Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость летом 2016 года?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
09 октября 2014 года

Развитие промзон в Москве: дорогие квартиры с видом на завод

Власти хотят промышленность, девелоперы - жилье

Для развития промзон в Москве необходимо взаимодействие властей города с девелоперским сообществом, однако взгляды чиновников и застройщиков на будущее этих территорий пока с трудом сочетаются друг с другом. Первые вроде бы хотят сохранить в промзонах промышленность – потому что это доходы бюджета и рабочие места для москвичей, – а строительство жилья по возможности ограничить, чтобы не привлекать в город дополнительное население. Вторые в промышленности ничего не понимают и зарабатывать собираются именно на жилье, причем дорогом, так как дешевые новостройки в промзонах нерентабельны.


Рабочие места – москвичам, жилье - иногородним
В Москве, при советской власти являвшейся крупным промышленным центром, остается более 18 000 производственных территорий, расположенных на 17 000 га, в том числе 209 промзон общей площадью 7700 га. К настоящему времени большая часть этих земель (52%) имеет отношение к промышленности лишь с точки зрения целевого назначения и явно нуждается в редевелопменте.

В необходимости преобразований уверены и чиновники – промзоны в своем нынешнем виде мешают развитию города, и застройщики, так как эти участки – единственный в старых границах Москвы земельных ресурс, подходящий для комплексного освоения. Однако если первые ратуют за использование по крайней мере части территорий промзон по своему прямому назначению, то есть для организации промпроизводства или осуществления научно-исследовательской деятельности, то вторые заинтересованы прежде всего в строительстве жилья, торгцентров и офисов – в общем, тех объектов, которые быстро окупаются.

Как сообщил на круглом столе «Будущее промышленных территорий» в рамках форума RREF руководитель ГКУ «Московский центр градостроительного развития территорий» Игорь Шустов, в проектах на территории производственных зон, начатых четыре-пять лет назад, производством занято лишь 3-5% участков, а 50-60% застроено жильем, офисами и магазинами.

Почему московские власти предпочитают промышленные объекты торговым центрам и жилым домам, доходчиво объяснил на упомянутом круглом столе заместитель директора НИиПИ Генплана Валерий Беккер. По его словам, промзоны сейчас генерируют 19% валового регионального продукта и приносят в бюджет 24% доходов. Если застроить все промзоны жильем, город потеряет деньги и рабочие места.

«А жилищной проблемы в Москве нет, вообще, – уверен Беккер. – Москвич купить жилье не может, и строящееся жилье – оно только для накопления нового населения в городе. А новое население и так растет. Мы сегодня, Москва вместе с областью, собираем все население России. …Вопрос заключается в том – все [ли] соберутся здесь в Москве и надо ли это делать».

За соблюдение баланса при реорганизации промышленных территорий агитировал и Игорь Шустов: «Городу, кроме увеличения количества проживающих, нужны нормальные рабочие места, чтобы через 10-15 лет Москва не превратилась в подобие Детройта».

Детройт, когда-то гордость американского автомобилестроения, из-за закрытия заводов стал городом-призраком с высочайшим уровнем преступности и в 2013 г. обанкротился.

Соответственно, говорят чиновники, надо сделать так, чтобы на промышленных территориях были и рабочие места для высококвалифицированных специалистов, прежде всего в научной и производственной сферах, и промпредприятия, выпускающие конкурентную и востребованную городом продукцию, и комфортабельные городские районы с развитой инфраструктурой (куда от них денешься, если инвесторов можно завлечь в промзону только жильем…).


«Не умеешь – научим, не хочешь – заставим»
Чтобы реализовать эти мечты о гармоничном развитии, Москомстройинвест при участии Клуба инвесторов, состоящего почти исключительно из строительных и девелоперских компаний, разработал проект федерального закона о реорганизации столичных промзон, который определит основные потребные для этого правовые и экономические механизмы.

Новый закон предоставит властям возможность «понуждать людей следовать намерениям города», подчеркнула Наталья Макарчук, начальник управления формирования и реализации инвестиционных программ Москомстройинвеста. Дело в том, что сейчас собственники земли и недвижимости на промышленных территориях не идут на контакт ни с чиновниками, ни с девелоперами и тем самым препятствуют более эффективному использованию этих участков.

