«Лофт – недвижимость для людей с хорошим вкусом»

Бывшие заводы и фабрики, годами забытые и пустующие, сегодня активно превращаются в офисы и жилые комплексы – лофты, на языке девелоперов. В Москву этот весьма своеобразный тип недвижимости пришел сравнительно недавно, однако с каждым годом все увереннее занимает свою нишу на рынке.

Открыл для Москвы лофты один из крупнейших столичных девелоперов – компания KR Properties. Благодаря реновации промышленных и административных зданий у клиентов компании появилась возможность работать и жить в стильных помещениях с кирпичными стенами, высокими потолками и огромными окнами.

Что же такое классический лофт и сколько стоят модные апартаменты? Кому нужны гигантские площади и что необходимо знать будущим хозяевам кирпичных стен? Рассказывает генеральный директор KR Properties Сергей Матюхин.

Ваша компания одна из первых в России начала строить лофты. Какие изменения произошли в этом сегменте рынка недвижимости за последние годы?

Исторически сложилось, что основная компетенция нашей компании – это все-таки коммерческая недвижимость. Мы начинали с развития делового квартала «Красная роза», реализовав проект бизнес-центра «Мамонтов». Это был один из первых, если не самый первый, бизнес-центр в Москве, построенный в стиле лофт. В 2008-2009 гг. наша команда попробовала перенести лофт-идеи на апартаменты, тем самым предложив москвичам совершенно новый формат. То есть это уже были не только офисные пространства для работы, а пространства для пребывания в городе, пребывания в Москве.

Сегодня в Москве уже не меньше 20 лофт-проектов. Многие люди, которые стремятся к какому-то индивидуальному пространству, к оригинальному образу помещений, в которых они находятся, уже попытались «примерить» на себя и обзавестись офисами и апартаментами в стиле лофт.

Ключевая компетенция нашей компании – это лофты бизнес- и премиум-класса. Но наши конкуренты развивают и проекты в сегментах эконом, люкс и элиткласса. Могу смело сказать, что конкретно наши проекты имеют очень хороший отклик среди покупателей.

Вообще, картина на рынке такова, что компании, чувствуя популярность лофтов среди покупателей, начали делать проекты на десятки тысяч квадратных метров. И потерялась та индивидуальность, что исторически отличала лофт от других сегментов недвижимости. Вроде бы называется «лофт», но от лофта там по большому счету нет ничего – это чистый новострой. Я такой лофт не понимаю.

KR Properties – диверсифицированная компания. Вы занимаетесь и редевелопментом, и новым строительством, сдаете в аренду офисы и склады, продаете апартаменты… Какой бизнес приносит компании наибольшую прибыль и почему не сосредоточитесь только на нем?

Портфель объектов, которыми управляет компания, диверсифицирован на три части: офисы, апартаменты, склады. Около 90% в объеме занимают апартаменты и офисы. Ежегодно мы имеем в активной фазе шесть-семь проектов апартаментов. Завершая два-три проекта, столько же мы начинаем новых. Например, на сегодняшний день мы завершаем «Николаевский дом» и Clerkenwell House и одновременно запускаем два новых проекта, которые в ближайшее время будут анонсированы.

Если говорить о доходности и о параметрах цифровых, то 65% – это доход от аренды офисной недвижимости, процентов 30 – это апартаменты и соответственно 5% – это склады формата self-storage (cклады индивидуального хранения) – «Сити-бокс».

Зачем мы так делаем? Диверсификация рисков. Офисы – это наша исторически сильная компетенция. Мы были одними из немногих, кто нащупал собственный уникальный формат. Нам это нравится, мы в этом понимаем, как нам кажется. И спрос со стороны арендаторов на наши проекты с каждым годом только растет, растут и ставки. У нас средний уровень vacancy rate не превышает 3% в среднем по портфелю. Это в три раза ниже, чем среднерыночный показатель.

