Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
16 февраля 2015 года

Антикризисный план: Москва удешевит для девелоперов доступ к земле

А на большее застройщикам рассчитывать не стоит

Из-за проблем с банковским финансированием девелоперы сейчас остро нуждаются в сокращении затрат на начальных этапах реализации проекта – до начала продаж квартир. Судя по антикризисному плану правительства Москвы, власти это прекрасно понимают и готовы пойти застройщикам навстречу. Тем не менее на кардинальные меры, типа снижения кадастровой стоимости земли или компенсации затрат на социальную инфраструктуру, строительному бизнесу рассчитывать, скорее всего, не стоит. В бюджете нет на это денег, к тому же поддержка строительства дорогого жилья в старой Москве вряд ли будет приоритетной для властей в кризис, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».


Что предлагают власти
10 февраля московское правительство утвердило План устойчивого развития экономики и социальной стабильности города на 2015 г., в рамках которого власти собираются уделить особое внимание поддержке строительного сектора. Цена вопроса – примерно 40 млрд руб.: в такую сумму руководитель департамента городского имущества Владимир Ефимов оценил стоимость возможных льгот для девелоперов (предложения чиновников еще должна одобрить антикризисная комиссия под руководством столичного мэра Сергея Собянина, после чего они будут зафиксированы в постановлении правительства Москвы).

Главная льгота, которую активно лоббировал Клуб инвесторов Москвы, состоящий из крупнейших застройщиков, – рассрочки платежей за аренду земли и за изменение вида ее разрешенного использования.

Напомним, в настоящее время рассрочка платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков предусмотрена только для тех арендаторов, сумма платежа которых превышает 500 млн руб. При этом ежеквартальный платеж должен составлять не менее 250 млн. Департамент горимущества обещает распространить право на рассрочки на всех правообладателей, то есть и на арендаторов, и на собственников земельных участков.

«Что касается самой рассрочки, то мы пороговые значения хотим понизить до условной цифры 100 млн, если платеж у нас меньше 100 млн, то мы будем давать рассрочку на год под ставку рефинансирования, если превышает 100 млн – на три года», – рассказал Ефимов на круглом столе Москомстройинвеста в рамках VI Российского инвестиционно-строительного форума (РИФС).

Аналогичные рассрочки получат те, кто снимает запрет на строительство. Купившим землю при льготой приватизации за 20% от ее кадастровой стоимости снятие запрета обходится в 80% от кадастровой стоимости земли будущего вида использования (для остальных землевладельцев — процент от кадастра пропорционально плотности застройки), пишут «Ведомости».

Москва также планирует сохранить льготы арендаторам земли. Ранее город планировал инвентаризацию льготных ставок, теперь они сохранятся до конца года, если льгота не превышает 1,5% кадастровой стоимости.

Отдельными пунктами в антикризисном плане значится подготовка дополнительных мер по поддержке ипотечного кредитования и утверждение в первом полугодии 2015 г. территориальных схем Новомосковского и Троицкого административных округов в целях формирования базы для принятия и обоснования градостроительных решений.

Кроме того, правительство Москвы в дополнение к антикризисным мерам готово пересматривать функциональное использование земельных участков по просьбе инвесторов, сообщил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. «Если вы получали ГПЗУ (градостроительный план земельного участка. – IRN.RU) на нежилые помещения, на офисы, которые будут сейчас достаточно не ликвидны, то мы готовы их еще раз пересмотреть, если вы предложите другой функционал, который возможен на этом месте», – заявил он, обращаясь к застройщикам.

По словам Тимофеева, в декабре-январе градостроительно-земельная комиссия уже пересмотрела около 50 таких офисных проектов: примерно 60% переформатировали в жилье, 40% – в торговые объекты.
 

Чего хотят застройщики
Обещанные чиновниками льготы – это хорошо, но в такие тяжелые для строительного бизнеса времена могли бы сделать и больше, считают застройщики, участвовавшие в организованном Москомстройинвестом круглом столе на РИСФ. Например, власти могли бы заморозить кадастровую стоимость земли на время кризиса и компенсировать застройщикам жилья затраты на строительство социальной инфраструктуры.

