, лес и река рядом, детский сад, спорткомплекс. Скидки! от 1,9 млн руб! РосДевелопмент Успей купить со скидкой -20%! ЖК "Ленинградский", 10 минут от метро Речной вокзал. Высокие потолки. Школы, детские сады. Не жди - бери! от 2,9 млн руб.НДВ-Недвижимость Эко Видное 2.0 Скидка на Двухкомнатные квартиры! Развитая инфраструктура. 4 км от МКАД. Ипотека без первоначального взноса. MR Group Резиденции «Сколково» Квартиры с ключами! ЖК бизнес-класса. Закрытая территория. Скидки до 10% от 114 000 руб./кв.мАбсолют Недвижимость ЖК комфорт-класса "Нормандия" Каждый 30-й метр в подарок! 0% первый взнос, беспроцентная рассрочка на 2,5 года. м. Бабушкинская. Эталон-Инвест ЖК Видный город Скидки до 12%! Свежий воздух и лес! Парк с фонтанами! 10 мин. от м.Аннино. Urban Group Сданный ЖК. м Анино. Скидки 700 000 Ипотека от 9000 руб/мес. Дома сданы. 10 минут от м. Анино и МКАД. Школа, детсад, торг. центр, поликлиника от 1 500 000 руб.АО ХК «ГВСУ «Центр» Новое Бисерево 2. МО, Ногинский р-н Малоэтажный район на берегу озера. Отделка, охрана, д/сад, школа, ТЦ, паркинги, лесопарк. 5 мин до ж/д станции от 1,3 млн руб.Роситал ЖК Ривер Парк: Река и парк Квартиры комфорт и бизнес класса. Развитая инфраструктура. Набережная Москва-реки, парк Коломенское. ЖК Донской Олимп 8 мин. пешком до «Шаболовская» и «Тульская». Охраняемая территория, подземный паркинг, видовые террасы от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-М» ЖК "мой адрес На Симоновском" Новый объем квартир в продаже! Готовые дома. Метро «Пролетарская». Подземный паркинг. Ипотека от 9,5 % Проект "Первый Квартал" в г. Видное 2 комнаты за 2,9 млн. руб. Двор без машин, большие окна и отделка «под чистовую». Ипотека от 10% ООО «Брусника. Москва» Город-событие на Рублевке! Ипотека 8% на весь срок! Чистая экология, потрясающий вид на воду и лес! Urban Group Квартиры в г. Пушкино Студии,1-4-комнатные квартиры пл. от 28 метров. г. Пушкино. Монолит-кирпич. Звоните! квартиры от 1,8 млн!Инград Недвижимость ЖК "Химки2018" Квартиры от надежного застройщика. 0% первый взнос! Успей на старте продаж! Ленинский, 38. От 7,9 млн руб. Апарт-комплекс на раннем этапе строительства. Богатая инфраструктура. Рядом ТТК и м. Ленинский пр-т. Клубный дом Level Кутузовский Только в июле - паркинг в подарок! Ключи в 2017 г. Закрытый двор. Ландшафтный дизайн. Рядом школы. м.Кунцевская Квартиры бизнес-класса от 140 тыс./кв.м Бизнес-класс. 7 минут пешком от м.Ботанический сад. Рядом 2 парка, пруд. Подземный паркинг. НДВ-недвижимость Квартиры в г. Видное Современные 1-3-комнатные квартиры. г. Видное. Площадь от 34 до 105 кв.м. П-111М. Подробности по телефону! КП «Лисичкин Лес» Поселок готов! Ленинградское ш., 26 км. Скидки до 1 000 000 руб. Коммуникации от 3,9 млн руб. ЖК "Золотая звезда" в Москве Каждый 30-й метр в подарок! Квартиры рядом с метро, Измайловским парком. Ипотека под 8% Эталон-Инвест Квартира в Park Avenue с выгодой до 10% Единственный ЖК с квартирами премиум-класса на Новой Риге. Заключительный этап продаж. Полностью готовый квартал! от 6,6 млн руб.Villagio Estate ЖК "Альфа Центавра" г.Химки Квартиры с ремонтом от застройщика. 