Недвижимость Подмосковья: работать рядом с домом, отдыхать в Москве
Удобный транспорт и наличие рабочих мест определят будущее масштабных проектов недвижимости
Транспортная инфраструктура – краеугольный камень, на котором держатся современные строительные проекты в Московской области. Но как ни развивай системы сообщения Подмосковья с Москвой, без создания рабочих мест в области маятниковые транспортные потоки все равно перегрузят любые усовершенствования, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Выходом могут стать проекты комплексного освоения территорий (КОТ), которые становились бы не только спальными районами, но и центрами притяжения рабочей силы. Но и в этом случае без развитой транспортной инфраструктуры не обойтись: невозможно построить в чистом поле «город замкнутого цикла», который обеспечивал бы рабочими местами и жильем ровно свое собственное население. Кто-то все равно найдет дело по душе в другом месте, а кому-то нужно будет приезжать работать сюда.
Поэтому девелоперы вынуждены вкладывать собственные деньги в транспортную инфраструктуру. Чаще всего это небольшие подъездные участки дорог к собственным жилищным проектам, хотя некоторые готовы финансировать даже строительство ТПУ и метрополитена (см. «Дорожное строительство от девелоперов: не благотворительность, а необходимость»).
Группа компаний «Мортон» пошла еще дальше, замахнувшись на реализацию надземной транспортной системы «Стрела» протяженностью 13 км от нового проекта комплексного развития территории – микрорайона «Ильинское-Усово» до станции метро «Мякинино» (без сноса существующих строений).
Фото из презентации ГК «Мортон»
Направление полета «Стрелы»
Маршрут надземной транспортной системы пройдет от «Ильинского-Усово» до станции столичного метрополитена «Мякинино». ТС «Стрела» значительно улучшит транспортную доступность всего Красногорского района и разгрузит Новорижское шоссе. Система уже спроектирована и получила одобрение руководства Московской области. Сейчас компания готовит документы для представления на градостроительном совете МО.
На маршруте «Стрелы» от метро «Мякинино» до мкр. «Ильинское-Усово» предусмотрено 13 остановок, которые будут расположены рядом с основными жилыми, офисными и торгово-развлекательными объектами Красногорского района. Стоимость проезда составит 45 рублей. Строительство «Стрелы» будет проходить в две очереди. Строительство первой очереди «Стрелы» от «Ильинского-Усово» до платформы Красногорская протяженностью 8,3 км будет завершено в 2019 году. Вторая очередь будет построена и открыта в 2020 году.
Автодороги не спасают
Помимо строительства «Стрелы» планируется расширить Ильинское шоссе и провести реконструкцию отдельных участков существующих дорог. Для удобства жителей из микрорайона предусмотрено два прямых выезда на Новорижское шоссе. Но со всеми дорожными реконструкциями даже самое современное Новорижское шоссе уже не способно обеспечить достаточную пропускную способность в час пик, особенно после возникновения такого крупного микрорайона («Мортонграда», как его гордо называют в компании-девелопере), как «Ильинское-Усово». Такова ситуация во всей Московской области, аналогичная – на присоединенных к Москве территориях (см. статью «Строительство дорог не спасет Новую Москву от транспортного коллапса»).
По мнению Татьяны Калюжновой, руководителя компании «ИРН-Консалтинг», строить новые автодороги, конечно, нужно, но при таких объемах жилищного строительства жизненно важным становится развитие наземного рельсового транспорта, интегрированного в систему метрополитена, чтобы люди могли достаточно быстро попасть из одной части Москвы в другую. Собственно, только после формирования такой транспортной системы Новая Москва станет частью столицы не только по названию.
«Рельсовый» вариант решения транспортных проблем внутри крупных агломераций хорошо зарекомендовал себя в Европе. Например, в Париже наземные поезда RER связывают центр французской столицы с отдаленными пригородами, в том числе с Версалем и обоими аэропортами. В Большом Лондоне есть Overground, в Вене и Берлине – электрички S-Bahn», – говорится в статье.
