Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.6 млн
руб.
от
865 тыс
руб.
от
1 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер
08 сентября 2014 года

Загородная недвижимость Подмосковья: концепцию поселков порой приходится менять на ходу

Возможность перемен девелоперам лучше предусмотреть заранее

Изменение концепции застройки и, как следствие, появление мультиформатных поселков было распространенным явлением во времена кризиса. Сейчас ситуация в экономике вновь неспокойная, поэтому можно ожидать укрепления этой тенденции. По мнению специалистов www.irn.ru, наиболее устойчивыми будут проекты, в которых изначально предусмотрена гибкая концепция.


Менять на ходу
Кризис 2008–2009 годов побудил многих девелоперов загородного рынка изменить и пересмотреть формат проектов с целью оптимизации. «На рынке стали развиваться мультиформатные поселки, которые позволили девелоперам диверсифицировать риски, а покупателям выбирать в поселке наиболее подходящий формат и по бюджету, и по концепции (таунхаус, частный коттедж и прочее)», – говорит руководитель аналитического центра «ОПИН» Денис Бобков.

Девелоперы и сейчас нередко прибегают к корректировке концепции и формата поселков. По словам руководителя департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Андрея Муравьева, изменениям в процессе реализации подвержено восемь из десяти поселков. «Несмотря на удачную реализацию первой очереди в нашем коттеджном поселке «Орловъ» – на момент ее завершения продано около 80% коттеджей, – мы отмечаем изменения структуры спроса. Поэтому в рамках второй очереди мы вводим новый более ликвидный формат таунхаусов», – подтверждает эту тенденцию председатель совета директоров ГК «Астерра» Александр Мирошников.

Изначально девелоперы, реализующие более или менее масштабные проекты, сразу разрабатывают концепцию застройки всей территории. «Однако процесс строительства первой очереди, как правило, занимает продолжительное время. За этот период меняются конъюнктура рынка, требования и пожелания покупателей. Поэтому практически всегда концепция реализации второй и последующих очередей пересматривается, иногда кардинальным образом», – отмечает Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». Неизменными остаются концепции в основном в тех случаях, когда речь идет о строительстве небольших поселков – до 50-60 домовладений.


Без разрешения нельзя
Девелоперам загородных поселков намного проще вносить коррективы в проект, чем застройщикам жилья городского формата, считает Андрей Муравьев. Но и здесь есть определенные сложности. «Изменения первоначальной концепции поселка связаны в первую очередь с юридическими трудностями, – говорит Евгений Клец, руководитель отдела продаж компании «Вектор Инвестментс». – Внесение новых форматов требует изменения вида разрешенного использования земель. Ведь если изначально поселок предполагал исключительно строительство коттеджей, то все участки на нем будут предназначены только для индивидуального жилищного строительства, и построить на них таунхаусы или другие малоэтажные форматы без изменения категории нельзя».

По словам Ильи Менжунова, изменение вида разрешенного использования земли занимает примерно полгода. Поэтому предпочтительно заранее предусмотреть такую возможность. «Изначально земля в КП «Орловъ» была предназначена под дачное строительство, в том числе поэтому на первом этапе мы решили строить коттеджи, – говорит Александр Мирошников. – Но мы заблаговременно начали готовить почву для возможных изменений и сейчас завершаем процесс изменения вида разрешенного использования».


Сделать бюджетнее
С учетом ограниченного платежеспособного спроса чаще всего преокты корректируются в сторону удешевления. В тех, которые позиционируются как типичные загородные, нередко происходит замена участков с доммами и обязательным подрядам на участки без подряда. В качестве примера эксперты назвали, в частности, поселок «Новорижский»: девелопер изменил концепцию поселка с готовыми коттеджами и большим объемом инфраструктуры на проект, предусматривающий главным образом участки без подряда. Поэтому всего в 23 км от МКАД по престижному Новорижскому шоссе появился поселок фактически экономкласса.

Впрочем, и в более дорогих ценовых сегментах происходят подобные замены. Например, компания Millhouse начала предлагать в элитном поселке «Раздоры-2» в 5 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе участки без подряда, хотя изначально планировались только коттеджи.

Другой способ сделать предложение более бюджетным – ввести в ассортимент таунхаусы. К этому способу нередко прибегают девелоперы проектов, расположенных недалеко от МКАД, а значит, более подходящих для внедрения более городского формата жилья. «Орловъ» расположен всего в 10 км от МКАД, поэтому покупатели в основном приобретают в нем дома для постоянного проживания. При формировании концепции и ценовой политики мы пытались сделать их альтернативой квартире в Москве. Теперь мы пошли дальше и планируем приравнять цены на таунхаусы к квартирам в соседних населенных пунктах – около 5 млн рублей», – рассказывает Александр Мирошников.