По мнению гендиректора ГК «Пионер» Андрея Грудина, деньги на социалку можно было бы найти в Адресной инвестиционной программе (АИП), сейчас ориентированной в основном на развитие транспортной инфраструктуры.

«В последние годы сложилась практика, что при строительстве крупных проектов на девелопера перекладываются социальные обременения, то есть строительство школ, детских садов. В хорошие времена мы готовы брать на себя такую нагрузку, но надо понимать, что сегодня ситуация резко изменилась. Тем не менее школы и садики нужно строить. Вместе с тем город очень активно перераспределил свою АИП: больше 70% тратится на дороги, метро, развитие транспортной инфраструктуры, а на социальные объекты – порядка 2,5%. Необходимо выработать механизм, чтобы застройщик, построив социальные объекты, мог не просто подарить их городу, а переуступить по себестоимости или еще каким-то путем зачесть», – полагает Грудин.

А можно не залезать в АИП, которая все равно уже расписана до 2018 г., а воспользоваться опытом некоторых стран Запада, где соцобъекты – частные предприятия, а дороги и коммунальная инфраструктура обеспечиваются за счет взносов жителей, добавил Александр Шарапов, президент NAI Becar. В конце концов, и сейчас за все в итоге платят жители – девелопер включает все свои расходы в цену метра, но реально ведь сделать так, чтобы люди оплачивали инфраструктуру не сразу, в момент покупки, а потом, небольшими порциями.

Еще, полагает Шарапов, можно так реформировать налоговую систему, чтобы регионам было выгодно строить жилье. Высокий налог на перепродажу ввести, чтобы спекулянтов распугать, или еще что-нибудь в таком роде придумать…

Кроме того, девелоперы хотели бы снизить для себя стоимость подключения в городским сетям – «это большое бремя на начальной стадии проекта», подчеркнул президент группы ПСН Максим Гасиев. «Если город найдет возможность подключать нас по номинальным тарифам или делать рассрочки на получение техусловий, это будет большой помощью для бизнеса», – добавил он.

А еще лучше было бы, если бы город полностью взял на себя расходы на подключение к сетям и возродил инвестиционные контракты лужковских времен, куда можно было бы зашить «и социальные объекты, и инженерию, и рассрочки, и схемы расчета с городом», добавил гендиректор ГК ОПИН Артемий Крылов.

Девелоперы также приветствовали бы участие московского бюджета в федеральной программе субсидирования ипотечных ставок, с тем чтобы больше покупателей жилья получили возможность взять кредит под 13% годовых.

«Очень эффективная мера по субсидированию ставки, но объем средств недостаточный, денег нужно больше», - подчеркнул Грудин.


Спасение стройотрасли – в удешевлении доступа к земельным ресурсам
Московские застройщики сейчас оказались в очень сложной ситуации. С одной стороны, у них серьезно выросли затраты из-за резкого роста стоимости банковского финансирования и цен на стройматериалы. С другой – существенно увеличить цены на жилье девелоперы не могут, потому что спрос и так падает, а в обозримом будущем упадет еще больше (см. «Докризисные ставки по ипотеке не спасут новостройки от падения спроса»). Фактически единственная возможность продолжать строить в кризис и выводить на рынок новые проекты по конкурентоспособным ценам – снижение издержек на землю, что и предусматривают антикризисные льготы от властей, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

В противном случае многие проекты просто станут нерентабельными. Или девелоперы начнут обходить закон о долевом строительстве, открывая продажи до получения разрешения на строительство, – чтобы за счет покупателей профинансировать оформление документации, застраховать проект и т.п. Последнее, кстати, уже происходит: по наблюдениям Москомстройинвеста, с ноября-декабря 2014 г. на рынке растет доля серых схем, причем в нарушении 214-ФЗ замечены даже крупные компании. Данная тенденция власти, естественно, совершенно не устраивает.