Законопроект предполагает разработку проектов планировки на крупные участки – площадью от 100 до 1000 га, которые надо будут реализовать в определенные сроки. В настоящее время, по словам Макарчук, заставить инвестора соблюдать утвержденный проект планировки не представляется возможным. Распространяться закон будет на все уровни собственников недвижимости в промзонах, включая городские и федеральные власти.

Собственники смогут реализовывать проект планировки как за свой счет, так и за счет инвесторов или с помощью создания ПИФа. Если собственник не захочет или не сможет выполнить ПП – скажем, в связи с недостатком средств или времени – город будет изымать объект недвижимости и/или землю и продавать на торгах. В этом случае собственник получит компенсацию.

Фактически законопроект предполагает создание механизма для принудительного изъятия недвижимости у неэффективных владельцев в интересах города, отмечают специалисты www.irn.ru. На первый взгляд необходимость в таком механизме действительно есть – промышленные территории часто поделены между множеством мелких собственников и сподвигнуть их на что-нибудь общественно полезное без средств принуждения невозможно. Вопрос только, на основании каких критериев будет определяться эффективность использования объектов в промзонах и кто и исходя из чего будет решать, в чем состоят приоритеты города при разработке проектов планировок? И что, собственно, ранее заставляло городских чиновников, так переживающих за судьбу отечественной науки и промышленности, утверждать проекты планировки земельных участков, в соответствии с которыми на месте приносящих доход предприятий вырастали жилые кварталы?

Об одном из свежих примеров «заботы» городских властей о сохранении промышленного потенциала рассказал Владислав Луцков, заместитель гендиректора инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet. По его словам, некоторое время назад на одном из участков в промзоне ЗИЛ успешно работал небольшой производственно-логистический комплекс, генерировавший примерно $2,5-3 млн прибыли в год. Надо отметить, что располагалось данное предприятие не в старых заводских цехах, а в новых, специально для него построенных корпусах. Однако при реорганизации промзоны в проекте планировки – естественно, прошедшем все согласования – это предприятие почему-то оказалось в многофункциональной общественной зоне с акцентом на жилье. Теперь хорошего бизнеса больше нет, зато рынок недвижимости Москвы вот-вот пополнится очередным жилым объектом…


Что и почему хотят девелоперы
Теоретически в проектах комплексного освоения территорий застройщики обязаны создавать какое-то количество рабочих мест – иначе им не согласуют проект. Но практике максимум, что в этом смысле могут предложить девелоперы, – это офисы. В документах они могут фигурировать под разными «псевдонимами» – бизнес-парки, технопарки и т.п., но сути дела это не меняет: ничего, кроме офиса, девелопер придумать не может, признает Луцков.

В отличие от промпредприятий офисы стандартны и их можно возводить рядом с жилыми домами, не заботясь о санитарных зонах и т.п. «А промышленные объекты так просто не строятся. Должен быть заказчик с его технологиями, с его требованиями и т.д. Примеров таких в Москве очень мало, их по пальцам можно пересчитать», - пояснил замгендиректора Est-a-Tet.

Кроме того, как уже было сказано выше, бизнес-центры обычно окупаются значительно быстрее промпредприятий.

Впрочем, сейчас, когда офисный рынок Москвы перенасыщен и уровень вакантности помещений в этом сегменте измеряется двузначными числами, девелоперы и бизнес-центры не рвутся строить.

Фактически единственный перспективный в нынешних непростых экономических условиях вид недвижимости – это жилье, на которое всегда есть спрос, считают застройщики. Причем достаточно дорогое, так как в промзонах высокая себестоимость строительства: надо переложить коммуникации, сменить грунт и т.п. Таким образом, в промзонах в пределах Третьего транспортного кольца девелоперы собираются продавать новостройки бизнес-класса по цене от 180 000 – 200 000 руб. за метр, а если жилой комплекс будет расположен поблизости от Москвы-реки – то и по 400 000 руб.

Так как только вдоль Москвы-реки имеется 17 000 га промышленных территорий, которые можно застроить астрономическим количеством жилья, застройщики понимают, что покупателей-миллионеров на всех не хватит. И, чтобы выиграть в конкурентной борьбе, собираются создавать интересные в архитектурном плане и насыщенные инфраструктурой проекты.