Для более удаленных проектов больше подходит формат дуплекс. «Изначально концепция нашего поселка «Река-река» (расположен в рядом со Звенигородом. – IRN.RU) предполагала 222 участка с индивидуальными домами. Однако последние данные маркетинговых исследований компании показали, что более 30% потребительского спроса приходятся на «промежуточные» форматы жилья. Именно поэтому мы решили предложить нашим покупателям формат дуплекса, – рассказывает Евгений Клец. – Дуплекс оптимален для тех покупателей, которые хотят получить все преимущества загородного жилья по цене 3-4-комнатной квартиры в Звенигороде. Особенно в таком формате заинтересованы люди, которые хотят видеть в качестве своих соседей близких друзей или родственников». Тотальной замены на дуплексы не произошло – под них девелопер отвел менее 10% от общего количества домовладений в поселке.


Не всегда удешевление
Порой девелоперы решают расширить ассортимент в обе стороны. Так, «Вектор Инвестментс» не ограничился введением экономичных дуплексов. «Данные маркетинговых исследований показали заинтересованность покупателей в проектах площадей побольше, в связи с чем было принято решение расширить линейку предлагаемых домов и ввести два новых проекта коттеджей площадью более 200 кв. м», – рассказывает Евгений Клец. ГК «Астерра» в рамках второй очереди поселка «Орловъ» будет строить одновременно более доступные таунхаусы и более дорогие коттеджи – площадью почти 300 кв. м и стоимостью более 20 млн рублей (самый большой коттедж в первой очереди составлял 250 кв. м).

Порой девелоперы меняют не только количественные, но и качественные характеристики предложения. Например, ГК «Глубина» в малоэтажном комплексе «Валь д’Эмероль» решила установить лифты в 4-этажных домах. «Кроме того, изначально планировалось построить только начальную школу, но развитие проекта подтвердило необходимость изменения первоначальных планов. Было принято решение построить полноценную общеобразовательную школу на 660 мест и детский сад на 250 мест. С помощью этих перемен нам удалось добиться роста продаж, а также повысить привлекательность проекта для определенной группы граждан, например, молодых семей с детьми», – говорит управляющий партнер ГК «Глубина» Дмитрий Гусев.


Не трогать основу
Девелоперы при создании проекта продумывают общие принципы, которые будут действовать на всей территории, то есть определяют нарезку участков, количество очередей, зонирование, организацию общественных пространств и т.п.

Но в условиях меняющегося рынка концепция застройки, по мнению экспертов, должна быть максимально гибкой. «Преимуществ у подобного подхода масса – повышение рентабельности проекта при необходимости, увеличение темпов реализации, «спасение» проекта в случае полного провала и т.д., – отмечает Илья Менжунов. – Недостатки проявляются только в том случае, если девелопер продумал гибкую концепцию, но неправильно начал ее реализовывать. Например, не уделил достаточно внимания зонированию разных очередей проекта. Отсюда и недовольство жителей коттеджей бизнес- или премиум-класса, когда рядом с их участками вдруг появляются малоэтажки с более доступным уровнем цен».

По мнению Андрея Муравьева, могут подвергаться изменению площади, нарезка участков (с крупной на более мелкую), типы жилья. Но есть основа, которая должна оставаться неизменной, – это класс поселка, статус, уровень инфраструктуры, архитектура. Так, «ОПИН» в рамках первой очереди поселка «Павлово» предлагал только коттеджи, во второй к ним добавились таунхаусы. А третью очередь девелопер и вовсе решил преобразовать в малоэтажный жилой комплекс «Павловский квартал», в котором предлагаются бюджетные квартиры площадью от 38 кв.м. Все эти типы жилья четко зонированы, при этом общие принципы благоустройства соблюдаются на всей территории, а большая инфраструктурная зона доступна для жителей всех очередей.

«Изначально при формировании концепции поселка «Орловъ» мы решили его делать в классическом Екатерининском стиле. Такого формата, как таунхаусы, которые мы будем строить во второй очереди, в те времена еще в принципе не было. Чтобы гармонично вписать их в поселок, наши архитекторы использовали основные принципы русского классицизма, однако им пришлось пофантазировать: как они могли бы выглядеть во времена Екатерины, кто в них мог жить», – говорит Александр Мирошников.


Перспективные форматы
Именно гибкость в подходе к освоению территории привела к тому, что мультиформатные поселки стали столь распространенным явлением на рынке загородной недвижимости. По оценкам Дмитрия Гусева, проекты, где представлены несколько классов и форматов жилья, в настоящее время составляют почти половину общего объема предложения.