Заниматься лофт-проектами и креативными студиями нам тоже нравится. Правда, это, на наш взгляд, более точечная, бутиковая история. Наши проекты – это истинные лофты, которые создаются в прямом смысле слова вручную. Мы не гонимся за количеством. Но мы одновременно делаем пять-шесть проектов, по которым можем гарантировать и сроки завершения работ, и то качество, которого ждут от нас как от законодателей моды в стиле лофт.

Почему люди принимают решение в пользу лофта?

Лофты - это свежие проекты с новыми архитектурными и планировочными решениями и относительно быстрой скоростью реализации. Подавляющее большинство бизнес-класса, строящегося в жилье, это проекты, разработанные и согласованные еще пять, а иногда и 10 лет назад. А механизм изменения этих решений, особенно на уровне города, весьма сложен. Устаревшие параметры площади квартиры, высоты потолков, организации паркинга – все в соответствии с запросами десятилетней давности.

Мы же предлагаем проекты, которые задумываются и реализуются с учетом требований сегодняшнего дня. Современный москвич хочет видеть новую прогрессивную архитектуру, которую он видит за границей, высокие потолки, больше воздуха, больше света. Он хочет видеть некую клубную атмосферу комплекса апартаментов, того небольшого места, где он проводит время.

Можно ли перестроить в «настоящий» лофт типовую фабрику советской постройки? Какая архитектура годится для превращения в лофт? Что в принципе делает лофт лофтом?

Если прямо отвечать на вопрос: да, любое здание можно подвергнуть редевелопменту, вопрос нужно ли? Вопрос в том, будет ли в этом какой-то экономический смысл: чем сложнее здание, тем дороже его редевелопмент, тем меньше оно интересно. Конечно, лофты в зданиях химзавода мы не делаем. Мы, прежде всего, смотрим на две вещи – это экономика проекта и его эстетическая красота. Если проект будет успешен с экономической точки зрения, но из него не получится сделать ничего красивого – нам это неинтересно. В прошлом году мы приняли два решения не входить в такие проекты. Мы хотим делать то, что нравится нам и что нравится и будет нравиться в перспективе покупателю.

Настоящий лофт складывается из истории здания и его трансформации. Лофт пошел от промышленных зданий. Новостройка не может быть лофтом. И мы стремимся выдерживать эту стратегию. Естественно, это получается чуть дороже. Но мы делаем проекты для истинных ценителей, для тех, кто понимает, что такое настоящий лофт – это проект с какой-то исторической ценностью, это дом с историей, дом с душой. И теперь мы даем ему новую жизнь, новые функции в том числе за счет новых архитектурных, фасадных и инженерных решений. Но самое главное, мы даем ему новую философию.

KR Properties строит и продает лофт-апартаменты бизнес- и премиум-класса. Ну и вообще, лофты в Москве – жилье дорогое. А возможен ли в российской столице бюджетный лофт? Пусть где-нибудь на выселках, но настоящий.

Думали… Думали, конечно, не над самым бюджетным направлением – над западным, смотрели то, что есть. Но не решились, не приняли решение о входе в проект по многим факторам. Не буду раскрывать всех деталей.

На мой взгляд, сейчас много в городе проектов на несколько десятков, сотен тысяч квадратных метров, которые строятся с нуля и при этом называются апартаментами или лофтами и продаются по очень привлекательной для горожан цене. Но лучше бы строили там жилье, честно говоря. Это было бы более логично и более объяснимо.

Есть хорошая компания, наши коллеги по цеху, которые работают в сегменте эконом. Но они сталкиваются с проблемами реализации. Потому что в этом ценовом сегменте люди хотят решить несколько другие потребности, нежели получить что-то эстетически красивое. А что-то действительно красивое все равно будет дороже, чем просто жилье экономкласса.

Наша команда, на мой взгляд, неплохо разбирается в бизнес-классе, и мы хорошо понимаем, что от нас хотят люди – какие окна, какую высоту потолка, какие решения общих зон. В другом сегменте мы понимаем меньше. Если нужно будет, разберемся. Но пока такой цели мы перед собой не ставили.