Московские власти пытаются идти навстречу девелоперам. Правительство Москвы одобрило проект постановления, разработанный Москомстройинвестом, который предусматривает создание инфраструктурного объекта в рамках затрат на строительство основного коммерческого объекта, если возведение данного инфраструктурного объекта необходимо для реализации основного объекта и средства на его создание не заложены в бюджете города. По словам председателя комитета Константина Тимофеева, в случае если инфраструктурный объект невозможно разместить на земельном участке инвестора, то по решению градостроительной земельной комиссии заявителю может быть предоставлен дополнительный земельный участок. В договоре аренды земельного участка будут прописаны сроки строительства и обязательство инвестора передать построенный объект в собственность города (см. подробнее в статье управляющего партнера ГК «Глубина» Дмитрия Гусева «Транспортная инфраструктура – неотъемлемый элемент строительства жилья»).
Но и транспорт – не панацея
Но без создания центров притяжения рабочей силы все проекты рискуют стать в итоге новыми спальными районами, где будут проживать люди, бесцельно тратящие 4-5 часов в день на дорогу к офису и обратно. При реализации проекта «Ильинское-Усово» в общей сложности будет создано более 37 000 рабочих мест, которые позволят трудоустроить жителей «Ильинского-Усово» и Красногорского района в целом. Здесь разместится деловой центр «Ильинское-Сити» площадью около 177 000 кв. м, а также несколько многофункциональных комплексов общей площадью 351 000 кв. м, где будут расположены офисы, паркинги, рестораны, торговые галереи, выставочные залы, кинотеатры и библиотеки.
В компании уверены, что такие большие предусмотренные проектом офисные площади будут востребованы. «Мы надеемся создать здесь центр притяжения рабочей силы для всего Красногорского района, именно этому призвана способствовать «Стрела» и остальная транспортная инфраструктура», – так прокомментировали сомнения IRN.RU в ГК «Мортон». Также, по мнению специалистов девелопера, заполняемости офисов будет способствовать планируемая «мелкая нарезка» помещений.
Другие мегапроекты
По данным «Метриум Групп», до кризиса 2008 года в Московском регионе предполагалось более 15 мегапроектов, но вышли на рынок только два – «Новое Ступино» и А101. В Ступино на 1200 га MR Group и партнеры при государственной поддержке начали строить город-спутник населением в 55 000 человек. Общая площадь жилой застройки – многоквартирной и индивидуальной – более 1,75 млн кв. м. Кроме того, в состав проекта вошли индустриальный парк, рекреационная зона, объекты социальной и коммерческой инфраструктуры.
До кризиса стартовал и А101, который считается самым крупным не только в Московском регионе, но и в России в целом. В период с 2010 по 2012 годы построены и проданы загородный поселок «Бунин Парк» и участки под ИЖС в дер. Ларево. Кроме того, компания «Масштаб» завершила продажи в индустриальном парке «Индиго», который должен обеспечить рабочие места и стать центром деловой активности мегапроекта. Помимо упомянутых, в проект А101 входят строящиеся жилые многоквартирные комплексы «Квартал А101», «Москва А101» и «Зеленая Линия», кварталы таунхаусов «Вяземское», «Кронбург» и коттеджный поселок «Летова Роща». Надо сказать, что А101 оказался коммерчески успешен во многом из-за принадлежности его территории к Новой Москве. Остальные мегапроекты после 2008 г. были либо отменены, либо заморожены, либо сменили формат.
Жилая составляющая
Проект «Ильинское-Усово» в Красногорском районе Московской области располагается в 10 км от МКАД по Новорижскому шоссе на площади 215 га, из которых 40 га будет занимать парковая зона с каскадами прудов.
Он предусматривает квартальный тип застройки. В состав проекта входят жилые корпуса переменной этажности (4-6-7-9-12-14 этажей) с общей площадью жилья 1,73 млн кв. м, объекты социальной инфраструктуры площадью 793 000 кв. м, а также многофункциональные и торгово-развлекательные комплексы площадью 528 000 кв. м. Проект будет реализован в пять очередей, общий срок реализации составляет 10 лет – 2015-2025 гг. Для создания концепции и проектирования «Ильинского-Усово» ГК «Мортон» создала рабочую группу, в которую вошли российские и зарубежные проектировщики и архитекторы. В частности, для создания внутриквартальных и придомовых общественных пространств компания привлекла урбанистов из Японии.
Для справки: ориентировочный объем инвестиций в проект «Ильинское-Усово» составит 100 млрд рублей.