«Мультиформатность позволяет девелоперам снизить риски, во-первых, за счет максимального охвата целевой аудитории, а во-вторых, за счет повышения ликвидности и сокращения сроков его реализации, – считает Илья Менжунов. – Кроме того, такие проекты позволяют девелоперам получать большую доходность за счет увеличения плотности застройки (если, например, к коттеджам добавляются таунхаусы и малоэтажные комплексы)».

Недалеко от Москвы, по мнению экспертов, наиболее ликвидным будет жилье городского формата. «Территории до 30 км будут развиваться преимущественно за счет малоэтажного многоквартирного жилья с индивидуальной концепцией, инфраструктурой, в том числе рекреационной», – прогнозирует Денис Бобков. Уже сейчас доля этого формата в структуре предложения занимает примерно 30%. «Загородка» в классическом понимании, по мнению эксперта, будет являться либо частью мультиформатных проектов, либо отдаляться от МКАД.

Кроме того, по мнению Евгения Клеца, набирают обороты «промежуточные» форматы – дуплексы, таунхаусы: «Такой формат совмещает низкую по сравнению с индивидуальным коттеджем цену и все преимущества жизни за городом».

Таким образом, по мнению специалистов www.irn.ru, загородный рынок вблизи МКАД все больше стремится к городскому формату. Наибольшим спросом будет пользоваться недвижимость, подходящая для постоянного проживания. Правда, это могут быть и коттеджи, и таунхаусы, и многоквартирные дома. Доли такого жилья могут меняться в зависимости от платежеспособного спроса. Учитывая общую нестабильность ситуации, девелоперы должны быть готовы к таким изменениям.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4413 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
КП "Александровы Пруды" Участки в Новой Москве. Скидка до 534 тыс. руб. Калужское и Варшавское ш., 30 км. Ипотека. Рядом лес, река. от 183 тыс. руб./соткаАбсолют Недвижимость ЖК «Зеленые аллеи». Скидка до 15%! Квартиры в новостройках от 1,8 млн руб. в г.Видное. Рядом ж/д станция. Военная ипотека 11,25%. Готова первая очередь! 3 детских сада, 2 школы, развитая инфраструктура. от 1,8 млн руб. Ищете дорогую малометражку? Без леса и инфраструктуры в бывшей промзоне? Тогда лучше не сравнивайте с Новогорск. Квартиры в Куркино! от застройщика Квартиры у м. Беговая Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 48 метров. рядом с метро Беговая. Монолит. Capital Group Квартиры в готовом ЖК Южное Видное Квартиры от 1,8 млн руб. Акция "Летний Аукцион". Готовый мкр. в 15 мин от м.Домодедовская. Скидка 9% в августе. от застройщика, рассрочкаRDI Group ЖК "Маяк" Спешите! г. Химки. Квартиры пл. от 49 метров. Монолит. 1-4-комнатные квартиры от 4,3 млн рублейОАО «Маяк» ЖК "Пироговская Ривьера" Спешите! п. Пироговский. 1-3-комнатные квартиры площадью 24-95 метров. Монолит. м. Рязанский проспект 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Рязанский проспект. Площадь от 38 до 80 метров П-44Т. Звоните! ЖК "Испанские Кварталы" 10 мин от м.Саларьево. Ипотека, рассрочка. Надежный застройщик. 3 варианта дизайнерской отделки. Старт продаж! от 2,3 млн руб.А101 Девелопмент Апартаменты Park Avenue Последние студии с террасой на кровле! Успейте выбрать прямо сейчас! Новая Рига, 23 км. от застройщикаVillagio Estate Новые Ватутинки Москва. Новые Ватутинки. Квартиры с ремонтом под ключ от 3,9 млн руб. Сдача домов в 2016 г. Звоните! от застройщикаООО «Инвесттраст» ЖК «Государев Дом» 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. Ипотека. Квартиры от 39 кв.м. Школа, дет.сад, паркинг, лес. от 60000р за кв.мООО ИСК БАСТИОН ЖК"Ромашково". 3 км от МКАД Готовые новостройки в 15 мин. от м.