У России нет альтернативы индустриальному домостроению: нам нужно строить много и дешево

Отношение к панельному домостроению достаточно неоднозначно: одни утверждают, что современное индустриальное строительство имеет большие перспективы, другие уверены, что типовые «панельки» – это пережиток прошлого. Однако быстро строить жилье миллионами квадратных метров пока позволяют только индустриальные технологии.

ГК ПИК – один из крупнейших девелоперов в России – специализируется на строительстве бюджетного, доступного жилья, главным образом в сегменте панельного индустриального домостроения. О преимуществах использования технологий индустриального домостроения и перспективах панельного строительства в России рассказал первый вице-президент группы компаний ПИК Артем Эйрамджанц.

Глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин недавно заявил, что на территории старой Москвы девелоперам невыгодно строить бюджетное жилье. Однако ГК ПИК именно этим и занимается – панельный ЖК «Большое Кусково» и проект в Марьиной Роще вряд ли можно отнести к бизнес- или тем более элитному классу. Неужели работаете себе в убыток?

Конечно, строить дома в Москве и продавать их по 30 000 руб. за квадратный метр не имеет смысла. Но мы этим и не занимаемся. Во-первых, в Москве очень дорогая земля. Плюс стоимость инженерной и социальной инфраструктуры. То есть, даже не учитывая стоимость строительства как такового, выходит достаточно накладно. И все равно для строительства доступного жилья в сегменте возможности есть.

Особенность деятельности ГК ПИК на территории старой Москвы в том, что мы сочетаем строительство жилья эконом- и бизнес-класса. Это всегда было, есть и будет. Например, ЖК «Большое Кусково» – хороший пример наших проектов экономкласса. Но одновременно с этим есть и дома индивидуальные, строящиеся с использованием монолитных технологий, где класс проекта выше. Из наиболее известных – завершенный недавно ЖК «Английский квартал» на ул. Мытной, планируемый ЖК «Сити Квартал» на Мантулинской ул.

Власти Московской области решили ограничить максимальную высотность и плотность застройки, а также обязали застройщиков предусматривать социальную инфраструктуру в проектах. Как, по вашему мнению, все это скажется на рынке недвижимости Подмосковья вообще и на деятельности ГК ПИК в частности? Вырастут ли цены на новостройки? Потребуется ли модернизация технологий на ДСК в связи с новыми нормативами?

Это правильный тренд. Более того, это не новость. Сигналы по снижению высотности и плотности участникам рынка недвижимости даются не первый раз. ГК ПИК уже давно учитывает эти тенденции.

Могу сказать, что новации точно не сказываются на объеме продаж и на объеме строительства ГК ПИК, потому что земельный банк у компании значительный, и мы можем строить дома разной этажности. Соответственно, это не сказывается на текущих ценах. Страдают те застройщики, которые в природных зонах, предназначенных для малоэтажной застройки, собирались строить многоэтажки.

Строительство инфраструктуры также традиционно входило в комплексную застройку, осуществляемую нашей компанией. Для нас точечная застройка – скорее эксклюзив, чем правило. А строительство инфраструктуры при комплексном освоении земли неизбежно.

Девелопер должен строить инфраструктуру не в силу собственных убеждений, а по нормативам. Те компании, которые изначально не обращали внимания на вопросы строительства инфраструктуры, уже испытывают трудности. Сейчас никого уже нельзя ввести в заблуждение: ни власти, ни тем более рынок. Покупатели в первую очередь обращают внимание на наличие в микрорайоне школ, больниц, детских садов.

Вы инвестируете средства по примеру некоторых других крупных компаний (например, «Мортона») в улучшение транспортной доступности своих жилых проектов? То есть строите дороги за свой счет?

Есть внутриквартальные дороги, которые мы, конечно, строим, как правило, за свой счет. А строительство магистралей, по общему правилу, – это задача муниципальных или федеральных властей. В зону нашей ответственности обычно входит строительство объектов социально-культурного быта, инженерной инфраструктуры и внутриквартальных дорог. Все остальное – это скорее экзотика, особенности отдельных инвестиционных контрактов у некоторых девелоперов, которые вынуждены этим заниматься в силу особенностей конкретных проектов. Мы стараемся этого не делать, так как это довольно дорого.

ГК ПИК строит и в Москве, и в Подмосковье, и в других регионах. Расскажите, где работать интереснее, в чем главное отличие рынков?