«Через 2 года мы столкнемся в Москве с огромной конкуренцией. В промышленных территориях есть повышенная накопленная себестоимость проектов, то есть мы не можем продавать дешевле определенной суммы. А проектов, которые сейчас разрабатываются, их огромное количество. Конечно, все они не выйдут в один момент. Но много выйдет. Выиграет тот, кто будет применять тенденции нового урбанизма, кто будет ездить в Европу и смотреть, что там делается, а там много чего есть, чему следует поучиться. И кто будет создавать в проектах якорные центры, которые будет конкурентным преимуществом в борьбе за покупателя», – отметила директор департамента по связям с общественностью ОПИН Анна Рогова.

Естественно, ни о какой промышленности речи не идет. Вид на завод из окна элитного жилого комплекса – сомнительное конкурентное преимущество даже на дефицитном рынке.


«Беда, коль пироги начнет печи сапожник...»
Основной бизнес девелоперских компаний заключается в строительстве жилья, офисов, апартаментов и т.п. Агитировать девелоперское сообщество за сохранение и развитие промышленного потенциала города в рамках редевелопмента промзон совершенно бесполезно – это не их чашка чаю. Как граждане они таким призывам сочувствуют, но как бизнесмены мало чем могут помочь.

Развитие промзон, привлечение профильных инвесторов – это вопрос государственной и городской политики. «Руками бизнеса в одиночку эту задачу не решить однозначно. Это должна быть программа. Город должен четко рассказать: где и какое именно производство ему нужно. Иначе это тупик. И так и будем продолжать заниматься строительством жилья, торговли, офисов и т.п.», – резюмировал Владислав Луцков.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4310 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
ЖК премиум-класса р-н Мневники Wellton Park. Оформление права собственности в подарок до 30.06. Квартиры от 5,14 млн руб. Беспроцентна рассрочка. Звоните! от 5,14 млн рублейКонцерн "КРОСТ" Сдаем в 2016г. - точно в срок! Апартаменты бизнес-класса у м. Динамо от 4,6 млн руб.! Престижный район. Рядом парк, ТРЦ, ВУЗы. Рассрочка 0%! от 4,6 млн руб!ГК "ИНТЕКО" Жилой комплекс "Лица" Торопитесь! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Беговая. Площадь от 48 до 170 метров Монолит. Capital Group Квартиры у м. Калужская Новые 1-4-комнатные квартиры площадью от 51 метра. рядом с метро Калужская. Монолит. от 192.000 руб./кв.мФлэт и Ко ЖК "Родной город. Октябрьское поле" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Октябрьское поле. Площадь от 41 до 121 метра Монолит. от застройщикаРГ - Девелопмент "ВТБ Арена парк" на Динамо Апартаменты от 47 кв.м. Современная экологически чистая территория для жизни, работы и отдыха. Скидка до 14% от застройщикаЗАО "УК Динамо" AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка до конца строительства! Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,75%. Осталось 8 двушек до 10 млн руб.! ЖК в 2х мин. пешком от метро. Рассрочка. Ипотека. ДДУ. Скидка 3% при 100% оплате и ипотеке! Бронируйте сейчас! от 6,3 млн руб. Квартиры в ЖК "Триколор" Спешите! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.ВДНХ. Площадь от 48 до 204 метров Монолит. ниже рынка на 20%!Capital Group ЖК "Art Residence" Спешите! Новые апартаменты у м.Белорусская. 1-5-комнатные. Площадь от 30 до 552 кв.м. Монолит-кирпич. от 265 тыс.руб./кв.мSTONE HEDGE м. Водный стадион Новые квартиры у м.Водный стадион. 1-4-комнатные. Площадь от 29 до 83 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! от 180 000 руб./кв.