Также очень важна готовность горадминистрации менять функциональное использование земельного участка. Если девелоперы получат возможность без значительных затрат перелицовывать офисные проекты в жилые, можно будет не опасаться нового бума строительства апартаментов, борьбу с которыми власти начали в 2014 г. (см. «Апартаменты в Москве: владельцам квартир в офисах придется туго»). Напомним, апартаменты стали массово строить в предыдущий кризис именно из-за того, что спрос на офисы сошел на нет, а официально изменить статус земельного участка было очень трудно.

В принципе, в кризис можно было бы не только предусмотреть различные рассрочки платы за пользование землей, но и заморозить ее кадастровую стоимость, считает руководитель IRN.RU. А лучше – скорректировать цену в сторону уменьшения: в конце концов, согласно фундаментальным экономическим законам и методикам оценки, в период ухудшения экономической ситуации стоимость земли под застройку должна падать, так как обычно перестают расти или даже снижаются цены на то, что на ней можно построить, а строительные издержки возрастают. Правда, на кадастр завязана значительная часть доходов городского бюджета, поэтому московское правительство вряд ли пойдет на такие кардинальные меры в интересах застройщиков. Это относится и к участию в субсидировании ипотеки. При всем уважении к застройщикам, поддержка строительства дорогого жилья в старой Москве вряд ли будет в кризис главной заботой столичного правительства. Скорее на большую лояльность властей могут рассчитывать проекты в Новой Москве – недаром утверждение территориальных схем на присоединенных территориях значится в антикризисном плане отдельным пунктом. В отличие от дорогой старой в Новой Москве в основном строится жилье экономкласса, более востребованное населением («Новостройки Новой Москвы: итоги 2014 года»). К тому же освоение новых территорий – стратегическая задача города, которую кризис не отменяет.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2633 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
ЖК "Сходня Парк", 12 км от МКАД Квартиры от Застройщика с отделкой и без! Объект застрахован. Сдача в 2017 г. Купи себе квартиру! от 2,01 млн руб.ООО «Фирма Риксон» Новогорск. Квартиры А вы видели ЖК бизнес-класса с открытым всесезонным бассейном и гольф-полем? Приезжайте и посмотрите! Куркино. от застройщика Чертаново Северное мкр. «7Б» 1 и 2-комн. квартиры. Благоустроенный р-н, транспорт. доступность. Ипотека. Мат. Капитал. Рассрочка. Рядом метро. от 7,2 млн рублейООО «Инвестиции-недвижимость» Копить на квартиру больше не нужно! 95,5 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group Новостройки от А101 5 минут до м.Саларьево. Ипотека с господдержкой. Рассрочка. Застройщик. ФЗ-214. Старт продаж новой очереди. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент Квартиры в г. Подольск Спешите! г. Подольск. 1-3-комнатные квартиры площадью 42-104 метров. ГК: IV кв. 2016 г. Монолит-кирпич. от 3 млн руб.Арсенал Холдинг ЖК "Родной город. Каховская" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 34-114 кв.м. 2 мин. пешком от м.Каховская. Уточняйте подробности по телефону. от 145 800 руб./кв.мРГ - Девелопмент The American Dream , 58 от МКАД Новые дома площадью от 130 кв.м. по Дмитровскому шоссе, 58 км от МКАД. Коммуникации. от 6 350 тыс. руб.Fenix Group Микрогород «В лесу» Квартиры пл. 26-117 кв.м. Красногорский район. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от застройщикаRoseGroup Квартиры в г. Химки г. Химки. 1-3-комнатные квартиры площадью 45-95 метров. Монолит-кирпич. Звоните! от 4,2 млн руб.