Молодежная! Выгода до 1,3 млн! Свой д/сад, школа, магазины. Продажи по ДДУ от 71 500 руб./кв.мООО "НДВ" Скидки до 15%! Сдаем в 2016г.! Золотая осень на Золотом Острове! Квартал клубныx особняков в историческом центре Москвы. Рассрочка 0%! от 22 млн руб!ООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") Квартиры у м. Марьино Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 31 метра. рядом с метро Марьино. Монолит. ЖК Столичный C отделкой. ЖК Столичный. 30 мин. до центра Москвы.. От 61900 руб./кв.м. Железнодорожный от 61900 руб./кв.мООО «ГлавстройДевелопмент» Копить на квартиру больше не нужно! 99 130 руб. и квартира в ЖК "Опалиха О3" ваша! 8,5 км от МКАД. Новая Рига. Редкие форматы: эколофты и квартиры с террасой. Звоните! от 2,5 млн руб.Urban Group ЖК Мелодия Леса Вблизи Зеленограда. Детский сад, спортивные площадки, зоны отдыха, паркинг. Старт продаж последнего 7 корпуса! от 1,96 млн руб. ЖК SREDA от застройщика. ЖК SREDA от застройщика. Квартиры рядом с метро от 4,2 млн руб. 10% скидка на 10 квартир только в августе! Торопитесь! Рязанский проспект Квартиры в г. Щелково 1-3-комнатные квартиры пл. от 35 метров. г. Щелково. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 2.3 млн руб. Пока шеф в отпуске! Скидка до 16%! Комплекс клубных домов с парком и прудом. Собственные 4 детских сада и школа. Хамовники, ЦАО от застройщикаООО «Магистрат» (ГК "ИНТЕКО") 4,35 млн за трёшку! Уютное жильё комфорт-класса, свежий лесной воздух. Дома уже сданы! 4,35 млн за трёшку! Новорижское ш., 17 км от МКАД. 4,35 млн руб.АО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Вид из окна в подарок! Только в августе скидка 5% на ряд видовых квартир на 20 и 22 этажах. ЖК рядом с метро. Ипотека. Рассрочка. ДДУ от 154 100 руб./кв.мРГ - Девелопмент ГК «Май». 9 км от МКАД Месяц подарков и жарких цен. Собственная инфраструктура для спорта и отдыха. 15 мин от м. Домодедовская от 1,7 млн руб. Город - курорт Митино О2 Редкие форматы: эколофты, квартиры с панорамными окнами. м.Митино. Скоро открытие собственной дороги на Волоколамское шоссе. от 2,4 млн рублейUrban Group Квартиры в г. Одинцово г. Одинцово. 1-4-комнатные квартиры площадью 29-89 метров. Монолит-кирпич. Торопитесь! Только до 31 августа! Вся инфраструктура, дворы без машин, более 40 вариантов планировок. Квартиры от 3,1 млн руб. Химки Жилой комплекс "TriBeCa" Спешите! Новые апартаменты у м.Бауманская. 1-5-комнатные, пентхаусы. Площадь от 38 до 329 кв.м. Панель-кирпич. от 210 000 руб./кв.мSTONE HEDGE Квартиры в ЖК "Рассказово" Квартиры в ЖК "Рассказово" в 850 м от метро Рассказовка. Сдача в 2016 г. Парковая зона! Паркинг. Ипотека от 10%. Сэкономь на отделке! Мы сделаем ее бесплатно при покупке квартиры до 31 августа. Вся инфраструктура, дворы без машин, 10 мин. от м.Бульвар Дмитрия Донского от 2,2 млн руб.Urban Group Квартиры у м. Белорусская В продаже 1-5-комнатные апартаменты площадью 30-552 кв.м. 6 мин. пешком от м.Белорусская. Уточняйте подробности по телефону. 270-450 тыс. руб./кв.м.STONE HEDGE ЖК «Царская Площадь»! 5 минут пешком от м. Динамо. Скидка 9%. Цены от 6,5 млн руб. ФЗ-214. Ипотека. от 6,5 млн руб.Coalco ЖК "Родной город. Каховская" Спешите! 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Каховская. Площадь от 34 до 114 метров Монолит. от 145 800 руб./кв.мРГ - Девелопмент м. Преображенская площадь Спешите! Современные 1-4-комнатные квартиры площадью от 48 метров. рядом с метро Преображенская площадь. Монолит-кирпич. от застройщикаГалс-Девелопмент Квартиры у м. Царицыно Торопитесь! Новые 1-3-комнатные квартиры площадью от 30 метров. рядом с метро Царицыно. Монолит-кирпич. oт 138 000 руб./кв.мООО «ДОКОН» ЖК «Зеленый Город», 27 км от МКАД Готовые квартиры от 40 кв.