м Концерн «КРОСТ» Квартиры в ЖК "Город" 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Петровско-Разумовская. Площадь от 32 до 107 метров Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,3 млн рублейООО "НДВ" ЖК "Терлецкий Парк" (ВАО) Монолитный дом. м.Перово в пешей доступности. Свой дет/сад. Рядом парки и усадьба "Кусково". Есть ипотека! от 5,2 млн рублейООО "НДВ" ЖК"Новоясеневский". Дом сдан! Видовые квартиры 88 кв.м за 16,5 млн! Дом премиального уровня. П/паркинг, спорткомплекс с бассейном! м.Ясенево. Заселение! от 185 000 руб./кв.мФлэт и Ко ЖК "Потапово Lite " 1-5-комнатные квартиры площадью 46-169 метров. ГК: II кв. 2017 г. Монолит. 10 км от МКАД. Торопитесь! от 97 000 руб./кв.мООО "НДВ" Квартиры у м. Юго-Западная 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Юго-Западная. Площадь от 44 до 118 метров ГК: II кв. 2016 г. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 150 000 руб./кв.мООО "НДВ" Квартиры в ЖК "Загорье" 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Царицыно. Площадь от 30 до 140 метров Монолит-кирпич. от 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» Квартиры в ЖК "Мир Митино" В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 25-149 кв.м. 15 мин. пешком от м.Пятницкое шоссе. от 86 500 руб./кв.мCapital Group ЖК "Парк Легенд" 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Автозаводская. Площадь от 46 до 72 метров Монолит. Звоните! от 4,9 млн руб.Группа компаний ТЭН ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,67 млн руб. Коттеджи. Дома готовы! Коттеджи в КП «Etude family club». 6 км, Пятницкое ш., б/к, от 240 кв.м + участок. метро, инфр-ра, ипотека. рассрочка до 2-х лет!Pragma Development Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate Новогорск. Квартиры А вы видели ЖК бизнес-класса с открытым всесезонным бассейном и гольф-полем? Приезжайте и посмотрите! Куркино. от застройщика Новоград «Павлино», г. Балашиха Квартиры в микрогороде по стартовым ценам. Удобные планировки, студии. метро Некрасовка. Военная ипотека от 1,7 млн руб.ГК "МИЦ" Квартиры в Новой Москве! 850 метров от метро Рассказовка. Детские сады, школа. Рассрочка, ипотека 10%. Индивидуальные условия! от 105 000 руб./кв.мSezar Group "Переделкино Ближнее" Новая Москва. Квартиры от 4 млн руб. Боровское ш., 8 км. Рядом с метро "Рассказовка". ФЗ-214. Ипотека. от 4 млн руб.Абсолют Недвижимость ЖК "Люберецкий" г.Люберцы Каждому купившему квартиру в июне кухня в подарок! Метро – 2017 год! от 77 000 руб./кв.мGalaxy Group ЖК "Сходня Парк", 12 км от МКАД Комфорт класс от 2,01 млн руб.! Вся инфраструктура. Удобное расположение. Сдача в 2017г. Успей купить! от 2,01 млн руб.ООО «Фирма Риксон» Юбилейные квартиры от 2 млн руб. Скидки к 10-летию компании! Сдача июнь 2016г. Ипотека. Бесплатная бронь. Кол-во квартир ограничено. От застройщика от 2 млн рублейГК «Премьер» ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН Копить на квартиру больше не нужно! 95,5 тыс. руб. и квартира в ЖК «Опалиха О3» ваша! Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Новая Рига. 8,5 км от МКАД. Звоните! от 2,4 млн руб.Urban Group Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 30 июня. Вся инфраструктура,дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 1,7 млн руб.Urban Group Город - курорт Митино О2 Квартиры от 2,1 млн. Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. Всего в 15 минутах от м.Пятницкое шоссе! от 2,1 млн рублейUrban Group Квартиры в г. Подольск Торопитесь! г. Подольск. 1-3-комнатные квартиры площадью 42-104 метров. ГК: IV кв. 2016 г. Монолит-кирпич. от 3 млн руб.Арсенал Холдинг Новостройки от А101. Новая очередь! 