Мы строим в больших объемах и в разных регионах. И намереваемся продолжать такой масштабный бизнес. Как правило, в Москве маржа выше, чем в регионах. Москва и Подмосковье являются для нас сегодня самым привлекательным рынком. Мы здесь зарабатываем в 1,5 - 2 раза больше, нежели в других регионах, хотя этот показатель зависит от конкретного проекта. Но есть такое понятие, как емкость рынка: невозможно удваивать каждый год объем строительства только в Москве. Надо обеспечивать сбалансированное развитие. Мы работаем только в тех регионах, где есть хороший рынок, где есть спрос.

Сейчас мы ведем проекты в 10 регионах России. В основном это Центральная Россия и Юг страны: Калужская область, Ярославль, Новороссийск, Ростов-на-Дону, Нижний Новгород, Краснодар, Калининград. Кроме того, есть и другие регионы, например, Омск и Пермь. Это те регионы, где существует внутренний спрос, куда приходят миграционные потоки из других регионов России. И, конечно, все зависит от проектов. Иногда в регионах проекты не менее интересны и прибыльны, чем в Москве или Подмосковье. Например, в Калужской области, которая по своей доходности и прибыльности сопоставима с Московским регионом.

Как вы в целом оцениваете градостроительную политику в Москве и области?

Приветствуем ее. Да, Москва объективно нуждалась в изменении градостроительной политики. Это было очевидно для всех, в первую очередь для жителей города. Конечно, после утверждения новых градостроительных стандартов, многие проекты были отменены. Нас это не коснулось.

ГК ПИК исторически никогда не занималась вещами, которые находятся в зоне риска. Мы не предлагаем сносить памятники в центре города и строить на их месте панельные дома, у нас нет проектов, которые меняют транспортную инфраструктуру центральной части города.

Те, кто в свое время пытался это делать, на переходном этапе столкнулись с ограничениями. Вспомним, например, проект реконструкции площади Белорусского вокзала, которую проводили по принципу «все закроем, перекроим и построим некий торговый центр с небольшой парковочкой». Понятно, что такой проект был отменен. И до сих пор мы ездим по стройке.

У нас таких проектов нет и не было. Массовое, доступное индустриальное жилье в Москве мы строим не в центре, а в спальных районах. Мы строим на территории бывших промзон. Например, «Английский квартал» – это бывшая автобаза, а «Большое Кусково» – бывшая территория Кусковского химического завода. Микрорайон «Окский бульвар» на 500 000 кв. м в свое время тоже был промышленной зоной с массой ненужных городу предприятий.

Ближайшие к МКАД города Подмосковья уже практически все застроены. Как вы думаете, какие подмосковные направления (города) будут в перспективе развиваться и почему?

Лучше обратиться с этим вопросом к специалисту по урбанистике, но думаю, что в этом вопросе никаких сюрпризов нас не ждет. Ответ простой: развиваться будут города с хорошей транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой. Лично мы исходим из уже сложившейся транспортной инфраструктуры и из того, где она в перспективе будет развиваться быстрее. Мы активно строим в Химках, Мытищах, Люберцах, Железнодорожном, есть новые проекты в Одинцовском районе и Новой Москве. Эти направления и останутся востребованными. Вряд ли стоит готовиться к чему-то неожиданному.

В каком сегменте рынка (экономкласс, бизнес, элитная недвижимость) сейчас выгоднее работать? На что делает ставку ГК ПИК, в каком направлении планирует развиваться?

Конечно, при строительстве жилья бизнес-класса маржа может быть выше. Основная причина, естественно, цена. Но опять же все упирается в объем: невозможно строить миллион метров жилья бизнес-класса. Поэтому здесь речь идет об умении сочетать одно с другим. Поскольку компания не снижает и не намеревается снижать объемы, мы всегда будем сочетать проекты эконом- и бизнес-класса.

Что вы думаете по поводу политики властей, направленной на ограничение трудовой миграции? Ни для кого не секрет, что строительство – основная, наряду с ЖКХ, сфера приложения труда гастарбайтеров. Какова доля граждан иностранных государств среди сотрудников и работников ГК ПИК (в том числе временных)?

У нас доля мигрантов стремится к нулю. По двум причинам. Во-первых, мы компания, которая использует индустриальные методы строительства. Это не некая временная площадка, где можно сезонным методом набрать любую бригаду, состоящую из граждан любых государств с любой квалификацией и правовым статусом. Наши дома производятся штатным персоналом круглогодично на больших комбинатах, где рабочим предоставляется социальный пакет, а их интересы представляют профсоюзы. У нас сотрудники работают по много лет, даже есть целые строительные династии. Во-вторых, мы компания публичная, работаем «вбелую». Поэтому мы, с одной стороны, не можем, а с другой стороны, и не испытываем потребности в услугах мигрантов.