м по спец.ценам и лоджия в подарок! 5 мин пешком до ж/д ст., лес. Ключи, собственность! от 2,68 млн руб.ГК «Домстрой» Квартиры в ЖК "О7" Торопитесь! В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 44-118 кв.м. 7 мин. транспортом от м.Юго-Западная. от 148 500 руб/кв.мООО "НДВ" ЖК "Видный Берег" Ленинский район. 1-3-комнатные квартиры площадью 28-106 метров. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! ЖК "RiverPark" Торопитесь! В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 31-146 кв.м. 5 мин. транспортом от м.Коломенская. Жилой комплекс "Триколор" Торопитесь! Современные 1-4-комнатные квартиры пл. от 48 метров. рядом с метро ВДНХ. Монолит. летняя выгода до 5 млн руб.Capital Group Акция! 130 000 руб./кв.м Сдача ГК в IV кв. 2016г. Дом построен. 2 км. до ТТК 10 мин. от Центра. 2 мин. до м. "Нижегородская" 2017г. от 3,6 млн руб.ГК "ТЭН" м. Автозаводская В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 46-72 кв.м. 7 мин. пешком от м.Автозаводская. Звоните! ЖК "Потапово Lite " В продаже 1-5-комнатные квартиры площадью 46-169 кв.м. м.Бунинская аллея. Звоните! от 97 000 руб./кв.мООО "НДВ" "Переделкино Ближнее" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. М. "Рассказовка" (2017г.). Боровское ш., 8 км. Скидки от 250 000 руб.! от 4,7 млн руб. с отделкойАбсолют Недвижимость ЖК «Баркли Медовая долина» Ипотека 8% годовых. 40 минут до центра. Старт 2-й очереди. Успей купить! Новая Москва Barkli Сдаем в 2016 г.! Успей купить! Лайнер на посадку – цены на взлет! Новостройка бизнес-класса. 1,5 км от ТТК. Первый взнос 0%. от 4,9 млн руб!ГК "ИНТЕКО" ЖК «ЛУЧИ» Рассрочка 0%/18 мес. Новый ЖК в Солнцево от 114 000 руб. кв.м. Новый взгляд на комфортную жизнь от крупнейшего застройщика России! от 114 000 руб./кв.мАО «ЛСР. Недвижимость-Москва» Жилой комплекс «Ясный»! Скидки до 8% в августе. Квартиры с отделкой. 10 мин. пешком до м. Домодедовская. Рассрочка. Ипотека. ФЗ-214. MR Group ЖК «Царицыно»! Успей купить! Внутри МКАД: 1к.кв.- от 3,7 млн руб; 2к.кв.- от 5,7 млн руб; 3к.кв.-от 7,0 млн руб+100 квартир по уникальной цене от 80000 руб./кв.мЦНН ЖК "Некрасовка", г.Москва Готовые квартиры в Москве. 3 мин. пешком до метро «Некрасовка». Рассрочка 0%. Регистрация в подарок! от 4,2 млн руб. ДСК-1 и Ко «Южная Долина», 9 км по Каширское ш Купить квартиру? Легко! От 528 руб./день по ипотеке. Скидки в августе 7%. 15 мин от м Домодедовская. Звоните! от 1,8 млн руб.RDI Group Город-парк "Первый Московский" Квартиры с отделкой и без. Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Метро "Саларьево". Скидки от 155 000 руб.! от 3,8 млн руб.Абсолют Недвижимость «Дом у реки». Скидки на все до 20%! "Дом у реки" от 2,4 млн руб. Скидки на все до 20%. Рассрочка 0%. Терраса в подарок! Химки. от 2,4 млн руб.ГК «Новые Кварталы» ЖК «Фили Град» Квартиры с видом на реку. Свой паркинг. Виды на центр. Филевский парк. 1 очередь сдана! 10 мин.пешком от м. Фили. MR Group В августе выгода до 800 000 руб.! Мкр. Красногорский. 14 км от МКАД, м. Тушинская. Готовые малоэтажные дома. Рассрочка 0%. Выдаём ключи. от 1,5 млн руб.НДВ-Недвижимость AFI Residence Павелецкая Клубный квартал на набережной Москва-реки. Квартиры в 10 мин.от Кремля. Беспроцентная рассрочка. Детский сад, фитнес, пруд с фонтаном. Звоните уже сегодня! льготная ипотека – 11,7%. ЖК"Хорошевский". Выгода до 3,1 млн Квартиры бизнес-класса в 5 мин. от метро Октябрьское поле! Своя территория, рядом Серебряный Бор. Рассрочка 0%! выгода до 3,1 млнООО "НДВ" ЖК «Легенда» Скидки на все до 17% "Легенда" - Лучший ЖК комфорт класса! Москва от 2,6 млн руб. Мат.капиталХ2! 1-й взнос 90 тыс. руб! от 2,6 млн руб.ГК «Новые Кварталы»