10 минут до м.Саларьево. 3 варианта дизайнерской отделки в испанском стиле. Ипотека с господдержкой. Рассрочка. 214-ФЗ. от 2,9 млн руб.А101 Девелопмент ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,4 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 85 000 руб./кв.м ООО "НДВ" Квартиры в г. Щелково г. Щелково. 1-3-комнатные квартиры площадью 35-83 метров. Монолит-кирпич. Звоните! от 2.3 млн руб. ЖК Ново-Никольское. Дома построены. Квартиры и таунхаусы в престижном районе Новой Москвы! Доступный комфорт-класс! Богатая инфраструктура! от 73 500 руб./кв.мООО Агрострой ЖК "Солнечная Система". Химки Квартиры с дизайнерской отделкой от 3,5 млн руб. Вся инфраструктура, более 40 вариантов планировок. Квартиры в г. Химки г. Химки. Квартиры площадью от 45 метров. Монолит-кирпич. 1-3-комнатные квартиры Звоните! от 4,2 млн руб.Арсенал Холдинг ЖК "Успенский". Сдача в 2016г. Высокая готовность! Москва-река, лес, чистый воздух. Инфраструктура. Рублево-Успенское ш. 24-й км от МКАД от 69 155 руб./кв.мООО «Фирма Риксон» Жилой комплекс "Одинбург" Квартиры пл. 29-89 кв.м. г. Одинцово. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! Акция! Скидки на все до 17,59% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,7 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,7 млн руб.ГК «Новые Кварталы» The American Dream , 58 от МКАД Новые дома пл. от 130 кв.м. по Дмитровскому шоссе, 58 км от МКАД. Коммуникации. от 6 350 тыс. руб.Fenix Group Микрогород «В лесу» Спешите! Красногорский район. 1-4-комнатные квартиры пл. 26-117 метров. Монолит-кирпич. от застройщикаRoseGroup ЖК Столичный 3 варианта отделки. ЖК Столичный 30 мин. до центра Москвы, Железнодорожный от 56000 рублей за кв.мООО «Главстрой Девелопмент» Квартиры в Химках Спешите! г. Химки. 1-5-комнатные квартиры площадью 45-209 метров. Дом сдан. Монолит-кирпич. 6 км от МКАД. от застройщика ЖК "Солнечный"- дома построены До 30 июня скидка от 170 000 руб. при покупке в ипотеку. Развитая инфраструктура г.Раменское. Высокая транспортная доступность. от 53 000 руб./кв.мООО "РамСтрой" ЖК "Парк Рублево" 1 км от МКАД. Квартиры площадью 38-284 кв.м. Красногорский район. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 22,4 млн руб.ОПИН ЖК "Зеленые аллеи" 1-3-комнатные квартиры площадью от 32 метров. г. Видное. Монолит-кирпич. Спешите! от 2,3 млн руб.ГК "МИЦ" Новые Ватутинки Тест-драйв квартир: уникальные условия покупки квартир с отделкой в Новой Москве. Звоните! от застройщикаООО «Инвесттраст» ЖК "Экопарк Горчаково" 26 км от МКАД. Квартиры площадью 42-113 кв.м. Наро-Фоминский район. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 3 500 000 руб.МИСК ЖК "Краски жизни" Современные 1-3-комнатные квартиры. г. Видное. Площадь от 31 до 110 кв.м. Монолит-кирпич. ЗАО «Сити-XXI век» ЖК "Новое Бисерово" Современные студии,1-3-комнатные квартиры. Ногинский район. Площадь от 28 до 79 кв.м. Монолит-кирпич. Торопитесь! от застройщикаОблИнвестСтрой ЖК "Видный Берег" Новые 1-3-комнатные квартиры. Ленинский район. Площадь от 28 до 106 кв.м. Монолит-кирпич. Спешите! от 2,2 млн руб. ЖК "Новокосино-2" г. Реутов. 1-5-комнатные квартиры пл. 24-231 метра. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,2 млн руб.НДВ-Недвижимость ЖК «Царицыно»! Успей купить! Квартиры внутри МКАД от 80000 руб./кв.м: 1к.кв.- от 2,4млн руб.; 2к.кв.- от 4млн руб.; 3к.кв.- от 6,9млн руб. от 2,4 млн руб.ЦНН ЖК "Хорошевский" от 3,9 млн! Выгода на квартиры бизнес-класса до 2,3 млн руб! Своя территория, рядом Серебряный Бор. 5 мин. до метро. Рассрочка 0%! от 3,9 млн руб.ООО "НДВ"