Думаю, что новые меры могут действительно привести к снижению использования на строительных площадках труда мигрантов. Наверное, это вопрос времени.

Отразится ли это на качестве? Вряд ли. Потому что мигранты в основном работают хорошо. У нас все часто мешают в одну кучу. Если где-то кто-то без регистрации в отдельно взятом ларьке жарит с нарушением санитарных норм шаурму, то это не означает, что люди плохо работают бетонщиками.

Но мы для себя в этом рисков серьезных не видим.

Не так давно группа компаний ПИК объявила об окончательном слиянии производственных предприятий группы в единую бизнес-структуру. Зачем это было сделано и почему сейчас, а не раньше? Ведь компания уже почти 20 лет на рынке.

Сделано было для повышения эффективности и экономии за счет оптимизации бизнес-процессов. Других задач здесь нет.

Хороший вопрос, почему это не было сделано раньше. Это не только можно было бы сделать раньше, но и было бы правильнее. Но лучше поздно, чем никогда. Наверное, до кризиса мы работали по принципу «не нужно трогать то, что и так хорошо работает», во время кризиса было не до этого, а сейчас настало самое время.

ОАО «ДСК-2» и ОАО «ДСК-3» – это предприятия почти тождественные. Производственные площадки, расположенные по соседству друг с другом, производят приблизительно один и тот же продукт по схожей технологии. Здесь много повторяющихся участков работы и, соответственно, бизнес-процессов, специальностей, должностей, компетенций и так далее.

Понятно, что наши усилия по модернизации продукта гораздо правильнее и удобнее концентрировать на одном предприятии. Чтобы не модернизировать два ДСК, мы будем модернизировать и развивать один – это более эффективно. Плюс в новую компанию «ПИК-Индустрия» вошла еще одна компания ООО «ПИК-Автотранс». Мы рассчитываем, что объединение комбинатов даст нам около сотни миллионов рублей экономии в год.

С 1 января 2014 г. продавать квартиры в строящихся объектах и заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) застройщик сможет только при наличии страхового полиса. Таковым может выступать либо договор поручительства, который выдает банк, либо договор страхования гражданской ответственности, заключаемый со страховой компанией или Обществом взаимного страхования (ОВС). Какую схему собирается использовать ГК ПИК и как вы в принципе оцениваете эти новации в законодательстве? Как они скажутся на деятельности девелоперов, действительно ли помогут решить проблему обманутых дольщиков?

Дольщикам хуже точно не станет. В свое время был принят 214-й Федеральный закон, который, к сожалению, не дал полной гарантии, что объект, в который люди вложили деньги, будет достроен в полном объеме. От чего это защитило в первое время? От двойных продаж.

Теперь, если застройщик собрал деньги с дольщиков на строительство дома и не строит его, в срок не сдает, за него будет нести ответственность страховая компания, ОВС или банк. Конечно, в этом плане у дольщиков больше гарантий.

Говорить о том, скажутся ли новации на себестоимости строительства и, как следствие, стоимости квадратного метра и объемах девелопмента, мы пока не можем. Потому что рыночная практика пока только формируется.

Но все мы, и законодатели в том числе, прекрасно понимаем, что защита прав граждан не должна приводить к повышению стоимости квадратного метра. Тем более если мы говорим о доступном жилье.

ГК ПИК принимала участие в разработке этого законодательного акта и поправок к 214-ФЗ и стала одним из учредителей ОВС и его потенциальным клиентом.

Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов недавно заявил о том, что к 2018 году панельные дома перестанут быть «серыми однотипными зданиями, в которых легко заблудиться», будут использоваться новые технологии и новые конструкции, которые позволят сделать панели удобными и разнообразными. Что предпринимает ГК ПИК, чтобы обеспечить все это «разнообразие»?

Как раз в этом направлении мы находимся не в точке «ноль». Во все времена внешний вид, фасад панельного дома становился камнем преткновения. По большому счету, больше половины пожеланий традиционно сводится именно к внешнему виду дома. Соответственно, именно на этом направлении еще несколько лет назад были сосредоточены усилия компании. Например, дома серии «КОПЭ-М-Парус», дома новой модернизированной серии «П-3МК «Флагман» – это как раз наш ответ на вызовы рынка и требования конкуренции. Это уже совершенно не те фасады, что были некоторое время назад. Мы планируем и дальше развивать это направление.