Как цены на лофт-апартаменты соотносятся со стоимостью апартаментов такого же класса в Москве? А в мире, скажем, в США и Великобритании, лофты дороже обычных квартир соответствующей категории или дешевле? Есть ли какая-то специфика в ценообразовании в сегменте лофтов?

Скажем так, меньше $4000 за квадратный метр в Москве вообще невозможно купить недвижимость. Конечно, себестоимость создания лофта выше, чем обычной квартиры, они сложнее в реализации. Например, сложнее вписать современную инженерию в старые дома. Соответственно, лофты чуть дороже нового строительства апартаментов. Сделать квадратный метр истинного лофта обходится примерно на $200-300 дороже. И цена тоже будет на 10-15% дороже.

По прошлому году средняя цена продажи лофт-апартаментов, предлагаемых нашей компанией, была в районе 260 000 руб. за «квадрат».

Если говорить о соотношении цен в России и за рубежом… Да, Москва не самый дешевый город. Соответственно, если сравнивать цены, то это примерно соответствует уровню цен в крупных городах США. В Лондоне, конечно, дороже.

По каким договорам вы продаете лофты на этапе реконструкции? Действие 214-го закона на них вроде не распространяется, так как лофты представляют собой уже построенные здания промышленного назначения...

Инвестиционная продажа, безусловно, есть в ряде проектов. Например, если на этапе реконструкции цена в Manhattan House была на уровне $6000 за квадратный метр, то сейчас, спустя два года, это уже $10 000 - 11 000 за «квадрат».

Лофты на начальном этапе мы продаем по предварительным договорам с последующим переоформлением в собственность. Схема продажи аналогична сегменту классической коммерческой недвижимости. Проекты, которые уже реализованы, переоформлены на новых собственников.

Какова доля инвесторов среди покупателей лофтов в ваших проектах?

Около 20% наших сделок – это инвестиционные продажи, то есть продажи на начальном этапе.

Можно ли получить ипотечный кредит на покупку лофта? На каких условиях?

Получить ипотеку можно, однако куда сложнее, чем на жилье. Банки не очень приветствуют. Но все компании работают над этим, и мы в том числе. Я думаю, что в ближайшие год-два ипотека будет. Пока у нас есть лишь единичные случаи ипотечного кредитования. Это скорее частные решения. Ипотеку берут на тех же условиях, что и для жилья – при ставке в районе 15%.

Нарисуйте, пожалуйста, портрет типичного покупателя лофта.

Наши покупатели – это, как правило, люди, у которых лофт – не первое жилье, которые уже владеют недвижимостью в Москве. Для них лофт – это жилье для души, для отдушины. Если говорить о возрасте, то это люди в диапазоне 30-45 лет. Старше или младше мы не очень много видели, но есть.

От проекта к проекту у нас разные покупатели. Например, покупатели «Даниловской мануфактуры» – это люди, которые хотят находиться в центре замкнутого квартала со своей территорией, с меньшим требованием по центральному местоположению. Если говорить о Manhattan House, то здесь лофты выбирали в основном представители бизнес-сообщества, которые хотели иметь быстрый доступ к центру. Покупатели «Кадашевских палат» – люди, реализующие свои мечты, я бы так сказал. Люди, которые могут позволить себе находиться вблизи Кадашевской набережной, могут позволить себе большую красивую студию, где они могли бы какое-то время проводить, имея постоянное место проживания.

Если описать покупателей наших лофтов двумя словами – это люди с очень хорошим вкусом, люди не безразличные к тому, чем окружена их жизнь.

Общеизвестный недостаток апартаментов – более высокие по сравнению с традиционными квартирами эксплуатационные платежи и налоги, так как юридически апартаменты являются нежилыми помещениями. Сколько платят покупатели квартир в ваших проектах?