1-я очередь сдана. Развитая инфраструктура. 2,5 км от МКАД. от застройщикаGalaxy Group Квартал динамичной жизни! Квартиры в небоскребах на любой вкус! Панорамные виды! Высокие темпы строительства. Жилье от 5,9 млн руб в ЦАО 5,9 млн руб.Жилой квартал Сити ЖК "мой адрес На Дмитровском 169" Новый объем! Готовые дом с развитой инфраструктурой. М. "Алтуфьево" в 10 минутах езды. Ипотека от 9,5 % Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж. 300м от метро Полежаевская! Более 50 планировок, закрытый двор с парком 2 га, подземный паркинг. от 7,5 млн руб.Sezar Group Квартиры в ЖК Рассказово Дома сданы, идет заселение! 850 м от метро Рассказовка. Своя развитая инфраструктура. Выгодная ипотека! от 4,7 млн руб.Sezar Group ЖК "Котельнические высотки" 1-3-комнатные квартиры пл. от 40 метров. г. Котельники. Монолит. от 79 000 руб./кв.мООО «БИГ Девелопмент» ЖК "Фили Град" Скидка 10%. Панорамные виды на Москва-реку и Москва-Сити, рядом Филевский парк. Свой паркинг. Дома построены. MR Group ЖК"Яуза Парк"Акция - "Жаркие цены!" Максимальная выгода до 2,2 млн руб. Только в июле!Ипотека от 8 %!0% рассрочка*!Подземный паркинг. Река и парки! ЖК Изумрудные Холмы Квартиры от 2,1 млн. В честь юбилея компании - каждый 30-й метр в подарок! Рассрочка до 2023 г. Ключи в день покупки. г.Красногорск, 9 км от МКАД ЖК Купавна Скидка до 3500 руб./кв.м. или кладовка в подарок. Квартиры от 1,3 млн руб. Горьковское ш. Окончание строительства 2017 г от 1,3 млн руб. Готовые квартиры у м. Динамо! Акция! Только в июле: квартира + машиноместо = скидка 15%! Рассрочка 0%. Ипотека. Выдаем ключи! от 13 млн руб.Capital Group Квартиры в г. Мытищи г. Мытищи. Квартиры пл. от 33 метров. Монолит-кирпич. 1-4-комнатные квартиры Подробности по телефону! квартиры от 3,2 млнИнград Недвижимость Новостройки от А101 Новая Москва. 15 минут до 3х веток метро. Московская прописка. 214-ФЗ. Застройщик. Акция действует до 31 июля! ЖК SREDA: квартиры от 4,4 млн 7,5 га зеленых парков и скверов. Дворы без машин. Взнос по ипотеке от 0%. До м. Нижегородская 5 мин. Басманный 5 Клубный дом бизнес-класса в ЦАО. Скидки до 15% на апартаменты и м/места. 5 мин. от м. «Красные Ворота». Сдача 2017г! Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах. Новая Москва. Рядом с метро «Рассказовка». Скидки до 9% от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК ЗИЛАРТ от застройщика ЛСР Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро: Тульская, Автозаводская, Технопарк. МЦК станция Зил. от 170 000 руб./ кв.мАО «ЛСР. ОБЪЕКТ-М» ЖК "Новокосино-2" г. Реутов. Квартиры пл. от 24 метров. Монолит. студии,1-5-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. от 2,8 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК Лесобережный Ипотека 8% на весь срок! Малоэтажный клубный экогород в 15 мин.от м.Тушинская Urban Group ЖК ЛАЙМ: Квартиры у ВДНХ Новостройка на проспекте Мира. Высокая степень готовности. Готовая инфраструктура. До метро 500 м. ЖК «Царская Площадь»! Старт продаж 2-й очереди! Бизнес-класс по выгодной цене. 5 мин. пешком от м. Динамо. Ипотека. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ ЖК «Люберцы 16» Квартиры с ключами. Метро «Некрасовка». Скидки до 15%! от 2,7 млнАбсолют Недвижимость ЖК "мой адрес На Базовской" Новый объем в продаже! 2- и 3-комнатные квартиры от 5,5 млн руб. М. «Селигерская» (2017г.). Ипотека от 9,5 % ЖК «мой адрес В Некрасовке» Новый объем в продаже! 2- 5 комнатные квартиры с отделкой от 4,4 млн руб. м. «Некрасовка». Ипотека от 9,5 % ЖК Митино О2! Ипотека 8% на весь срок! 10 мин.от м. Пятницкое шоссе. Urban Group Жилой Комплекс «Пресня Сити». Скидка 10% Успейте до повышения цен. 7 мин. пешком до м. «Улица 1905 года». ЦАО. Паркинг. Рассрочка. Ипотека. ФЗ-214 ЖК PerovSky ивите у парка! Квартиры от 4,3 млн руб. Вся инфраструктура в комплексе. 1 мин от входа в Терлецкий парк. Сдача 2017 год. от 4,3 млн руб. Поселок "Пестово", 22 от МКАД Коттеджи в 22 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Коммуникации. Площади 296-3000 кв.м. Торопитесь! от 15 млн руб.Коттеджный поселок "Пестово" Премиум-квартал Jazz Абсолютный комфорт – в тишине. 2 мин. до ст.м. «Марьина Роща» от 9 млн руб.SMINEX ЖК "Пригород Лесное" Квартиры с отделкой от 1,9 млн руб! Первый взнос 0 %. Скидка до 500 000 руб! 4 км от МКАД, Ленинский р-он от 1,9 млн руб. м. Рязанский проспект Спешите! Современные 1-3-комнатные квартиры площадью от 38 метров. рядом с метро Рязанский проспект. П-44Т. от 3,9 млн рублей ЖК "Савёловский сити" Живите рядом с центром! От 5,3 млн руб. Идет заселение! 7 мин от м. Дмитровская. Великолепные панорамные виды ЖК «Мосфильмовский» Квартиры бизнес-класса в 5 мин. от метро Раменки. Выдача ключей! В июле выгода до 2 млн рублей. от 230 000 руб./кв.мНДВ-Недвижимость Квартиры у м. Юго-Западная Новые квартиры у м.Юго-Западная. Студии,1-4-комнатные. Площадь от 28 до 118 кв.м. Монолит-кирпич. от 4,9 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК "Эталон-Сити" м. "Скобелевская". Квартиры в Северном Бутово. Акция! Выгода до 400 000 руб. Жилой комплекс «Ясный»! Скидки до 13%. м. Домодедовская. Монолит готов. Подземный паркинг. Рассрочка. Ипотека 10,4% от ВТБ24. ФЗ-214. MR Group Новостройки А101 Новая Москва. Рассрочка 0% на 1 год! 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. 214-ФЗ. Застройщик. от 2,1 млн руб. Акция! Выгода до 400 000 руб. м. Селигерская и м. 800-летия Москвы. Квартира рядом с парком. Акция - каждый 30 кв.м в подарок! Level Амурская. Метро Черкизовская Квартиры с отделкой - от 2,7 млн рублей. 7 минут пешком до м. Черкизовская. Д/сады, школы, поликлиника. от 2,7 млн рублей ЖК "Белые Ночи" п. Коммунарка. 1-3-комнатные квартиры площадью 30-99 метров. Монолит. Звоните! от застройщикаА101 Девелопмент Квартиры в г. Химки Спешите! Современные студии,1-3-комнатные квартиры. г. Химки. Площадь от 30 до 86 кв.м. Монолит. от 2,4 млн руб. ЖК «Селигер Сити». Летние скидки до 10%. 2 мин. пешк. от м. «Селигерская». Парк на территории. Беспроцентная рассрочка. ФЗ-214. MR Group Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника в р-не. Московская прописка. Старт продаж новых корпусов. от 2,5 млн руб.ООО "Инвесттраст" ЖК Лучи от застройщика 300 метров от метро Солнцево. Рассрочка 0% на 18 месяцев. Ждем вашего звонка! от застройщикаАО «ЛСР. Недвижимость-М»