И понятно, ведь, с одной стороны, есть требования со стороны властей, выполнение или невыполнение которых приводят соответственно к согласованию или несогласованию проекта. С другой стороны, это рынок. Даже если тебе что-то согласовали, выбирают люди, которым далеко не безразлично, где жить. Жилье, конечно, доступное. Но, мягко говоря, в Москве при цене от 100 000 руб. за метр, понятно, что люди могут выбирать. И если 15 лет назад все строящиеся по панельной технологии объекты находились приблизительно в одинаковом состоянии, то сейчас ситуация у различных застройщиков разная.

Архитекторы BUROMoscow Ольга Алексакова и Юлия Бурдова в интервью газете «Ведомости» заявили, что нынешние ДСК не смогут строить «красивые панельные дома еще лет 10». Согласны ли Вы с этим? Какие технологии применяет компания для разнообразия внешнего облика домов?

Если коротко, то нет. Не согласен. Что значит «красивые панели»? Ведь когда человек видит дом, он видит не панели, он видит дом. Если фасад внешне такой же, как и в монолитном доме, то собственно говоря, какая разница, что это такое.

Чем хуже старый панельный дом в нашем шаблонном восприятии? Фасад некрасивый и фиксированная планировка. Все. Кто-то уверен, что в кирпично-монолитном доме гораздо лучше шумоизоляция. Я бы поспорил. То же самое касается инженерных систем.

Есть так называемые гибкие технологии производства, которые дают возможность варьировать и высоту потолка или размеры комнаты. Гибкие технологии – это общеевропейский тренд. И мы тоже движемся в этом направлении.

В рамках модернизации уже существующих технологий мы меняем пока только фасады. Но с созданием производства гибких технологий у нас будет решен и вопрос планировки.

И я думаю, что все это произойдет гораздо быстрее, чем через 10 лет. И это даже не зависит от властей или архитекторов. Это веяние рынка, явный тренд, который уже появляется в Московском регионе.

В Европе, если не считать стран бывшего социалистического блока, практически не осталось районов многоэтажной панельной застройки. Было-то достаточно много, но снесли. Как считаете, не постигнет ли отечественную панель та же судьба? Пусть не завтра, а лет через 50.

Если коротко, то нет. В России нет такой обеспеченности жильем, как, например, в Германии или Скандинавии, где, кстати говоря, и сегодня строится достаточно много жилья с применением индустриальных методов. Но в России нужно строить еще больше, поэтому у нас нет альтернативы индустриальному методу. Он должен быть современным, но отказаться от этого метода строительства нельзя.

Если выехать в Париже на окраину, то мы увидим совершенно другой город, отличный от того, что мы привыкли видеть на обложках глянцевых журналов. Да, в спальных районах Парижа стоят как раз таки панельные дома, построенные в наши дни, но с применением новых гибких индустриальных технологий. А мы движемся вслед за Европой. Да, может быть, отстаем. Но мы все равно освоим новые технологии. У России вариантов нет: нам нужно строить гораздо больше, чем строится в Европе. Объективно, у них нет такого износа жилого фонда, как у нас.

Нам нужно строить много и дешево. Вариантов построить такой объем жилья, не используя метод индустриального домостроения, нет. Дальше вопрос качества. А над качеством мы работаем.

С какими показателями ГК ПИК завершает 2013 год? Успешно пережив кризис, ГК ПИК была флагманом рынка по динамике роста продаж. Этот тренд сохранился? Удастся ли перенести его и на новый год?

Могу сказать, что, по данным за девять месяцев, объем поступления денежных средств от розничных продаж в ГК ПИК вырос на 39,3% и составил соответственно 40,9 млрд руб., что почти на 30% больше, чем в прошлом году. Объем реализации недвижимости вырос на 7,7% и составил 473 000 кв. м. Думаем, что наши заявленные планы по реализации в общей сложности 570 000 - 590 000 кв. м будут выполнены.

На сегодняшний день у нас открыты продажи в 33 новых адресах, из них 23 расположены в Москве и Московской области. Для сравнения, за тот же период прошлого года в продажу вышло 30 новых адресов. Понятно, что адреса тоже могут быть разными по емкости и по объему.

Мы сотрудничаем с 20 банками, и объем ипотечных сделок по итогам третьего квартала 2013 г. составил 42,2% от общего количества продаж. До кризиса у нас этот показатель находился на уровне 20-25%. Как видим, сейчас он значительно выше.

С точки зрения динамики роста цен все остается в пределах посткризисных ценовых трендов. С точки зрения количества сделок мы видим рост. Он не взрывной, но он есть.

На самом деле, работу оценивает покупатель. Сегодня мы видим долгосрочный спрос на нашу продукцию. Поэтому мы остаемся в этом фокусе, продолжаем развитие и думаем о совершенствовании продукта.