Это страшилка, иллюзия, которая не находит подтверждения в практике. Не так давно проводили сравнение и пришли к выводу, что стоимость эксплуатационных услуг, например, в Manhattan House соотносимо равна стоимости эксплуатационных услуг жилья в конкретно взятом столичном квартале. Баснословной разницы нет. Если говорить конкретнее, то это $3-4 за квадратный метр в месяц, то есть $300-400 за 100-метровый лофт.

Власти обещают ввести в обозримом будущем налог на недвижимое имущество, причем ставка налога на апартаменты, формально являющиеся нежилыми помещениями, будет выше, чем на жилье. Кроме того, в Москве сейчас пересматривают нормы обеспеченности апартаментов объектами социальной инфраструктуры – хотят заставить застройщиков возводить детсады, школы и т.п. Как, по вашему мнению, эти изменения отразятся на рынке апартаментов Москвы и, в частности, деятельности KR Properties? Появятся ли в столице садики в стиле лофт?

Прогнозировать то, какие законы наверняка примут в нашей стране, к сожалению, невозможно. Сложно судить о том, что еще не приняли и не известно, примут ли вообще. Если вспомнить, как вводился налог на коммерческую недвижимость, то там за два-три месяца поменялось все несколько раз. Нельзя рассматривать налоги в отрыве от остальной действительности, необходимо говорить о расходах на содержание объекта недвижимости в целом. Зачастую разница в стоимости между апартаментами и соответствующим им жильем бизнес-класса полностью или существенно компенсирует действующую ставку налога.

Не забывайте, что в настоящий момент ЖКХ субсидируется государством в сегменте жилых домов, но такая ситуация продлится непонятно сколько, и федеральные власти неоднократно говорили о планах отменить подобные субсидии. Кроме того, на сегодняшний день во многом ситуацию осложняет сохранение такого пережитка прошлого, как регистрация. Как только он будет отменен, о чем уже неоднократно говорили федеральные власти, разница между апартаментами и жильем станет еще меньше.

Конечно, любой законодательный акт в сфере недвижимости, будь то жилая или коммерческая недвижимость, накладывает отпечаток на деятельность застройщиков всех ее сегментов. Как это будет влиять на деятельность нашей компании, пока мне сложно прогнозировать.

KR Properties известна проектами в Москве. Однако подходящих для редевелопмента промышленных зданий хватает и в других городах. Почему компания до сих пор не вышла на рынок, скажем, Санкт-Петербурга? Планируете ли в дальнейшем экспансию в другие регионы?

Мы думаем о Питере. Но другие регионы пока не рассматриваем, мы пока не чувствуем, что эксклюзивные проекты будут настолько там востребованы.

Рынок апартаментов в Москве растет не по дням, а по часам. KR Properties ощущает рост конкуренции? Если да, то изменилась ли в связи с этим стратегия компании? Кого вы считаете своими основными конкурентами? А кого – образцом для подражания (не в Москве, а в мире, может быть)?

Мне кажется, что рынок апартаментов в 2014 г. расти не будет. Очень жестко сейчас относится руководство строительной отрасли Москвы к новому строительству апартаментов – и это правильно. Истинные, настоящие лофт-апартаменты не могут быть построены с нуля.

Апартаментов много, рекламу делать не буду. Я бы не сказал, что мы кого-то пытаемся копировать или с кого брать пример по стилю работы. Мы скорее ориентируемся на лучшие мировые практики отдельных проектов в Германии, Лондоне, Юго-Восточной Азии, хотя там все-таки больше нового строительства. А мы не строим, мы превращаем заброшенные фабрики в пространства для комфортной жизни.

Например, проект нашей компании Studio#8, коммерческая реализация которого завершилась на год раньше, чем мы планировали. Люди, видя наш продукт, покупают его быстрее, чем у соседей, у которых, может быть, дешевле и уже готовое. На мой взгляд, у нас есть важная черта – мы не пытаемся экономить на отделочных материалах в оформлении общественных зон – эстетика и стиль соблюдены во всех деталях.