Арсенал Холдинг ЖК "Зеленый Город", 27 км от МКАД Спец.цены! Готовые и строящиеся дома. 5 мин. пеш. до ж/д ст. «Зеленоградская». Лес, детсад, школа. Старт продаж нового корпуса! от 1,9 млн руб.ГК "Домстрой" ЖК "Загорье" Современные 1-3-комнатные квартиры площадью от 30 метров. рядом с метро Царицыно. Монолит-кирпич. от 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщикаООО «Инвесттраст» Квартиры в г. Видное 1-3-комнатные квартиры пл. от 32 метров. г. Видное. Монолит-кирпич. от 2,3 млн руб.ГК "МИЦ" Квартиры в Новой Москве! 850 метров от метро Рассказовка. Детские сады, школа. Рассрочка, ипотека 10%. Индивидуальные условия! от 105 000 руб./кв.мSezar Group Квартиры у м. Калужская Торопитесь! Новые квартиры у м.Калужская. 1-4-комнатные. Площадь от 51 до 168 кв.м. Монолит. от 192.000 руб./кв.мФлэт и Ко Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate ЖК «Легенда» - скидки до 20%! Н.Москва До 15 июня лучшие условия на покупку! 1-й взнос по ипотеке 90000 руб. Мат.капитал х2. от 2,5 млн руб. ГК «Новые Кварталы» ЖК "Новое Бисерово" Ногинский район. Студии,1-3-комнатные квартиры пл. 28-79 метров. Монолит-кирпич. Звоните! от застройщикаОблИнвестСтрой Квартиры в Химках 6 км от МКАД. Квартиры площадью 45-209 кв.м. г. Химки. Монолит-кирпич. Спешите! от застройщика ЖК "Академия Люкс" В продаже 1-4-комнатные квартиры 5 мин. пешком от м.Юго-Западная. Звоните! от ЗастройщикаЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" ЖК "Люберецкий" г.Люберцы Каждому купившему квартиру в июне кухня в подарок! Метро – 2017 год! от 77 000 руб./кв.мGalaxy Group AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка до конца строительства! Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,75%. ЖК "Терлецкий Парк" (ВАО) Монолитный дом. м.Перово в пешей доступности. Свой дет/сад. Рядом парки и усадьба "Кусково". Есть ипотека! от 5,2 млн рублейООО "НДВ" ЖК "Хорошевский". Скидка 15%! Квартиры бизнес-класса от 147 000 руб./кв.м! Своя территория, рядом Серебряный Бор. 7 мин. до метро. Рассрочка 0%! от 147 000 руб./кв.мООО "НДВ" Будь первым! Новый объем! Апартаменты у м. Динамо от 4,6 млн руб.! 1,5км от ТТК. Рядом парк, ТРЦ, ВУЗы. Рассрочка 0%! Сдаем в 2016 году! от 4,6 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,67 млн руб. Старт продаж в ЖК «Мир Митино» Квартиры в Москве от 86 500 руб./кв.м в пешей доступности от м. Пятницкое шоссе. Отличная экология. Паркинг. Звоните! от 86 500 руб./кв.мCapital Group Новоград «Павлино», г. Балашиха Квартиры в микрогороде по стартовым ценам. Удобные планировки, студии. Детсады, школы, паркинг, м.Некрасовка. от 1,7 млн руб.ГК "МИЦ" Апартаменты бизнес-класса ЮЗАО ЖК Букинист в 3 мин. от м.Калужская. Организация жизни с максимальным комфортом! Надежная инвестиция в будущее от 4,6 млн рублейКонцерн "КРОСТ" Скидка 7% на элитное жилье Комплекс клубных домов с парком и трудом на территории 12Га. Собственные 4 детских сада и школа. Хамовники, ЦАО. от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры с от 4 млн руб. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК"Новоясеневский". Дом сдан! Видовые квартиры 88 кв.м за 16,5 млн! Дом премиального уровня. П/паркинг, спорткомплекс с бассейном! Заселение! от 190.000 руб./кв.мФлэт и Ко Только до 30 июня! Лучшие квартиры из золотого резерва от 3,3 млн руб.! ЖК "Солнечная Система", Химки. Всего 4,4 км от столицы! ЖК Ново-Никольское. Дома построены. Квартиры и таунхаусы в престижном районе Новой Москвы! Доступный комфорт-класс! Богатая инфраструктура! от 73 500 руб./кв.мООО Агрострой Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 30 июня. Вся инфраструктура, дворы. от 2,3 млн руб.Urban Group